【正文】 2． 停車庫管理系統(tǒng) 除內(nèi)部停車外，如果尚有外來停車，建議設(shè)置停車管理系統(tǒng)。 八、弱電設(shè)計 本工程設(shè)計范圍為：綜合布線系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、CATV 系統(tǒng)設(shè)計等。 七、防雷和接地 本工程防雷設(shè)計按《 建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》要求進(jìn)行二類防雷設(shè)防。疏散走道、安全出口等處設(shè)置疏散指示燈，安全出口指示燈。 五、照明 照明電源：本工程照明燈具均為單相 220V 電源，引自配電間照明出線回路，配電系統(tǒng)一般為樹干式。 導(dǎo)線選擇與敷設(shè)：本工程電源干線采用預(yù)分支電纜在配電小間及豎井內(nèi)明敷外，其余照明、動力、空調(diào)負(fù)荷干線電纜采用 YJV型銅芯電力電纜；一般照明、動力、空調(diào)負(fù)荷支 線采用銅芯導(dǎo)線穿管敷設(shè)。 變配電設(shè)計：在兩個工程在地下室各設(shè)有 10kV 配電設(shè)備，雙路 常供，高供高計。 電氣設(shè)計 一、設(shè)計依據(jù) 民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范 JGJ 162021 高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范 GB5004595(2021 版 ) 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范 GB5011698 建筑物防雷設(shè)計規(guī)范 GB5005794 低壓配電設(shè)計規(guī)范 GB5005495 供配電設(shè)計規(guī)范 GB5005295 民用建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) GBJ13390 智能建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) GB/T503142021 各專業(yè)提供的條件圖及甲方提供的基本資料等 二、設(shè)計范圍 本工程為新建辦公綜合樓，本地塊上部建筑面積約為 ，地下室建筑面積約為 。每個防火分區(qū)內(nèi)設(shè)有信號閥和水流指示器。地下一層泵房內(nèi)設(shè)消火栓泵兩臺（一用一備）。在屋頂設(shè) 18 立方米消防水箱一座。分不同方向，從市政自來水管共引入兩根 DN200 的給水管，在 區(qū)塊內(nèi)形成DN150 的室外消防環(huán)管。 室外：采用離心鑄鐵給水管 七、給排水消防設(shè)計 本工程消防系統(tǒng)統(tǒng)一考慮。 地下室排水管采用鍍鋅鋼管。 室內(nèi)排水管： 污水立管：采用 UPVC 排水管。 給水系統(tǒng)采用豎向分區(qū)方式以控制最不利處用水器具的流出水頭，不僅可節(jié)約用水而且增加使用舒 適感。 雨水系統(tǒng)： 采用有組織排水，屋面雨水經(jīng)收集后與室外雨水匯合，就近排入市政雨水管網(wǎng)。 （ 2）每層衛(wèi)生間設(shè)水表計量。 安徽 省蕪湖市繁昌縣浙商發(fā)展大廈 項目 可行性研究報告 36 最大日用水量： 30（立方米） 最大時用水量： （立方米） 給水系統(tǒng)： （ 1） 1~3 層采用市政直供， 4~17 層采用變頻加壓設(shè)備供水和生活水箱聯(lián)合供水。分別從市政道路上引入兩路 DN200 毫米的給水管，供生活用水，在各自地塊內(nèi)沿周邊主要道路形成 DN150毫米生活給水管，再由此給水管分別接到各用水點。 安徽 省蕪湖市繁昌縣浙商發(fā)展大廈 項目 可行性研究報告 35 給排水 設(shè)計 一、設(shè)計依據(jù) （ 1）建筑給水排水設(shè)計規(guī)范 （ GB500152021） （ 2）高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范 （ GB 5004595） 2021 年版 （ 3）建筑設(shè)計防火規(guī)范 （ GB500162021） 2021 年版 （ 4）汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范（ GB 5006797） （ 5）自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范 （ GB 500842021）（ 2021 版） （ 6）建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范 （ GB501402021） （ 7）室外給水設(shè)計規(guī)范 （ GB500132021） （ 8）室外排水設(shè)計規(guī)范 （ GB500142021） （ 9）建設(shè)單位及建筑專業(yè)提供的設(shè)計資料 二、設(shè)計范圍 用地紅線內(nèi)建筑單體及地下室的室內(nèi)外給排水、人防、消火栓和自動噴淋供水系統(tǒng)等。