【正文】 法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)（8）相關(guān)各專(zhuān)業(yè)的國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范（9）建設(shè)單位提供的其它相關(guān)資料 研究范圍：本報(bào)告主要依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的合法性、必要性、市場(chǎng)分析、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、投資估算、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等方面進(jìn)行研究，側(cè)重點(diǎn)在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。（2）本項(xiàng)目建設(shè)用地處于縣城東大門(mén)，位于東環(huán)路與桃洪路交叉口，區(qū)位獨(dú)特，向西與320國(guó)道相連，向東與縣城主干道——桃洪路相接，商業(yè)服務(wù)設(shè)施及各項(xiàng)市政設(shè)施如水、電、路、通信等基礎(chǔ)設(shè)施均較完備，地理優(yōu)勢(shì)明顯，是一幅優(yōu)質(zhì)福地，是商務(wù)辦公、居住的理想之地，開(kāi)發(fā)前景良好。且項(xiàng)目當(dāng)經(jīng)營(yíng)收入下降5%，項(xiàng)目投資增加5%時(shí)，仍有較好的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 建議（1）該項(xiàng)目的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益良好，建議上級(jí)主管部門(mén)和銀行給予支持，促使該項(xiàng)目早日上馬，早見(jiàn)成效。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性及市場(chǎng)前景分析 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目的建設(shè)，符合隆回縣城發(fā)展總體規(guī)劃，是隆回縣城建設(shè)和發(fā)展的需要，是不斷完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，改善城市環(huán)境，美化城市面貌的需要。三、項(xiàng)目的建設(shè)，符合國(guó)家關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)城市住房商品化和社會(huì)化的政策，有利于促進(jìn)隆回縣城住房貨幣化分配進(jìn)程，滿(mǎn)足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的住宅消費(fèi)需求，改善人們生活條件和居住環(huán)境，提高人們生活水平。在我們欠發(fā)達(dá)的內(nèi)地縣城，隨著人們生活水平的提高，農(nóng)民工入城務(wù)工、經(jīng)商、農(nóng)村孩子入城就學(xué)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展仍有巨大的潛力。持續(xù)的城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展提出了要求。以往城鎮(zhèn)居民主要依靠單位分房，而現(xiàn)在則已基本由市場(chǎng)解決。它們共同揭示了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不可估量的潛力。 近幾年來(lái)隆回縣城房地產(chǎn)狀況及發(fā)展趨勢(shì)近幾年來(lái)，房地產(chǎn)作為隆回新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和城市居民新的消費(fèi)熱點(diǎn)，對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需（包括投資與消費(fèi)需求）拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，加快城區(qū)擴(kuò)容提質(zhì)步伐，改善居民住房條件和提高人民生活質(zhì)量等方面作出了積極的貢獻(xiàn)。與上述項(xiàng)目比較，本項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、景觀資源、區(qū)域位置等方面擁有相對(duì)優(yōu)勢(shì)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，本項(xiàng)目具有良好的銷(xiāo)售前景。北緯270039。%。隆回縣全年降水量主要集中在春季和初夏，15月降水遞增，612月降水遞減。停車(chē)位220個(gè)，240套商住房，總建筑面積49100 M2。各功能區(qū)域獨(dú)立運(yùn)行，相互輔助，內(nèi)設(shè)區(qū)域獨(dú)立電梯，高檔智能化專(zhuān)用電梯及智能化樓宇技術(shù)，打造高檔、智能、舒適、節(jié)能、先進(jìn)的綜合性服務(wù)場(chǎng)所，力爭(zhēng)建成隆回縣城東大門(mén)的標(biāo)志性建筑。消防、環(huán)保必須做到“三個(gè)同時(shí)”。采用塔樓式的布局方式，以節(jié)約更多用地，形成開(kāi)闊空間。單元式住宅每套面積范圍控制在80~160m2之間。小區(qū)內(nèi)道路主要道路寬6米。荷載（1）基本風(fēng)壓：W0=，基本雪壓：S0=。供配電消防及應(yīng)急照明用電按一級(jí)負(fù)荷，客梯、水泵用電按二級(jí)負(fù)荷，一般電力照明用電按三級(jí)負(fù)荷。