【正文】 重市場，以市場為導(dǎo)向確立市場可行性，鎖定目標客源層做好產(chǎn)品規(guī)劃，提高產(chǎn)品力度揚長避短，打擊竟案缺失知己知彼，力求游刃有余第一章：項目背景分析一、經(jīng)濟背景蘇州經(jīng)濟建設(shè)實現(xiàn)持續(xù)快速增長。2002年全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值2080億元，%；，%。全社會固定資產(chǎn)投資為810億元，%。 財政收入運行狀況（億元）從走勢圖上可以看出，財政收入絕對值呈現(xiàn)穩(wěn)步增長，絕對值增長呈逐步加快的趨勢。全社會固定資產(chǎn)投資(億元) 由于近幾年蘇州市的城建步伐不斷加快，固定資產(chǎn)投資額呈逐年上升趨勢，絕對值增長幅度不斷加快。實際外資利用（億美元）從外資利用絕對增長和年增長走勢都可以看出，蘇州作為吸引外資最快的城市，實際利用外資增勢強勁，隨著城建力度的加強、投資環(huán)境的改善、園區(qū)東擴和新區(qū)西擴，外資利用走勢會更強勁?？傮w來說，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)良好，預(yù)計，第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的比例還會有一定的下降趨勢，第二產(chǎn)業(yè)還會有較大的增長趨勢。隨著可支配收入的增加，人均消費支出也呈現(xiàn)較大的增長，%。二、立地環(huán)境 華亭大廈位置簡圖：石路商圈 協(xié)和大廈 金門路 名人廣場 華銀大廈 閶 郵政大廈 金州大廈 干 將 路 地稅局 佳福保齡球館 都市E站 地鐵1號線出入口 煙草大廈 城市之邑 胥 華孚寫字樓 華聯(lián)超市 三 香 路 道 前 街菜場 華亭大廈 工行大廈 施樂花園蘇州城市規(guī)劃展示館 勞 動 路 商業(yè)銀行 萬年橋大街 皇家貴賓俱樂部 路 農(nóng)業(yè)銀行寫意空間 泰讓橋 胥 江 河地理位置：華亭大廈位于閶胥路和勞動路的交界口，靠近三香路，連接華亭大廈的主干道是三香路和閶胥路。三香路今年完成了由四車道到六車道的擴容，改善了由來已久的糟糕路況。即將竣工的三香路閶胥路立交，將大大改善華亭大廈周邊地區(qū)的交通狀況。如果勞動路拓寬工程如期進行，那么華亭大廈的交通狀況將進一步改善。地鐵1號線東起園區(qū)管委會，西至天平山麓，是連接園區(qū)和新區(qū)的交通干線。工行南面是施樂家園小區(qū)沿街住宅的底層店面，經(jīng)營飲食和醫(yī)藥。蘇州市城市規(guī)劃展示館是有蘇州城市建設(shè)發(fā)展有限公司建設(shè)，由蘇州市建筑設(shè)計研究院設(shè)計，由蘇州二建承建，預(yù)計2004年底竣工。附近有華聯(lián)超市、菜市場、皇家貴賓俱樂部等。從02年4季度開始，由于受到有關(guān)部門出臺的一系列旨在規(guī)范房地產(chǎn)市場、鼓勵購房消費信貸政策等利好因素的刺激，指數(shù)增勢強勁，走勢呈近似直線攀升。（二）、綜合指數(shù)成因分析指數(shù)名稱指數(shù)值（%）與上年同期相比增減（點）與上季度相比增減（點）綜合景氣指數(shù)開發(fā)投資指數(shù)資金來源指數(shù)土地購置指數(shù)土地開發(fā)指數(shù)空置面積指數(shù)新開工面積指數(shù)竣工面積指數(shù)銷售價格指數(shù)分析：從綜合指數(shù)的8個分類指數(shù)來看，與去年同期相比景氣水平7升1降、與上季度（2002年4季度）相比景氣水平6升2降，綜合景氣運行狀況明顯好于去年。 土地購置指數(shù)：截至3月份，比上年同期、上季度均有明顯下降，說明土地購置指數(shù)有回落趨勢，主要原因是受到國土資源局下發(fā)的“清理園區(qū)用地、加強供應(yīng)調(diào)控”這一政策的影響。1季度，%，這正是由于目前蘇州房市相當火爆，消化了大量的空置面積。比去年同期略有提高，這也說明，蘇州房地產(chǎn)業(yè)仍然有很強的發(fā)展后勁。商品房銷售價格分類指數(shù)：1季度，全市商品房實際銷售均價為2412元/平方米，其中住宅均價為2245元/平方米，%、%。但我們也應(yīng)該看到，價格的大幅上揚，必然會縮小市場需求面，給樓市帶來一定的風險，不利于房地產(chǎn)市場的健康良性發(fā)展。施工面積和新開工面積都有非常大的增長，漲幅都在79%以上，竣工面積的漲幅比較小，%，隨著工程進度的進展和投資力度的加強，2003年現(xiàn)房供應(yīng)量將大大增加，購房難的供求矛盾有望得到進一步的緩解。蘇州房地產(chǎn)市場住宅供應(yīng)特點①.房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速2002年的蘇州樓市在有關(guān)部門出臺的一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場、鼓勵住房消費信貸政策的推動下，全市房地產(chǎn)開發(fā)、投資繼續(xù)保持較高的增長幅度，全年房地產(chǎn)投資首次突破百億元大關(guān)，%。