鄭州某大廈可行性研究報(bào)告-wenkub
2023-04-07 12:32:25 本頁面
【正文】 駐單位曾給該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來無可比擬的動(dòng)力。 交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，花園路雙向八車道，車流順暢；本項(xiàng)目北向道路情況252。金水區(qū)屬于鄭州商政一體的功能版塊。 。 北環(huán)立交附近，位扼交通要塞；252。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國企改革的不斷深入，西南區(qū)域發(fā)展相對滯后，國企改革、就業(yè)問題也是導(dǎo)致該區(qū)域整體消費(fèi)水平較低，購買力削弱的原因，在一定程度上影響到涉及居民生活、居住等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。但由于一個(gè)完全的CBD從成型到成熟、配套設(shè)施的完善、區(qū)域功能的實(shí)現(xiàn)、人氣的有效聚集，按全國眾多大中城市的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，是一個(gè)較為漫長的過程；按經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該大約需要6~8年的時(shí)間。 鄭州的標(biāo)志性建筑；252。 信息產(chǎn)業(yè)廳進(jìn)駐其中，帶動(dòng)一批相關(guān)高端客戶進(jìn)駐；252。 裙樓超大落地玻璃幕墻，明亮通透，具有強(qiáng)烈的現(xiàn)代氣息；既能使室內(nèi)有明亮寬敞的辦公環(huán)境，又能使進(jìn)駐商家最充分體現(xiàn)自己的形象；高尚、氣派，為企業(yè)的形象建設(shè)提供了最好的展示基礎(chǔ)；而且，相對獨(dú)立的裙樓，能給進(jìn)駐商家更大的展示空間，有效促進(jìn)進(jìn)駐商家的企業(yè)形象建設(shè)；252。 本項(xiàng)目裙樓的客戶定位本項(xiàng)目裙樓的市場定位主要針對以下幾項(xiàng)依據(jù)：252。 與本項(xiàng)目的形象相結(jié)合。 交通方便；車位充足；252。因?yàn)閷懽謽堑拇筇?、物業(yè)管理等方面能達(dá)到銀行等金融業(yè)企業(yè)的使用要求。這對于類似銀行這種具有需要快速搶占市場份額的經(jīng)營戰(zhàn)略的企業(yè)而言，是最為合適的。上、下班時(shí)間的堵車更是司空見慣。事實(shí)上，從目前多家與本項(xiàng)目正在洽談的客戶情況觀察，銀行類的客戶占了大多數(shù)。 目前市場供應(yīng)現(xiàn)狀經(jīng)過本行實(shí)地調(diào)查，鄭州寫字樓市場的現(xiàn)狀是：部分寫字樓的使用功能混雜、定位不清，體現(xiàn)現(xiàn)代商務(wù)辦公的高水準(zhǔn)物業(yè)較為缺乏，商住型寫字樓仍為市場的主流產(chǎn)品?！綳X國際大廈】較財(cái)富廣場有進(jìn)步，完全的商住型結(jié)構(gòu)，電梯配置及電梯等候大堂設(shè)計(jì)等開始接近現(xiàn)代寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)。例如電梯數(shù)量少、公共部分燈光陰暗、停車不便等。 等候電梯時(shí)間過長；178。 內(nèi)部結(jié)構(gòu)局限，面積需求稍大的企業(yè)需要合并數(shù)個(gè)單元，導(dǎo)致內(nèi)部結(jié)構(gòu)差，死位較多，影響使用；同時(shí)也無法滿足企業(yè)的持續(xù)性擴(kuò)展；178。這類寫字樓確實(shí)與商住物業(yè)相比，進(jìn)了一大步。由客戶的需求看，發(fā)展到一定階段的企業(yè)，已經(jīng)將公司形象作為成功商務(wù)交往的重要因素之一。國際上，即使是中小企業(yè)的發(fā)展，也會注重企業(yè)形象的建立，以求全方位贏得市場先機(jī)。而且這個(gè)趨勢，只用了不長的時(shí)間，就完成了。