【正文】 、廢涂料、廢棄瓷磚、廢棄大理 石塊、廢棄建筑包裝材料等。施工期生活污水需經(jīng)隔油處理后排放。 （ 5）大氣環(huán)境影響 施工期間的大氣環(huán)境影響主要是施工過程中產(chǎn)生的施工地面揚(yáng)塵和施工機(jī)械設(shè)備排放的尾氣。同時(shí)，在餐廳周圍增加綠化作物來(lái)改善空氣質(zhì)量。 ③包裝材料，瓶、罐、盒類等遺棄物。 一般固體廢棄物的處理方案： 對(duì)于紙 張、塑料、金屬等可回收的垃圾分 開 放置，給以明確標(biāo)識(shí)，并加大宣傳力度，讓人們自覺養(yǎng)成好的分類放置習(xí)慣。因此要做好污水的處理工作。建議本項(xiàng)目在綠化培植上突出居住條件的均好性和共享性，為居民提供戶外休閑、觀賞和改善生態(tài)環(huán)境的綠化空間。 （ 2） 施工場(chǎng)地車輛的進(jìn)出攜帶泥土抖落在道路上，施工現(xiàn)場(chǎng)裸露的土堆，地表，在遇風(fēng)吹揚(yáng)和遇雨的情況下，將造成泥塵污染。 （ 3）主要污染物防治措施： 生活污水：采用無(wú)動(dòng)力生活污水處理裝置進(jìn)行處理，工藝為：廢水 → 厭氧消化 → 厭氧生物濾池 → 氧化溝 → 排放。 福田大廈建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 43 能源消耗 本 項(xiàng)目主要 能源 消耗見表 71。 節(jié)能工程建設(shè)與技術(shù)要點(diǎn)： 。 設(shè)備節(jié)能 措施 該項(xiàng)目所選 小區(qū) 公共設(shè)施均為低耗能的節(jié)能型設(shè)備，可以節(jié)約大量電能。 綜上所述，項(xiàng)目在充分落實(shí)評(píng)價(jià)提出的治理措施情況下，施工期和運(yùn)營(yíng)期中，治理以后都將達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成污染 ，項(xiàng)目可以投入建設(shè)。 為減少施工期間運(yùn)輸車輛的喇叭聲、發(fā)動(dòng)機(jī)聲、混凝土攪拌機(jī)聲及打樁 機(jī)聲等噪聲對(duì)周圍居民的影響，一方面工程承包商應(yīng)盡量采用低噪聲的機(jī)械和采取將噪聲措施，另一方面在夜間晚 22： 00—次日早 6： 00 不允許施工。 環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論和建議 （ 1）本項(xiàng)目建設(shè)期對(duì)周圍環(huán)境影響較小，選址比較合理。 通過上述分析，建設(shè)項(xiàng)目廢棄物均得到妥善處 理處置，對(duì)環(huán)境影響很小。生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門送垃圾填埋場(chǎng)填埋。 一般性固體廢物的 危害 ： 此類固體廢棄物如不及時(shí)收集清理、外運(yùn)處理，隨地分散堆放將影響清潔衛(wèi)生。 一般性固體廢物 主要有以下幾類： ①渣土類，如清掃院落的渣土等。 營(yíng)運(yùn)期污染 防治措施 （ 1） 廢水治理 福田大廈建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 39 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間主要是生活污水，設(shè)置雨污分流排水系統(tǒng)，雨水直接排入市政管網(wǎng)，對(duì)周邊環(huán)境不會(huì)造成影響；生活污水需進(jìn)行簡(jiǎn)單處理，達(dá)標(biāo)后排入市政管網(wǎng)。另外，對(duì)施工機(jī)械設(shè)備的維修、清洗也將產(chǎn)生少量的廢水，其成分主要是油類污染。 以上垃圾應(yīng)按環(huán)保部門要求進(jìn)行分類集中后運(yùn)送指定地點(diǎn)處理。因此，施工期應(yīng)盡量避開雨季。 建成后主要污染物是生活垃圾、生活廢水和油煙廢氣排放。 （ 3） 酒店 廚房排氣經(jīng)抽煙機(jī)，采用建設(shè)部推廣的定型防倒灌變壓式煙道高空排放。72020）； （ 18） 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB89781996） ?？偨ㄖ娣e 167830m2，容積率為 。 原輔料消耗及能源消耗表 本項(xiàng)目主要耗用水泥、建筑砂石、墻磚及防腐保溫等原材料和木材等，所有原輔材料均在于都縣范圍內(nèi)購(gòu)買，建筑施工臨時(shí)用水和生活用水均 由 于都縣自來(lái)水 公司提供 ，做好施工現(xiàn)場(chǎng)雨水、污水的收集處理和循環(huán)利用，對(duì)本地地表（下）水等其它資源不會(huì)造成不利影響。排水經(jīng)化糞池初步處理達(dá) 市 政污水排放標(biāo)準(zhǔn)后排入 市政污水干管。 福田大廈建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 33 （ 5）管材 室內(nèi)給水管采用 PPR 塑料給水管，熱熔連接；室外給水管采用內(nèi)外壁熱浸鍍鋅鋼管。 消防給水：室外消防用水量 30L/S；室內(nèi)消防用水量 40L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按 2 小時(shí)計(jì)。 