②.高檔住宅供應(yīng)量增長明顯2002年，蘇州市區(qū)高檔住宅（高檔公寓和別墅），%，施工面積為331109平方米，%；新開工面積為185785平方米，%；竣工面積為139245平方米，%；空置面積為18578平方米，%，但我們可看出，相對于施工面積和新開工面積的增長速度，“減空”效果不是很明顯，這一供應(yīng)結(jié)構(gòu)的失調(diào)，必會給蘇州房地產(chǎn)市場的健康良性發(fā)展帶來一定程度上的影響。大盤時代是市場競爭與選擇的必然結(jié)果，必將為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展導(dǎo)入更多的成熟和理性。浙江開發(fā)商對蘇州的資金輸入、管理輸入和人才輸入，大大提高了蘇州的房地產(chǎn)市場地位和競爭水平。其中古城區(qū)共完成寫字樓投資3596萬元，%，增長迅速。其中，古城區(qū)寫字樓施工面積68991平方米，%；新開工面積13220平方米，%，竣工面積11960平方米，%。三、蘇州市房地產(chǎn)市場需求形勢分析2002年蘇州市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，與房地產(chǎn)開發(fā)相呼應(yīng)，商品房的銷售也保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢，銷售單價一路飆升，預(yù)售形勢更是火爆，其中市區(qū)預(yù)售面積是上年的一倍多，%；，%。（一）、蘇州市房地產(chǎn)市場住宅銷售狀況分析住宅銷售形勢火爆，個人購買力不斷增強隨著住房制度改革的全面推行，住房商品化已逐漸被廣大人民群眾理解，加上住房消費信貸政策的支持，個人購買力不斷增強，擴大了住宅的有效客源。需求高漲、銷售價格一路飆升從2001年下半年開始，蘇州住宅市場需求不斷高漲，成交量連創(chuàng)新高，價格也不斷上揚，2002年蘇州市區(qū)住宅銷售平均單價為2460元/平方米，住宅預(yù)售平均單價已經(jīng)超過3200元/平方米。2002年，%，相對于銷售面積的增長幅度（%），可以看出，銷售額增長主要原因就是由價格大幅上升拉動的，而不是由市場需求拉動的。（二）、蘇州市房地產(chǎn)市場寫字樓空置狀況分析至2002年底，市區(qū)寫字樓空置面積為72702平方米，%。五、目前蘇州房地產(chǎn)市場存在問題分析 （一）、供應(yīng)結(jié)構(gòu)嚴重失調(diào)目前，大部分的開發(fā)商受利益的驅(qū)使，把銷售目標客源緊緊鎖定在高收入人群身上，開發(fā)項目的套型面積越做越大，設(shè)施越來越奢華，越來越遠離工薪階層的總價承受力，從而造成高價房屋層出不窮，而小套型住房的市場供應(yīng)越來越小?？梢缘贸觯?，小戶型市場需求旺盛。樓盤均價基本上都在3500元/m2以上，某些區(qū)域更高，達到4300元/m2左右。從23屆房產(chǎn)展示會成交的房子來看，單價在每平方米3000元以下的僅為2套，3000元到4500元的占了大頭、為139套，5000元以上的別墅有12套，據(jù)我們觀察3000元以下的固然寥寥無幾，實際上就是3500元以下的也為數(shù)很少，多數(shù)價位要在3800元以上，這從此次房交會成交商品房平均單價達到3993元便可看出。（四）、樓市中投資客過多人們的追漲心理加劇了房源的緊張，投資客成為主流，占購房者總數(shù)的1/3左右，尤以臺灣、上海、浙江等地外來投資者出手大方，園區(qū)萬楊香樟有半棟樓就是被一位上?？蛻糍I走的,一下子買了50多套。我市某銀行的房貸專家認為，央行新規(guī)定的主要目的可能在于促進投資者理性購房，降低高價房和投資性購房的熱度，扶持一般用房和中低價房，進而推動房產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。而對中低檔樓盤而言，這反而是一個發(fā)展的良機。六、小結(jié)寫字樓的市場不容樂觀，供應(yīng)量大，需求較小，去化慢，投資風險較大住宅市場總體運行良好，只是結(jié)構(gòu)存在較大矛盾，大戶型房源供給量過大、銷售去化速度較慢小戶型需求強勁，銷售去化較快 第四章 蘇州市寫字樓市場調(diào)查寫字樓地理分布特征蘇州的寫字樓主要地理分布特征主要體現(xiàn)為共性和個性兩個方面： 共性（1）在CBD內(nèi)，周邊商業(yè)氛圍濃郁。（3）周邊有較多空地供人員集散和停車。個性蘇州寫字樓典型區(qū)域主要分布于園區(qū)、新區(qū)及市區(qū)主要交通干道。入住企業(yè)占第一位的是電子、機械等高科技企業(yè)，因為園區(qū)在定位時就是高科技園區(qū)，所以入住的企業(yè)以新加坡、歐美企業(yè)的高科技企業(yè)為主。（2）新區(qū)的寫字樓集中在獅山路、濱河路路口，如金獅大廈、華福大廈等。（3