【正文】 州的房地產(chǎn)市場(chǎng)地位和競(jìng)爭(zhēng)水平。施工面積和新開(kāi)工面積都有非常大的增長(zhǎng)，漲幅都在79%以上，竣工面積的漲幅比較小，%，隨著工程進(jìn)度的進(jìn)展和投資力度的加強(qiáng)，2003年現(xiàn)房供應(yīng)量將大大增加，購(gòu)房難的供求矛盾有望得到進(jìn)一步的緩解。1季度，%，這正是由于目前蘇州房市相當(dāng)火爆，消化了大量的空置面積。附近有華聯(lián)超市、菜市場(chǎng)、皇家貴賓俱樂(lè)部等。如果勞動(dòng)路拓寬工程如期進(jìn)行，那么華亭大廈的交通狀況將進(jìn)一步改善。隨著可支配收入的增加，人均消費(fèi)支出也呈現(xiàn)較大的增長(zhǎng)，%。 財(cái)政收入運(yùn)行狀況（億元）從走勢(shì)圖上可以看出，財(cái)政收入絕對(duì)值呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，絕對(duì)值增長(zhǎng)呈逐步加快的趨勢(shì)。%；，分別比上年增長(zhǎng)144. 6%%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)隨著蘇州城市化步伐的加快，從各個(gè)產(chǎn)業(yè)所占比例有著較大的變化，第一產(chǎn)業(yè)逐漸減少，鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市化步伐變化明顯；第二產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，主要得力于蘇州招商引資力度的逐漸加大，外資引入對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響明顯；第三產(chǎn)業(yè)比例呈現(xiàn)波動(dòng)發(fā)展，與第二產(chǎn)業(yè)增幅有著必然的聯(lián)系。閶胥路是南北走向的一條主干道，機(jī)動(dòng)四車(chē)道，車(chē)流量很大，北接石路商圈，向南延伸段過(guò)泰讓橋?yàn)楸P(pán)門(mén)路，連接城南。華亭大廈東南面是在建的蘇州市城市規(guī)劃展示館。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類(lèi)指數(shù)：截至3月份，%，繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這一指標(biāo)也是拉動(dòng)綜合指數(shù)上升的主要力量。該分類(lèi)指數(shù)的穩(wěn)步上升，也有效的促進(jìn)了綜合景氣指數(shù)的上升。③.供應(yīng)市場(chǎng)出現(xiàn)大盤(pán)化現(xiàn)象2002年的房地產(chǎn)在經(jīng)歷幾年的發(fā)展逐漸進(jìn)入大盤(pán)時(shí)代，樓盤(pán)大規(guī)模開(kāi)發(fā)，比較明顯的大規(guī)模樓盤(pán)有園區(qū)的都市花園、東湖大郡、湖左岸；古城區(qū)的嘉業(yè)陽(yáng)光城；新區(qū)的新港名城花園等?？梢钥闯?，施工面積和新開(kāi)工面積增長(zhǎng)強(qiáng)勁，而竣工面積比上年有較大幅度的下降，說(shuō)明大量的寫(xiě)字樓面積將在2003年上市營(yíng)銷(xiāo)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將空前激烈，給銷(xiāo)售去化速度帶來(lái)較大的障礙。 四、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)空置狀況分析（一）、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅空置狀況分析至2002年底，%，主要是市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，銷(xiāo)售情況火爆，消化了大量的空置面積。房?jī)r(jià)的上漲幅度與居民收入增長(zhǎng)幅度相差甚遠(yuǎn)，高不可攀的房?jī)r(jià)使得需求市場(chǎng)大幅縮水，持幣觀望態(tài)勢(shì)嚴(yán)重。 主要分布在蘇華路沿線，如國(guó)際大廈、世紀(jì)金融大廈；金雞湖路沿線，如加城大廈、蘇信大廈；中新路沿線，如貴都大廈、嘉實(shí)大廈。