綠化用水按 2L/ 計(jì)。 （ 3）給水系統(tǒng) 水源： 本項(xiàng)目的生活用水、消防用水及其它用水均由市政供水管網(wǎng)供給，其水量、水質(zhì)均可滿足本項(xiàng)目的要求。 （ 6）防雷和接地 本工程的建筑將依據(jù)各棟的預(yù)計(jì)雷擊次數(shù)計(jì)算數(shù)據(jù)確定防雷建筑類別，并采取相應(yīng)的防雷措施。 ③商業(yè)用房、車庫(kù)、疏散樓梯間、內(nèi)走道等設(shè)置疏散應(yīng)急照明業(yè)用房、車庫(kù)、變電所、消防水泵房、消防控制中心設(shè)置應(yīng)急照明，應(yīng)急照明由兩路電源切換箱供電，燈具采用帶蓄電池浮充的應(yīng)急燈，當(dāng)市電停電時(shí)自動(dòng)點(diǎn)亮 30 分鐘以上。 ⑤設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。 ②酒店辦公樓設(shè)數(shù)據(jù)、語(yǔ)音模塊化插座。 主要結(jié)構(gòu)材料選用： 混凝土強(qiáng)度等級(jí)： C20～ C35 鋼筋： HPB23 HRB33 HRB400 磚砌體： MU10 粘土磚， M10， ， M5 混合、水泥砂漿 主要計(jì)算程序：本工程采用中國(guó)建筑科學(xué)研究院所編制的PKPM 系列軟件（按 2020 年頒布的新規(guī)范編制）計(jì)算，上部結(jié)構(gòu)采用 PMCAD、 LTCAD、 SATWE 等軟件，基礎(chǔ)采用 BOX、 JCCAD 軟件。 （ 4）結(jié)構(gòu)選型 根據(jù)使用功能要求及建筑平面布置，擬采用磚混結(jié)構(gòu)體系及底框結(jié) 構(gòu)。故本工程按 6 度抗震設(shè)防。建議使用 IC 卡管福田大廈建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 27 理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來(lái)訪客戶車輛的管理（臨時(shí) IC 卡）。符合國(guó)家九部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》中（自 2020 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房面積所占比重， 必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。 本項(xiàng)目景觀空間層次明確，位于商業(yè)裙樓的屋頂花園，提供住戶的公共景觀開放空間，它聯(lián)系著屋頂花園休閑庭院空間，是一個(gè)半圍合的以休閑為主題的景觀空間。避免形成過高的堡坎，一方面造價(jià)高，一方面對(duì)人形成壓迫感。結(jié)合城市公共空間的要求，小區(qū)景觀由外到內(nèi)，自然過渡。 酒店、辦公樓、商業(yè)中心作為本項(xiàng)目的主體建筑，外觀設(shè)計(jì)新穎，氣派，以簡(jiǎn)潔而不單調(diào)為設(shè)計(jì)理念，以 氣勢(shì)宏偉為原則，打造出獨(dú)有的亮點(diǎn)。建筑體量追求和諧與變化，使其挺拔有力，錯(cuò)落有致；建筑表面肌理感強(qiáng)，細(xì)膩統(tǒng)一，縱橫穿插，不同色的實(shí)墻、線條及玻璃充滿對(duì)比和呼應(yīng)，形成一種平靜典雅的特質(zhì)；在整體簡(jiǎn)潔的基礎(chǔ)上 ，注意建筑屋頂?shù)奶幚?，使整個(gè)建筑在統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，有更明顯的視線興奮點(diǎn)；建筑色彩上，整體使用穩(wěn)重的咖啡色，局部使用較醒目的色彩，提高建筑品位，但又不失活力。 建筑設(shè)計(jì) （ 1）設(shè)計(jì)依據(jù) 本工程采用的主要標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)法規(guī)、資料： ①房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（ GB/T50001— 2020）； 福田大廈建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 24 ②《住宅建筑規(guī)范》（ GB50386— 2020）； ③《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB50045— 95）； ④《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（ GB50352— 2020）； ⑥《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB50016— 2020）； ⑦建設(shè)單位提供的設(shè)計(jì)要求等相關(guān)資料； ⑧工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文（房屋建筑部分） 2020 版。 