【正文】 土建工程主要為主體工程和配套工程。室內(nèi)排水管采用 UPVC 管，室外排水管采用混凝土管。 未預見用水量按總用水量的 15%計。 給排水設(shè)計 （ 1）設(shè)計依據(jù) ① 《建筑給排水設(shè)計規(guī)范》 （ GB500152020） ； ② 《室外給水設(shè)計規(guī)范》 （ GBJ1386） ； ③ 《室外排水設(shè)計規(guī)范》 （ GBJ1487）； ④ 《建筑設(shè)計防火 規(guī)范》 GBJ1687； ⑥ 《住宅設(shè)計規(guī)范》（ GB500961999）； ⑦ 《工程建設(shè)標準強制性條文》； ⑧ 建筑專業(yè)所提供的條件圖； ⑨ 建設(shè)方提供的有關(guān)資料。 （ 5）照明設(shè)計 ①根據(jù)建方要求，需精裝修部位照明配電線路僅預留 配電箱，精裝修時不得超過配電箱的回路及各回路容量，設(shè)備用房、車庫、庫房及不需精裝修房間設(shè)置一般照明。 （ 2）供電設(shè)施 福田大廈建設(shè)項目 可行性研究報告 30 供配電房接收輸出兩回路 10KV 高壓變電， 24 小時供電，另設(shè)人防 應急柴油機發(fā)電機組，以供主要設(shè)備的緊急啟動。 地下室采用結(jié)構(gòu)自防水和外防水二道，結(jié)構(gòu)自防水抗?jié)B等級 S外防水等 級Ⅱ 級，外墻硅摻水泥用量 7%的混凝土高效膨脹 ZY。 本項目的住宅區(qū)主要有五種戶型，分別為 2 房 2 廳、小 3 房 2廳、大 3 房 2 廳、 4 房 2 廳和 5 房 2 廳。 福田大廈建設(shè)項目 可行性研究報告 26 （ 4）強調(diào)商業(yè)用房的合理設(shè)置，使其形成對建筑的美化。 景觀及空間設(shè)計 （ 1）本項目景觀設(shè)計著重強調(diào)生活味，旨在為住宅居民提供一個可休憩和交流的環(huán)境優(yōu)美的場所，而不一味追求氣勢。 總建筑面積為 167830 平方米 ； 建筑類別：一類，二級耐久年限（ 50 年）； 建筑耐火等級：二級； 抗震設(shè)防烈度：六度。步行街的存在，恰好把商業(yè)及酒店、辦公的功能間接劃分清晰，通過設(shè)置空中連廊能巧妙地把各個空間連接，從而達到共享人流目的。 綜上所述，在本項目的目標客源中，主要需求點有以下幾方面： ①地理位置優(yōu)越 ②交通動線充足 ③ 縣 政與小區(qū)配套皆較 為齊 全 福田大廈建設(shè)項目 可行性研究報告 21 ④社區(qū)規(guī)劃合理 ⑤有強大的升值潛力 ⑥戶型實用、舒適 （ 4）發(fā)展定位 基于本項目優(yōu)越的地理位置，開發(fā)定位為集合四星級酒店、大型商業(yè)、美食城、寫字樓、高尚住宅區(qū)等多種功能的綜合物業(yè)，成為整個 于都 地區(qū)的休閑消費中心和標志性建筑群體之一。 基于上述原因，提出本項目的規(guī)劃設(shè)計思想方案 ： （ 1）市場定位 在對類似項目及市場需求進行分析后 發(fā)現(xiàn) ，縣城區(qū) 附近由于市場集群內(nèi)大量商戶、年輕白領(lǐng)、流動人群及地緣性置業(yè)的存在，蘊藏著較大的市場容 量，消費需求越來越突出。 項目規(guī)劃設(shè)計方案 現(xiàn)在 的辦公建筑空間已不單純?yōu)楣慕粨Q的場所，而成為更注重體現(xiàn)人與人的思想感情交流的媒介環(huán)境與生產(chǎn)信息、加工信息的“信息工廠”，以至“高技術(shù)、高情感”逐漸成為辦公建筑空間質(zhì)量的評價準則及體現(xiàn)設(shè)計作為信息媒介，強調(diào)設(shè)計的交際功能的觀念內(nèi)容，辦公建筑形態(tài)的環(huán)境文化信息含量將隨之不斷增強。 項目 規(guī)劃設(shè)計 原則 （ 1）在設(shè)計過程中必須堅持“以人為本”的原則，注重和樹立人與自然和諧及可持續(xù)發(fā)展的觀念，營造出溫馨、親和的工作、居住環(huán)境。 福田大廈建設(shè) 項目可行性研究報告 16 （ 3）水資源分析 于都 縣 境內(nèi)河流屬贛江水系，總長度 1283 公里，主要河流有貢水、梅江、濂江，其中貢水在境內(nèi)的長度為 66 公里。