對地下室采用后澆帶，以避免和改善結(jié)構(gòu)的受力抗裂性能。建筑總高度 米。利用通透的玻璃結(jié)合富有機(jī)理的豎條實墻面，用最簡約樸素的建筑語言，來創(chuàng)造一個虛實對比的建筑形象，減少高層建筑對環(huán)境的壓迫感。 一層平面設(shè)計：建筑沿 XX 大道設(shè)置開敞的辦公門廳及對外敞 開式的展示大廳，東側(cè)和南側(cè)設(shè)有商業(yè)用房，西側(cè)設(shè)置商業(yè)、消控室、衛(wèi)生間、廣播電信、配電房等輔助用房。 總體設(shè)計原則上，利用豐富多姿的植物材料圍合空間，柔化硬質(zhì)空間，增加空間舒適感，使整個環(huán)境規(guī)劃富有層次感，灌木、因其高度和生長特征的不同能夠呈現(xiàn)出不同的風(fēng)景，草本植物因其高度和生安徽 省蕪湖市繁昌縣浙商發(fā)展大廈 項目 可行性研究報告 31 長特征的不 同能夠呈現(xiàn)出不同的風(fēng)景，充分考慮各種植物的適合搭配，及其對四秀景色變換的把握，有助于建筑小品的設(shè)置，遮蔽使用。 安徽 省蕪湖市繁昌縣浙商發(fā)展大廈 項目 可行性研究報告 30 圖 53 項目交通分析圖 六、總平面綠化設(shè)計 景觀綠化設(shè)計是項目極其重要的組成部分，將綠化系統(tǒng)作為積極的景觀和功能要求，與建筑主體有機(jī)的結(jié)合。 五、 道路交通及停車設(shè)計 （ 1）出入口設(shè)計 本方案將建筑的主入口設(shè)置于地塊的北側(cè)，沿 XX 大道設(shè)置，與西側(cè)華宇大廈共享內(nèi)部主干道，地塊南側(cè)設(shè)置次入口與規(guī)劃支路連通，沿南經(jīng)六 路設(shè)置行人路口。 圖 52 項目地塊分析圖 安徽 省蕪湖市繁昌縣浙商發(fā)展大廈 項目 可行性研究報告 29 四、 總平面布置 考慮 XX 大道為建筑的主要視角，所以，本方案將建筑主樓沿XX 大道設(shè)置，裙房設(shè)置于地塊東側(cè)。 本項目 建筑主樓 19 層，裙房 3 層，地下一層為水泵房、消防水池及車庫，地下一層夾層為機(jī)動車庫?？h人均 GDP 和人均財政收入均位列全省第一。人口出生率 %。增長%；社會消費品零售總額 億元，增長 %；農(nóng)民人均純收入 7653 元，增長 %。目前，全縣已形成以水泥建材、紡織服裝、冶金機(jī)械、船舶制造等為支柱產(chǎn)業(yè)的工業(yè)體系，以蔬菜、水產(chǎn)、油菜、棉花為主產(chǎn)的優(yōu)勢農(nóng)業(yè)板塊，以房地產(chǎn)開 發(fā)、現(xiàn)代物流、旅游、保險、金融、中介為重點的服務(wù)業(yè)體系，以 XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為主體，孫村服裝工業(yè)園、荻港建材工業(yè)園等為支撐的特色園區(qū)。 二、地形地勢 XX 地勢西南高面東北低，地貌類型多樣，山、圩、洲、灘兼有，丘陵、山地主要分布在西部、南部和東南部，一般在 400 米以下；北部和東部為平原，海拔 7—30 米。 (數(shù)據(jù)來源：均來自國家統(tǒng)計局） 23 第四章 項目選址及建設(shè)條件 建設(shè)條件 一、地理位置 項目建設(shè)地 選在 XX 市 XX 縣孫村經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。 房價方面，與 11 月相比， 12 月份 70 個大中城市中新建商品住宅價格下降的城市有 52 個，持平的城市有 16 個。商品房 銷售額 59119億元，增長 %，增速比上年回落 個百分點，比 111 月回落 22 個百分點；其中，住宅銷售額增長 %，辦公樓銷售額增長 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長 %。 