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正文內(nèi)容

華亭大廈市場可行性研究報(bào)告-展示頁

2025-05-13 12:36本頁面
  

【正文】 ,第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的比例還會(huì)有一定的下降趨勢,第二產(chǎn)業(yè)還會(huì)有較大的增長趨勢。隨著可支配收入的增加,人均消費(fèi)支出也呈現(xiàn)較大的增長,%。二、立地環(huán)境 華亭大廈位置簡圖:石路商圈 協(xié)和大廈 金門路 名人廣場 華銀大廈 閶 郵政大廈 金州大廈 干 將 路 地稅局 佳福保齡球館 都市E站 地鐵1號(hào)線出入口 煙草大廈 城市之邑 胥 華孚寫字樓 華聯(lián)超市 三 香 路 道 前 街菜場 華亭大廈 工行大廈 施樂花園蘇州城市規(guī)劃展示館 勞 動(dòng) 路 商業(yè)銀行 萬年橋大街 皇家貴賓俱樂部 路 農(nóng)業(yè)銀行寫意空間 泰讓橋 胥 江 河地理位置:華亭大廈位于閶胥路和勞動(dòng)路的交界口,靠近三香路,連接華亭大廈的主干道是三香路和閶胥路。三香路今年完成了由四車道到六車道的擴(kuò)容,改善了由來已久的糟糕路況。即將竣工的三香路閶胥路立交,將大大改善華亭大廈周邊地區(qū)的交通狀況。如果勞動(dòng)路拓寬工程如期進(jìn)行,那么華亭大廈的交通狀況將進(jìn)一步改善。地鐵1號(hào)線東起園區(qū)管委會(huì),西至天平山麓,是連接園區(qū)和新區(qū)的交通干線。工行南面是施樂家園小區(qū)沿街住宅的底層店面,經(jīng)營飲食和醫(yī)藥。蘇州市城市規(guī)劃展示館是有蘇州城市建設(shè)發(fā)展有限公司建設(shè),由蘇州市建筑設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì),由蘇州二建承建,預(yù)計(jì)2004年底竣工。附近有華聯(lián)超市、菜市場、皇家貴賓俱樂部等。從02年4季度開始,由于受到有關(guān)部門出臺(tái)的一系列旨在規(guī)范房地產(chǎn)市場、鼓勵(lì)購房消費(fèi)信貸政策等利好因素的刺激,指數(shù)增勢強(qiáng)勁,走勢呈近似直線攀升。(二)、綜合指數(shù)成因分析指數(shù)名稱指數(shù)值(%)與上年同期相比增減(點(diǎn))與上季度相比增減(點(diǎn))綜合景氣指數(shù)開發(fā)投資指數(shù)資金來源指數(shù)土地購置指數(shù)土地開發(fā)指數(shù)空置面積指數(shù)新開工面積指數(shù)竣工面積指數(shù)銷售價(jià)格指數(shù)分析:從綜合指數(shù)的8個(gè)分類指數(shù)來看,與去年同期相比景氣水平7升1降、與上季度(2002年4季度)相比景氣水平6升2降,綜合景氣運(yùn)行狀況明顯好于去年。 土地購置指數(shù):截至3月份,比上年同期、上季度均有明顯下降,說明土地購置指數(shù)有回落趨勢,主要原因是受到國土資源局下發(fā)的“清理園區(qū)用地、加強(qiáng)供應(yīng)調(diào)控”這一政策的影響。1季度,%,這正是由于目前蘇州房市相當(dāng)火爆,消化了大量的空置面積。比去年同期略有提高,這也說明,蘇州房地產(chǎn)業(yè)仍然有很強(qiáng)的發(fā)展后勁。商品房銷售價(jià)格分類指數(shù):1季度,全市商品房實(shí)際銷售均價(jià)為2412元/平方米,其中住宅均價(jià)為2245元/平方米,%、%。但我們也應(yīng)該看到,價(jià)格的大幅上揚(yáng),必然會(huì)縮小市場需求面,給樓市帶來一定的風(fēng)險(xiǎn),不利于房地產(chǎn)市場的健康良性發(fā)展。施工面積和新開工面積都有非常大的增長,漲幅都在79%以上,竣工面積的漲幅比較小,%,隨著工程進(jìn)度的進(jìn)展和投資力度的加強(qiáng),2003年現(xiàn)房供應(yīng)量將大大增加,購房難的供求矛盾有望得到進(jìn)一步的緩解。蘇州房地產(chǎn)市場住宅供應(yīng)特點(diǎn)①.房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速2002年的蘇州樓市在有關(guān)部門出臺(tái)的一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場、鼓勵(lì)住房消費(fèi)信貸政策的推動(dòng)下,全市房地產(chǎn)開發(fā)、投資繼續(xù)保持較高的增長幅度,全年房地產(chǎn)投資首次突破百億元大關(guān),%。②.高檔住宅供應(yīng)量增長明顯2002年,蘇州市區(qū)高檔住宅(高檔公寓和別墅),%,施工面積為331109平方米,%;新開工面積為185785平方米,%;竣工面積為139245平方米,%;空置面積為18578平方米,%,但我們可看出,相對(duì)于施工面積和新開工面積的增長速度,“減空”效果不是很明顯,這一供應(yīng)結(jié)構(gòu)的失調(diào),必會(huì)給蘇州房地產(chǎn)市場的健康良性發(fā)展帶來一定程度上的影響。大盤時(shí)代是市場競爭與選擇的必然結(jié)果,必將為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展導(dǎo)入更多的成熟和理性。浙江開發(fā)商對(duì)蘇州的資金輸入、管理輸入和人才輸入,大大提高了蘇州的房地產(chǎn)市場地位和競爭水平。