【正文】 資準(zhǔn)入和管理的意見》 國家發(fā)展改革委員會 《關(guān)于印發(fā)《固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查指南（ 2021）》的通知（發(fā)改環(huán)資 [2021]21 號） 中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔 2021〕 359 號） 國務(wù)院辦公廳《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（國辦發(fā) [2021]8號） 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā) [2021]26 號） 國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》 (國辦發(fā)〔 2021〕 131 號 ) 中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委 員會出臺《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》 (銀發(fā)〔 2021〕 13 號 ) 中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會出臺《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》 (銀發(fā)〔 2021〕 355 號 ) 1財政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》 (財稅 [2021]137 號 ) 17 1《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》 (國發(fā)〔 2021〕 3 號 ) 1《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》（建設(shè)部部長令第 76 號） 1 2021 年 1 月 1 日起，外資企業(yè)和外籍個人統(tǒng)一依照 《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。對于拒不自查自糾、弄虛作假、掩蓋違規(guī)違紀(jì)問題的，要對部門責(zé)任人從嚴(yán)處理。 兩部委將重點對國家機(jī)關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中玩忽職守、權(quán)錢交易等違紀(jì)違法行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處。 1住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（下稱住房部）與監(jiān)察部祭出重拳。 1《 2021－ 2021 年廉租住房保障規(guī)劃》已經(jīng)出臺，總體目標(biāo)是從 2021 年起到 2021 年，爭取用三年時間，基本解決 747 萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。 1據(jù)中國財政部網(wǎng)站發(fā)布通知稱，下達(dá) 2021 年中央財政廉租住房保障專項補(bǔ)助資金 70 億元。 2021 年， 商品住宅投資中，別墅高檔公寓投資比重下降，經(jīng)濟(jì)適用房投資比重與去年同期基本持平。從環(huán)比來看， 2021 年 70 大中城市房屋銷售價格下降 %，其中新建商品住房和二手住房分別下降 %和%， 90 平方米以下商品住宅價格比年初下跌 %。 2021 年， 70 大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比 2021 年下降 個百分點。 111 月，商品房新開工面積為 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期減少 個百分點；商品房施工面積為 萬平方米，同比增長%，增幅比去年同期減少 個百分點；商品房竣工面積為 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期減少 個百分點。 2021 年 110 月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積為 萬平方米，同比減少 %，增幅比去年同期減少 個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成 開發(fā)土地面積 萬平方米，同比減少 %。 2021 年 5月，商品房空置面積結(jié)束自 2021 年下半年以來的負(fù)增長局面， 11 月底，商品房空置面積為 萬平方米，同比增加 %；其中，商品住宅空置面積為同比增加 %，增幅比 3 月底增加 個 百分點。四十個重點城市中，有四分之一的城市商品房銷售面積同比下降 40%以上，下降程度較高的城市包括寧波、北京、福州、石家莊、鄭州、深圳、上海等。其中，現(xiàn)房銷售面積為 萬平方米，同比減少 %；期房銷 售面積為 萬平方米，同比減少 %。 2021 年，商品房銷售面積持續(xù)下降，下降幅度逐月增加。征收物業(yè)稅是一種必然趨勢，但 13 時點上不是現(xiàn)在。雖然近期市場上對物業(yè)稅出臺的傳聞較多，但開征物業(yè)稅未必會對房價產(chǎn)生重要影響，房地產(chǎn)價格受宏觀經(jīng)濟(jì)和微觀經(jīng)濟(jì)兩方面因素影 響。 2021 年 5 月的 9 部委 “ 十五條 ” 做出了加大閑置土地處置力度的規(guī)定， 2021 年 9 月份國務(wù)院專門下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，強(qiáng)調(diào)對各地區(qū)在土地審批、用地集約管理、土地執(zhí)法中存在的問題進(jìn)行有效治理。