【正文】 03年現(xiàn)房供應量將大大增加，購房難的供求矛盾有望得到進一步的緩解。商品房銷售價格分類指數(shù)：1季度，全市商品房實際銷售均價為2412元/平方米，其中住宅均價為2245元/平方米，%、%。1季度，%，這正是由于目前蘇州房市相當火爆，消化了大量的空置面積。（二）、綜合指數(shù)成因分析指數(shù)名稱指數(shù)值（%）與上年同期相比增減（點）與上季度相比增減（點）綜合景氣指數(shù)開發(fā)投資指數(shù)資金來源指數(shù)土地購置指數(shù)土地開發(fā)指數(shù)空置面積指數(shù)新開工面積指數(shù)竣工面積指數(shù)銷售價格指數(shù)分析：從綜合指數(shù)的8個分類指數(shù)來看，與去年同期相比景氣水平7升1降、與上季度（2002年4季度）相比景氣水平6升2降，綜合景氣運行狀況明顯好于去年。附近有華聯(lián)超市、菜市場、皇家貴賓俱樂部等。工行南面是施樂家園小區(qū)沿街住宅的底層店面，經營飲食和醫(yī)藥。如果勞動路拓寬工程如期進行，那么華亭大廈的交通狀況將進一步改善。三香路今年完成了由四車道到六車道的擴容，改善了由來已久的糟糕路況。隨著可支配收入的增加，人均消費支出也呈現(xiàn)較大的增長，%。實際外資利用（億美元）從外資利用絕對增長和年增長走勢都可以看出，蘇州作為吸引外資最快的城市，實際利用外資增勢強勁，隨著城建力度的加強、投資環(huán)境的改善、園區(qū)東擴和新區(qū)西擴，外資利用走勢會更強勁。 財政收入運行狀況（億元）從走勢圖上可以看出，財政收入絕對值呈現(xiàn)穩(wěn)步增長，絕對值增長呈逐步加快的趨勢。2002年全市完成國內生產總值2080億元，%；，%。%；，分別比上年增長144. 6%%。從2000年起，年增長率都在30%以上。產業(yè)結構隨著蘇州城市化步伐的加快，從各個產業(yè)所占比例有著較大的變化，第一產業(yè)逐漸減少，鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市化步伐變化明顯；第二產業(yè)呈現(xiàn)較大幅度增長，主要得力于蘇州招商引資力度的逐漸加大，外資引入對產業(yè)結構的影響明顯；第三產業(yè)比例呈現(xiàn)波動發(fā)展，與第二產業(yè)增幅有著必然的聯(lián)系。值得注意的是，居民儲蓄余額也呈現(xiàn)較快增長，%，增幅遠遠高于收入的增幅，說明02年雖然一再降息，但拉動內需的效果并不明顯，原因是未來家庭教育支出較大，居民消費管理比較理性。閶胥路是南北走向的一條主干道，機動四車道，車流量很大，北接石路商圈，向南延伸段過泰讓橋為盤門路，連接城南。華亭大廈距離規(guī)劃中的地鐵1號線有600米左右的距離，是一個步行可以接受的距離，軌道交通也是華亭大廈的優(yōu)勢之一。華亭大廈東南面是在建的蘇州市城市規(guī)劃展示館。華亭大廈周邊配套情況一覽表配套類別名稱娛樂設施佳福保齡球館、胥城娛樂總匯、皇家貴賓俱樂部賓館酒店雅都大酒店、德隆酒樓、胥城大酒店醫(yī)療衛(wèi)生婦幼保健醫(yī)院、蘇州大學附屬第二醫(yī)院、蘇州市第二人民醫(yī)院學校蘇州市第十六中學超市華聯(lián)超市銀行工商銀行、商業(yè)銀行、農行胥門分理處公園本案北側擬建綠化廣場農貿市場胥門農貿市場第二章：蘇州市房地產市場形勢分析一、03年1季度房地產景氣指數(shù)運行狀況（一）、綜合景氣指數(shù)運行狀況分析：從整個走勢上來看，景氣綜合指數(shù)呈穩(wěn)步上升趨勢，說明蘇州房地產市場總體走勢良好.2003年1季度房地產景氣狀況上升最快，說明1季度房地產市場發(fā)展強勁，并繼續(xù)呈現(xiàn)上揚趨勢。房地產開發(fā)投資分類指數(shù)：截至3月份，%，繼續(xù)保持強勁的增長態(tài)勢，這一指標也是拉動綜合指數(shù)上升的主要力量。新開工面積分類指數(shù)：截至3月份，%。該分類指數(shù)的穩(wěn)步上升，也有效的促進了綜合景氣指數(shù)的上升。，%，；，%；，%，可以看出，施工面積和新開工面積都有較大的增長，漲幅都在60%左右，但竣工面積的漲幅比較小，%。③.供應市場出現(xiàn)大盤化現(xiàn)象2002年的房地產在經歷幾年的發(fā)展逐漸進入大盤時代，樓盤大規(guī)模開發(fā)，比較明顯的大規(guī)模樓盤有園區(qū)的都市花園、東湖大郡、湖左岸；古城區(qū)的嘉業(yè)陽光城；新區(qū)的新港名城花園等。（二）、蘇州房地產市場寫字樓（辦公樓）供應形勢分析2002年市區(qū)共完成寫字樓投資7892萬元，%?？