【正文】 標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)法規(guī)、資料： ①房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（ GB/T50001— 2020）； 福田大廈建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 24 ②《住宅建筑規(guī)范》（ GB50386— 2020）； ③《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB50045— 95）； ④《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（ GB50352— 2020）； ⑥《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB50016— 2020）； ⑦建設(shè)單位提供的設(shè)計(jì)要求等相關(guān)資料； ⑧工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文（房屋建筑部分） 2020 版。 在用地范圍內(nèi)全面綜合考慮了布置建筑、道路、廣場(chǎng)、公園、綠地、水體、景點(diǎn)等內(nèi)容。 建議國(guó)道 323 線和長(zhǎng)征大道交匯的市政廣場(chǎng)升級(jí)改造，設(shè)置下沉式廣場(chǎng)，增加整個(gè)市政廣場(chǎng)空間多元化，提供市民的表演場(chǎng)地及日后下穿過(guò)街人行道需要，同時(shí)商業(yè)部分可從地下穿過(guò)酒店、辦公樓以其相通，進(jìn)一步提高親近的比例尺度、良好的生活氣息及人流疏散通道。步行街的存在，恰好把商業(yè)及酒店、辦公的功能間接劃分清晰，通過(guò)設(shè)置空中連廊能巧妙地把各個(gè)空間連接，從而達(dá)到共享人流目的。 （ 6）建筑設(shè)計(jì)定位 ① 辦公酒店區(qū) 樓層： 27 層 （ 含地下二層 ） 功能：地下一、二層為停車(chē)場(chǎng) 福田大廈建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 22 地上 1— 25 層為 酒店和辦公樓（局部部分層數(shù)可改為公寓） ② A 區(qū) （ 地上 1— 3 層為商業(yè) ，其中第一層為大賣(mài)場(chǎng)，第二、三層為大型超市； 3 層以上為住宅） A 區(qū)商業(yè) 樓層： 3 層 1住宅 樓層： 16 層（含地 下二層） 2住宅 樓層： 16 層（含地下二層） 3住宅 樓層： 18 層（含地下二層） 功能：地下一為商業(yè)專(zhuān)用停車(chē)場(chǎng)、地下二層為住宅專(zhuān)用停車(chē)場(chǎng) ③ B 區(qū)（ 地上 1— 3 層為商業(yè) ，其中第一層為大賣(mài)場(chǎng)，第二層為大型超市，第三層為電影院 ； 3 層以上為住宅） B 區(qū)商業(yè)樓層： 3 層 4住宅樓層： 31 層（含地下二層） 5住宅樓層： 31 層（含地下二層） 6住宅樓層： 22 層（含地下二層） 7住宅樓層： 22 層（含地下二層） 功能：地下一 為商業(yè)專(zhuān)用停車(chē)場(chǎng) 、 地下 二層為 住宅專(zhuān)用 停車(chē)場(chǎng) 工程設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)布局 充分利用國(guó) 道 323 線和長(zhǎng)征大道交匯的市政廣場(chǎng)，結(jié)合地塊形狀及功能用途，在市政廣場(chǎng)正對(duì)的弧邊建設(shè)四星級(jí)酒店、辦公樓，作為本頂目的標(biāo)志性建筑。 （ 5） 經(jīng)營(yíng)定位 根據(jù)上述市場(chǎng)定位 可以看出，本項(xiàng)目在區(qū)域范圍內(nèi) 處 于 龍頭地位，因此市場(chǎng)推廣定位要求有針對(duì)性，同時(shí)要大氣、豪氣、霸氣。 健康 — 在區(qū)內(nèi)充分設(shè)計(jì)體能測(cè)試設(shè)備，以及羽毛球場(chǎng)、室外游泳地、室外健身器械、漫步徑等體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，滿(mǎn)足住房對(duì)體育運(yùn)動(dòng)的需求。 