【正文】 綜上所述，我們認(rèn)為 漢 中市漢臺區(qū)威龍綜合大廈建設(shè)項(xiàng)目 的必要性理由充足， 市場前景看好， 建設(shè) 條件成熟，社會效益和 明顯 ，總體方案可行。 本項(xiàng)目總投資 萬元，建設(shè)資金來源為企業(yè)自籌資金 萬元，申請銀行貸款 1000 萬元。 通過本項(xiàng)目的實(shí)施， 將 有效節(jié)約集約用地，解決當(dāng)前土地供需矛盾，合理調(diào)整和優(yōu)化土地向二、三產(chǎn)業(yè)傾斜，促進(jìn)二、三產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展，實(shí)現(xiàn)財(cái)政持續(xù)增收，有效解決資金不足；從而加快推進(jìn)房地產(chǎn)建設(shè)，有效解決農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移和再就業(yè)狀況，快速帶動下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，促進(jìn)社會事業(yè)快速發(fā)展。 財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 經(jīng)測算，各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和評價(jià)指標(biāo)表明，本項(xiàng)目的盈利性較好，能為企業(yè)增加較大的利潤，為國家增加一定的稅、費(fèi)，同時(shí)具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 利息備付率（ ICR） 按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，利息備付率（ ICR）系指在借款償還期內(nèi)的息稅前利潤（ EBIT）與應(yīng)付利息（ PI）比值，它從付息資金來源的充裕性角度反映項(xiàng) 目償付債務(wù)利息的保障程度，按下式計(jì)算： %100?? PIEBITICR 式中： EBIT—— 息稅前利潤； PI—— 計(jì)入總成本費(fèi)用的應(yīng)付利息。項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)折現(xiàn)率 12%，因此，項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行。營業(yè)稅率按 5%計(jì)算 ，向國家上繳營業(yè)稅 萬元。項(xiàng)目年管理費(fèi)用按年經(jīng)營收入的 10%估算為 萬元。 經(jīng)營收入 二層 商業(yè)用房 租金 收入 租用面 積 1950 ㎡， 按 800 元 /㎡ 計(jì)算，年租金收入為 156 萬元。 有關(guān)說明 （ 1）計(jì)價(jià)貨幣為人民幣。本項(xiàng)目建設(shè)期 2 年，房屋建筑壽命期為 30 年，綜合考慮各種因素，確定 項(xiàng)目經(jīng)營 期為 20 年，因此項(xiàng)目的計(jì)算期為 22 年。預(yù)測計(jì)算期內(nèi)相對價(jià)格變動和價(jià)格總水平變動（通貨膨脹或通貨緊縮）不是很大，為簡化起見，生產(chǎn)運(yùn)營期的投入品和產(chǎn)出品選用固定價(jià)格進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)。 經(jīng)估算項(xiàng)目建設(shè)投資額為 萬元。 建設(shè)投資估算 建筑工程費(fèi) 本項(xiàng)目建筑工程費(fèi) 萬元。合理的使用人力、物力和財(cái)力，在保證工程質(zhì)量的同時(shí)，盡量縮短工期。 本項(xiàng)目的招標(biāo)具體要求詳見下表。 嚴(yán)格把好工程質(zhì)量，每一批購進(jìn)的建設(shè)材料必須符合設(shè)計(jì)要求，不合格材料拒絕使用；做好各個環(huán)節(jié)的質(zhì)量檢查，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)驗(yàn)收。 第 28 頁 第 7 章 項(xiàng)目管理 漢中市漢臺區(qū)張萬營村 作為本項(xiàng)目的建設(shè)單位，負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)及全部債權(quán)債務(wù)，并組織承擔(dān)該項(xiàng)目的實(shí)施和建成后經(jīng)營管理。 在施工過程中采用噪聲小的機(jī)械，最大程度減少噪聲對生產(chǎn)工人的危害。在此情況下，可認(rèn)為本項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)評價(jià)是可行的。應(yīng)分別經(jīng)沉淀等專業(yè)處理后排放。 水環(huán)境影響及防治措施 施工期間的生活污水主要是施工人員吃飯、洗衣、洗 澡和糞便等過程產(chǎn)生。 固體廢棄物環(huán)境影響及防治措施 施工期間的固體廢棄物包括施工建筑垃圾和施工人員的生活垃圾兩類。 施工期間的環(huán)保措施 施工噪聲環(huán)境影響及防治措施 從噪聲角度出發(fā)，施工過程中以土石方和基礎(chǔ)施工階段對周圍環(huán)境影響最大。 