從資金來源結(jié)構(gòu)上看，國內(nèi)貸款占比 15%，比重下降 2 個點；企業(yè)自籌資金占比 41%，上升 4 個點；利用外資比重不變?yōu)?1%；其他資金總體比重不變，資金結(jié)構(gòu)整體上沒有大的變化。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金情況 在國家調(diào)控不斷深入的情況下，信貸不斷收緊，企業(yè)資金壓力不斷加大。房屋新開工面積 億平方米，增長 %，增速比上年回落 個百分點，比 111 月回落 個百分點；其中，住宅新開工面積 億平方米，增長 %。其中，住宅投資 44308 億元，增長 %，增速比111 月回落 個百分點。 在建筑的節(jié)能指標(biāo)和規(guī)范要求中，針對建筑耗能較多、比例重、建筑節(jié)耗能的關(guān)鍵結(jié)構(gòu)，在建筑節(jié)能規(guī)范要求中均有重要體現(xiàn)。房屋建筑是各類消費中耗用資源最多，同生態(tài)環(huán)境結(jié)合最密切的產(chǎn)品，在建造和使用過程中直接消耗的能源占社會總能源的 1/3，每年消耗各類建材總量近 40 億噸，而現(xiàn)有建筑中符合節(jié)能要求的不到 5%。既要保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也要促進(jìn)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步完成最好的社會產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)。我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也毫不例外地出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)政策相對滯后的現(xiàn)象，相 關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策和宏觀調(diào)控政策針對房地產(chǎn)業(yè)頻頻亮劍，取得了一定的成效，但仍有不盡人意之處。對于涉嫌犯罪的，要依法移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部聯(lián)合專門下發(fā)了《對房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題開展專項治理工作的通知》，要求對 2021 年至2021 年 3 月底期間領(lǐng)取規(guī)劃許可證的所有房地產(chǎn)項目進(jìn)行清理，重點對大中城市涉及提高容積率及改變土地性質(zhì)的房地產(chǎn)項目逐一清理檢查。 通知稱，為支持財政困難地區(qū)及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)盡快解決城市低收入家庭住房困難問題，加大廉租住房保障工作力度，近日，財政 15 部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于下達(dá) 2021 年部分中央廉租住 房保障專項補(bǔ)助資金的通知》，下達(dá) 2021 年中央財政廉租住房保障專項補(bǔ)助資金 70 億元，用于補(bǔ)助財政困難地區(qū)及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)廉租住房租賃補(bǔ)貼開支以及購買、改建、租賃廉租住房支出。 12 月份， 70大中城市中有 50 個城市新建商品住宅價格出現(xiàn)環(huán)比下降，有 52 個城市二手住房價格出現(xiàn)環(huán)比下降。 各類型房屋銷售價格漲幅逐步回落， 2021 年 8 月份 70 大中城市房價出現(xiàn)近 10 年來首次下跌，跌幅逐月加大，房價下降城市的數(shù)量逐步增多。 受 需求 市場低迷的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的下降從 2021年 2 季度就開始顯現(xiàn)， 4 月份起商品房屋新開工面積和土地購置面積增幅均低于上年同期， 6 月份起這兩項反映房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的指標(biāo)各月均為同比負(fù)增長。商品房銷售面積降幅逐月增加，由 12 月份的 %降為 111 月份的%。 