綜上所述，在本項(xiàng)目的目標(biāo)客源中，主要需求點(diǎn)有以下幾方面： ①地理位置優(yōu)越 ②交通動(dòng)線充足 ③ 縣 政與小區(qū)配套皆較 為齊 全 福田大廈建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 21 ④社區(qū)規(guī)劃合理 ⑤有強(qiáng)大的升值潛力 ⑥戶(hù)型實(shí)用、舒適 （ 4）發(fā)展定位 基于本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置，開(kāi)發(fā)定位為集合四星級(jí)酒店、大型商業(yè)、美食城、寫(xiě)字樓、高尚住宅區(qū)等多種功能的綜合物業(yè)，成為整個(gè) 于都 地區(qū)的休閑消費(fèi)中心和標(biāo)志性建筑群體之一。 （ 3） 業(yè)態(tài)定位 本 項(xiàng)目 位于 于都縣 的 縣城 繁華地段，生活設(shè)施及市政配套完善，有良好的自然、生態(tài)及人文環(huán)境，相對(duì)于其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有其它樓盤(pán)難以比擬的優(yōu)勢(shì) 。 （ 2）形象定位 福田大廈從營(yíng)銷(xiāo)的角度看，處于從零開(kāi)始的狀況，由于之前并未作大規(guī)模且有計(jì)劃的宣傳推廣，也未把項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)盡最大可能表現(xiàn)出來(lái)，建議首先將項(xiàng)目重新包裝定位，通過(guò)對(duì)于都縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查及對(duì)該項(xiàng)目詳細(xì)分析得出 ，本 項(xiàng)目形象定位為：于都縣城內(nèi) 商務(wù)區(qū)標(biāo)志性 建筑 。這一定位內(nèi)涵是： 福田大廈建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 20 福田大廈為高尚辦公、 高檔住宅 綜合型樓盤(pán)，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為發(fā)展商的基本理念。 基于上述原因，提出本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)思想方案 ： （ 1）市場(chǎng)定位 在對(duì)類(lèi)似項(xiàng)目及市場(chǎng)需求進(jìn)行分析后 發(fā)現(xiàn) ，縣城區(qū) 附近由于市場(chǎng)集群內(nèi)大量商戶(hù)、年輕白領(lǐng)、流動(dòng)人群及地緣性置業(yè)的存在，蘊(yùn)藏著較大的市場(chǎng)容 量，消費(fèi)需求越來(lái)越突出。 還包括樓層內(nèi)的休閑會(huì)所，這種帶有交往性質(zhì)的公司休閑空間，不但能使員工放松神經(jīng)，還能夠讓他們?cè)谙嗷サ慕涣髦?，相互激發(fā)靈感，產(chǎn)生更多有利于工作的創(chuàng)意。這種綠色空間的存在，實(shí)際上是目前生態(tài)空間的一種表現(xiàn)形式。同時(shí)，人工智能、現(xiàn)福田大廈建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 19 代通訊技術(shù)及辦公自動(dòng)化的發(fā)展，以及為建筑構(gòu)件、設(shè)備、室內(nèi)家具和工作設(shè)施等建立的一整套體系設(shè)計(jì)都為提高辦公效率、增強(qiáng)辦公室的適應(yīng)力提供了雄厚的技術(shù)條件。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 現(xiàn)在 的辦公建筑空間已不單純?yōu)楣慕粨Q的場(chǎng)所，而成為更注重體現(xiàn)人與人的思想感情交流的媒介環(huán)境與生產(chǎn)信息、加工信息的“信息工廠”，以至“高技術(shù)、高情感”逐漸成為辦公建筑空間質(zhì)量的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則及體現(xiàn)設(shè)計(jì)作為信息媒介，強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)的交際功能的觀念內(nèi)容，辦公建筑形態(tài)的環(huán)境文化信息含量將隨之不斷增強(qiáng)。部分人防設(shè)施本著平戰(zhàn)結(jié) 合的原則宜設(shè)為地下停車(chē)場(chǎng)。 （ 5）居住區(qū)綠化包括公共綠地、宅旁綠地、道路綠地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑設(shè)屋頂花園，形成點(diǎn)、線、面、空間的多維視覺(jué)效果。 （ 3）居住區(qū)配套公建設(shè)施與住宅同步規(guī)劃、同步施工、先期建成。 項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì) 原則 （ 1）在設(shè)計(jì)過(guò)程中必須堅(jiān)持“以人為本”的原則，注重和樹(shù)立人與自然和諧及可持續(xù)發(fā)展的觀念，營(yíng)造出溫馨、親和的工作、居住環(huán)境。 