電纜干線采用中心分配的星型結(jié)構(gòu)，用戶(hù)分配網(wǎng)采用集線器及分配放大器加集中分配的形式分配到戶(hù)。（2）水源：桃洪路下鋪設(shè)的城市供水干管。雨水則經(jīng)區(qū)內(nèi)的雨水管網(wǎng)收集后排至桃洪路的雨水渠箱，按漫流設(shè)計(jì)。（2）建筑結(jié)構(gòu)防火設(shè)計(jì)帶有地下停車(chē)庫(kù)的建筑組合樓停車(chē)庫(kù)部分按耐火等級(jí)一級(jí)要求設(shè)計(jì)，住宅樓均按二級(jí)耐火等級(jí)設(shè)計(jì)。每個(gè)防火分區(qū)設(shè)有兩個(gè)以上疏散口，防煙分區(qū)小于500m2。地下消防池儲(chǔ)水量396m3。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)應(yīng)響應(yīng)國(guó)家倡議，樹(shù)立節(jié)約資源意識(shí)。因此建筑節(jié)能是目前節(jié)能領(lǐng)域的當(dāng)務(wù)之急。⑴、節(jié)能建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)建筑功能要求和當(dāng)?shù)氐臍夂騾?shù)，在總體規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)中，科學(xué)合理地確定建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高、選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱等熱工特性及對(duì)建筑周?chē)h(huán)境進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)要有利于施工和維護(hù)，全面應(yīng)用節(jié)能技術(shù)措施，最大限度減少建筑物能耗量，獲得理想的節(jié)能效果。對(duì)垂直墻面可采用外廓、陽(yáng)臺(tái)、挑檐陽(yáng)等遮陽(yáng)設(shè)施和淺色墻面、反射幕墻、植物覆蓋綠化等。因此植物覆蓋法是空調(diào)節(jié)能的較好的方法。⑹、結(jié)論綜上所述，建筑節(jié)能的主要技術(shù)措施有：節(jié)能建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、增強(qiáng)維護(hù)結(jié)構(gòu)的隔熱保溫性能、空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)措施、新發(fā)展的節(jié)能技術(shù)措施如蓄冷技術(shù)和冷卻塔供冷技術(shù)等、及空調(diào)系統(tǒng)的維護(hù)管理節(jié)能技術(shù)措施。在我國(guó)600多座城市中，有300多個(gè)城市缺水，108座城市嚴(yán)重缺水，日均缺水1600萬(wàn)m3，這些城市年缺水達(dá)200億m3，每年因缺水損失的工業(yè)產(chǎn)值上千億元，水已成為制約我國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素之一。因此，我們應(yīng)樹(shù)立水是一種寶貴資源的觀念，節(jié)約用水即是節(jié)省資源。④其他節(jié)水型設(shè)備。剩余水壓雖然難以完全消除，卻可以采取措施使之減小。采用建筑中水系統(tǒng)，可實(shí)現(xiàn)污、廢水資源化，使污、廢水經(jīng)處理后回用，既可節(jié)省水資源，又使污水無(wú)害化，起到保護(hù)環(huán)境，防治水污染，緩解水資源不足的重要作用。實(shí)踐證明，只要采取一項(xiàng)措施或幾項(xiàng)措施兼用，其節(jié)水效果都將是顯著的。根據(jù)2001年8月1日實(shí)施的《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》測(cè)定，邵陽(yáng)市城區(qū)等系Ⅵ度地震烈度等級(jí)，新建、擴(kuò)建、改建重大工程應(yīng)當(dāng)進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)，確定抗震設(shè)防要求?？拐饓拐鸬燃?jí)為二級(jí)。(1)、鋼筋：梁、柱縱向筋采用HRB400級(jí)鋼筋，剪力墻豎向分布筋、剪力墻水平分布筋、邊緣構(gòu)造構(gòu)件及箍筋采用HRB400級(jí)鋼筋，梁、柱箍筋采用HPB235鋼筋，樓板筋采用HRB400級(jí)鋼筋。安裝電動(dòng)設(shè)備均采用減振彈簧支吊架，樓板上安裝電動(dòng)設(shè)備隔振橡膠墊。（3）大氣污染：廚房的油煙、汽車(chē)尾氣、空調(diào)廢氣。（3）大氣污染：要求入住用戶(hù)生活燃料統(tǒng)一采用液化石油氣、管道煤氣或電，杜絕使用燃煤。（4）噪音污染控制：在規(guī)劃范圍內(nèi)設(shè)禁鳴標(biāo)志，控制車(chē)速，要求汽車(chē)使用噪音凈化器，以減少由于汽車(chē)行駛鳴笛產(chǎn)生的噪音對(duì)居民的干擾，另外，嚴(yán)格控制空調(diào)使用的頻率。經(jīng)與建設(shè)單位商定，定員的初步安排如下：職工定員表序號(hào)部門(mén)人員（人）1董事會(huì)32總經(jīng)理13行政人事部24財(cái)務(wù)部25采購(gòu)供應(yīng)部16開(kāi)發(fā)策劃部17工程技術(shù)部28營(yíng)銷(xiāo)部29拆遷安置部210合 計(jì)18 經(jīng)營(yíng)管理階段組織機(jī)構(gòu)項(xiàng)目建成后的物業(yè)管理，根據(jù)建設(shè)方的意見(jiàn)以及國(guó)家頒布的小區(qū)物業(yè)管理等有關(guān)文件精神，三年之內(nèi)，擬由建設(shè)單位湖南省乾華置業(yè)有限公司聘請(qǐng)物管資深人士組建物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，實(shí)行業(yè)主代表大會(huì)及其委員會(huì)與物業(yè)管理公司相結(jié)合的體制。