【正文】 0%4100小計(jì)總計(jì)二、項(xiàng)目總成本和產(chǎn)品單位成本。評(píng)價(jià)指標(biāo)認(rèn)為盈虧平衡點(diǎn)的銷售率低于70%時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)較小。根據(jù)以上分析，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益率良好，初始投資凈利率達(dá)到94%，具有良好的贏利能力；，具備很強(qiáng)的償債能力；盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為62。六、不確定性分析本項(xiàng)目的不確定性主要來自建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、融資成本等的變化，這些變化會(huì)影響到項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目開發(fā)先期融資7000萬元，其余投資由銷售收入分期補(bǔ)充。通過電視以寫實(shí)的手法感染消費(fèi)群以及優(yōu)惠措施、業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)吸引消費(fèi)群。四、營(yíng)銷策略：(一)項(xiàng)目賣點(diǎn)：真正意義的別墅：XX市場(chǎng)上尚未出現(xiàn)真正意義上的別墅，以復(fù)式樓業(yè)態(tài)的疊拼式“別墅”或者聯(lián)排式排樓“別墅”，本項(xiàng)目在建筑形式上是XX第一個(gè)真正意義的別墅項(xiàng)目，是彌補(bǔ)XX住宅高端市場(chǎng)的空白點(diǎn)的產(chǎn)品，沒有相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；項(xiàng)目的規(guī)劃超越XX現(xiàn)有樓盤：XX房地產(chǎn)由于發(fā)展較晚，本地開發(fā)實(shí)力有限，現(xiàn)有開發(fā)的樓盤其整體規(guī)劃相比發(fā)達(dá)地區(qū)有較大的差距，本項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)上直接聘請(qǐng)英國(guó)皇家設(shè)計(jì)大師SIMOM LUANG 操刀，超前規(guī)劃，成為XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)新地標(biāo)；項(xiàng)目園林規(guī)劃實(shí)現(xiàn)公園化：園林規(guī)劃一直是XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的軟肋，稍微好一些的園林規(guī)劃的樓盤即受到客戶的追捧。一個(gè)別墅社區(qū)的營(yíng)造無外乎兩點(diǎn)：“山”與“水”從本案的地塊資源和目前的現(xiàn)狀分析，做“水”成為我們無法回避的重點(diǎn)，也是我們尋求本案“別墅”產(chǎn)品支撐點(diǎn)的最大出發(fā)點(diǎn)，因此在思考方向上我們把思考重點(diǎn)放在如何做足水文章，并尋求在水上做出突破和創(chuàng)新，同時(shí)將生態(tài)、人文（藝術(shù)學(xué)校、商校）、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點(diǎn)。因此，我們應(yīng)該在正式推廣銷售之前進(jìn)行充分的蓄勢(shì)和市場(chǎng)預(yù)熱。一期主推環(huán)境和別墅，通過環(huán)境的建設(shè)，初步營(yíng)造項(xiàng)目整體氛圍，讓客戶體會(huì)到小區(qū)的今后生活模式，在成功推出別墅后，整體提升本項(xiàng)目的品位后才開二期多層及高層住宅的建設(shè)，可以一定尺度上提升住宅的價(jià)位和品質(zhì)。配套公共設(shè)施規(guī)劃：項(xiàng)目整體配套公共建筑包括幼兒園、會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所以及休閑場(chǎng)所，在建筑風(fēng)格上與整體建筑規(guī)劃和園林規(guī)劃相結(jié)合，功能上體現(xiàn)項(xiàng)目的尊貴高尚的定位，滿足業(yè)主知識(shí)、娛樂、休閑以及幼兒教育的需要。別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)：體現(xiàn)中國(guó)人傳統(tǒng)的居住文化三部曲：“登堂”、“入室”、“后花園”。(二) 環(huán)境結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目環(huán)境結(jié)構(gòu)為一個(gè)有機(jī)整體，特點(diǎn)是以環(huán)繞水系為骨架，輔以各花草主題小圓，保障項(xiàng)目的定位的實(shí)現(xiàn)。根據(jù)項(xiàng)目的總體定位，我們?cè)O(shè)定本項(xiàng)目的規(guī)劃目標(biāo)為：規(guī)劃超前性：打造XX第一高尚社區(qū)，從整體規(guī)劃、園林規(guī)劃以及配套規(guī)劃上相比XX現(xiàn)有市場(chǎng)上的產(chǎn)品需要一定程度的突破和超前；戶型的合理性：戶型作為物業(yè)內(nèi)核，實(shí)際使用率的提升全賴于戶型設(shè)計(jì)的合理，體現(xiàn)人文和空間尺度，跟項(xiàng)目的戶型規(guī)劃上雖難說絕對(duì)無缺憾，但力求合理和實(shí)用； 建筑的藝術(shù)性：建筑的藝術(shù)性是本項(xiàng)目超脫現(xiàn)有市場(chǎng)項(xiàng)目的主要著力點(diǎn)，項(xiàng)目的建筑體現(xiàn)本項(xiàng)目定位的“山水文化”和“亞熱帶風(fēng)情的自然生態(tài)水水景美墅”。