項(xiàng)目 規(guī)劃 指導(dǎo)思想 根據(jù)建設(shè)部有關(guān)城市建設(shè)的法規(guī)及于都縣 總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)旨在創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全、優(yōu)美的環(huán)境，并按照“統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)、充分利用土地”的原則，綜合提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。福田大廈建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 17 第 五 章 項(xiàng)目建設(shè)方案 建設(shè) 方案 和 建設(shè) 規(guī)模 項(xiàng)目建成后，可建設(shè) 成為于都縣的休閑消費(fèi)中心和標(biāo)志性建筑 ；項(xiàng)目擬 建設(shè)地下停車(chē)場(chǎng)、 大型 商業(yè) 中心 、 辦公樓 、酒店 、高檔住宅區(qū) 等主體工程 ，配套建設(shè) 供配電工程 、 供水與排污工程 、 環(huán)保與安全工程 和其它 等輔助工程 。 全縣水資源豐富，完全能滿(mǎn)足 項(xiàng)目 用水需求。 福田大廈建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 （ 3）水資源分析 于都 縣 境內(nèi)河流屬贛江水系，總長(zhǎng)度 1283 公里，主要河流有貢水、梅江、濂江，其中貢水在境內(nèi)的長(zhǎng)度為 66 公里。 35kV 主變壓器 12 臺(tái)，變電容量 39300kVA， 35KV 線路 8 條，共 ； 10kV配電線路 41 條，共 ； 及以下線路全長(zhǎng) ；10kV 線路開(kāi)關(guān) 70 臺(tái)（包括真空斷 路器、油開(kāi)關(guān)及負(fù)荷開(kāi)關(guān)）；無(wú)功自動(dòng)補(bǔ)償裝置 3 臺(tái)；配電變壓器 1081 臺(tái) 79231kVA。 根據(jù)國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布， 2020 年 8 月 1 日實(shí)施的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB18306— 2020）， 江西 省 于都 縣 地震動(dòng)峰值加速度為 （相當(dāng)于原地震烈度小于 VI 度），工程建筑考慮抗震按 VI 度設(shè)防，地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，一般無(wú)地震、崩塌、泥石流等不良工程地質(zhì)現(xiàn)象?？傮w上是南嶺山系武夷山的余脈，屬丘陵低山區(qū)，四周群山環(huán)抱，東、南、北三面地勢(shì)較高些，逐漸向中、西部?jī)A斜。一月和七月平均氣溫分別是 ℃和 ℃，極端氣溫為 ℃和－ 8℃，年均降水量 1507 毫米， 45月降雨量約占全年的 47%，年 日照時(shí)數(shù) 小時(shí)，年均無(wú)霜期 305福田大廈建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 天。全縣南北長(zhǎng) 千米，東西寬 千米，總面積 2893 平方千米，其中城區(qū)面積 12平方千米。53〞 。8〞~26176。、北緯 25176。~115176。 自然環(huán)境 資源 概況 （ 1） 地理位置 于都縣位于江西省南部，東經(jīng) 115176。 本項(xiàng)目用地位于于都縣城市總體規(guī)劃的核心位置，為居住用地，是老城區(qū)與貢江南岸片區(qū)聯(lián)系的重要交通節(jié)點(diǎn)；是長(zhǎng)征西路與長(zhǎng)征大道商業(yè)服務(wù)設(shè)施帶的中心節(jié)點(diǎn)位置；是進(jìn)入老城區(qū)的門(mén)戶(hù)節(jié)點(diǎn)位置，也位于老城區(qū)商業(yè)軸線上。 為了更好地展示城市的門(mén)戶(hù)形象， 完善城市功能，帶動(dòng)片區(qū)的發(fā)展更新， 提高 居民 生活水平和生活質(zhì)量，體現(xiàn)社會(huì)主義共同富裕的優(yōu)越性，項(xiàng)目的建設(shè)不僅能 帶動(dòng)社會(huì)投資，促進(jìn)居民消費(fèi)， 增加 社會(huì)就業(yè)，更能 推動(dòng)于都縣的 經(jīng)濟(jì) 建設(shè)，提升于都縣城市的整體形象。 