其中古城區(qū)共完成寫字樓投資3596萬元,%,增長迅速。其中,古城區(qū)寫字樓施工面積68991平方米,%;新開工面積13220平方米,%,竣工面積11960平方米,%。三、蘇州市房地產(chǎn)市場需求形勢分析2002年蘇州市房地產(chǎn)市場供銷兩旺,與房地產(chǎn)開發(fā)相呼應(yīng),商品房的銷售也保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢,銷售單價(jià)一路飆升,預(yù)售形勢更是火爆,其中市區(qū)預(yù)售面積是上年的一倍多,%;,%。(一)、蘇州市房地產(chǎn)市場住宅銷售狀況分析住宅銷售形勢火爆,個(gè)人購買力不斷增強(qiáng)隨著住房制度改革的全面推行,住房商品化已逐漸被廣大人民群眾理解,加上住房消費(fèi)信貸政策的支持,個(gè)人購買力不斷增強(qiáng),擴(kuò)大了住宅的有效客源。需求高漲、銷售價(jià)格一路飆升從2001年下半年開始,蘇州住宅市場需求不斷高漲,成交量連創(chuàng)新高,價(jià)格也不斷上揚(yáng),2002年蘇州市區(qū)住宅銷售平均單價(jià)為2460元/平方米,住宅預(yù)售平均單價(jià)已經(jīng)超過3200元/平方米。2002年,%,相對(duì)于銷售面積的增長幅度(%),可以看出,銷售額增長主要原因就是由價(jià)格大幅上升拉動(dòng)的,而不是由市場需求拉動(dòng)的。(二)、蘇州市房地產(chǎn)市場寫字樓空置狀況分析至2002年底,市區(qū)寫字樓空置面積為72702平方米,%。五、目前蘇州房地產(chǎn)市場存在問題分析 (一)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)目前,大部分的開發(fā)商受利益的驅(qū)使,把銷售目標(biāo)客源緊緊鎖定在高收入人群身上,開發(fā)項(xiàng)目的套型面積越做越大,設(shè)施越來越奢華,越來越遠(yuǎn)離工薪階層的總價(jià)承受力,從而造成高價(jià)房屋層出不窮,而小套型住房的市場供應(yīng)越來越小??梢缘贸觯?,小戶型市場需求旺盛。樓盤均價(jià)基本上都在3500元/m2以上,某些區(qū)域更高,達(dá)到4300元/m2左右。從23屆房產(chǎn)展示會(huì)成交的房子來看,單價(jià)在每平方米3000元以下的僅為2套,3000元到4500元的占了大頭、為139套,5000元以上的別墅有12套,據(jù)我們觀察3000元以下的固然寥寥無幾,實(shí)際上就是3500元以下的也為數(shù)很少,多數(shù)價(jià)位要在3800元以上,這從此次房交會(huì)成交商品房平均單價(jià)達(dá)到3993元便可看出。(四)、樓市中投資客過多人們的追漲心理加劇了房源的緊張,投資客成為主流,占購房者總數(shù)的1/3左右,尤以臺(tái)灣、上海、浙江等地外來投資者出手大方,園區(qū)萬楊香樟有半棟樓就是被一位上??蛻糍I走的,一下子買了50多套。我市某銀行的房貸專家認(rèn)為,央行新規(guī)定的主要目的可能在于促進(jìn)投資者理性購房,降低高價(jià)房和投資性購房的熱度,扶持一般用房和中低價(jià)房,進(jìn)而推動(dòng)房產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。而對(duì)中低檔樓盤而言,這反而是一個(gè)發(fā)展的良機(jī)。六、小結(jié)寫字樓的市場不容樂觀,供應(yīng)量大,需求較小,去化慢,投資風(fēng)險(xiǎn)較大住宅市場總體運(yùn)行良好,只是結(jié)構(gòu)存在較大矛盾,大戶型房源供給量過大、銷售去化速度較慢小戶型需求強(qiáng)勁,銷售去化較快 第三章 蘇州市寫字樓市場調(diào)查寫字樓地理分布特征蘇州的寫字樓主要地理分布特征主要體現(xiàn)為共性和個(gè)性兩個(gè)方面: 共性(1)在CBD內(nèi),周邊商業(yè)氛圍濃郁。(3)周邊有較多空地供人員集散和停車。個(gè)性蘇州寫字樓典型區(qū)域主要分布于園區(qū)、新區(qū)及市區(qū)主要交通干道。入住企業(yè)占第一位的是電子、機(jī)械等高科技企業(yè),因?yàn)閳@區(qū)在定位時(shí)就是高科技園區(qū),所以入住的企業(yè)以新加坡、歐美企業(yè)的高科技企業(yè)為主。(2)新區(qū)的寫字樓集中在獅山路、濱河路路口,如金獅大廈、華福大廈等。(3)市區(qū)的寫字樓相對(duì)比較分散,行業(yè)區(qū)塊也不明顯,所以寫字樓也沒有太顯現(xiàn)的行業(yè)特征,相對(duì)集中的區(qū)域在閶胥路(三香路和干將路路段)附近1公里的范圍內(nèi),主要的寫字樓是華孚寫字樓、萬盛大廈、嘉登大廈。建筑師從土地的集中有效利用和減少交通時(shí)間與距離考慮,開始將這些分散的樓宇集中在一起向高層發(fā)展,把銀行、律師行、會(huì)計(jì)師行、商業(yè)客戶集中在一起。經(jīng)過長時(shí)期的發(fā)展過程,使寫字樓有了其特定的涵義及概念。寫字樓在蘇州如同在整個(gè)中國大陸地區(qū)一樣,是近二十年來的新興產(chǎn)物,隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,寫字樓也有如雨后春筍般出現(xiàn),其巍峨的特征很能吸引人群的目光。從其相應(yīng)的
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