(二)項(xiàng)目概念的引進(jìn)：根據(jù)上面的市場(chǎng)細(xì)分和項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們導(dǎo)入“山水豪苑”、“尊貴府邸”、“回歸自然”等口號(hào)，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目情況和市場(chǎng)的情況，我們主要集中在“山水文化”、“園林公園化”、“高尚居住品位”、“建筑藝術(shù)”、“港式管家服務(wù)”上。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位(一)項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分：隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，人們對(duì)喧囂的城市生活越來越厭倦，需要回歸自然，對(duì)清新的空氣和幽雅的生活環(huán)境越來越向往，對(duì)于收入較高的白領(lǐng)以上階層，他們往往把目光投向一些郊外環(huán)境主題樓盤。d） 交通條件：交通條件本項(xiàng)目具有先天的優(yōu)勢(shì)，相比其他區(qū)域，包括長(zhǎng)途汽車、公交和機(jī)場(chǎng)，柳石路是城市進(jìn)出的主干道，項(xiàng)目面前南二環(huán)路接城市內(nèi)環(huán)路的南環(huán)路，柳石路接動(dòng)環(huán)路，均為城市主干道，交通極端便利。(四) 目前XX高尚住宅項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策：風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：目前，高尚住宅市場(chǎng)紅紅火火，但高位風(fēng)險(xiǎn)也隨之凸現(xiàn)，集中表現(xiàn)在客源、產(chǎn)品、地段三者之間的矛盾，分別體現(xiàn)在：a） 價(jià)值選擇風(fēng)險(xiǎn)：受靜態(tài)市場(chǎng)局面的誘惑，高價(jià)位拿地，而開發(fā)與銷售動(dòng)作遲緩；遠(yuǎn)離市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域或過早進(jìn)入“尚無人氣”的潛力版塊，“單打獨(dú)斗”；b） 價(jià)值創(chuàng)造風(fēng)險(xiǎn)：比如在市遠(yuǎn)郊且交通不便的區(qū)域開發(fā)聯(lián)排式別墅，開發(fā)總價(jià)高但無明顯膏腴同類產(chǎn)品的港商住宅，項(xiàng)目產(chǎn)品具有明顯的規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷；c） 價(jià)值傳播風(fēng)險(xiǎn)：比如：過于依賴產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和外部市場(chǎng)環(huán)境而輕視營(yíng)銷的作用；營(yíng)銷模式簡(jiǎn)陋單一或者不恰當(dāng)。在2004年中前，XX當(dāng)?shù)氐臓I(yíng)銷策劃公司仍占據(jù)多數(shù)項(xiàng)目。豪宅市場(chǎng)供應(yīng)量將呈上升趨勢(shì)，預(yù)計(jì)在XX未來三年高尚住宅的投放量將達(dá)到30萬平方米（鳳起新都不算嚴(yán)格意義的高尚住宅），競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)比較激烈。售價(jià)在疊拼式別墅（大復(fù)式的形式）35004000元/平方米，多層28003000元/平方米，銷售火暴。經(jīng)典時(shí)代：推出時(shí)間為2002年初，特點(diǎn)為：地處城市新的行政政治中心的江邊，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目產(chǎn)品在市場(chǎng)上領(lǐng)先，分別代表北派和嶺南派的建筑風(fēng)格，項(xiàng)目規(guī)模大，配套完善，戶型以小三房?jī)蓮d和兩房?jī)蓮d為主。（根據(jù)慣例），舊城改造拉動(dòng)需求市場(chǎng)也是市場(chǎng)持續(xù)火旺的有力支撐點(diǎn)；※ XX市整體經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，就業(yè)機(jī)會(huì)增加，人們可支配收入增加，購買力的提升為房地產(chǎn)的發(fā)展提供穩(wěn)固的支撐，近年來XX居民可支配收入保持 20%左右的增長(zhǎng)速度。特別是2002年、2003年XX舊城改造全面啟動(dòng)，進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。建設(shè)了包括蓮花車站、人民廣場(chǎng)、龍城廣場(chǎng)、江濱路等一系列城市休閑和交通設(shè)施。XX在“十五”計(jì)劃中提出“再造一個(gè)工業(yè)XX”的規(guī)劃，將XX原來的工業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，在XX東面的陽和規(guī)劃工業(yè)園區(qū)，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，將XX工業(yè)企業(yè)集中搬遷到產(chǎn)業(yè)園區(qū)，同時(shí)吸引外來企業(yè)的進(jìn)入。