梢钥闯觯┕っ娣e和新開工面積增長強勁，而竣工面積比上年有較大幅度的下降，說明大量的寫字樓面積將在2003年上市營銷，寫字樓市場的競爭將空前激烈，給銷售去化速度帶來較大的障礙。2002年，%，%，%，銷售狀況良好。 四、蘇州市房地產市場空置狀況分析（一）、蘇州市房地產市場住宅空置狀況分析至2002年底，%，主要是市場需求強勁，銷售情況火爆，消化了大量的空置面積。從對604名參加22屆的群眾就所需房型面積作的調查分析：%；60~%；81~%；101~%；121~%；%。房價的上漲幅度與居民收入增長幅度相差甚遠，高不可攀的房價使得需求市場大幅縮水，持幣觀望態(tài)勢嚴重。（五）、消費信貸政策的變化可能給樓市帶來不良影響中國人民銀行網站13日公布了《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》，這是在不到一個月的時間里央行第二次要求適當限制大戶型、大面積、高檔商品房和別墅等項目的貸款。 （4）周邊有休閑娛樂設施。主要分布在蘇華路沿線，如國際大廈、世紀金融大廈；金雞湖路沿線，如加城大廈、蘇信大廈；中新路沿線，如貴都大廈、嘉實大廈。蘇州市寫字樓物業(yè)的發(fā)展沿革寫字樓俗稱辦公樓，最初的寫字樓，是因商務活動的需要而相互鄰近的一系列小型樓宇，它們各自獨立又相互緊密聯(lián)系。計劃經濟時期，中國大陸地區(qū)傳統(tǒng)生產方式中沒有寫字樓，只有行政管理的單位辦公樓，它的管理是一種只對內進行行政管理的封閉式辦公方式。物業(yè)服務形式越來越多，集中公廁、咖啡廳、餐廳、商務中心、訂票服務、銀行、寬帶網絡、開放式大廳、公共會議大廳等?？梢娫搮^(qū)域中、低檔寫字樓供應量仍較大，有過?，F(xiàn)象。（3） 從區(qū)域房產上講，金閶區(qū)的規(guī)劃是，著重發(fā)展倉儲和物流，預計將興建倉庫和物流中心，其房價將不會有很大的上升，該地區(qū)的升值潛力不大。以蘇州工業(yè)園區(qū)為例，該區(qū)域土地達到了每畝250萬元。目前多層住宅仍是許多蘇州市民的首選，多層的確避免了高層的許多不足，一梯兩戶，基本戶戶朝南，采光、通風均十分理想。更由于地價問題，不少小區(qū)還容易犧牲綠地來換取面積，造成兩棟樓間的間距往往會較為狹小，小區(qū)的視線及通透性受到影響。另外，高層還存在開發(fā)周期長、造價高等缺點?！铩铩铩铩锒慷d二衛(wèi)（包括二房二廳二衛(wèi)）%，且這些房型的面積一般在115平方米以下，因為總價低，為工薪階層所接受，市場需求空間大，去化速度很快，往往一開盤即被搶購一空，這些房型也是目前市場供應的空隙點?！铩铩铩铩?，但由于面積小，所以總價相對較小，市場承接面寬。從23屆房交會上成交的160套房子來看，也可以很明顯的反映出房價的結構，這次房交會成交商品房平均單價達到3993元，其中，單價在每平方米3000元以下的僅為2套；3000元到4500元的占了大頭、為139套；5000元以上的別墅有12套?！鏊耙彩墙^大部分樓盤都設置的配套，迎合了消費者的親水情 結?！龀鞘薪ㄔO力度的加大，截至02年底，拆遷辦共頒發(fā)市區(qū)房五拆遷許可證89張，項目89個，已經拆遷結束項目80%?！鲋薪楣窘槿氤醋餍辛校彻镜闹薪樾畔谀恳还补?6套房源,有29套是全新毛坯房乃至期房。（★★★★★）120平米以下的房源供應短缺，而去化速度快、市場需求強勁，市場空隙明顯。在面對目前巨大市場供應量的同時，本案還面臨著兩個潛在競爭性個案的挑戰(zhàn)。這兩個競爭個案的出現(xiàn)將使蘇州閶胥路沿線形成1200多套的精裝修酒店式公寓，如此大的規(guī)模，市場去化肯定會相當困難，投資風險也必然加大。在項目開發(fā)與市場定位的過程中，只有發(fā)現(xiàn)問題，抓住機會，才能使項目獲得經濟效益。而在建的別墅、公寓以及價位在4000元/平方米以上的中高檔住宅風起云涌，大有擴張之勢。4．開發(fā)商“跟風”現(xiàn)象嚴重，產品同質化程度高小高層住宅好賣，紛紛開發(fā)小高層，精裝修酒店式公寓銷售火暴，又全面推出酒店式公寓。眾多開發(fā)商把目標市場定位在高收入人群，針對中低收入人群的住房市場有效供給明顯不足。a酒店式公寓：l 酒店式公寓市場基本飽和l 大量潛在的供應量將會使蘇州酒店式公寓市場的競爭空前激烈、市場去化能力進一步減弱，l 酒店式公寓市場跟風現(xiàn)象嚴重，存在較大的不確定因素l 再說酒店式公寓是一種過渡的產品，市場容量有限由此可見：本案不宜定位為酒店式公寓 b大套型公寓：l 同質樓盤眾多，競爭激烈l 從市場面上看，130140㎡的房型銷售狀況一般，150㎡以上的房型銷售壓力明顯增大；l 本案建筑為單體獨棟，沒有多棟圍合式的社區(qū)有競爭力由此可見：本案定位為大套型公寓的優(yōu)勢有待考驗