綠化 本項(xiàng)目在整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)布局的基礎(chǔ)上，著意強(qiáng)調(diào) 大廈 整體綠化環(huán)境的塑造。選用間接式電加熱熱水機(jī)組，冬季提供 50℃ /60℃熱 水； ②冷熱源空調(diào)方式：采用全空氣系統(tǒng)的空調(diào)方式，頂部送風(fēng)，頂部或側(cè)部回風(fēng)，送風(fēng)口在吊頂上或空調(diào)機(jī)房側(cè)壁上安裝； 第 22 頁 ③材料選用及要求：空調(diào)風(fēng)管自制靜壓箱采用鍍鋅鋼板制作。每 層設(shè)消防廣播一個，控制中心設(shè)置系統(tǒng)圖形顯示屏，以利于疏散及現(xiàn)場滅火。 ④防雷及接地：本工程屬三類防雷建筑，防雷系統(tǒng)由防直擊雷、防雷電反擊等裝置組成。 ②低壓供電：供電電壓為 380/220V，由一層配電室的低壓 配電屏經(jīng)電纜及電線穿管引入主樓內(nèi)各動力配電箱及各層單元配電箱內(nèi)。 （ 3）給排水系統(tǒng) ①水源：給水水源由城市公網(wǎng)引入，由市政網(wǎng)壓供水； ②給水管網(wǎng)：給水管網(wǎng)采用生活、消防分開式供給，室內(nèi)給水管采用 PPR 管熱接敷設(shè)； ③排水管網(wǎng)：室內(nèi)用 PVC 塑料管粘接明設(shè)。 建筑工程設(shè)計(jì)指標(biāo) 建筑工程等級 二級 耐火等級 一級 抗震設(shè)防烈度 七度 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基準(zhǔn)年限 五十年 安全等級 一級 建筑工程 （ 1）結(jié)構(gòu)部分 采用筏板基礎(chǔ)，主體結(jié)構(gòu)形式為現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，屋蓋為鋼結(jié)構(gòu)。 第 19 頁 道路系統(tǒng)布局 結(jié)合周邊環(huán)境與空間布局，將道路設(shè)計(jì)與綠地空間、建筑空間相結(jié)合，共同塑 造 大廈外 空間景觀。 裝修： 根據(jù) 威龍綜合大廈市場定位，裝修風(fēng)格采用 現(xiàn)代型 ， 這種風(fēng)格造型流暢，大量運(yùn)用線條，喜歡用植物裝點(diǎn)各個角落， 通過光和影的應(yīng)用效果，在較小的空間內(nèi)制造變化。 （ 2）規(guī)模與設(shè)計(jì) 分為 兩 個功能區(qū)，一 、二 層為商鋪，三層以上為 公寓 ，總建筑面積為 11700 ㎡ 。 建筑設(shè)計(jì)的原則 功能性、連續(xù)性、和諧性、獨(dú)特性、經(jīng)濟(jì)性。 項(xiàng)目周邊環(huán)境 項(xiàng)目位于漢中市區(qū)西北部 ，地處 青龍路和西一環(huán)路夾角均為城西交通要道，交通條件便利。 （ 2）排水：項(xiàng)目周邊市政規(guī)劃排污管網(wǎng)系統(tǒng)，擬從項(xiàng)目 西 、北側(cè)引接排 雨水、污水管網(wǎng)，雨水經(jīng)排水管網(wǎng)直接排入市政雨水管網(wǎng)，污水經(jīng)處理后排入市政排水管道。最冷月為元月，月平均氣溫 ℃，最熱月為 7 月，月平均氣溫 ℃。 漢臺區(qū)屬長江流域，區(qū)內(nèi)河流主要有漢江、褒河。 建設(shè)條件 地形、地貌條件 項(xiàng)目地塊屬于漢中市 區(qū)西北部 的規(guī)模地塊，形狀較為規(guī)則，地形平坦， 北高南低 ，地面高程 ～ 之間。全社會固定資產(chǎn)投資總額 億元，增長 %。現(xiàn)存古遺址有褒斜棧道、山河堰、古漢臺、拜將壇、飲馬池、瑞王府等； 古建筑有東塔、漢中府文廟、漢中府城隍廟琉璃照壁、明珠橋、戶頭橋等 。 漢臺是漢王朝的發(fā)祥地，有天漢、天府之美稱，歷史悠久，文化燦爛，其自然景觀和人文景觀為世人矚目，區(qū)內(nèi)有全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位褒斜棧道石門及摩崖石刻，石門十三品被譽(yù)為國之瑰寶、書法寶庫。全區(qū)轄 7 鎮(zhèn) 2鄉(xiāng) 7 個街道辦事處， 205 個行政村， 40 個社區(qū)，總面積 556 平方公里，其中耕地面積 萬畝；人口 萬，其中非農(nóng)業(yè)人口 24 萬。 第 12 頁 第 3 章 場址選擇 建設(shè)地址及概況 建設(shè)地址 本項(xiàng)目位于漢中市城西， 青龍路西段以南、西一環(huán)路北段以東、前進(jìn)西路以北的區(qū)域內(nèi)，東臨村民住宅。漢中市位于中國的中心，是南北經(jīng)濟(jì)、東西經(jīng)濟(jì)的交匯地，許多南方的企業(yè)在漢中投資建設(shè)分公司，以漢中市為基礎(chǔ)，逐步向西北擴(kuò)張。 漢中市商業(yè)用房市場分析 漢中市商業(yè)用房布局分析 根據(jù)漢中市總體規(guī)劃，結(jié)合漢中市區(qū)商業(yè)用房布局現(xiàn)狀，漢中市未來發(fā)展的趨勢是，沿天漢大道兩側(cè)， 陽安鐵路 以南、橋北廣場以北的區(qū)域?qū)⒊蔀闈h中市的商業(yè)中心。住宅市場供銷相對穩(wěn)定，有效需求有很大的挖掘潛力。同等品質(zhì)產(chǎn)品中，具備特有產(chǎn)品特色的項(xiàng)目更易銷售。 ④漢中市人口分布以城中、城南區(qū)最為稠密，且購買力較強(qiáng)；城東、西次 之，購買力亦相對不如；限于漢中市交通狀況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，購房選擇區(qū)域性特征較明顯。 ②漢中房地產(chǎn)長期處于起步發(fā)展的階段，宏觀調(diào)控雖然對市場有短暫的影響，但目前市場穩(wěn)步上升的態(tài)勢已成定局，漢中房地產(chǎn)泡 沫甚微，整體市場建設(shè)基本遵循“國六條”。城區(qū)中心處房地產(chǎn)市場無可爭議的主戰(zhàn)場，現(xiàn)在甚于滿載狀態(tài)。 第 8 頁 通過對漢中市城區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)公司的抽樣調(diào)查，目前期房預(yù)售率均在 50%以上，現(xiàn)房銷售率平均在 98%左右。以上數(shù)據(jù)說明，漢中市的房地產(chǎn)市場發(fā)展前景廣闊。據(jù)漢中市房管部門統(tǒng)計(jì)，目前漢中市 180多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，僅漢臺區(qū)就聚集了一半以上，這些企業(yè)為漢臺區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展發(fā)揮了重要作用。 資質(zhì)以上建筑企業(yè) 93 個，完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長%；實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算收入 億元，增長 %；實(shí)現(xiàn)利潤 2065 萬元 ,增長 %。 漢中市近幾年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析 漢中市自改革開放以來，在漢中市政府的帶領(lǐng)下，經(jīng)過 萬人民的努力，城市面貌 經(jīng)已發(fā)生了巨大的變化，人們生活環(huán)境得到極大改善，這些變化主要得益于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 第 4 頁 第 2 章 市場分析與建設(shè)規(guī)模 漢中市房地產(chǎn)市場分析 漢中市簡介 漢中市位于陜西省西南部，轄 11 個區(qū)、縣，總面積 萬平方公里，人口 萬。 建設(shè) 內(nèi)容及 規(guī)模 擬建項(xiàng) 目總占 地面積 畝，建筑面積 11700 ㎡ 。 綜上所述， 威龍綜合大廈建設(shè) 項(xiàng)目既符合漢中市城市發(fā)展規(guī)劃，符合 商業(yè)人士對商業(yè)用房 的需求 ，也將滿足外來人員的居住需求 。 （ 3） 項(xiàng)目的地理位置和周邊環(huán)境適合 商業(yè) 開發(fā)，加上成熟區(qū)土地的稀缺、高科技元素在該項(xiàng)目中的運(yùn)用，從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看能發(fā) 第 2 頁 揮土地的級差效益，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將對促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)土地效益潛力的發(fā)揮起到積極的作用。 （ 2） 在國家加大 固定資產(chǎn)投資力度的大背景下，漢中市迎來了前所未有的投資高潮。 漢漢 中中 市市 漢漢 臺臺 區(qū)區(qū) 威威 龍龍 綜綜 合合 大大 廈廈 建建 設(shè)設(shè) 項(xiàng)項(xiàng) 目目 可行性研究報(bào)告 二○ 一 ○年 六 月 目錄 目 錄 第 1 章 總 論 ............................................................................................................... 1 項(xiàng)目背景 ........................................................................................................................ 1 項(xiàng)目概況 ........................................................................................................................ 2 第 2 章 市場分析與建設(shè)規(guī)模 ........................................................................................... 4 漢中市房地產(chǎn)市場分析 ................................................................................................... 4 漢中市商業(yè)用房市場分析 ...............................................................................................10 建設(shè)規(guī)模 .........................................................................................................