【正文】 ............................................................................39 第 11 章 社會(huì)評(píng)價(jià) ........................................................................................................... 40 第 12 章 研究結(jié)論 ......................................................................................................... 41 第 1 頁(yè) 第 1 章 總 論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱： 威龍綜合大廈建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目 建設(shè) 單 位 ：漢中市 漢臺(tái)區(qū) 張萬(wàn)營(yíng)村 項(xiàng)目 提出的理由 （ 1） 按照漢中市城市總體規(guī)劃，要加快中心城市的建設(shè)，拉大城市骨架，擴(kuò)展城市空間，增強(qiáng)中心城市聚集、輻射和帶動(dòng)功能。 威龍綜合大廈的建設(shè)符合 漢中市城市總體規(guī)劃和近期規(guī)劃要求。漢中市“突破性發(fā)展”的戰(zhàn)略確定了城市規(guī)模超 100 平方公里、城市人口達(dá) 100 萬(wàn)的近期發(fā)展目標(biāo)，該定位給 威龍 綜合 大廈 帶來(lái)人流、商流、活動(dòng)流的廣闊市場(chǎng)空間。 （ 2） 在國(guó)家加大 固定資產(chǎn)投資力度的大背景下，漢中市迎來(lái)了前所未有的投資高潮。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度加大和流通產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的雙重影響下，漢中市的商業(yè)活 動(dòng)越來(lái)越活躍 ，帶來(lái)巨大的商機(jī)的同時(shí)，也帶來(lái)了眾多的外來(lái)商人。在提供商業(yè)用房的基礎(chǔ)上，提供優(yōu)質(zhì)的公寓住宅是方便商戶投資、經(jīng)營(yíng)的良好舉措。威龍綜合大廈的建設(shè)，將極大的滿足商戶在經(jīng)營(yíng)門(mén)面的同時(shí)，有著便利的居住設(shè)施， 這一舉措必然吸引眾多商戶來(lái)當(dāng)?shù)赝顿Y。 （ 3） 項(xiàng)目的地理位置和周邊環(huán)境適合 商業(yè) 開(kāi)發(fā)，加上成熟區(qū)土地的稀缺、高科技元素在該項(xiàng)目中的運(yùn)用，從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看能發(fā) 第 2 頁(yè) 揮土地的級(jí)差效益，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)將對(duì)促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)土地效益潛力的發(fā)揮起到積極的作用。 （ 4） 近來(lái)年， 漢中城市規(guī)模越來(lái)越大， 發(fā)展越來(lái)越好。 但隨之而來(lái)的問(wèn)題是由于大量土地被占用， 許多農(nóng)民沒(méi)有工作，沒(méi)有收入。張萬(wàn)營(yíng)村二組的村民也存在著這樣的問(wèn)題，為了妥善解決村民無(wú)收入的問(wèn)題，提高本項(xiàng)目建設(shè)。 綜上所述， 威龍綜合大廈建設(shè) 項(xiàng)目既符合漢中市城市發(fā)展規(guī)劃，符合 商業(yè)人士對(duì)商業(yè)用房 的需求 ，也將滿足外來(lái)人員的居住需求 。該項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，開(kāi)發(fā)的商業(yè)價(jià)值巨大，投資環(huán)境良好，開(kāi)發(fā)條件具備，時(shí)機(jī)成熟，其必要性和緊迫性十分充足。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于 漢中市漢臺(tái)區(qū)青龍路西段以南、西一環(huán)路北段以東、前進(jìn)西路以北的區(qū)域內(nèi) 。 該地段交通方便，基礎(chǔ)設(shè) 施及公建配套設(shè)施完善。 建設(shè) 內(nèi)容及 規(guī)模 擬建項(xiàng) 目總占 地面積 畝，建筑面積 11700 ㎡ 。 總建筑面積： 11700 ㎡ 道路硬化： ㎡ 綠化面積： 1500 ㎡ 綠化率 ： % 容積率： 第 3 頁(yè) 建筑密度： % 項(xiàng)目總投資 本項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，建設(shè)資金來(lái)源為企業(yè)自籌資金 萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款 1000 萬(wàn)元。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng) 目完成后，可實(shí)現(xiàn)年銷售收入 萬(wàn)元，利潤(rùn)總額 萬(wàn)元，銷售凈利潤(rùn)率 %，投資利潤(rùn)率 %。