XX良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，促使整個(gè)城市建設(shè)的高速發(fā)展；人均GDP達(dá)到8245元，為城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)造了俱佳條件；相應(yīng)地，房地產(chǎn)業(yè)也為城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)一定力量，房地產(chǎn)業(yè)成為第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的領(lǐng)頭羊。 XX交通便利、區(qū)位優(yōu)良、物產(chǎn)豐富，素有“桂中商埠”之美譽(yù)，歷來是中南和西南地區(qū)重要的物資集散地。 XX國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體上呈現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定、快速增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)，%，名列全區(qū)第一。這里奇峰環(huán)列，柳江如鏈，回流其間，繞城形成巨大的U字，古籍稱其為三江四合，抱城如壺。六、項(xiàng)目周邊交通： 公交系統(tǒng)：16路，22路、23路公交車終點(diǎn)站，可達(dá)XX大多數(shù)地方區(qū)域。三、項(xiàng)目開發(fā)模式本項(xiàng)目由XX公司負(fù)責(zé)開發(fā)，項(xiàng)目開發(fā)包括多層住宅、高層住宅、別墅、臨街商鋪。該公司的法人代表和董事長(zhǎng)將由薛博元先生擔(dān)任。 山莊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄章號(hào) 名稱 頁碼第一章 總論 4一、 項(xiàng)目由來 4二、 開發(fā)組織以及服務(wù)機(jī)構(gòu) 4三、 項(xiàng)目開發(fā)模式 5四、 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 5第二章 項(xiàng)目概況 8一、 項(xiàng)目的名稱 8二、 項(xiàng)目位置 8三、 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8四、 項(xiàng)目地形地貌 8五、 項(xiàng)目四至 8六、 項(xiàng)目周邊交通 9第三章 XX概況及整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析 10一、 XX概況 10二、 XX市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與發(fā)展研究 12三、 XX高尚住宅市場(chǎng)整體情況： 18第四章 項(xiàng)目開發(fā)研究和預(yù)測(cè)： 23一、 項(xiàng)目環(huán)境分析 23二、 項(xiàng)目SWOT分析 24三、 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 25四、 項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè) 28第五章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及開發(fā)計(jì)劃 29一、 規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo) 29二、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 30三、 具體規(guī)劃方案 31四、 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 35第六章 市場(chǎng)與營(yíng)銷方案 37一、 項(xiàng)目的整體開發(fā)理念 37二、 關(guān)于項(xiàng)目整體推廣的原則 37三、 營(yíng)銷概念的導(dǎo)入 38四、 營(yíng)銷策略 39第七章 項(xiàng)目投資估算 43一、 項(xiàng)目開發(fā)成本估算 43二、 開發(fā)費(fèi)用估算 45三、 項(xiàng)目總成本 45第八章 項(xiàng)目投資計(jì)劃及融資方案 46一、 分期投資計(jì)劃 46二、 融資方案 46第九章 財(cái)務(wù)分析 47一、 項(xiàng)目總收入分析 47二、 項(xiàng)目總成本和產(chǎn)品單位成本 49三、 銷售稅金及附加、土地增值稅 49四、 利潤(rùn)及靜態(tài)贏利能力分析 49五、 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)分析 50六、 不確定性分析 51第十章 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及控制措施 53一、 風(fēng)險(xiǎn)類型和防范措施 53二、 風(fēng)險(xiǎn)控制 53第十一章 研究結(jié)論和建議 55一、 研究結(jié)論 55二、 建議 55附件： XX山莊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總論一、項(xiàng)目由來：本項(xiàng)目由XX市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2002年3月28日通過公開拍賣獲得土地開發(fā)使用權(quán)（土地證號(hào)：柳國(guó)用（2003）第100447號(hào)），并于2002年7月24日正式立項(xiàng)，2002年12月19日通過建設(shè)用地規(guī)劃許可審批。