組織機(jī)構(gòu)圖重大決策業(yè)主代表大會(huì)委 員 會(huì)物業(yè)管理公司辦公室管理部維修部經(jīng)營(yíng)部保安部（職工定員此定員系指物業(yè)管理公司從事日常工作所需各部門(mén)定員（本報(bào)告只作初步分析）。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 表81 第十一章 投資估算及資金籌措 投資估算項(xiàng)目規(guī)劃總用地為2804m2，總建筑面積49100m2，經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目總投資為9800萬(wàn)元，其中：，其它費(fèi)用2698萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)200萬(wàn)元，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)用流動(dòng)資金300萬(wàn)元（詳見(jiàn)項(xiàng)目投資估算表）。（3）其他費(fèi)用中包括各種規(guī)費(fèi)、征地拆遷費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等。 經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì)及營(yíng)業(yè)收入本項(xiàng)目設(shè)計(jì)用途為商品住宅區(qū)，項(xiàng)目建成后，共形成高層商品住宅42120m2，地下車(chē)庫(kù)3300m2（220個(gè)停車(chē)位），地上停車(chē)位100個(gè)，公共配套設(shè)施1400m2。②銷(xiāo)售稅費(fèi)稅（費(fèi)）種　　　　計(jì)稅依據(jù)　　　　稅（費(fèi)）率營(yíng)業(yè)稅　　　　 　 銷(xiāo)售收入　　　　　5%土地增值稅 銷(xiāo)售收入 1%城市維護(hù)建設(shè)稅 營(yíng)業(yè)稅　 7%教育費(fèi)附加　　　 　 營(yíng)業(yè)稅　 % 根據(jù)上述稅費(fèi)規(guī)定估算經(jīng)營(yíng)期間銷(xiāo)售稅費(fèi)額：營(yíng)業(yè)稅：5%＝土地增值稅：1%＝城市維護(hù)建設(shè)稅：7%＝教育費(fèi)附加：%＝合計(jì)：。項(xiàng)目總成本費(fèi)用上述各項(xiàng)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本之和即為項(xiàng)目總成本費(fèi)用。根據(jù)項(xiàng)目成本與收入情況測(cè)算的主要指標(biāo)如下表所示：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位指標(biāo)備注1全部投資內(nèi)部收益率所得稅前%所得稅后%2全部投資回收期所得稅前年所得稅后年3全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%）所得稅前萬(wàn)元 所得稅后萬(wàn)元 項(xiàng)目敏感性分析本報(bào)告作了所得稅后全部投資的敏感性分析，分別就銷(xiāo)售收入（即綜合價(jià)格）、項(xiàng)目總成本（主要為開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用）兩項(xiàng)主要指標(biāo)進(jìn)行了敏感性分析，分析其變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目收益的影響程度。（3）本項(xiàng)目建筑方案、工程方案、設(shè)備方案和環(huán)境保護(hù)方案可行，布局合理，投資規(guī)模適中。 （1）該項(xiàng)目的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益良好，建議上級(jí)主管部門(mén)和銀行給予支持，促使該項(xiàng)目早日上馬，早見(jiàn)成效。附表1銷(xiāo)售收入及銷(xiāo)售稅費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)201220132014一經(jīng)營(yíng)收入 41, 20, 1商品住宅銷(xiāo)售收入63, 6, 38, 19, 2配套商業(yè)設(shè)施（超市）銷(xiāo)售收入1, 3車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售收入4, 2, 1, 二銷(xiāo)售稅金及附加4, 2, 1, 1營(yíng)業(yè)稅3, 2, 1, 2土地增值稅 3城市維護(hù)建設(shè)稅 4教育費(fèi)附加 附表2總成本及費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2011201220132014一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 　二經(jīng)營(yíng)成本及費(fèi)用 1營(yíng)業(yè)費(fèi)用　 2管理費(fèi)用　 3財(cái)務(wù)費(fèi)用　　　 三合計(jì) 附表3損 益 表單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2011201220132014一經(jīng)營(yíng)收入　1商品住宅銷(xiāo)售收