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于于都縣城老城區(qū)西部，為縣城商業(yè)黃金地段—— 長(zhǎng)征大道、金竹路和過(guò)境路 323 國(guó)道，三條道路圍合形成的三角地。 （ 3） 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 比較地域和規(guī)模， 福田 大廈是 于都縣城區(qū) 規(guī)模較大的商業(yè)用房，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較小。 （ 2） 商業(yè)用房的需求分析 隨著 于都縣 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 于都 對(duì)外交流越來(lái)越頻繁， 于都縣 在大中國(guó)的經(jīng)濟(jì)“棋”局下的戰(zhàn) 略地位逐漸被突顯。同等品質(zhì)產(chǎn)品中，具 有特色 產(chǎn)品 的項(xiàng)目更易銷(xiāo)售。兩房供應(yīng)量少，整體市場(chǎng)在國(guó)六條控制下兩房比例會(huì)有所增加，但項(xiàng)目區(qū)域新出項(xiàng)目多大體量高端產(chǎn)品，因此在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)，區(qū)域市場(chǎng)高端大戶(hù)型產(chǎn)品將 占市場(chǎng)供應(yīng)的絕對(duì)主流。 ③ 于都縣 人口分布以 縣城 區(qū)最為稠密，且購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)； 縣城區(qū)外次之，購(gòu)買(mǎi)力亦相對(duì)不如；限于 于都縣 交通狀況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，購(gòu)房選擇區(qū)域性特征較明顯。 于 都縣 經(jīng)濟(jì)以傳統(tǒng)商貿(mào)向商業(yè)中心逐步發(fā)展。因此，項(xiàng)目具有較大的市場(chǎng)潛力。隨著于都經(jīng) 濟(jì)的發(fā)展， 縣城 人口將不斷增長(zhǎng)，由此帶動(dòng)商品房、寫(xiě)字辦公用房、商業(yè)用房的潛在市場(chǎng)。近年來(lái)，隨著 江西 省 以及贛州市 對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入力度 的 加大，于都縣城市性質(zhì)確定為以發(fā)展商貿(mào)、旅游、加工業(yè)和新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。全縣高層商品房銷(xiāo)售均價(jià)為 3811 元 /m2，小高層商品房銷(xiāo)售均價(jià)為 2871 元 /m2，多層商品房銷(xiāo)售均價(jià)為 3751 元 /m2左右；辦理房屋權(quán)屬登記 685 宗，確權(quán)面積 萬(wàn) m2，他項(xiàng)權(quán)利登記 613 宗，二手房交易 278 宗；歸集物業(yè)維修資金 萬(wàn)元，累計(jì) 萬(wàn)元。一季度，全縣二手房交易 191 宗，成交面積 萬(wàn) m2，與去年同期相比分別增長(zhǎng) 208%和 138%。一季度，全縣完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) 233%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量達(dá) 萬(wàn) m2，同比增長(zhǎng) 132%；其中商品房新開(kāi)工面積 萬(wàn) m2，同比增長(zhǎng) 146%；二是房屋銷(xiāo)售狀況好于往年。于都，這座有著“六縣之母”之稱(chēng)的縣級(jí)城市，在其經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的基礎(chǔ)之上，房地產(chǎn)市場(chǎng)也被日漸看好。 福田大廈建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 第 三 章 市場(chǎng)分析 于都縣房地產(chǎn) 市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施以來(lái)，一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到國(guó)家調(diào)控政策的影響其發(fā)展有所放緩。 