【正文】 ，力求使本項(xiàng)目成為隆回縣城東大門(mén)新的建筑標(biāo)桿、商住標(biāo)桿。 主要依據(jù)：（1）《隆回縣縣城總體規(guī)劃》（2）建設(shè)部《關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》的通知”｛建標(biāo)（2000）205號(hào)｝（3）國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)改投資[2006]1325號(hào)文發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）（4）隆回縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局《建設(shè)用地規(guī)劃條件通知書(shū)》（5）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表》（6）中華人民共和國(guó)《國(guó)有土地使用證》（7）企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)（8）相關(guān)各專業(yè)的國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范（9）建設(shè)單位提供的其它相關(guān)資料 研究范圍：本報(bào)告主要依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的合法性、必要性、市場(chǎng)分析、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、投資估算、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等方面進(jìn)行研究，側(cè)重點(diǎn)在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名 稱單位數(shù)量比例%備注1規(guī)劃總用地面積m2 2804其中：住宅用地m21404公建、綠化及道路用地m214002規(guī)劃總建筑面積m249100其中：住宅建筑面積m242120公建配套設(shè)施m24212地下建筑（車庫(kù)）面積m233003居住戶（套）數(shù)戶（套）2404居住人口人8005容積率/6建筑密度%7停車位個(gè)2208項(xiàng)目總投資萬(wàn)元98009銷售收入萬(wàn)元10項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)萬(wàn)元稅后11內(nèi)部收益率%12投資回收期年13建設(shè)總工期月24 結(jié)論與建議（1）本項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策。本項(xiàng)目的建設(shè)可促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及城市建設(shè)的發(fā)展，改善市民居住條件。（2）本項(xiàng)目的建設(shè)，符合隆回總體規(guī)劃，較好地貫徹了縣政府加快中心城區(qū)改造與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的決定。（2）本項(xiàng)目建設(shè)用地處于縣城東大門(mén)，位于東環(huán)路與桃洪路交叉口，區(qū)位獨(dú)特，向西與320國(guó)道相連，向東與縣城主干道——桃洪路相接，商業(yè)服務(wù)設(shè)施及各項(xiàng)市政設(shè)施如水、電、路、通信等基礎(chǔ)設(shè)施均較完備，地理優(yōu)勢(shì)明顯，是一幅優(yōu)質(zhì)福地，是商務(wù)辦公、居住的理想之地，開(kāi)發(fā)前景良好。（3）項(xiàng)目總投資為9800萬(wàn)元，其中：，其它費(fèi)用2698萬(wàn)元（），預(yù)備費(fèi)200萬(wàn)元，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)用流動(dòng)資金300萬(wàn)元；建設(shè)資金總額9800萬(wàn)元，其中：項(xiàng)目資本金4800萬(wàn)元，申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款4000萬(wàn)元，預(yù)售收入投入1000萬(wàn)元。（4）從項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)來(lái)看，，%。從以上指標(biāo)看出，項(xiàng)目有較好的經(jīng)濟(jì)效益。且項(xiàng)目當(dāng)經(jīng)營(yíng)收入下降5%，項(xiàng)目投資增加5%時(shí)，仍有較好的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。因此，從經(jīng)濟(jì)角度分析，本報(bào)告認(rèn)為項(xiàng)目是可行的。從以上分析可以看出，該項(xiàng)目啟動(dòng)的各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已具備，項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)明顯，具有投資穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)小的特點(diǎn)，既符合國(guó)家的有關(guān)方針、政策，又能產(chǎn)生客觀的經(jīng)濟(jì)效益和良好的機(jī)會(huì)效益。因此該項(xiàng)目可行。 建議（1）該項(xiàng)目的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益良好，建議上級(jí)主管部門(mén)和銀行給予支持，促使該項(xiàng)目早日上馬，早見(jiàn)成效。（2）建議認(rèn)真做好工程的招標(biāo)、施工圖設(shè)計(jì)和施工工作，加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)控，保證工程質(zhì)量和施工進(jìn)度。（3）在建設(shè)中要充分注意公用設(shè)施、環(huán)境設(shè)施、生活環(huán)境建設(shè)。