【正文】 。作為改革排頭兵的深圳、浦東和天津?yàn)I海新區(qū)，、2000億元、1600億元的成績(jī)。目前我國(guó)已初步形成了以上海為中心的長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈，以廣州、深圳為中心的珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈和以北京、天津?yàn)橹行牡木┙蚣浇?jīng)濟(jì)圈。擬建成集SOHO、公寓、裙樓商業(yè)于一體的建筑群?！盀I海浙江大廈”座落在響螺灣商務(wù)區(qū)中心地段，成為該區(qū)域標(biāo)志性建筑。今年以來(lái)，各省市紛紛到該地區(qū)實(shí)地考察，商談投資，達(dá)成了一批合作項(xiàng)目協(xié)議。濱海新區(qū)“外省市商務(wù)區(qū)”選址于響螺灣，并致力于將該地區(qū)建設(shè)成濱海新區(qū)中心商業(yè)商務(wù)區(qū)的標(biāo)志性區(qū)域（摘自“天津市濱海新區(qū)響螺灣商務(wù)區(qū)投資指南”）。濱海浙江大廈可行性研究報(bào)告天津?yàn)I海浙商投資控股有限公司（籌備組）2007年1月59 / 62目 錄第一部分：項(xiàng)目概況 1第二部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究分析 4一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景 4二、項(xiàng)目立地環(huán)境分析： 20三、項(xiàng)目市場(chǎng)分析： 32四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案： 46五、項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算： 56六、風(fēng)險(xiǎn)分析： 58第一部分：項(xiàng)目概況濱海浙江大廈是在天津?yàn)I海新區(qū)納入國(guó)家總體發(fā)展規(guī)劃的宏觀背景下確立的。為了更好的服務(wù)環(huán)渤海、輻射“三北”，搭建天津?yàn)I海新區(qū)與外省市溝通，促進(jìn)相互投資、貿(mào)易和信息服務(wù)平臺(tái)，天津市人民政府決定建設(shè)天津?yàn)I海新區(qū)“外省市商務(wù)區(qū)”?！绊懧轂成虅?wù)區(qū)”將提供優(yōu)惠條件，為兄弟省市來(lái)津設(shè)立窗口、參加濱海新區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)互利共贏。市政府從中選擇了10個(gè)條件比較成熟、帶動(dòng)效應(yīng)較好的合作項(xiàng)目進(jìn)行簽約，簽約總建筑面積達(dá)171萬(wàn)平方米，總投資額119億元，“濱海浙江大廈”是10個(gè)簽約項(xiàng)目之一。濱海浙江大廈效果圖項(xiàng)目名稱： 濱海浙江大廈項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位：天津?yàn)I海浙商投資控股有限公司項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：。第二部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究分析一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景 京津冀聯(lián)合經(jīng)濟(jì)圈，未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“第三極”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示2005年，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到182321億元。而長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀三大經(jīng)濟(jì)圈，更以占全國(guó)10%%的地區(qū)生產(chǎn)總值。%；人口為2625萬(wàn)人，%。土地面積10萬(wàn)平方公里，占全國(guó)總面積的1%；人口7570萬(wàn)，%。%；人口2762萬(wàn)，%。以表三數(shù)據(jù)，對(duì)三大都市圈所屬的行政區(qū)的經(jīng)濟(jì)基本狀況進(jìn)行比較：（1）經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平 從GDP水平看，長(zhǎng)三角區(qū)域的江浙滬為最高，京津冀次之，珠三角最低。 （2）開(kāi)放度 在進(jìn)出口總額方面，長(zhǎng)三角最高，％，珠三角為4110億美元，％，而京津冀僅為1925億美元，％?？傮w分析，長(zhǎng)三角居首，珠三角次之，京津冀最后。 （2）珠三角的突出優(yōu)勢(shì)是其開(kāi)放度相當(dāng)高，特別是其外向型特征明顯。 （3）京津冀的各項(xiàng)指標(biāo)在三大都市圈中是較弱的，特別是這一區(qū)域的外向型和開(kāi)放度方面的指標(biāo)，與其他兩個(gè)都市圈之間的差距明顯。 