建議國(guó)道 323 線和長(zhǎng)征大道交匯的市政廣場(chǎng)升級(jí)改造，設(shè)置下沉式廣場(chǎng)，增加整個(gè)市政廣場(chǎng)空間多元化，提供市民的表演場(chǎng)地及日后下穿過街人行道需要，同時(shí)商業(yè)部分可從地下穿過酒店、辦公樓以其相通，進(jìn)一步提高親近的比例尺度、良好的生活氣息及人流疏散通道。 （ 6）建筑設(shè)計(jì)定位 ① 辦公酒店區(qū) 樓層： 27 層 （ 含地下二層 ） 功能：地下一、二層為停車場(chǎng) 福田大廈建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 22 地上 1— 25 層為 酒店和辦公樓（局部部分層數(shù)可改為公寓） ② A 區(qū) （ 地上 1— 3 層為商業(yè) ，其中第一層為大賣場(chǎng)，第二、三層為大型超市； 3 層以上為住宅） A 區(qū)商業(yè) 樓層： 3 層 1住宅 樓層： 16 層（含地 下二層） 2住宅 樓層： 16 層（含地下二層） 3住宅 樓層： 18 層（含地下二層） 功能：地下一為商業(yè)專用停車場(chǎng)、地下二層為住宅專用停車場(chǎng) ③ B 區(qū)（ 地上 1— 3 層為商業(yè) ，其中第一層為大賣場(chǎng)，第二層為大型超市，第三層為電影院 ； 3 層以上為住宅） B 區(qū)商業(yè)樓層： 3 層 4住宅樓層： 31 層（含地下二層） 5住宅樓層： 31 層（含地下二層） 6住宅樓層： 22 層（含地下二層） 7住宅樓層： 22 層（含地下二層） 功能：地下一 為商業(yè)專用停車場(chǎng) 、 地下 二層為 住宅專用 停車場(chǎng) 工程設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)布局 充分利用國(guó) 道 323 線和長(zhǎng)征大道交匯的市政廣場(chǎng)，結(jié)合地塊形狀及功能用途，在市政廣場(chǎng)正對(duì)的弧邊建設(shè)四星級(jí)酒店、辦公樓，作為本頂目的標(biāo)志性建筑。 健康 — 在區(qū)內(nèi)充分設(shè)計(jì)體能測(cè)試設(shè)備，以及羽毛球場(chǎng)、室外游泳地、室外健身器械、漫步徑等體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，滿足住房對(duì)體育運(yùn)動(dòng)的需求。 （ 3） 業(yè)態(tài)定位 本 項(xiàng)目 位于 于都縣 的 縣城 繁華地段，生活設(shè)施及市政配套完善，有良好的自然、生態(tài)及人文環(huán)境，相對(duì)于其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢(shì) 。這一定位內(nèi)涵是： 福田大廈建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 20 福田大廈為高尚辦公、 高檔住宅 綜合型樓盤，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為發(fā)展商的基本理念。 還包括樓層內(nèi)的休閑會(huì)所，這種帶有交往性質(zhì)的公司休閑空間，不但能使員工放松神經(jīng)，還能夠讓他們?cè)谙嗷サ慕涣髦?，相互激發(fā)靈感，產(chǎn)生更多有利于工作的創(chuàng)意。同時(shí)，人工智能、現(xiàn)福田大廈建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 19 代通訊技術(shù)及辦公自動(dòng)化的發(fā)展，以及為建筑構(gòu)件、設(shè)備、室內(nèi)家具和工作設(shè)施等建立的一整套體系設(shè)計(jì)都為提高辦公效率、增強(qiáng)辦公室的適應(yīng)力提供了雄厚的技術(shù)條件。部分人防設(shè)施本著平戰(zhàn)結(jié) 合的原則宜設(shè)為地下停車場(chǎng)。 （ 3）居住區(qū)配套公建設(shè)施與住宅同步規(guī)劃、同步施工、先期建成。 項(xiàng)目 規(guī)劃 指導(dǎo)思想 根據(jù)建設(shè)部有關(guān)城市建設(shè)的法規(guī)及于都縣 總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)旨在創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全、優(yōu)美的環(huán)境，并按照“統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)、充分利用土地”的原則，綜合提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 全縣水資源豐富，完全能滿足 項(xiàng)目 用水需求。 35kV 主變壓器 12 臺(tái)，變電容量 39300kVA， 35KV 線路 8 條，共 ； 10kV配電線路 41 條，共 ； 及以下線路全長(zhǎng) ；10kV 線路開關(guān) 70 臺(tái)（包括真空斷 路器、油開關(guān)及負(fù)荷開關(guān)）；無(wú)功自動(dòng)補(bǔ)償裝置 3 臺(tái)；配電變壓器 1081 臺(tái) 79231kVA。總體上是南嶺山系武夷山的余脈，屬丘陵低山區(qū)，四周群山環(huán)抱，東、南、北三面地勢(shì)較高些，逐漸向中、西部?jī)A斜。