深圳聯(lián)想大廈辦公空間深圳地王大廈辦公空間 辦公商務(wù)形式演變的必然性在完全公有制經(jīng)濟(jì)年代，企業(yè)的辦公物業(yè)，僅僅是工作場所，沒有太多的講究。但受限于企業(yè)的發(fā)展規(guī)模，經(jīng)濟(jì)實(shí)力，以及國內(nèi)的市場情況，更多的企業(yè)處于創(chuàng)業(yè)階段，亦商亦住的辦公物業(yè)成為了符合市場發(fā)展的階段性產(chǎn)物。以上寫字樓物業(yè)類型的發(fā)展痕跡，與市場的開放程度、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平密切相關(guān)，因此，商住型的辦公物業(yè)，注定是一種過渡性的產(chǎn)物。商住型寫字樓在辦公層高、入口大堂、走廊凈寬、電梯的數(shù)量及速度等多方面存在無法克服的缺陷，使得企業(yè)氣質(zhì)受到嚴(yán)重干擾，對于企業(yè)品牌形象的塑造不利。價(jià)值：目前，商住型寫字樓價(jià)格以其較低的價(jià)格及相應(yīng)較長的產(chǎn)權(quán)年限的特點(diǎn)，受到中小企業(yè)的歡迎，其預(yù)期價(jià)值似乎比專業(yè)寫字樓更大。如何盡快完成辦公場所的換代升級，突破企業(yè)發(fā)展壯大的瓶頸因素，已經(jīng)成為每個(gè)企業(yè)無法回避的緊要課題。 本項(xiàng)目位于花園路北段，距北環(huán)立交橋僅數(shù)百米，臨近農(nóng)業(yè)路、文化路、經(jīng)三路等主要干道，并處于區(qū)域規(guī)劃的交通網(wǎng)絡(luò)的主干道線路上，公交系統(tǒng)完善便利；項(xiàng)目所處的花園路對外交通同樣方便快捷，并占據(jù)鄭州市“北大門”的有利地勢，為沿線物業(yè)帶來最有力、最持久的利好消息；216。 開發(fā)商對于本項(xiàng)目的高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，將是項(xiàng)目成功的有力保證。國際甲級寫字樓的層高(吊頂后)~。216。甲級寫字樓使用率的標(biāo)準(zhǔn)為七成或以上，建筑結(jié)構(gòu)方面應(yīng)注意在合理范圍內(nèi)盡量減少梁、柱截面積；建筑平面要力求方正；公用工程部分科學(xué)設(shè)計(jì)，減少對有效空間的占用，提高單元內(nèi)的使用率，充分體現(xiàn)了建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的科學(xué)性，為客戶帶來物業(yè)的超值享受。216。 高檔寫字樓具有較大的升值空間216。本項(xiàng)目堅(jiān)持高檔寫字樓的定位基礎(chǔ)，塑造鄭州市“純”甲級寫字樓物業(yè)的整體形象，成為城市標(biāo)志性精品樓宇的新典范。 XX大廈的價(jià)格分析 XX大廈價(jià)格的市場水平本行在制定此價(jià)格策略時(shí)，進(jìn)行了全方位的市場調(diào)查，以確保本大廈的價(jià)格策略的可行性。D大廈僅用于出租，故并無權(quán)威性售價(jià)。 近年銷售較佳項(xiàng)目財(cái)富廣場、XX國際大廈、融元廣場位于經(jīng)三路，所謂的“金融大道”，位置上佳，屬于商住型物業(yè)；由于物業(yè)質(zhì)素、交通等原因，無法支撐高位價(jià)格，銷售均價(jià)徘徊在3,500~3,800元/平方米的幅度范圍內(nèi)；178。本項(xiàng)目物業(yè)定位為鄭州首席純甲級寫字樓；而且，按前章節(jié)的客觀分析，本項(xiàng)目具備多項(xiàng)優(yōu)勢，在外部交通、周邊環(huán)境、內(nèi)部物業(yè)質(zhì)素等多方面以壓倒性的優(yōu)勢傲視鄭州寫字樓市場。 以優(yōu)惠的價(jià)格吸引客戶關(guān)注物業(yè)；178。XX大廈于5月26日正式開盤，目前處于前期的最優(yōu)惠價(jià)格階段。以上數(shù)據(jù)顯示，目前，%~%之間。平方米以上。 從銷售情況預(yù)計(jì)升值空間從目前的銷售情況看：
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