但是，無(wú)法忽視的是，長(zhǎng)三角和珠三角除了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚外，關(guān)鍵點(diǎn)是以浦東和深圳為代表的經(jīng)濟(jì)特區(qū)拉動(dòng)作用明顯，特別是深圳，GDP占珠三角的總量27%，浦東僅僅185萬(wàn)人口，%。正如浦東對(duì)應(yīng)長(zhǎng)三角、深圳對(duì)應(yīng)珠三角，一個(gè)經(jīng)濟(jì)圈的形成和發(fā)展離不開(kāi)強(qiáng)大的拉動(dòng)力，而深圳和浦東兩個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)的確立，成為上述兩大經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展的引擎。 濱海新區(qū)投資比較分析：2．1天津?yàn)I海新區(qū)的基本情況： 天津?yàn)I海新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)濱海新區(qū)，是1994年天津市委、市政府積極落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院改革開(kāi)放的戰(zhàn)略部署，從服務(wù)環(huán)渤海及我國(guó)北方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，結(jié)合天津?qū)嶋H做出的一項(xiàng)跨世紀(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略決策。黨的十六屆五中全會(huì)和十屆全國(guó)人大四次會(huì)議通過(guò)的國(guó)家“十一五”規(guī)劃建議和綱要，明確指出要“推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)的開(kāi)發(fā)開(kāi)放”，將濱海新區(qū)納入全國(guó)總體發(fā)展戰(zhàn)略布局。 天津?yàn)I海新區(qū)位于天津東部臨海地區(qū)，包括塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)三個(gè)行政區(qū)和天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、天津港，以及東麗區(qū)、津南區(qū)的部分區(qū)域。 經(jīng)過(guò)十多年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，濱海新區(qū)取得顯著成績(jī)。外貿(mào)出口由5億美元增長(zhǎng)到185億美元，增長(zhǎng)36倍。2．天津?yàn)I海新區(qū)的功能定位：在2006年5月26日，國(guó)務(wù)院下發(fā)的“國(guó)務(wù)院推進(jìn)濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放有關(guān)問(wèn)題的意見(jiàn)”中，將天津?yàn)I海新區(qū)進(jìn)行如下功能定位：依托京津冀、服務(wù)環(huán)渤海、輻射“三北”、面向東北亞，努力建設(shè)成為中國(guó)北方對(duì)外開(kāi)放的門(mén)戶、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心，逐步成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)和諧、環(huán)境優(yōu)美的宜居生態(tài)型新城區(qū)?！　√旖?yàn)I海新區(qū)包括塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)三個(gè)行政區(qū)和天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、天津港區(qū)以及東麗區(qū)、津南區(qū)的部分區(qū)域，規(guī)劃面積2270平方公里。推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放，有利于提升京津冀及環(huán)渤海地區(qū)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，有利于實(shí)施全國(guó)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展總體戰(zhàn)略，有利于探索新時(shí)期區(qū)域發(fā)展的新模式。走新型工業(yè)化道路，把增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力作為中心環(huán)節(jié)，進(jìn)一步完善研發(fā)轉(zhuǎn)化體系，提升整體技術(shù)水平和綜合競(jìng)爭(zhēng)力。國(guó)務(wù)院明確了天津?yàn)I海新區(qū)成為“國(guó)家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”，使天津?yàn)I海新區(qū)成為繼深圳和浦東后中國(guó)第三個(gè)“國(guó)家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”，并給予了一系列的政策支持。在金融企業(yè)、金融業(yè)務(wù)、金融市場(chǎng)和金融開(kāi)放等方面的重大改革，原則上可安排在天津?yàn)I海新區(qū)先行先試?！　　