【正文】 法人營業(yè)執(zhí)照、中華人民共和國房地產企業(yè)資質證書（8）相關各專業(yè)的國家設計規(guī)范（9）建設單位提供的其它相關資料 研究范圍：本報告主要依據(jù)國家有關政策、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程對項目建設的合法性、必要性、市場分析、建設條件、建設規(guī)模、建設方案、環(huán)境保護、投資估算、經(jīng)濟效益評價等方面進行研究，側重點在財務評價。（2）本項目建設用地處于縣城東大門，位于東環(huán)路與桃洪路交叉口，區(qū)位獨特，向西與320國道相連，向東與縣城主干道——桃洪路相接，商業(yè)服務設施及各項市政設施如水、電、路、通信等基礎設施均較完備，地理優(yōu)勢明顯，是一幅優(yōu)質福地，是商務辦公、居住的理想之地，開發(fā)前景良好。且項目當經(jīng)營收入下降5%，項目投資增加5%時，仍有較好的經(jīng)濟指標，項目抗風險能力較強。 建議（1）該項目的社會和經(jīng)濟效益良好，建議上級主管部門和銀行給予支持，促使該項目早日上馬，早見成效。第二章 項目建設的必要性及市場前景分析 項目建設的必要性一、項目的建設，符合隆回縣城發(fā)展總體規(guī)劃，是隆回縣城建設和發(fā)展的需要，是不斷完善城市基礎設施，改善城市環(huán)境，美化城市面貌的需要。三、項目的建設，符合國家關于加快實現(xiàn)城市住房商品化和社會化的政策，有利于促進隆回縣城住房貨幣化分配進程，滿足人們日益增長的住宅消費需求，改善人們生活條件和居住環(huán)境，提高人們生活水平。在我們欠發(fā)達的內地縣城，隨著人們生活水平的提高，農民工入城務工、經(jīng)商、農村孩子入城就學，房地產市場的發(fā)展仍有巨大的潛力。持續(xù)的城鎮(zhèn)化對房地產市場的不斷發(fā)展提出了要求。以往城鎮(zhèn)居民主要依靠單位分房，而現(xiàn)在則已基本由市場解決。它們共同揭示了中國房地產市場發(fā)展不可估量的潛力。 近幾年來隆回縣城房地產狀況及發(fā)展趨勢近幾年來，房地產作為隆回新的經(jīng)濟增長點和城市居民新的消費熱點，對于擴大內需（包括投資與消費需求）拉動經(jīng)濟增長，加快城區(qū)擴容提質步伐，改善居民住房條件和提高人民生活質量等方面作出了積極的貢獻。與上述項目比較，本項目在產品設計、景觀資源、區(qū)域位置等方面擁有相對優(yōu)勢?？梢灶A見，本項目具有良好的銷售前景。北緯270039。%。隆回縣全年降水量主要集中在春季和初夏，15月降水遞增，612月降水遞減。停車位220個，240套商住房，總建筑面積49100 M2。各功能區(qū)域獨立運行，相互輔助，內設區(qū)域獨立電梯，高檔智能化專用電梯及智能化樓宇技術，打造高檔、智能、舒適、節(jié)能、先進的綜合性服務場所，力爭建成隆回縣城東大門的標志性建筑。消防、環(huán)保必須做到“三個同時”。采用塔樓式的布局方式，以節(jié)約更多用地，形成開闊空間。單元式住宅每套面積范圍控制在80~160m2之間。小區(qū)內道路主要道路寬6米。荷載（1）基本風壓：W0=，基本雪壓：S0=。供配電消防及應急照明用電按一級負荷，客梯、水泵用電按二級負荷，一般電力照明用電按三級負荷。電纜干線采用中心分配的星型結構，用戶分配網(wǎng)采用集線器及分配放大器加集中分配的形式分配到戶。（2）水源：桃洪路下鋪設的城市供水干管。雨水則經(jīng)區(qū)內的雨水管網(wǎng)收集后排至桃洪路的雨水渠箱，按漫流設計。（2）建筑結構防火設計帶有地下停車庫的建筑組合樓停車庫部分按耐火等級一級要求設計，住宅樓均按二級耐火等級設計。每個防火分區(qū)設有兩個以上疏散口，防煙分區(qū)小于500m2。地下消防池儲水量396m3。因此，該項目的建設應響應國家倡議，樹立節(jié)約資源意識。因此建筑節(jié)能是目前節(jié)能領域的當務之急。⑴、節(jié)能建筑規(guī)劃設計根據(jù)建筑功能要求和當?shù)氐臍夂騾?shù)，在總體規(guī)劃和單體設計中，科學合理地確定建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高、選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外維護結構的保溫隔熱等熱工特性及對建筑周圍環(huán)境進行綠化設計，設計要有利于施工和維護，全面應用節(jié)能技術措施，最大限度減少建筑物能耗量，獲得理想的節(jié)能效果。對垂直墻面可采用外廓、陽臺、挑檐陽等遮陽設施和淺色墻面、反射幕墻、植物覆蓋綠化等。因此植物覆蓋法是空調節(jié)能的較好的方法。⑹、結論綜上所述，建筑節(jié)能的主要技術措施有：節(jié)能建筑規(guī)劃設計、增強維護結構的隔熱保溫性能、空調系統(tǒng)節(jié)能技術措施、新發(fā)展的節(jié)能技術措施如蓄冷技術和冷卻塔供冷技術等、及空調系統(tǒng)的維護管理節(jié)能技術措施。