2021 年，國家宏觀調(diào)控政策的作用顯現(xiàn)，市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房價上漲幅度逐步放緩，房地產(chǎn)市場景氣回落。 物業(yè)稅。 嚴(yán)格商業(yè)用房購房貸款管理，從 2021 年 9 月 28 日起，利用貸款購買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗收的房屋?？h人均 GDP 和人均財政收入均位列全省第一。人口出生率 %。增長%；社會消費品零售總額 億元，增長 %；農(nóng)民人均純收入 7653 元，增長 %。目前，全縣已形成以水泥建材、紡織服裝、冶金機(jī)械、船舶制造等為支柱產(chǎn)業(yè)的工業(yè)體系，以蔬菜、水產(chǎn)、油菜、棉花為主產(chǎn)的優(yōu)勢農(nóng)業(yè)板塊，以房地產(chǎn)開發(fā)、現(xiàn)代物流、旅游、保險、金融、中介為重點的服務(wù)業(yè)體系，以 XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為主體，孫村服裝工業(yè)園、荻港建材工業(yè)園等為支撐的特色園區(qū)。 非金屬礦產(chǎn)中以石灰石儲量最豐富，地質(zhì)儲量 17 億噸，含氧化鈣 5055%，全縣年產(chǎn) 350 萬噸以上；沸石礦地質(zhì)儲量約 億噸， 沸石礦物一般含量 4060%；膨潤土幾千萬噸以上；花崗巖分布面積 15平方公里 ，約 10 億立方米；紫墨玉分布在荻港、孫村等地；紫砂陶土分布在平鋪、峨山等地；高嶺土（瓷土）儲量相當(dāng)豐富，而且質(zhì)地優(yōu)良，澤白似玉，結(jié)構(gòu)細(xì)膩，是制造瓷器的上等原料，暢銷江浙?？h內(nèi)已形成上規(guī)模的開采企業(yè)有荻港楊山鐵礦集團(tuán)公司、孫村磁墩頭鐵礦公司、蘆南大元旦鐵礦、俞沖鐵礦等。 礦產(chǎn)資源 ： XX 礦產(chǎn)資源十分豐富，根據(jù)地質(zhì)勘探境內(nèi)擁有金屬、非金屬、燃料、化工、冶金輔助材料等七大類 34 種礦產(chǎn)品。河谷平原，俗稱“ 沖田 ” ，一般高程 8— 30 米，包括孫村赤沙河流域龍?zhí)翞持辆胚B圩一帶、水口山至九連圩一帶以及荻港古家沖、 XX 長形沖、范沖、峨山毛塘等地。 境內(nèi)主要山嶺有：寨山、紅花尖、馬仁山、五華山、浮山，分布在縣境西北部。屬亞熱帶季風(fēng)氣候，年均氣溫 ℃ ，年降水量 1244 毫米。 地處沿江平原與丘陵交錯地帶，地勢西南高面東北低，北部和東部沿江 為洲地和圩區(qū)，中南部多低山丘陵。22′之間 ， 面積 590 平方公里。37′176。 XX 南區(qū)功能布局 ： 南區(qū)規(guī)劃格局為“一心、一帶、五組團(tuán)”； “一心”為中部核心區(qū)，由環(huán)城路與峨溪河圍合的區(qū)域，規(guī)劃作為城市商業(yè)金融中心； “一帶”為位于縣城北部“產(chǎn)業(yè)帶”，重點發(fā)展工業(yè)和物流業(yè)，由 XX 工業(yè)園起步區(qū)和倉儲物流用地構(gòu)成； “五組團(tuán)”為五個居住組團(tuán)，即城北居住組團(tuán)、城西北居住組團(tuán)、城西南居住組團(tuán)、城東北居住組團(tuán)和城東峨山居住 組團(tuán)。 城市用地發(fā)展方向 ：規(guī)劃 XX 縣城空間主要向北發(fā)展，新增主要建設(shè)用地位于脊嶺以北廣闊平原地區(qū)，蕪銅路東側(cè)。 城市人口規(guī)模 ：規(guī)劃預(yù)測 XX 縣城近遠(yuǎn)期城市人口規(guī)模分別為： 近期（ 2021 年）城市人口為 萬人； 6 遠(yuǎn)期（ 2020 年）城市人口為 — 萬人。 為實現(xiàn) XX 縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃，促進(jìn)城市社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康、和諧發(fā)展，指導(dǎo)城市建設(shè)，特制定《 XX 縣縣城總體規(guī)劃（ 20212020 年）》。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號 項目 金額（萬元） 1 銷售收入 2 總成本費用 3 銷售稅金及附加 4 土地增值稅 5 利潤總額 6 所得稅 7 所得稅后利潤 8 盈余公積金 9 盈余公益金 10 未分配利潤 11 利稅總額 12 項目投資利潤率 % 13 項目投資利稅率