С痔旖?yàn)I海新區(qū)進(jìn)行土地管理改革。開(kāi)展農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)及土地收益分配、增強(qiáng)政府對(duì)土地供應(yīng)調(diào)控能力等方面的改革試驗(yàn)。為適應(yīng)天津建設(shè)北方國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心的需要，按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、創(chuàng)新體制、分步實(shí)施的原則，借鑒國(guó)際通行做法，在天津港東疆港區(qū)設(shè)立保稅港區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展國(guó)際中轉(zhuǎn)、國(guó)際配送、國(guó)際采購(gòu)、國(guó)際轉(zhuǎn)口貿(mào)易和出口加工等業(yè)務(wù)，積極探索海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域管理制度的創(chuàng)新，以點(diǎn)帶面，推進(jìn)區(qū)域整合。對(duì)天津?yàn)I海新區(qū)所轄規(guī)定范圍內(nèi)、符合條件的高新技術(shù)企業(yè)，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅；比照東北等老工業(yè)基地的所得稅優(yōu)惠政策，對(duì)天津?yàn)I海新區(qū)的內(nèi)資企業(yè)予以提高計(jì)稅工資標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)惠，對(duì)企業(yè)固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)予以加速折舊的優(yōu)惠；中央財(cái)政在維持現(xiàn)行財(cái)政體制的基礎(chǔ)上，在一定時(shí)期內(nèi)對(duì)天津?yàn)I海新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)予以專項(xiàng)補(bǔ)助。 濱海新區(qū)與浦東經(jīng)濟(jì)特區(qū)的比較：1今年1—5月兩地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較：濱海新區(qū)與浦東新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比指 標(biāo) 名 稱計(jì)量濱海新區(qū)浦東新區(qū)單位絕對(duì)值177。％億元 第二產(chǎn)業(yè)億元 第一產(chǎn)業(yè)億元 第三產(chǎn)業(yè)億元億元億美元個(gè)212647 實(shí)際直接利用外資金額億美元(個(gè))個(gè)316342億元按照現(xiàn)行價(jià)格統(tǒng)計(jì)的工業(yè)總產(chǎn)值15月累計(jì)數(shù)和固定資產(chǎn)投資總額上濱海新區(qū)已經(jīng)超過(guò)浦東新區(qū)，但在投資結(jié)構(gòu)發(fā)展方面，濱海新區(qū)第二產(chǎn)業(yè)投資占總投資的68%，而第三產(chǎn)業(yè)占30%。（后面就此方面進(jìn)行詳細(xì)闡述）而社會(huì)消費(fèi)總額僅為浦東新區(qū)的一半，表明新區(qū)城市功能尚不完善，還有較大的潛力可以挖掘。　　——區(qū)位優(yōu)勢(shì)不可替代濱海新區(qū)的開(kāi)發(fā)和開(kāi)放，將有效地帶動(dòng)整個(gè)天津經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使之成為環(huán)渤海地區(qū)的一顆明星，并在經(jīng)濟(jì)區(qū)域中發(fā)揮獨(dú)特的重要作用。 自然資源對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的效率、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等都具有重要的影響作用。濱海新區(qū)腹地廣闊，自然資源豐富，擁有大量的荒地、灘涂、鹽田和石油、天然氣、原鹽、地?zé)?、海洋資源等，如表表2。其中豐富的待開(kāi)發(fā)的土地資源更是為新區(qū)建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了巨大的空間。還有大面積的濕地自然保護(hù)區(qū)和平原水庫(kù)，生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)較好。天津港是中國(guó)北方最大的國(guó)際貿(mào)易港口，貨物吞吐量位居世界十強(qiáng)。集裝箱運(yùn)量480萬(wàn)標(biāo)箱。2005年，其中55%來(lái)自北京、河北和西北地區(qū)。天津港保稅區(qū)已成為服務(wù)華北、西北地區(qū)和北方最大的保稅通道，進(jìn)出區(qū)貨物總值中60%以上是外省市創(chuàng)造的。