在我國600多座城市中，有300多個城市缺水，108座城市嚴重缺水，日均缺水1600萬m3，這些城市年缺水達200億m3，每年因缺水損失的工業(yè)產值上千億元，水已成為制約我國社會和經(jīng)濟發(fā)展的主要因素之一。因此，我們應樹立水是一種寶貴資源的觀念，節(jié)約用水即是節(jié)省資源。④其他節(jié)水型設備。剩余水壓雖然難以完全消除，卻可以采取措施使之減小。采用建筑中水系統(tǒng)，可實現(xiàn)污、廢水資源化，使污、廢水經(jīng)處理后回用，既可節(jié)省水資源，又使污水無害化，起到保護環(huán)境，防治水污染，緩解水資源不足的重要作用。實踐證明，只要采取一項措施或幾項措施兼用，其節(jié)水效果都將是顯著的。根據(jù)2001年8月1日實施的《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》測定，邵陽市城區(qū)等系Ⅵ度地震烈度等級，新建、擴建、改建重大工程應當進行地震安全性評價，確定抗震設防要求。抗震墻抗震等級為二級。(1)、鋼筋：梁、柱縱向筋采用HRB400級鋼筋，剪力墻豎向分布筋、剪力墻水平分布筋、邊緣構造構件及箍筋采用HRB400級鋼筋，梁、柱箍筋采用HPB235鋼筋，樓板筋采用HRB400級鋼筋。安裝電動設備均采用減振彈簧支吊架，樓板上安裝電動設備隔振橡膠墊。（3）大氣污染：廚房的油煙、汽車尾氣、空調廢氣。（3）大氣污染：要求入住用戶生活燃料統(tǒng)一采用液化石油氣、管道煤氣或電，杜絕使用燃煤。（4）噪音污染控制：在規(guī)劃范圍內設禁鳴標志，控制車速，要求汽車使用噪音凈化器，以減少由于汽車行駛鳴笛產生的噪音對居民的干擾，另外，嚴格控制空調使用的頻率。經(jīng)與建設單位商定，定員的初步安排如下：職工定員表序號部門人員（人）1董事會32總經(jīng)理13行政人事部24財務部25采購供應部16開發(fā)策劃部17工程技術部28營銷部29拆遷安置部210合 計18 經(jīng)營管理階段組織機構項目建成后的物業(yè)管理，根據(jù)建設方的意見以及國家頒布的小區(qū)物業(yè)管理等有關文件精神，三年之內，擬由建設單位湖南省乾華置業(yè)有限公司聘請物管資深人士組建物業(yè)管理公司進行管理，實行業(yè)主代表大會及其委員會與物業(yè)管理公司相結合的體制。組織機構圖重大決策業(yè)主代表大會委 員 會物業(yè)管理公司辦公室管理部維修部經(jīng)營部保安部（職工定員此定員系指物業(yè)管理公司從事日常工作所需各部門定員（本報告只作初步分析）。項目實施進度表 表81 第十一章 投資估算及資金籌措 投資估算項目規(guī)劃總用地為2804m2，總建筑面積49100m2，經(jīng)測算，項目總投資為9800萬元，其中：，其它費用2698萬元，預備費200萬元，項目周轉用流動資金300萬元（詳見項目投資估算表）。（3）其他費用中包括各種規(guī)費、征地拆遷費、建設單位管理費、勘察設計費、監(jiān)理費等。 經(jīng)營設計及營業(yè)收入本項目設計用途為商品住宅區(qū)，項目建成后，共形成高層商品住宅42120m2，地下車庫3300m2（220個停車位），地上停車位100個，公共配套設施1400m2。②銷售稅費稅（費）種　　　　計稅依據(jù)　　　　稅（費）率營業(yè)稅　　　　 　 銷售收入　　　　　5%土地增值稅 銷售收入 1%城市維護建設稅 營業(yè)稅　 7%教育費附加　　　 　 營業(yè)稅　 % 根據(jù)上述稅費規(guī)定估算經(jīng)營期間銷售稅費額：營業(yè)稅：5%＝土地增值稅：1%＝城市維護建設稅：7%＝教育費附加：%＝合計：。項目總成本費用上述各項與項目開發(fā)成本之和即為項目總成本費用。根據(jù)項目成本與收入情況測算的主要指標如下表所示：項目主要經(jīng)濟指標表序號指標名稱單位指標備注1全部投資內部收益率所得稅前%所得稅后%2全部投資回收期所得稅前年所得稅后年3全部投資財務凈現(xiàn)值（Ic=12%）所得稅前萬元 所得稅后萬元 項目敏感性分析本報告作了所得稅后全部投資的敏感性分析，分別就銷售收入（即綜合價格）、項目總成本（主要為開發(fā)成本、管理費用、銷售費用）兩項主要指標進行了敏感性分析，分析其變動對項目收益的影響程度。（3）本項目建筑方案、工程方案、設備方案和環(huán)境保護方案可行，布局合理，投資規(guī)模適中。 （1）該項目的社會和經(jīng)濟效益良好，建議上級主管部門和銀行給予支持，促使該項目早日上馬，早見成效。附表1銷售收入及銷售稅費估算表單位：萬元序號項目合計201220132014一經(jīng)營收入 41, 20, 1商品住宅銷售收入63, 6, 38, 19, 2配套商業(yè)設施（超市）銷售收入1, 3車庫銷售收入4, 2, 1, 二銷售稅金及附加4, 2, 1, 1營業(yè)稅3, 2, 1, 2土地增值稅 3城市維護建設稅 4教育費附加 附表2總成本及費用估算表單位：萬元序號項目合計2011201220132014一項目開發(fā)成本 　二經(jīng)營成本及費用 1營業(yè)費用　 2管理費用　 3財務費用　　　 三合計 附表3損 益 表單位:萬元序號項目合計2011201220132014一經(jīng)營收入　1商品住宅銷售收