（4）精心編制工程實(shí)施計(jì)劃，在確保工程質(zhì)量和進(jìn)度的同時(shí)，要嚴(yán)格控制建設(shè)投資，加強(qiáng)營(yíng)銷運(yùn)作，加強(qiáng)營(yíng)銷運(yùn)作，以盡快回收資金和減少資金投資；同時(shí)狠抓項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，爭(zhēng)取獲得最佳的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性及市場(chǎng)前景分析 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目的建設(shè)，符合隆回縣城發(fā)展總體規(guī)劃，是隆回縣城建設(shè)和發(fā)展的需要，是不斷完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，改善城市環(huán)境，美化城市面貌的需要。該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展戰(zhàn)略、推進(jìn)城市提質(zhì)擴(kuò)容是有幫助的。二、項(xiàng)目的建設(shè)，有利于完善縣城城東東大門(mén)的配套設(shè)施建設(shè)，有利于加強(qiáng)城市總體功能，促進(jìn)土地升值，繁榮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，進(jìn)一步促進(jìn)該區(qū)域城市次中心地位的提升。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)，有助于增加財(cái)政收入，籌集城市建設(shè)資金，保障城市建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。三、項(xiàng)目的建設(shè)，符合國(guó)家關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)城市住房商品化和社會(huì)化的政策，有利于促進(jìn)隆回縣城住房貨幣化分配進(jìn)程，滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的住宅消費(fèi)需求，改善人們生活條件和居住環(huán)境，提高人們生活水平。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)，可以帶動(dòng)眾多第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加內(nèi)需，刺激消費(fèi)，促進(jìn)隆回經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。四、項(xiàng)目的建設(shè)，有利于建設(shè)單位湖南省乾華置業(yè)有限公司提高企業(yè)的知名度和社會(huì)信譽(yù)度，提升企業(yè)形象，提搞企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，壯大企業(yè)實(shí)力。 市場(chǎng)前景分析自2003年開(kāi)始升溫以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)了將近八年，到2010年達(dá)到了頂峰，雖然這種勢(shì)頭在2010年宏觀調(diào)控下出現(xiàn)緩漲、滯漲，但GDP仍保持了9%以上的增長(zhǎng)。在我們欠發(fā)達(dá)的內(nèi)地縣城，隨著人們生活水平的提高，農(nóng)民工入城務(wù)工、經(jīng)商、農(nóng)村孩子入城就學(xué)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展仍有巨大的潛力。這源于相互影響的三方面事實(shí)：第一，中國(guó)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型國(guó)家。對(duì)于一個(gè)發(fā)展中國(guó)家來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)化是一個(gè)不可避免的問(wèn)題。自1978年推行市場(chǎng)化改革以來(lái)，中國(guó)的城鎮(zhèn)化就開(kāi)始持續(xù)進(jìn)行，1996年以后步伐明顯加快。持續(xù)的城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展提出了要求。不僅如此，中國(guó)到目前為止已經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)30年的經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，人民收入水平的提高和對(duì)生活質(zhì)量的追求，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。第二，中國(guó)是一個(gè)體制轉(zhuǎn)型國(guó)家。中國(guó)正從嚴(yán)格傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制國(guó)家逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)體制國(guó)家，住房改革也是伴隨著其中的諸多改革措施之一。以往城鎮(zhèn)居民主要依靠單位分房，而現(xiàn)在則已基本由市場(chǎng)解決。住房推向市場(chǎng)，促成了一個(gè)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)生和發(fā)展。除了這兩個(gè)方面以外，中國(guó)還是一個(gè)人口大國(guó)，十幾億的人口總量在世界各國(guó)之中絕無(wú)僅有，龐大的人口數(shù)量也意味著巨大的對(duì)住房的需求。 以上三個(gè)方面，分別從不同層面反應(yīng)了中國(guó)的現(xiàn)狀和特色。它們共同揭示了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不可估量的潛力。只要這些因素沒(méi)有改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)就不會(huì)改變。而在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，這些因素很難改變。因此，我們對(duì)房地產(chǎn)前景保持樂(lè)觀。 