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，中國(guó)大陸地區(qū)傳統(tǒng)生產(chǎn)方式中沒(méi)有寫(xiě)字樓，只有行政管理的單位辦公樓，它的管理是一種只對(duì)內(nèi)進(jìn)行行政管理的封閉式辦公方式?？梢?jiàn)該區(qū)域中、低檔寫(xiě)字樓供應(yīng)量仍較大，有過(guò)?，F(xiàn)象。以蘇州工業(yè)園區(qū)為例，該區(qū)域土地達(dá)到了每畝250萬(wàn)元。更由于地價(jià)問(wèn)題，不少小區(qū)還容易犧牲綠地來(lái)?yè)Q取面積，造成兩棟樓間的間距往往會(huì)較為狹小，小區(qū)的視線及通透性受到影響?！铩铩铩铩锒慷d二衛(wèi)（包括二房二廳二衛(wèi)）%，且這些房型的面積一般在115平方米以下，因?yàn)榭們r(jià)低，為工薪階層所接受，市場(chǎng)需求空間大，去化速度很快，往往一開(kāi)盤(pán)即被搶購(gòu)一空，這些房型也是目前市場(chǎng)供應(yīng)的空隙點(diǎn)。從23屆房交會(huì)上成交的160套房子來(lái)看，也可以很明顯的反映出房?jī)r(jià)的結(jié)構(gòu)，這次房交會(huì)成交商品房平均單價(jià)達(dá)到3993元，其中，單價(jià)在每平方米3000元以下的僅為2套；3000元到4500元的占了大頭、為139套；5000元以上的別墅有12套?！龀鞘薪ㄔO(shè)力度的加大，截至02年底，拆遷辦共頒發(fā)市區(qū)房五拆遷許可證89張，項(xiàng)目89個(gè)，已經(jīng)拆遷結(jié)束項(xiàng)目80%。（★★★★★）120平米以下的房源供應(yīng)短缺，而去化速度快、市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，市場(chǎng)空隙明顯。這兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的出現(xiàn)將使蘇州閶胥路沿線形成1200多套的精裝修酒店式公寓，如此大的規(guī)模，市場(chǎng)去化肯定會(huì)相當(dāng)困難，投資風(fēng)險(xiǎn)也必然加大。而在建的別墅、公寓以及價(jià)位在4000元/平方米以上的中高檔住宅風(fēng)起云涌，大有擴(kuò)張之勢(shì)。眾多開(kāi)發(fā)商把目標(biāo)市場(chǎng)定位在高收入人群，針對(duì)中低收入人群的住房市場(chǎng)有效供給明顯不足。包括樓梯、走廊通道、電梯間等B、垃圾清運(yùn)綠化服務(wù)智能化管理服務(wù)A、智能遠(yuǎn)程抄表，包括水、電、氣等B、設(shè)大廈獨(dú)立電視頻道，及時(shí)發(fā)布相關(guān)信息，如：電力維修通知、社區(qū)活動(dòng)及物業(yè)通訊等家務(wù)服務(wù)A、鐘點(diǎn)保姆服務(wù)B、衣物代送洗服務(wù)。依靠小戶型產(chǎn)品的面積小、總價(jià)低吸引中低收入人群必然會(huì)收到良好效果。3．大量帶有投資性質(zhì)購(gòu)房者的出現(xiàn)，不利于市場(chǎng)的健康發(fā)展銀行存款的低利率使得很多人不愿意再把多余資金以儲(chǔ)蓄的形式保管，在房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨┑慕裉?，紛紛利用閑散資金投資房地產(chǎn)，希望獲得較高的利潤(rùn)。第五章、市場(chǎng)存在的問(wèn)題點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)自2002年進(jìn)入快速增長(zhǎng)期以來(lái)，發(fā)展勢(shì)頭迅猛。雖然說(shuō)時(shí)代晶華、獅山麗晶的銷(xiāo)售狀況很好，但是目前正在銷(xiāo)售的石路中心廣場(chǎng)精裝修酒店式公寓房去化速度一般，雖然可能其產(chǎn)品本身有一定的缺陷，但是與精裝修酒店式公寓消費(fèi)市場(chǎng)的日見(jiàn)飽和可能也有一定的關(guān)系。這些動(dòng)遷戶都有住房需求，加大了購(gòu)房隊(duì)伍，大大增加了市場(chǎng)有效需求。 相關(guān)配套比較表案名配套湖畔花園加城湖濱天翔花園春之交響白領(lǐng)公寓星海人家湖左岸配套占有率中庭√√√√√√√100%停車(chē)場(chǎng)地上√%停車(chē)場(chǎng)地下√√√√√√%水景√√√√√%GOLF√%會(huì)所游泳池√√√%視聽(tīng)室√√√√%網(wǎng)球場(chǎng)√√%便利店√%健身房√√√√%咖啡廳√√√√%從比較表上可以看出：■中庭是絕大部分樓盤(pán)都選擇設(shè)置的配套，因?yàn)檫@樣能提高樓盤(pán)的總體形象，避免了小區(qū)整體布局呈兵營(yíng)式而顯得很單調(diào)。