商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于 50%，期限不得超過 10 年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的 倍，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業(yè)銀 行根據(jù)貸款風(fēng)險管理相關(guān)原則自主確定；對以 “ 商住兩用房 ” 名義申請貸款的，首付款比例不得低于 45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。 嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸管理，對項目資本金（所有者權(quán)益）比例達(dá)不到 35%或未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī) 劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；對經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款；對空置 3 年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。 行業(yè)背景 2021 年對于房地產(chǎn)行業(yè)來說是調(diào)控政策的執(zhí)行年。社會事業(yè)全面進(jìn)步，科技、教育、文化、人口計生等 10 多項工作先后獲得國家級表彰。出臺了大力推進(jìn)創(chuàng)業(yè)富民工作的實施意見，完成職業(yè)技能培訓(xùn) 3139 人，發(fā)放小額擔(dān)保貸款 5325 萬元。 全縣新增城鎮(zhèn)就業(yè)崗位 5500 個，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %。 全縣規(guī)模工業(yè)企業(yè)發(fā)展到 324 家，凈增 89 家；實現(xiàn)產(chǎn)值 億元、增加值 億元，分別增長 %和 %；綜合效益指數(shù)達(dá)%，提高 個百分點。財政收入 億元，增長 %，其中地 11 方財政收入 億元，增長 %；固定資產(chǎn)投資 億元。縣域綜合實力位居 XX 省前列。 經(jīng)濟(jì)建設(shè)： 改革開放以來， XX 充分發(fā)揮自身區(qū)位優(yōu)越、交通便利、資源豐富的優(yōu)勢，始終堅持 “ 以工強(qiáng)縣、以農(nóng)安縣、以商富縣 ” 的發(fā)展方向，縣域綜合實力日益增強(qiáng)，對外開 放日趨活躍，城市建設(shè)日新月異，社會事業(yè)蓬勃發(fā)展，人民生活蒸蒸日上。 燃料主要是煤的儲量較為豐富，據(jù)現(xiàn)有資料統(tǒng)計約 1500 萬噸左右；泥煤儲量約 6000 萬噸；還有天然氣估計儲量約 4500 萬立方米。第三為銅礦，儲量約 4000 噸。此外還有國有馬鋼桃沖鐵礦、國有銅陵順風(fēng)山鐵礦等。主要礦床有長龍山鐵礦床、白馬山鐵礦床、 順風(fēng)山鐵礦床、小陽沖鐵礦床、鐵山坡積鐵礦床。其中，金屬礦產(chǎn)有鐵、鋅、銅、金、銀等；非金屬礦產(chǎn)有石灰石、沸石、瓷土、膨潤土、花崗巖、大理石、紫墨玉、磚瓦粘土等；燃料有煤、泥煤、天然氣；化工原料有硫、硫鐵礦、石膏、重晶石等。年平均氣溫 攝氏度，年平均 降水量 毫米，年平均日照時數(shù)為 小時，年均無霜期 231 天。 境內(nèi)主要河流和地表水系有：長江、漳河、峨溪河、黃滸河、蘇伍灘和中塘。分布在縣境漳河系統(tǒng)及北部橫山河和西部黃滸河流域。 境內(nèi)平原按其 特征分為圩區(qū)平原和少量河谷平原。 地形氣候 ： XX 地勢西南高面東北低，地貌類型多樣，山、圩、洲、灘兼有，丘陵、山地主要分布在西部、南部和東南部，一般在 400 米以下；北部和東部為平原，海拔 7— 30 米。 滬銅鐵路、沿江高速公路、 216 省道、 321 省道過境。漳河及支流峨溪流經(jīng)東部，黃滸河流經(jīng)西部于狄港入長江。寨山主峰高程 米，為縣內(nèi)最高點。全縣轄 6 個鎮(zhèn)： XX 鎮(zhèn) 、 荻港鎮(zhèn) 、 孫村鎮(zhèn) 、 平鋪鎮(zhèn) 、 新港鎮(zhèn) 、 峨山鎮(zhèn) ，共有 21 個居委會、 82 個行政村。南倚皖南山系，北望江淮平原。58′至 118176。31176。 XX 縣位于 XX 省東南部， XX 市境西南部，介于北緯30176。 XX 北區(qū)功能布局 ： 該區(qū)為城市開發(fā)新區(qū)，北區(qū)規(guī)劃格局為“一區(qū)、一帶、四組團(tuán)”； “一區(qū)”位于 XX 北區(qū)的南部，主要作為新型工業(yè)發(fā)展基地，布置一類、二類工業(yè)用地和一定的物流用地； “一帶”為公共服務(wù)設(shè)施帶，位于 XX 北區(qū)的中心部位，布局行政辦公、文教科研和商業(yè)金融等功能用地； “四組團(tuán)”為四個居住組團(tuán)，即西北組團(tuán)、西南組團(tuán)、東北組團(tuán)和東南組團(tuán)。 XX 北區(qū)為城市開發(fā)新區(qū)，重點發(fā)展工業(yè)用地和居住用地，并配套相應(yīng)的公共服務(wù)設(shè)施，是 XX 縣城新的工業(yè)發(fā)展基地。 城市空間結(jié)構(gòu) ： 規(guī)劃 XX 縣城為雙組團(tuán)式空間結(jié)構(gòu)，兩組團(tuán)分別為 XX 南區(qū)和XX 北區(qū)，以蕪銅路為兩組團(tuán)之間的聯(lián)系主軸。 