就整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀而言，濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為二、三、一型，19942004年第二產(chǎn)業(yè)增速在絕大多數(shù)年份中均高于第一和第三產(chǎn)業(yè)，2004年，%，凸現(xiàn)新區(qū)在第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)?！　∫虼?，從產(chǎn)業(yè)升級(jí)的角度看，浦東的產(chǎn)業(yè)更為先進(jìn)，濱海新區(qū)目前仍然以第二產(chǎn)業(yè)為主。 ——具體的行業(yè)比較，在功能聚集優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)下和政府積極推動(dòng)下，濱海新區(qū)已經(jīng)形成了優(yōu)勢(shì)比較突出的電子信息、石油開(kāi)采及加工、海洋化工、現(xiàn)代冶金、汽車(chē)及裝備制造、食品加工和生物制藥等七大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，具備了比較雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，形成了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群。目前，已經(jīng)成為我國(guó)重要的大型石化基地、冶金基地，IT制造業(yè)居全國(guó)前列，石油套管產(chǎn)量躋身世界四強(qiáng)。三地比較則表明，制造業(yè)是濱海新區(qū)、浦東、深圳三地的主導(dǎo)行業(yè)，深圳側(cè)重于機(jī)械和化工；濱海新區(qū)和浦東同樣側(cè)重于電子信息、冶金、生物制藥、汽車(chē)等行業(yè)，浦東在產(chǎn)業(yè)上已經(jīng)形成規(guī)模和在成套設(shè)備方面也具有優(yōu)勢(shì)，濱海新區(qū)制造業(yè)雖已具備一定基礎(chǔ)，但總體構(gòu)成單薄，尚有很大的發(fā)展空間。 ——綜合改革模式比較：圍繞現(xiàn)代制造業(yè)改革消除基本制度障礙濱海新區(qū)成為全國(guó)繼上海浦東之后第二個(gè)綜合配套改革試點(diǎn)，其作為區(qū)域中心的地位大大提升。同時(shí)，上海浦東新區(qū)已經(jīng)開(kāi)始突出綜合配套改革，在確立改革方案和工作機(jī)制方面已經(jīng)先行一步。濱海新區(qū)全局性的改革剛剛由開(kāi)發(fā)區(qū)和保稅區(qū)不足40平方公里的范圍擴(kuò)展到新區(qū)全境，尚缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的積累。因此，濱海新區(qū)的改革還處在消除基本制度障礙的基礎(chǔ)性改革階段。改革具體措施包括：創(chuàng)建全國(guó)一流的科技研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、建立土地整理儲(chǔ)備制度、探索建立功能區(qū)帶動(dòng)行政區(qū)發(fā)展的聯(lián)動(dòng)機(jī)制、創(chuàng)建開(kāi)放程度最高的東疆保稅港、建立并充分發(fā)揮“產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金”的作用等?！?jīng)濟(jì)發(fā)展模式比較：活力強(qiáng)、發(fā)展空間大與上海浦東、深圳開(kāi)發(fā)開(kāi)放之初相比，濱海新區(qū)的開(kāi)發(fā)發(fā)展，是在科學(xué)發(fā)展觀及“五個(gè)統(tǒng)籌”重要思想指導(dǎo)下，以市場(chǎng)推動(dòng)為主，相關(guān)優(yōu)惠政策支持為輔的開(kāi)發(fā)發(fā)展，而不是主要依靠政府直接給予較多資金投入。與上海浦東、深圳相比，目前濱海新區(qū)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模較小。近十年來(lái)，濱海新區(qū)的經(jīng)濟(jì)展現(xiàn)出了勃勃生機(jī)，%。外貿(mào)出口由5億美元增長(zhǎng)到185億美元，增長(zhǎng)36倍。隨著環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的迅速崛起，引發(fā)了新一輪外商投資濱海新區(qū)的熱潮，使濱海新區(qū)的發(fā)展更為迅猛，經(jīng)濟(jì)活力已經(jīng)超越浦東及深圳。80年代深圳開(kāi)發(fā)帶動(dòng)珠三角，90年代浦東開(kāi)發(fā)帶動(dòng)長(zhǎng)三角，新世紀(jì)初期，黨中央、國(guó)務(wù)院把規(guī)劃和建設(shè)好天津?yàn)I海新區(qū)作為國(guó)家區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，為其發(fā)展創(chuàng)造了重大歷史機(jī)遇。二、項(xiàng)目立地環(huán)境分析：本章旨在通過(guò)對(duì)濱海新區(qū)總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、交通以及項(xiàng)目基地的定位和政策分析，提出在濱海新區(qū)核心區(qū)域——響螺灣區(qū)域建設(shè)寫(xiě)字樓和酒店公寓的可行性進(jìn)行論證。1． 功能定位：天津?yàn)I海新區(qū)的發(fā)展定位是：依托京津冀，服務(wù)環(huán)渤海，輻射“三北”，面向東