一月和七月平均氣溫分別是 ℃和 ℃，極端氣溫為 ℃和－ 8℃，年均降水量 1507 毫米， 45月降雨量約占全年的 47%，年 日照時數(shù) 小時，年均無霜期 305福田大廈建設(shè) 項目可行性研究報告 15 天。、北緯 25176。 為了更好地展示城市的門戶形象， 完善城市功能，帶動片區(qū)的發(fā)展更新， 提高 居民 生活水平和生活質(zhì)量，體現(xiàn)社會主義共同富裕的優(yōu)越性，項目的建設(shè)不僅能 帶動社會投資，促進居民消費， 增加 社會就業(yè)，更能 推動于都縣的 經(jīng)濟 建設(shè)，提升于都縣城市的整體形象。同等品質(zhì)產(chǎn)品中，具 有特色 產(chǎn)品 的項目更易銷售。因此，項目具有較大的市場潛力。一季度，全縣二手房交易 191 宗，成交面積 萬 m2，與去年同期相比分別增長 208%和 138%。 綜上所述，福田大廈建設(shè)項目的推進實施，對于加快 于都縣 房地產(chǎn) 健康、穩(wěn)步發(fā)展，構(gòu)建和諧社會主義社會、提升地方政府形象，拉動城市 經(jīng)濟、推進基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保護生態(tài)環(huán)境、完善城市功能等方面都具有重要推動作 用和典范意義。隨著經(jīng)濟的高速增長，使得新的城市功能和傳統(tǒng)的城市功能在發(fā)展空間上不斷“疊置”，城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)及土地利用現(xiàn)狀 逐漸成為 了發(fā)展的約束。 于都是一塊紅色的熱土，創(chuàng)建了贛南地區(qū)第一塊紅色根據(jù)地，建立了第一支工農(nóng)武裝，為中央革命根據(jù)地的創(chuàng)建奠定了重要基礎(chǔ)；誕生了贛南第一個縣級蘇維埃政權(quán)，為中央蘇維埃的政權(quán)建設(shè)、經(jīng)濟建設(shè)、軍隊建設(shè)進行了先行先試的探索和實踐，作出了重大貢獻；是中央紅軍長征的集結(jié)出發(fā)地，當年于都人民積極支紅擴紅，作出了巨大的貢獻和犧牲，僅有名有姓的革命烈士就有 萬人；還是主力紅軍長征后中央蘇區(qū)堅守的最后一塊根據(jù)地，艱苦卓絕的中國南方三年游擊戰(zhàn)爭就是從于都開始的。推進數(shù)字化城市建設(shè)”。 投資估算及資金籌措 （ 1）本項目總投資 83000 萬元，其中固定資產(chǎn)投資為 74700 萬元，流動資金為 8300 萬元。 本項目建設(shè)有酒店、商業(yè)、辦公及住宅多功能的綜合建筑群， 配套建設(shè) 供配電工程 、供水與排污工程 、 環(huán)保與安全工程 和其它 等輔助工程 ?？茖W規(guī)劃城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局，強化城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，增強輻射帶動能力。振興發(fā)展贛南等原中央蘇區(qū)，既是重大的經(jīng)濟任務(wù)，更是重大的政治任務(wù)，對全國革 命老區(qū)加快發(fā)展具有標志性意義和示范性作用。建設(shè)新城以分流老城、減少環(huán)境壓力、促進發(fā)展逐漸成為業(yè)內(nèi)人士的共識。既可以滿足 當?shù)?居民家庭的住房需求，擴大住房消費，還可以改善住房供應結(jié)構(gòu)，有效平抑房價，防止產(chǎn)生房地產(chǎn)“ 泡沫 ”。一季度，全縣商品房銷售總面積 萬 m2，其中住宅銷售面積 萬m2，非住宅銷售面積 萬 m2，與去年同期相比分別增長 7%、 8%和 81%；房屋銷售額達 億元，同比增長 79%；房地產(chǎn)稅收達 6694萬元；三是二手房 交易成交量明顯好于去年同期。 本項目地處于都縣縣城，是未來發(fā)展的重點區(qū)域。 ④ 擁有大品牌、大社區(qū)、優(yōu)美景觀環(huán)境的項目多為高端產(chǎn)品，戶型超過 120 平方的銷售看好；各項 品質(zhì)均衡的主流項目中緊湊實用戶型銷售良好。