城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo) ： 城市人口近期 2021 年達(dá)到 11 萬人，年均增長 %，遠(yuǎn)期 2020年達(dá)到 22 萬人，年均增長 %； 城市地區(qū)生產(chǎn)總值 近期 2021 年達(dá)到 億元，年均增長 15%，遠(yuǎn)期 2020 年達(dá)到 億元，年均增長 15%； 城市人均地區(qū)生產(chǎn)總值近期 2021 年達(dá)到 20964 元，年均增長%，遠(yuǎn)期 2020 年達(dá)到 42409 元，年均增長 %。 城市建 設(shè)用地規(guī)模 ：規(guī)劃 XX 縣城近遠(yuǎn)期城市建設(shè)用地規(guī)模分別為： 近期（ 2021 年）城市建設(shè)用地 平方公里，人均建設(shè)用地 平方米； 遠(yuǎn)期（ 2020 年）城市建設(shè)用地 平方公里，人均建設(shè)用地 平方米。 XX縣城的城市性質(zhì) ：馬蕪銅城市群中重要的沿江工業(yè)城市， XX市域副中心。 城市規(guī)劃區(qū)范圍 ：東以峨溪河、疏港一級公路為界 ，南以三荻路平行向南 500 米為控制界線，北以沿江產(chǎn)業(yè)帶南部邊緣為界，西以蕪銅路平行向西 500米為控制界線，規(guī)劃區(qū)用地面積約為 130 平方公里，約為城市建設(shè)用地的 6 倍。 XX縣城緊依蕪銅路（省道 321），距 XX市區(qū) 39Km，距銅陵市區(qū) 50Km，距南京 152Km，距上海 390Km。 2021 年 XX 市進(jìn)行 “ 撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn) ” 區(qū)劃調(diào)整，將原城關(guān)鎮(zhèn)、高安鄉(xiāng)、橫山鎮(zhèn) 、馬壩鄉(xiāng)和新港鎮(zhèn)合并成 XX 鎮(zhèn)，現(xiàn)狀鎮(zhèn)域面積達(dá) ，人口為 153175 人（ 2021年底數(shù)據(jù)），耕地面積 72540 畝。 表 11 建設(shè)項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項目 單位 指標(biāo) 備注 總用地面積 m2 （合 畝） 總建筑面積 m2 其中 地上總建筑面積 m2 其中 辦公主樓建筑面積 m2 裙房建筑面積 m2 地下總建筑面積 m2 不計容積率 建筑基底面積 m2 綠地面積 m2 建筑密度 % 容 積 率 4 綠 地 率 % 機(jī)動車位 輛 119 按 其中 地上機(jī)動車位 輛 20 地下機(jī)動車位 輛 99 非機(jī)動車位 輛 893 其中 地上非機(jī)動車位 輛 313 地下非機(jī)動車位 輛 580 項目投資及資金籌措方案 本項目總投資為 萬元， 全部 為 建設(shè) 自籌。 本項目 建筑主樓 19 層，裙房 3 層，地下一層為水泵房、消防水池及車庫 ，地下一層夾層為機(jī)動車庫。 XX 市 XX 置業(yè)有限公司 根據(jù) 本項目所在區(qū)位、地段、交通、商業(yè)配套、規(guī)模、整體景觀、商務(wù)價值以及規(guī)劃要點 要求，擬打造一座商業(yè)及資料室、會議室等辦公用樓和配套的裙房。 可行性研究報告編制的依據(jù)及研究范圍 一、編制依據(jù) 《技術(shù)服務(wù)合同書》 《投資項目可行性研究指南》 《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版） 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄 (2021 年本 )》 《中華人民共和國國 民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》 《 XX 省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》 《 XX 市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》 2 《限制用地項目目錄（ 2021 年本）》 《禁止用地項目目錄（ 2021 年本）》 二、研究范圍 依據(jù)國家宏觀調(diào)控政策，提出項目的建設(shè)背景及必要性； 通過對項目分析，研究市場發(fā)展趨勢并擬訂營銷戰(zhàn)略； 項目建設(shè)方案； 對項目建設(shè)所在地的地理位置、氣象、水文、地質(zhì)、地形、交通運輸以及社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀等因素進(jìn)行綜合分析； 環(huán)境保護(hù)措施； 節(jié)能分析 及相關(guān)措施； 安全生產(chǎn)、勞動保護(hù)措施； 生產(chǎn)組織、管理體制、勞動定員、人員培訓(xùn)； 編制投資估算，提出資金籌措辦法； 經(jīng)濟(jì)評價和風(fēng)險分析； 1綜合結(jié)論與建議。 I 目 錄 第一章 總 論 ..................................................................................... 1 概 述 ...................................................................................... 1 建設(shè)單位概況 .................................................................. 1 可行性研究報告編制的依據(jù)及研究范圍 ....................... 1 項目概況 .................................................................................. 2 項目綜述 .......................................................................... 2 項目由來 .