近幾年來(lái)隆回縣城房地產(chǎn)狀況及發(fā)展趨勢(shì)近幾年來(lái)，房地產(chǎn)作為隆回新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和城市居民新的消費(fèi)熱點(diǎn)，對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需（包括投資與消費(fèi)需求）拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，加快城區(qū)擴(kuò)容提質(zhì)步伐，改善居民住房條件和提高人民生活質(zhì)量等方面作出了積極的貢獻(xiàn)。近幾年來(lái)，隨著福利房全面停止上市和城區(qū)建設(shè)步伐的加快，隆回房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟。目前，隆回房地產(chǎn)價(jià)格總體來(lái)說(shuō)比較合理。項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析位于縣城城東恒豐房地產(chǎn)，其銷售價(jià)高達(dá)2800元/平方米左右；位于縣城公園路北向的百龍觀天下房產(chǎn)，其銷售均價(jià)在2600元/平方米左右；位于縣城城西的怡然花園，其均價(jià)在2500元/平方米左右；位于沿江西路的彼岸春天，其銷售均價(jià)在2600元/平方米左右，位于沿江路中段的向華房地產(chǎn)，12月份開(kāi)盤(pán)其銷售均價(jià)預(yù)計(jì)在3200元/平方米左右。與上述項(xiàng)目比較，本項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、景觀資源、區(qū)域位置等方面擁有相對(duì)優(yōu)勢(shì)。根據(jù)項(xiàng)目的定位，以及隆回縣城總體房?jī)r(jià)水平，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目2012年至2013年住宅銷售平均價(jià)為2800元/平方米，地下車庫(kù)平均銷售價(jià)為4萬(wàn)元/個(gè)，超市20,000元/平方米。根據(jù)隆回目前商品房的銷售價(jià)格及未來(lái)趨勢(shì)，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本報(bào)告認(rèn)為該價(jià)格在隆回具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。銷售前景分析本項(xiàng)目定位明確，位置優(yōu)越，資源豐富，交通便利，設(shè)計(jì)獨(dú)特，較其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目比具有十分明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，本項(xiàng)目具有良好的銷售前景。第三章 建設(shè)地點(diǎn)及自然條件 建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目位于縣城東東環(huán)路與桃洪路交叉路口，隆回廣電大夏對(duì)面，北依廣達(dá)汽車修配廠，南臨桃洪路，與縣城汽車東站僅300米，距萬(wàn)和學(xué)校600米，交通方便；地段環(huán)境優(yōu)越，超市、醫(yī)院、學(xué)校等生活配套完善，緊鄰縣城城東南工業(yè)主園區(qū)，工作、學(xué)習(xí)、休閑娛樂(lè)十分便利。 自然條件隆回縣位于東經(jīng)11003839。─11001539。，北緯270039。─2704039。，地處湖南省西南部，邵陽(yáng)地區(qū)的中部，是國(guó)家經(jīng)濟(jì)工作重心由東南沿海向西部推進(jìn)的過(guò)渡地帶，屬漣邵丘陵向雪峰山地過(guò)渡地帶。東鄰邵陽(yáng)市、新邵縣，南抵邵陽(yáng)縣，西接洞口縣、溆浦縣、武岡市，北連新化縣。，，%?？h境地處衡邵盆地向雪峰山地過(guò)渡地帶，南部為丘崗區(qū)，北部為山地區(qū)，地勢(shì)自東南向西北呈階梯式抬升。隆回屬中亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，冬冷夏熱，雨季明顯，夏秋多旱。全縣年平均氣溫在11℃—17℃之間，由東南向西北遞降。隆回縣全年降水量主要集中在春季和初夏，15月降水遞增，612月降水遞減。縣境地處資水上游，境內(nèi)河流分屬資水和沅水，，大小溪河縱橫交錯(cuò)，遍布城鄉(xiāng)。根據(jù)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》，對(duì)應(yīng)地震基本烈度為Ⅵ度，本項(xiàng)目所有建（構(gòu)）筑物均按Ⅵ度進(jìn)行抗震設(shè)防。第四章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總投資9800萬(wàn)元，項(xiàng)目規(guī)劃用地面積2804M2，其中：住宅用地面積1404 M2，公建、綠化及道路用地1400 M2，2層地下車庫(kù)，13層為商業(yè)辦公裙樓，433層為商住房的大夏一座，每層有八個(gè)戶型，分別為二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二位。停車位220個(gè)，240套商住房，總建筑面積49100 M2。 建設(shè)內(nèi)容該項(xiàng)目計(jì)劃依桃洪路而建，依據(jù)城市規(guī)劃和提升隆回的城市形象，計(jì)劃建一座縣城東大門(mén)形象大夏—紫金大夏。（1）大夏計(jì)劃建設(shè)高度為98米，計(jì)劃層數(shù)為33層，地下2層，地上33層；建筑面積2至 1層為3300 M2，地上1—3層為4212 M2/層，4—33層為1404 M2/層，總建筑面積為49100 M2。大夏地下2層為地下停車場(chǎng)，1—3層計(jì)劃為公司的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或超市、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，4—33層為商住。各功能區(qū)域獨(dú)立運(yùn)行，相互輔助，內(nèi)設(shè)區(qū)域獨(dú)立電梯，高檔智能化專用電梯及智能化樓宇技術(shù)，打造高檔、智能、舒適、節(jié)能、先進(jìn)的綜合性服務(wù)場(chǎng)所，力爭(zhēng)建成隆回縣城東大門(mén)的標(biāo)志性建筑。（2）環(huán)保設(shè)施： 污水處理設(shè)施 油煙治理設(shè)施 固體廢棄物收集處理設(shè)施 防噪音設(shè)施 （4）室外工程： 給、排水管網(wǎng) 供電線網(wǎng)