是一個(gè)年輕有活力和豐富房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作和工程施工的開發(fā)團(tuán)隊(duì)。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)：本項(xiàng)目的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)由向明理德（香港）置業(yè)發(fā)展有限公司旗下的廣西機(jī)構(gòu)桂林市向明理德物業(yè)管理公司執(zhí)行管理，集在中國(guó)大陸二十幾個(gè)城市近1000萬平方米成功直接管理或顧問服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)以及本土化團(tuán)隊(duì)本土結(jié)合操作，提供“安全、文明、舒適、溫馨”的港式物業(yè)管理服務(wù)。 北：東北區(qū)域?yàn)閄X機(jī)械廠，正北方向?yàn)檎嫉?10畝建筑面積20萬米的寶蓮新都，西北方向?yàn)閺V西商校和廣西工藝美術(shù)學(xué)校。這座具有二千多年歷史的古城，象一塊翡翠，鑲嵌在桂中腹地。以這三大支柱產(chǎn)業(yè)和輕工、化工、造紙、建材等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為龍頭，XX已經(jīng)初步建立起涵蓋30多個(gè)行業(yè)、4000多個(gè)品種的現(xiàn)代工業(yè)體系，擁有“上汽通用五菱”、“東風(fēng)”柳汽、“桂柳工”、“解放”柳特、“金嗓子”、“兩面針”、“花紅藥業(yè)”、OVM預(yù)應(yīng)力錨具等一批知名企業(yè)和名牌產(chǎn)品。XX擁有國(guó)家一級(jí)口岸，五級(jí)航道，全年可無障礙通航300噸級(jí)船只，上溯可至貴州，下航可達(dá)香港、澳門。至2003年，%，名列全自治區(qū)第一位，并連續(xù)第5年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。9+2泛珠三角經(jīng)濟(jì)地帶以及CEPA加強(qiáng)香港與內(nèi)地經(jīng)濟(jì)合作的的框架，廣西屬于9+2中的工業(yè)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)活力極強(qiáng)的城市，經(jīng)貿(mào)合作的加強(qiáng)，工業(yè)平臺(tái)的穩(wěn)固，XX成為泛珠三角框架下的一顆明珠，吸引了大量粵、港、澳企業(yè)的關(guān)注和入駐。包括：XX鐵路樞紐湘桂線改線工程、XX公路主樞紐場(chǎng)站建設(shè)工程、鷓鴣江作業(yè)區(qū)二期工程、柳江紅花水利樞紐工程、防洪堤、大埔電站、城市電網(wǎng)改造、城市供水工程、城市內(nèi)環(huán)路及中心主干道工程、柳邕路東段、北雀路、雅儒路改造。可以說XX的房地產(chǎn)市場(chǎng)自2000年才算得上真正的起步。XX舊城近兩年拆遷住宅面積達(dá)到100萬平方米，拆遷勢(shì)頭還將持續(xù)至2008年的城市改造完成。銷售情況尚好，現(xiàn)已經(jīng)售出90%。特點(diǎn)是：地處河?xùn)|行政區(qū)，社區(qū)園林規(guī)劃好、物業(yè)產(chǎn)品比較先進(jìn)（采用疊拼式別墅和高尚豪宅相結(jié)合），建筑風(fēng)格超出XX市場(chǎng)現(xiàn)有樓盤，現(xiàn)樓銷售。（據(jù)悉協(xié)和龍?zhí)豆珗@別墅項(xiàng)目將于2005年年底后才可能啟動(dòng)）。高尚住宅項(xiàng)目的營(yíng)銷層次將得到提升。另外隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)，越來越多的人群進(jìn)入享受高尚住宅的時(shí)期，多高尚項(xiàng)目的需求將穩(wěn)中有升。由于該區(qū)域沒有太多的出租屋和農(nóng)民房，大多數(shù)是舊工業(yè)廠房，社會(huì)治安情況相對(duì)較好。因此項(xiàng)目的建筑規(guī)劃、園林規(guī)劃以及后續(xù)的營(yíng)銷策劃包括物業(yè)管理非常重要，項(xiàng)目的開發(fā)必須有一支具有成熟高尚項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)實(shí)施。商鋪：※ 從地理上細(xì)分：XX市以及周邊縣鎮(zhèn)；※ 從購買人群細(xì)分：XX市人，外來經(jīng)商工作者；※ 從年齡上細(xì)分：以3055歲的人群為主；※ 從工作環(huán)境上細(xì)分：在市中心大中型公司、外資公司工作的中層以上管理人員及私營(yíng)個(gè)體經(jīng)營(yíng)主為主；※ 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月收入在4000以上，存款在5萬元以上者；※ 從購房心理上細(xì)分：以用于投資為主。在進(jìn)行本項(xiàng)目的規(guī)劃時(shí)，我們不但從現(xiàn)在XX消費(fèi)者角度出發(fā)，了解XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)等，同時(shí)從發(fā)展商的角度出發(fā)，總結(jié)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，吸取XX同類型的樓盤開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，把項(xiàng)目的規(guī)劃做得更好。三、具體規(guī)劃方案(一) 功能分區(qū)本項(xiàng)目由四個(gè)功能分區(qū)組成：別墅區(qū)