■市場(chǎng)上供應(yīng)的結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)，房型面積過(guò)大，%，相對(duì)于目前的居民收入而言，該面積以上的房子銷(xiāo)售去化較慢。此類(lèi)物業(yè)一般所在的位置都屬于黃金地段，周?chē)校簩W(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)、銀行等配套設(shè)施都十分齊全，物業(yè)升值潛力大。有資料顯示，在深圳、上海、北京、廣州等地，小高層物業(yè)和高層已成為如今購(gòu)房者消費(fèi)的新時(shí)尚，因而十分地走俏。小結(jié)（1） 總體上講，蘇州市投入使用的寫(xiě)字樓租售情況較好。寫(xiě)字樓在物業(yè)形式上講，從最早的多層，到小高層和高層。入住企業(yè)占第一位的是物流類(lèi)企業(yè)，新區(qū)的生產(chǎn)型企業(yè)很多，企業(yè)的高效運(yùn)作，依靠快速引進(jìn)原料，產(chǎn)出成品，送抵市場(chǎng)，因此，企業(yè)就需要物流上的支持，所以金獅大廈入住企業(yè)中物流企業(yè)居多在情理之中。（2）周邊交通條件好。（三）、空置問(wèn)題不容忽視雖然2002年旺盛的消費(fèi)需求是空置房源進(jìn)一步回落，但從結(jié)轉(zhuǎn)的施工面積（住宅建設(shè)周期通常為一年）來(lái)看，今年的住宅竣工面積將大大增加，可能會(huì)由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾和房?jī)r(jià)過(guò)高，而形成住宅“相對(duì)過(guò)剩”，從而使空置面積大幅上升。其中古城區(qū)的寫(xiě)字樓空置面積為32017平方米，%，雖然下降幅度明顯，但相對(duì)于施工面積、新開(kāi)工面積以及竣工面積的增長(zhǎng)幅度（%、%%），尤其是施工面積的大幅度增長(zhǎng)，根據(jù)商品房開(kāi)發(fā)周期一般為一年，今年結(jié)轉(zhuǎn)的施工面積將很大，供求矛盾將進(jìn)一步激化。從對(duì)604名參加22屆的群眾就購(gòu)房計(jì)劃作的調(diào)查分析：%、%，%，市場(chǎng)需求強(qiáng)勁；%，%，%，未來(lái)市場(chǎng)需求也比較強(qiáng)勁。④.外來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈主要表現(xiàn)在“浙江幫”的大舉進(jìn)蘇，在蘇州的幾次土地拍賣(mài)中可見(jiàn)端倪，；浙江南都集團(tuán)與蘇州建屋共同成立的南都建屋有限公司。二、蘇州市房地產(chǎn)供給形勢(shì)分析（一）、蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅供應(yīng)形勢(shì)分析住宅市場(chǎng)供應(yīng)總形勢(shì)2002年，%；，%；，%?？罩妹娣e分類(lèi)指數(shù)：截至3月份，呈現(xiàn)緩慢上升態(tài)勢(shì)，但相對(duì)于施工面積分類(lèi)指數(shù)的增幅而言，蘇州商品房空置面積正逐月減少。在建的城市規(guī)劃展示館為現(xiàn)代館，地下車(chē)庫(kù)面積4000平方米，投資總額已達(dá)1億元以上。華亭大廈南側(cè)的勞動(dòng)路機(jī)動(dòng)車(chē)道路寬不過(guò)8米，據(jù)了解，勞動(dòng)路將會(huì)拓寬；勞動(dòng)路南面的老式平房經(jīng)營(yíng)有煙雜店、水果店等，一部分已經(jīng)開(kāi)始拆遷，預(yù)計(jì)今年7月底開(kāi)展全面的拆遷工作。人民生活指標(biāo)單位02年01年00年02年比01年增減%在崗職工平均工資元158191367011778市區(qū)居民人均可支配收入元10617105159274市區(qū)居民人均消費(fèi)支出元768672707027城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額億元從反映市區(qū)人民生活水平的幾個(gè)指標(biāo)來(lái)看，在崗職工平均工資逐年上升，漲幅較大，%；人均可支配收入呈逐步上升趨勢(shì)，