綜上所述，福田大廈建設(shè)項(xiàng)目的推進(jìn)實(shí)施，對(duì)于加快 于都縣 房地產(chǎn) 健康、穩(wěn)步發(fā)展，構(gòu)建和諧社會(huì)主義社會(huì)、提升地方政府形象，拉動(dòng)城市 經(jīng)濟(jì)、推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保護(hù)生態(tài)環(huán)境、完善城市功能等方面都具有重要推動(dòng)作 用和典范意義。 （ 4）促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑 實(shí)施 福田大廈建設(shè) ，既可以帶動(dòng)社會(huì)投資，促進(jìn)居民消費(fèi)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)，又可以發(fā)展社區(qū)服務(wù)，加強(qiáng)社會(huì)管理，推進(jìn)平安社區(qū)建設(shè)，是擴(kuò)內(nèi)需、惠民生、保穩(wěn)定的重要結(jié)合點(diǎn)。必須置身于城鎮(zhèn)群中尋求發(fā)展空間。 縣城區(qū)通過(guò)最近十幾年的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，增長(zhǎng)能量集聚過(guò)多，結(jié)構(gòu)門(mén) 檻日益 凸顯 ，如城區(qū)人口密度過(guò)大，公共綠地匾乏、傳統(tǒng)街區(qū)破壞、交通擁堵、旅游資源萎縮、整體居住環(huán)境質(zhì)量上升壓力大、街道與建筑景觀漸失特色而流于庸俗化等。隨著經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，使得新的城市功能和傳統(tǒng)的城市功能在發(fā)展空間上不斷“疊置”，城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)及土地利用現(xiàn)狀 逐漸成為 了發(fā)展的約束。 （ 3） 于都縣城區(qū)城市功能完善的需要 由于經(jīng)濟(jì)高速發(fā) 展，增長(zhǎng)能量的釋放，城市形象、經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)的需求等原因， 促使 當(dāng)前新城的建設(shè)逐漸成為一股潮流。加快縣城區(qū)建設(shè)是實(shí)現(xiàn)于都縣農(nóng)村工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的重要途徑，是有效吸納農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，分流城市就業(yè)壓力，增加農(nóng)民收入，帶動(dòng)農(nóng)村投資，啟動(dòng)農(nóng)村市場(chǎng)，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重大戰(zhàn)略。 （ 2） 于都縣城區(qū)城市化進(jìn)程的需要 縣城區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展還不平衡，主要表現(xiàn)在郊區(qū)發(fā)展相對(duì)滯后，城市化水平低，且明顯滯后于工業(yè)化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)雷同、單一，基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)服 務(wù)設(shè)施尚不完善。 于都是一塊紅色的熱土，創(chuàng)建了贛南地區(qū)第一塊紅色根據(jù)地，建立了第一支工農(nóng)武裝，為中央革命根據(jù)地的創(chuàng)建奠定了重要基礎(chǔ)；誕生了贛南第一個(gè)縣級(jí)蘇維埃政權(quán)，為中央蘇維埃的政權(quán)建設(shè)、經(jīng)濟(jì)建設(shè)、軍隊(duì)建設(shè)進(jìn)行了先行先試的探索和實(shí)踐，作出了重大貢獻(xiàn)；是中央紅軍長(zhǎng)征的集結(jié)出發(fā)地，當(dāng)年于都人民積極支紅擴(kuò)紅，作出了巨大的貢獻(xiàn)和犧牲，僅有名有姓的革命烈士就有 萬(wàn)人；還是主力紅軍長(zhǎng)征后中央蘇區(qū)堅(jiān)守的最后一塊根據(jù)地，艱苦卓絕的中國(guó)南方三年游擊戰(zhàn)爭(zhēng)就是從于都開(kāi)始的。 項(xiàng)目建設(shè)必要性 （ 1） 贛南蘇區(qū)振興發(fā)展的 需要 贛南等原中央蘇區(qū)在中國(guó)革命史上具有特殊重要的地位，為中國(guó)革命作出過(guò)重大貢獻(xiàn)和巨大犧牲。另外，隨著中國(guó)加入世界貿(mào)易組織、舉辦奧林匹克運(yùn)動(dòng)、世博會(huì)以及國(guó)內(nèi)