全縣南北長(zhǎng) 千米，東西寬 千米，總面積 2893 平方千米，其中城區(qū)面積 12平方千米。8〞~26176。~115176。 本項(xiàng)目用地位于于都縣城市總體規(guī)劃的核心位置，為居住用地，是老城區(qū)與貢江南岸片區(qū)聯(lián)系的重要交通節(jié)點(diǎn)；是長(zhǎng)征西路與長(zhǎng)征大道商業(yè)服務(wù)設(shè)施帶的中心節(jié)點(diǎn)位置；是進(jìn)入老城區(qū)的門戶節(jié)點(diǎn)位置，也位于老城區(qū)商業(yè)軸線上。 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于于都縣城老城區(qū)西部，為縣城商業(yè)黃金地段—— 長(zhǎng)征大道、金竹路和過境路 323 國(guó)道，三條道路圍合形成的三角地。 （ 2） 商業(yè)用房的需求分析 隨著 于都縣 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 于都 對(duì)外交流越來(lái)越頻繁， 于都縣 在大中國(guó)的經(jīng)濟(jì)“棋”局下的戰(zhàn) 略地位逐漸被突顯。兩房供應(yīng)量少，整體市場(chǎng)在國(guó)六條控制下兩房比例會(huì)有所增加，但項(xiàng)目區(qū)域新出項(xiàng)目多大體量高端產(chǎn)品，因此在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)，區(qū)域市場(chǎng)高端大戶型產(chǎn)品將 占市場(chǎng)供應(yīng)的絕對(duì)主流。 于 都縣 經(jīng)濟(jì)以傳統(tǒng)商貿(mào)向商業(yè)中心逐步發(fā)展。隨著于都經(jīng) 濟(jì)的發(fā)展， 縣城 人口將不斷增長(zhǎng)，由此帶動(dòng)商品房、寫字辦公用房、商業(yè)用房的潛在市場(chǎng)。全縣高層商品房銷售均價(jià)為 3811 元 /m2，小高層商品房銷售均價(jià)為 2871 元 /m2，多層商品房銷售均價(jià)為 3751 元 /m2左右；辦理房屋權(quán)屬登記 685 宗，確權(quán)面積 萬(wàn) m2，他項(xiàng)權(quán)利登記 613 宗，二手房交易 278 宗；歸集物業(yè)維修資金 萬(wàn)元，累計(jì) 萬(wàn)元。一季度，全縣完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) 233%；房地產(chǎn)開發(fā)總量達(dá) 萬(wàn) m2，同比增長(zhǎng) 132%；其中商品房新開工面積 萬(wàn) m2，同比增長(zhǎng) 146%；二是房屋銷售狀況好于往年。 福田大廈建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 第 三 章 市場(chǎng)分析 于都縣房地產(chǎn) 市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施以來(lái)，一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到國(guó)家調(diào)控政策的影響其發(fā)展有所放緩。 （ 4）促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑 實(shí)施 福田大廈建設(shè) ，既可以帶動(dòng)社會(huì)投資，促進(jìn)居民消費(fèi)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)，又可以發(fā)展社區(qū)服務(wù)，加強(qiáng)社會(huì)管理，推進(jìn)平安社區(qū)建設(shè)，是擴(kuò)內(nèi)需、惠民生、保穩(wěn)定的重要結(jié)合點(diǎn)。 縣城區(qū)通過最近十幾年的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，增長(zhǎng)能量集聚過多，結(jié)構(gòu)門 檻日益 凸顯 ，如城區(qū)人口密度過大，公共綠地匾乏、傳統(tǒng)街區(qū)破壞、交通擁堵、旅游資源萎縮、整體居住環(huán)境質(zhì)量上升壓力大、街道與建筑景觀漸失特色而流于庸俗化等。 （ 3） 于都縣城區(qū)城市功能完善的需要 由于經(jīng)濟(jì)高速發(fā) 展，增長(zhǎng)能量的釋放，城市形象、經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)的需求等原因， 促使 當(dāng)前新城的建設(shè)逐漸成為一股潮流。 （ 2） 于都縣城區(qū)城市化進(jìn)程的需要 縣城區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展還不平衡，主要表現(xiàn)在郊區(qū)發(fā)展相對(duì)滯后，城市化水平低，且明顯滯后于工業(yè)化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)雷同、單一，基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)服 務(wù)設(shè)施尚不完善。 項(xiàng)目建設(shè)必