因其獨特的區(qū)位和交通條件，具有巨大商業(yè)價值的同時，也使其成為城市的重要門戶節(jié)點。4939。 （ 2） 氣象與氣候 項目所在區(qū)域 為 典型的亞熱帶季風濕潤氣候，氣候溫和、雨量充沛、四季分明，年平均氣溫 ℃。全縣電力充足，完全能滿足 項目 用電需求。 要求通過 建設(shè)標志性建筑 提升城市品味，改善 居 民 工作、居住環(huán)境，提高城市形象，以人為本，和諧開發(fā)，效益其次。 （ 7）項目建設(shè)采用國家推廣的新技術(shù)、新材料和新產(chǎn)品，認真貫徹節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的指導思想。從中不難看出，這些新型配套設(shè)施的出現(xiàn)，都是寫字樓人性化的一種趨勢，它表明了現(xiàn)在的寫字樓開發(fā)者，更為注重從人的角度出發(fā)，來營造一個信息時代的效率空間。 因此建議將本案定位于 ： 領(lǐng)袖風范、商貴首選。 為能進一步提升商業(yè)價值，結(jié)合地塊三側(cè)臨城市主干道的絕對福田大廈建設(shè)項目 可行性研究報告 23 優(yōu)勢，地塊內(nèi)部規(guī)劃有步行街對接三條城市主干道，實現(xiàn)人流沿續(xù)性及增加臨街商鋪，起到真正帶旺整個商圈。 （ 2）工程概況 福田大廈建設(shè)項目提出了一個全新設(shè)計理念、為于都縣住房保障對象家庭又提供了一個低密度、注重環(huán)境、強調(diào)人性化服務(wù)的城市生活園區(qū)。 （ 4）建筑環(huán)保 本工程污染源為糞便、污水和生活洗滌廢水，設(shè)計考慮合流一并排入化糞池處理，再排入 市 政污水檢查井，排放的生活污水符合《污水排入下水道水質(zhì)標準》（ CJ3038— 1999），廚房油煙經(jīng)處理裝置處理后排入大氣。合理形成商業(yè)廣場，與商業(yè)內(nèi)街形成一體。）對戶型面積及比例的規(guī)定。 高層建筑中框架的抗震等級為二級，剪力墻底部加強區(qū)的抗震福田大廈建設(shè)項目 可行性研究報告 28 等級為二級，非底部加強區(qū)的抗震等級為三級；其他功能用房采用框架結(jié)構(gòu)，框架抗震等級四級。 電氣工程 （ 1）主要設(shè)計依據(jù) ①《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（ GB50052— 95）； ②《低壓配電設(shè)計規(guī)范》（ GB50054— 95）； ③《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GBJ16— 87）； ④《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（ GB50057— 94）； ⑤《建筑照明設(shè)計標準》（ GB50034— 2020）； ⑥《建筑電子信息系統(tǒng)防雷設(shè)計依據(jù)》（ GB50343— 2020）； ⑦項目用地周邊供電配套規(guī)劃條件； ⑧其他專業(yè)的相關(guān)條件圖； ⑨建設(shè)單位設(shè)計要求。 （ 4）線路敷設(shè) 至各棟 的 供電采用電纜 溝 ，室內(nèi)配電箱引出支線采用塑料絕緣銅芯線穿金屬線槽明敷和 PVC 管暗敷。 本工程的建筑均采用聯(lián)合接地系統(tǒng)，做總等電位聯(lián)結(jié)，帶洗浴設(shè)備的住宅衛(wèi)生間做局部等電位聯(lián)結(jié)。用水量 10 噸 /天。消防系統(tǒng)管道采用內(nèi)外壁熱浸鍍鋅鋼管。 本項目 建設(shè) 所需 原輔料消耗及能源消耗 情況詳 見表 51。 福田大廈建設(shè)項目 可行性研究報告 37 環(huán) 境保護設(shè)計 （ 1）住宅廚房排氣經(jīng)油煙機，采用建設(shè)部推薦的防倒灌變壓式煙道高空排放。 施工期污染防治 措施 （ 1）施工噪聲環(huán)境影響及防治措施 從噪聲角度出發(fā)，施工過程中以土石方和基礎(chǔ)施工階段對周圍環(huán)境影響最大。 （ 4）水環(huán)境影響及防治措施 施工期間的生活污水主要是施工人員吃飯、洗衣、洗澡和糞便等過程產(chǎn)生。 （ 2） 廢氣治理 廢氣主要是廚房油煙，油煙需經(jīng)排煙罩、風機和樓頂凈化處理后高空排放。 長久 堆積，將發(fā)酵腐敗，特別是高氣溫、高濕度季節(jié)揮發(fā)釋放出有毒有害氣體和散發(fā)惡臭，并滋生蚊蠅，傳播細菌、疾病，危害身體健康，影響大氣環(huán)境質(zhì)量。 （ 5） 綠化 綠化在生態(tài)建設(shè)中具有極其重要的作用，不僅可以改善當?shù)貧夂颍揖哂休^好的調(diào)溫、調(diào)濕、吸塵、降噪及凈化空氣等功能，在減輕噪聲污染、美化環(huán)境方面具有特殊意義。 若連續(xù)施工應報當?shù)丨h(huán)保部門同意，并對周圍居民出示公告牌說明情況，征得居民理解方可施工。小區(qū)的道路照明應達到 1520LX。 福田大廈建設(shè)項目 可行性研究報告 42 第 七 章 節(jié)能 篇章 用能標準和規(guī)范 （ 1）《中華人民共和國節(jié)約能源法》 （ 2020 修訂 ） ； （ 2）《節(jié)約用電管理辦法》 （ 國家發(fā)改委 2020 年 8 月 8 日發(fā)布 ） ； （ 3） 《中華人民共和國電力法》 （ 1996） ； （ 4）《建筑節(jié)能規(guī)范》 （ GB50411— 2020） ； （ 5） 《單一單位產(chǎn)品能耗指標》 （ XB/噸 801— 93） ； （ 6）《城市節(jié)約用水管理規(guī)定》 （ 1998 建設(shè)部令第 1 號 ） ； （ 7）《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》（ GB50189— 2020）； （ 8）《綠色建筑評價標準》（ GB/T50378— 2020）； （ 9）《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》（ JGJ144— 2020）； （ 10）《建筑照明設(shè)計標準》（ GB50034— 2020）； （ 11）《建筑采光設(shè)計標準》（ GB/T50033— 2020）； （ 12）《綠色建筑評價標準》（ GB/T50378— 2020）； （ 13）《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準》（采暖居住建筑部分） （ JGJ26— 95） ； （ 14）《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》（ GB50176— 93）； （ 15）《民用建筑太陽能熱水系統(tǒng)應用技術(shù)規(guī)范》（ GB50364— 2020）； （ 16）《夏熱冬冷地區(qū)居住 建筑節(jié)能設(shè)計標準》（ JGJ134— 2020） 。 建福田大廈建設(shè)項目 可行性研究報告 41 設(shè)完工后，大氣污染源主要為建筑物室內(nèi)裝修過程中裝飾涂料、油漆所散發(fā)的氣味，本次新建因距城市居民區(qū)較遠，對周邊影響甚微。 （ 4）污水處理 污水如不及時清運就會產(chǎn)生惡臭影響環(huán)境，由于污水中含有大量病原微生物和寄生蟲卵等，其中相當部分轉(zhuǎn)移到了污泥中，使污泥也具有了傳染性。 ②普通生活垃圾、廚房、餐廳的廢棄物、剩飯剩菜等，果皮果核，廢紙廢塑料及其它廢物。應分別經(jīng)沉淀等專業(yè)處理后排放。 （ 3）固體廢棄物環(huán)境影響及防治措施 施工期間的固體廢棄物包括施工建筑垃圾和施工人員的生活垃圾兩類。 （ 4）所有污水均集中處理達標后排入市政管網(wǎng)。 本項目主要建（構(gòu)）筑物建筑面積一覽表詳 見表 52。 各層均設(shè)水消火栓滅火系統(tǒng)，按Ⅰ類高層設(shè)計，分高、低區(qū)布置消火栓。 生活給水系統(tǒng)：根據(jù)本建筑的高度、布局，從節(jié)能考慮，本項目為多層建筑，生活給水靠市政管網(wǎng)直接供水能滿足項目需求。 生活給水用水量：住宅按 300L／人? d 計，用水量 800 噸 /天，時變化系數(shù)Ｋ取 ，商業(yè)商務(wù)按 50L／人? d 計，用水量 25