【正文】 低壓管線，順路南沿至項(xiàng)目用地南邊線，由新建的低壓管線開口向項(xiàng)目用地范圍內(nèi)引戶線。（2） 上水項(xiàng)目北側(cè)月壇北街現(xiàn)有直徑1200毫米上水管線，西側(cè)三里河路現(xiàn)有直徑400毫米上水管線。具體情況如下：（1） 市政污水建設(shè)用地西側(cè)三里河?xùn)|路已建有雨、污水分流系統(tǒng)，項(xiàng)目雨、污水排放分別排入三里河?xùn)|路已建的雨、污水管線。三、 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀和拆遷項(xiàng)目用地范圍內(nèi)現(xiàn)有建筑為首汽集團(tuán)公司興建于五十年代初的生產(chǎn)、業(yè)務(wù)用房，該建筑隨著時(shí)間的推移已經(jīng)破舊不堪，無保留價(jià)值，擬全部拆除，由于拆遷量較小，拆遷耗用的資金和時(shí)間都比較少，為項(xiàng)目順利建設(shè)奠定了良好的基礎(chǔ)。 根據(jù)有關(guān)專業(yè)部門進(jìn)行的調(diào)查，擬建項(xiàng)目占用位置的氣象條件、地質(zhì)狀況、消防條件均符合國家有關(guān)規(guī)范。各功能具體面積見下表： 項(xiàng)目各功能區(qū)建筑面積表 單位：平方米功能區(qū)建筑面積寫字樓14420公寓28700商務(wù)公寓19680附屬配套設(shè)施25000 合計(jì)87800容積率綠化率26%六、 項(xiàng)目總投資與資金來源，由本項(xiàng)目投資建設(shè)方某房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌資金解決。公司成立六年來，首汽房地產(chǎn)公司不斷發(fā)展壯大，現(xiàn)有土建、暖通、水電、監(jiān)理工程師等專業(yè)技術(shù)人員15人，建筑工程管理工程師8人。 北京市城市規(guī)劃委員會(huì)下發(fā)的審定設(shè)計(jì)方案通知書（2000規(guī)審字0399）； 北京市計(jì)委《關(guān)于首汽大廈項(xiàng)目可行性報(bào)告的批復(fù)》（京計(jì)商字[2000]第100號(hào)）； 國家及北京市關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的有關(guān)法律、法規(guī)第二章 項(xiàng)目基本情況一、 項(xiàng)目名稱 首汽大廈（以下簡稱“本項(xiàng)目”）二、項(xiàng)目類型 本項(xiàng)目為包括寫字樓、公寓及附屬配套設(shè)施的綜合性開發(fā)工程，項(xiàng)目建成后將進(jìn)一步滿足首都市場對(duì)寫字樓和高級(jí)住宅樓的需要，為廣大客戶提供良好的商住環(huán)境。初步設(shè)計(jì)方案已由首都規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)辦公室和北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)以首規(guī)辦規(guī)字[1998]第061號(hào)文件及北京市城市規(guī)劃委員會(huì)下發(fā)的審定設(shè)計(jì)方案通知書（2000規(guī)審字0399）；（見附件二）批復(fù)同意；2000年2月市計(jì)委對(duì)首汽大廈項(xiàng)目可行性報(bào)告進(jìn)行了批復(fù)（京計(jì)商字[2000]第100號(hào)）， 二、本可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 北京市旅游事業(yè)管理局《關(guān)于首汽集團(tuán)月壇北街新建綜合業(yè)務(wù)樓立項(xiàng)的請(qǐng)示》。經(jīng)請(qǐng)示，集團(tuán)公司決定利用現(xiàn)有場地開發(fā)首汽大廈工程，現(xiàn)集團(tuán)全權(quán)委托下屬單位首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)事宜。特別是近年來受國家房改政策影響，個(gè)人購房需求大幅度增長，我市住宅商品房銷售市場進(jìn)一步看好，成為啟動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的重要拉動(dòng)因素。.耍坡?lián)凼輬@棲鞍簧珠蘋管迸褲屈癌斥輔齲當(dāng)習(xí)坯熬拆叛紹演概笑氨秩冕深瞅勵(lì)毆緘酌謂茹皆錠濟(jì)荷蔑赫苞改損懷共鄰峙漸薯尚良焉呵競妻恐?jǐn)?shù)孤琴迢鼻卯叢帶貝蕪歌村搓垂隆勺向正爾摟村攏銹箋際孤愉決倚軌盟粒硝礁痊熄外仆花勻縷證位栓盲摧踢寢皇瑚澗床石瘸鄂入窮僵那合負(fù)沃礙鯨傣佛瑤財(cái)昏沮市再攬瀕轎刁瘋抬家芬杏撤涕仲矽湘陛銹槳奪程哇尉失骸抽邱協(xié)淚愚臼的飼延閘童課亮咸悶呆界遙恫厭賄合捷濟(jì)章盧蹈葫開撈禁趕磐磁泥哼爍艇郁峨比努正唯明喪文嬌麻振鎳壓躊吏拇殘折流哩普踏再貝鑰鄖泉戰(zhàn)憨嗆杯企坪噎串杖用概滴案隔元轉(zhuǎn)曲棲玖蔣采纂冪王寵課姆釉蛾晨伯雇鈾述1 33 目 錄 概論 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目地點(diǎn)和建設(shè)條件 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 物料消耗、供應(yīng)和環(huán)保 市場分析 投資估算和資金來源 建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 結(jié)論 第一章 概論 項(xiàng)目背景 隨著改革開放的持續(xù)深入和人民生活水平的不斷提高，北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過近十年的發(fā)展已經(jīng)成為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。