項(xiàng)目壽命期內(nèi)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元，內(nèi)部收益率為 %，動(dòng)態(tài)投資回收期 年，靜態(tài)投資回收期 年 。 第 4 頁(yè) 第 2 章 市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模 漢中市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 漢中市簡(jiǎn)介 漢中市位于陜西省西南部，轄 11 個(gè)區(qū)、縣，總面積 萬(wàn)平方公里，人口 萬(wàn)。作為連接陜、甘、川經(jīng)濟(jì)交往的陜西西南部中心城市，漢中市近年來(lái)經(jīng)濟(jì)得到持續(xù)快速的發(fā)展， 2020 年，漢中市全年實(shí)現(xiàn) 生產(chǎn)總值 億元，增長(zhǎng) %；全社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %，成為陜西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的地區(qū)之一。與此同時(shí)，漢中市在綠色產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)建設(shè)方面也取得驕人成績(jī)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資持續(xù)增加， 2020 年固定資產(chǎn)投資達(dá)到 億元，增長(zhǎng) %。基礎(chǔ)設(shè)施的大力投入使?jié)h中市招商引資環(huán)境進(jìn)一步得到改善，城市規(guī)模得到快速擴(kuò)張，為本市的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)造了巨大的發(fā)展空間。 漢中市近幾年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析 漢中市自改革開(kāi)放以來(lái)，在漢中市政府的帶領(lǐng)下，經(jīng)過(guò) 萬(wàn)人民的努力，城市面貌 經(jīng)已發(fā)生了巨大的變化，人們生活環(huán)境得到極大改善，這些變化主要得益于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展?！熬盼濉币詠?lái)，漢中就一直著手房改工作，全市共有 800 多個(gè)單位的 7 萬(wàn)多名職工參與了標(biāo)準(zhǔn)價(jià)及成本價(jià)出售公有住房工作，出售公有住房面積總計(jì)達(dá)到 400 余萬(wàn)平方米，占可出售公有住房的 95%，并將回收的 2 億多元用于支持住房建 第 5 頁(yè) 設(shè)和職工購(gòu)房開(kāi)支。同時(shí)，漢中市不斷摸索住房貨幣化道路，并為全市住房分配貨幣化方案打下了良好的基礎(chǔ)。 2020 年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %，其中：住宅 億元，增長(zhǎng) %；商品房屋銷售面 積 萬(wàn)平方米，降低 %，其中：住宅 萬(wàn)平方米，降低 %；商品房銷售額 億元，增長(zhǎng) %，其中：住宅 億萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。 資質(zhì)以上建筑企業(yè) 93 個(gè)，完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng)%；實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算收入 億元，增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 2065 萬(wàn)元 ,增長(zhǎng) %。房屋建筑施工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，竣工面積 萬(wàn)平方米，降低 %。 受國(guó)際金融危機(jī)快速蔓延和世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯減速的影響，目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的困難增加， 外部需求明顯收縮，部分行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難，城鎮(zhèn)失業(yè)人員增多，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行的壓力明顯加大，保持農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展和農(nóng)民持續(xù)增收難度加大。為了拉動(dòng)內(nèi)需，國(guó)家加大基礎(chǔ)設(shè)施投資力度，帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，此背景下，全市開(kāi)發(fā)企業(yè)也呈現(xiàn)同步增長(zhǎng)，截至目前，全市納入統(tǒng)計(jì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已達(dá) 180余家，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不斷增加促進(jìn)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，建材、裝飾等行業(yè)也因此拓寬了發(fā)展空間。