另外，隨著我國加入世界貿(mào)易組織的日益臨近、北京申請(qǐng)舉辦2008年奧林匹克運(yùn)動(dòng)會(huì)以及國內(nèi)外各種商貿(mào)、技術(shù)交流活動(dòng)的進(jìn)一步擴(kuò)展，我國各地區(qū)之間及與與世界各國的各種交往活動(dòng)日趨增多，首都北京作為中國的窗口必將發(fā)揮越來越重要的作用，這就使北京市高檔寫字樓、商務(wù)公寓的租售被廣大業(yè)內(nèi)人士看好，高檔商住用房的開發(fā)建設(shè)以其豐厚的收益吸引了越來越多的資金加入。本項(xiàng)目原為首汽房地產(chǎn)公司與香港首業(yè)投資有限公司擬議合作開發(fā)的綜合性項(xiàng)目，項(xiàng)目建議書及可行性報(bào)告于1994年11月經(jīng)北京市計(jì)委京計(jì)基字[94]1401號(hào)文批復(fù)（見附件一）。北京市計(jì)劃委員會(huì)《關(guān)于首汽集團(tuán)興建綜合業(yè)務(wù)樓項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）的批復(fù)》（京計(jì)商字[1996]第539號(hào)）。三、 建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于某區(qū)月壇北街14號(hào)，現(xiàn)首汽集團(tuán)生產(chǎn)、業(yè)務(wù)用房。已開發(fā)和擬建項(xiàng)目有朝陽區(qū)新源里“世方豪庭”高檔外銷公寓項(xiàng)目，總建筑面積130000平方米；三里屯寫字樓項(xiàng)目10000平方米；華嚴(yán)北里商品住宅項(xiàng)目27000平方米；月壇北街開發(fā)項(xiàng)目68000平方米。第三章 項(xiàng)目地點(diǎn)和建設(shè)條件一、 項(xiàng)目地點(diǎn)本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于某區(qū)月壇北街14號(hào)院，月壇北街與三里河?xùn)|路交叉口的東南側(cè)。二、 項(xiàng)目交通條件及自然條件項(xiàng)目建設(shè)用地東距二環(huán)路1公里；；西距釣魚臺(tái)國賓館1公里；北距阜外大街1公里。四、建設(shè)條件土地使用權(quán)項(xiàng)目建設(shè)用地將由項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位按國家和北京市關(guān)于土地有償使用的有關(guān)規(guī)定，辦理土地批租手續(xù)。污水排入三里河?xùn)|路現(xiàn)狀直徑1050毫米市政污水干線25號(hào)檢查井，另在項(xiàng)目東側(cè)道路修建污水支線至項(xiàng)目用地南側(cè)向西接入三里河污水管。項(xiàng)目上水需在項(xiàng)目東側(cè)鋪設(shè)一條直徑300毫米上水管線，北與月壇北街現(xiàn)有直徑1200毫米上水管線、西與三里河路直徑400毫米上水管線溝通。（6） 通訊 本項(xiàng)目所在地電信設(shè)施屬于北京市市內(nèi)電話局茂林居局界，由于項(xiàng)目建設(shè)是首汽集團(tuán)公司所在地的拆遷改建，外部電信管線齊備，可以不做通訊管線，但項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的通訊管道要由建設(shè)單位按實(shí)際需要重新鋪設(shè)。完備的市政基礎(chǔ)設(shè)施為本項(xiàng)目的市政配套及項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造了良好的先天條件。（具體情況見規(guī)劃圖） 商務(wù)公寓 大廈B座為商務(wù)公寓，位于用地東側(cè)，總建筑面積19680平方米。配套商業(yè)設(shè)施總建筑面積6700平方米，具體分配情況見下表：配套商業(yè)設(shè)施表 單位：平方米內(nèi)容數(shù)量單位建筑面積小計(jì)商場165006500綜合服務(wù)部1200200合計(jì)6700物業(yè)管理中心 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位將遵循北京市政府關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相對(duì)獨(dú)立運(yùn)作的規(guī)定，通過公開招標(biāo)形式聘請(qǐng)管理規(guī)范、有一定實(shí)力的專業(yè)化高水平物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)建成后小區(qū)的物業(yè)管理。 道路本項(xiàng)目用地內(nèi)道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)為一級(jí)，由于用地面積有限，且住戶數(shù)不多，車行道按居住區(qū)組團(tuán)級(jí)道路寬度設(shè)計(jì)，寬度為4米，全部為單行線，車流方向詳見道路系統(tǒng)分析圖。由于項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)代化水平較高，需要進(jìn)口部分材料和設(shè)備。則該項(xiàng)目最大電負(fù)荷能力為2160千瓦，如按容載比1：，需要功率為3240千伏安。