據(jù)漢中市房管部門(mén)統(tǒng)計(jì)，目前漢中市 180多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，僅漢臺(tái)區(qū)就聚集了一半以上，這些企業(yè)為漢臺(tái)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展發(fā)揮了重要作用。 第 6 頁(yè) 漢中市 2020～ 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)如下： 20202020 年漢中市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 2 0 0 3 2 0 0 8 年漢中房地產(chǎn)完成投資 036912151821242020 2020 2020 2020 2020 2020億元房地產(chǎn)投資 20202020 年漢中完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積 0501001502002503003504004502020 2020 2020 2020 2020 2020萬(wàn)平方米施工面積 竣工面積 第 7 頁(yè) 20202020 年房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例 全市固定投資 房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例 2020 61 億元 億元 % 2020 67 億元 億元 % 2020 75 億 元 億元 % 2020 億元 億元 % 2020 億元 億元 % 2020 億元 億元 % 從 20202020 年漢中市房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)形勢(shì)看，房地產(chǎn)投資額逐年上升，平均環(huán)比速度達(dá)到 %；受 地震影響， 2020 年竣工面積有所下降，比 2020 年下降 %，施工面積呈上升趨勢(shì)，同比增長(zhǎng) %。人均住房面積逐年增加，表明房地產(chǎn)需求市場(chǎng)也呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)。而房地產(chǎn)投資占 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例的增加則更說(shuō)明了房地產(chǎn)市場(chǎng)在整個(gè)固定資產(chǎn)投資中的重要性。以上數(shù)據(jù)說(shuō)明，漢中市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊。 近年來(lái)，隨著國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，省、市對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入力度逐步加大，漢中市城市性質(zhì)確定為以發(fā)展商貿(mào)、旅游、加工業(yè)和新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。據(jù)此對(duì)城市進(jìn)行規(guī)劃布局，提出了“開(kāi)放興市，工業(yè)強(qiáng)市，農(nóng)業(yè)穩(wěn)市”的戰(zhàn)略方針，對(duì)外招商引資的力度進(jìn)一步加強(qiáng)，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大，第三產(chǎn)業(yè)朝氣蓬勃。隨著漢中經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市人口將不斷增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)到 2020 年將達(dá)到 60 萬(wàn)，人口增長(zhǎng)近 3 倍，由此帶動(dòng)商品房、寫(xiě)字辦 公用房、商業(yè)用房的潛在市場(chǎng)。 第 8 頁(yè) 通過(guò)對(duì)漢中市城區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的抽樣調(diào)查，目前期房預(yù)售率均在 50%以上，現(xiàn)房銷售率平均在 98%左右。 本項(xiàng)目地處漢中市城西，是未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，是漢中市“一江兩岸”開(kāi)發(fā)建設(shè)的重要組成部分。因此，項(xiàng)目具有較大的市場(chǎng)潛力。 漢中市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （ 1）漢中房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展綜述 分區(qū)域歷史價(jià)格走勢(shì)漢中房地產(chǎn)在東、西、南、北各個(gè)板塊顯現(xiàn)出全面開(kāi)花的良好局面。城區(qū)中心處房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)可爭(zhēng)議的主戰(zhàn)場(chǎng)，現(xiàn)在甚于滿載狀態(tài)。高速公路的開(kāi)通及一江兩岸的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，使得市場(chǎng)區(qū)域有較高認(rèn)可度。 （ 2）漢中房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)直接或簡(jiǎn)接聯(lián)系著建筑、冶金、建材、裝飾、家電、家具、金融等數(shù)十家產(chǎn)業(yè)，目前，我國(guó)房地產(chǎn)及建筑業(yè)增加值占 GDP 的比重近 9%，已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，經(jīng)過(guò)《宏觀及區(qū)域市場(chǎng)研究》報(bào)告分析，我們可以看出整體漢中房地產(chǎn)及區(qū)域市場(chǎng)有如下表現(xiàn)： ①宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較好，漢中近年來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度十分猛烈，市民生活水平不斷攀升。漢中市經(jīng)濟(jì)以傳統(tǒng)商貿(mào)向商業(yè)中心逐步發(fā)展。 ②漢中房地產(chǎn)長(zhǎng)期處于起步發(fā)展的階段，宏觀調(diào)控雖然對(duì)市場(chǎng)有短暫的影響，但目前市場(chǎng)穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)已成定局，漢中房地產(chǎn)泡 沫甚微，整體市場(chǎng)建設(shè)基本遵循“國(guó)六條”。 第 9 頁(yè) ③漢中房地產(chǎn)市場(chǎng)主流產(chǎn)品呈現(xiàn)以市中心和一江兩岸區(qū)域?yàn)橹行?，由高向低的分布特點(diǎn)：主要項(xiàng)目密集分布在老城區(qū)內(nèi)及江邊；從漢中市城中、東、西、南、北及高新區(qū)的分布看，以城中、江邊均價(jià)較高，城西、城東次之，城北最低。漢中高端市場(chǎng)從前期點(diǎn)式分布趨向板塊發(fā)展，逐漸形成并為人所接受的板塊。雖然大量外地開(kāi)發(fā)商入漢中整體帶動(dòng)了漢中房地產(chǎn)的發(fā)展水平，但相比沿海發(fā)達(dá)區(qū)域，本地房地產(chǎn)發(fā)展水平仍嫌落后，市場(chǎng)存在相當(dāng)?shù)目臻g和機(jī)會(huì)。 ④漢中市人口分布以城中、城南區(qū)最為稠密，且購(gòu)買力較強(qiáng)；城東、西次 之，購(gòu)買力亦相對(duì)不如；限于漢中市交通狀況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，購(gòu)房選擇區(qū)域性特征較明顯。區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)以主流三房及以上戶型為主。兩房供應(yīng)量少，整體市場(chǎng)在國(guó)六條控制下兩房比例會(huì)有所增加，但項(xiàng)目區(qū)域新出項(xiàng)目多大體量高端產(chǎn)品，因此在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)，區(qū)域市場(chǎng)高端大戶型產(chǎn)品將占市場(chǎng)供應(yīng)的絕對(duì)主流。 ⑤擁有大品牌、大社區(qū)、優(yōu)美景觀環(huán)境的項(xiàng)目多為高端產(chǎn)品，戶型超過(guò) 120 平方的銷售看好；各項(xiàng)品質(zhì)均衡的主流項(xiàng)目中緊湊實(shí)用戶型銷售良好。同等品質(zhì)產(chǎn)品中，具備特有產(chǎn)品特色的項(xiàng)目更易銷售。 （ 3）漢中房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)研判 漢中是聞名的旅游 城市，西部大開(kāi)發(fā)以及政府城市運(yùn)營(yíng)思路的深化給予漢中更多的機(jī)會(huì)和發(fā)展空間；近年來(lái)漢中的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度十分迅猛，市民生活水平不斷攀升；教育、科研、旅游等多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大，以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)比較明顯；漢中房地產(chǎn)長(zhǎng)期處于穩(wěn)步發(fā)展的階段。住房消費(fèi)持續(xù)擴(kuò)大，消費(fèi)水平不斷提高。住宅質(zhì)量、完好 第 10 頁(yè) 率、成套率不斷提高，配套設(shè)施和居住環(huán)境得到改善。住宅市場(chǎng)供銷相對(duì)穩(wěn)定，有效需求有很大的挖掘潛力。本年宏觀調(diào)控雖然對(duì)市場(chǎng)有短暫的影響，但目前市場(chǎng)穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)已成定局。漢中市經(jīng)濟(jì)中心以城內(nèi)傳統(tǒng)商貿(mào)為主要分布，向江岸生活區(qū)域?yàn)橹?要發(fā)展方向。雖然大量外地開(kāi)發(fā)商進(jìn)入漢中整體帶動(dòng)了漢中房地產(chǎn)的發(fā)展水平，但相比沿海發(fā)達(dá)區(qū)域，本地房地產(chǎn)水平仍嫌落后，市場(chǎng)存在相當(dāng)?shù)目臻g和機(jī)會(huì)。 漢中市商業(yè)用房市場(chǎng)分析 漢中市商業(yè)用房布局分析 根據(jù)漢中市總