【正文】 1600283200246629當(dāng)年在開(kāi)發(fā)土地面積萬(wàn)㎡370920166190當(dāng)年待開(kāi)發(fā)土地面積萬(wàn)㎡152785357571344493398248當(dāng)年購(gòu)置土地面積萬(wàn)㎡543556127916110281138156開(kāi)工面積萬(wàn)㎡49014278901715019711948415其中別墅、高尚住宅萬(wàn)㎡070016757經(jīng)濟(jì)適用房萬(wàn)㎡90628591554474867790一般住宅萬(wàn)㎡36341969681212728201568034辦公樓萬(wàn)㎡9543703445618387商業(yè)營(yíng)業(yè)用房萬(wàn)㎡2361061022147300262137其他萬(wàn)㎡11531274203264799857竣工面積萬(wàn)㎡4774685917188261951034508其中別墅、高尚住宅萬(wàn)㎡0449200經(jīng)濟(jì)適用房萬(wàn)㎡74329721182587543882一般住宅萬(wàn)㎡361307540385733340954423辦公樓萬(wàn)㎡161513445196634000商業(yè)營(yíng)業(yè)用房萬(wàn)㎡15471199523133457798其他萬(wàn)㎡24746209302598318287施工面積萬(wàn)㎡1118919163069326682363691644其中別墅、高尚住宅萬(wàn)㎡44924492024581經(jīng)濟(jì)適用房萬(wàn)㎡1881699948967391126530一般住宅萬(wàn)㎡778293137084422052503034782辦公樓萬(wàn)㎡14887167101731422545商業(yè)營(yíng)業(yè)用房萬(wàn)㎡87918187603312782492132其他萬(wàn)㎡451605553668499142185空置房面積（一年以上）萬(wàn)㎡24047419675192961161493其中別墅、高尚住宅萬(wàn)㎡500629329683148經(jīng)濟(jì)適用房萬(wàn)㎡7942520660531647一般住宅萬(wàn)㎡1528111281153932191195辦公樓萬(wàn)㎡8297951845867872商業(yè)營(yíng)業(yè)用房萬(wàn)㎡64689299372511153369其他萬(wàn)㎡623529181149229057當(dāng)年銷售面積萬(wàn)㎡397652677101812821972061其中別墅、高尚住宅萬(wàn)㎡0338339960經(jīng)濟(jì)適用房萬(wàn)㎡79563956373105242785一般住宅萬(wàn)㎡302929630378751356924550辦公樓萬(wàn)㎡13953062781320商業(yè)營(yíng)業(yè)用房萬(wàn)㎡11896349363738738364其他萬(wàn)㎡31251125764097827當(dāng)年預(yù)售面積萬(wàn)㎡2349914449197145431143088其中別墅、高尚住宅萬(wàn)㎡0008298經(jīng)濟(jì)適用房萬(wàn)㎡36144383254581646438一般住宅萬(wàn)㎡1923394294016269071071578辦公樓萬(wàn)㎡0123100商業(yè)營(yíng)業(yè)用房萬(wàn)㎡618634484147968580其他萬(wàn)㎡322108383412930當(dāng)年銷售總價(jià)萬(wàn)元54236119336137653其中別墅、高尚住宅萬(wàn)元09290320經(jīng)濟(jì)適用房萬(wàn)元7809995132755151一般住宅萬(wàn)元4007991670113661132516辦公樓萬(wàn)元271702186472商業(yè)營(yíng)業(yè)用房萬(wàn)元5428160541654722028當(dāng)年銷售單價(jià)別墅、高尚住宅元/㎡273126553333經(jīng)濟(jì)適用房元/㎡981104010541204一般住宅元/㎡1323145415131433辦公樓元/㎡1942320834823576商業(yè)營(yíng)業(yè)用房元/㎡4562459541875742(二)宏觀經(jīng)濟(jì)與XX房地產(chǎn)市場(chǎng)XX宏觀經(jīng)濟(jì)的趨好，為XX房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展創(chuàng)造俱佳條件；根據(jù)以上經(jīng)濟(jì)參數(shù)的分析，近年來(lái)XX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益不斷改善，實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃的良好開(kāi)局。 XX基本形成全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對(duì)外開(kāi)放格局，先后與45多個(gè)國(guó)家與地區(qū)建立了經(jīng)貿(mào)關(guān)系。XX商貿(mào)活動(dòng)頻繁，各類商品批發(fā)市場(chǎng)健全，供需兩旺，物流通暢。 XX交通便利、區(qū)位優(yōu)良、物產(chǎn)豐富，素有“桂中商埠”之美譽(yù)，歷來(lái)是中南和西南地區(qū)重要的物資集散地。 XX白蓮機(jī)場(chǎng)達(dá)到國(guó)家4D級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，已開(kāi)通至北京、上海、廣州等航線。鐵路網(wǎng)絡(luò)直接聯(lián)通湘、渝、黔、滇、粵五省市，是溝通大西南與華東、中南、華南地區(qū)的鐵路樞紐。截止2003年12月，XX居民個(gè)人儲(chǔ)蓄存款超過(guò)196億元，企業(yè)存款逾156億元。 XX國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體上呈現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定、快速增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)，%，名列全區(qū)第一。全市現(xiàn)已形成了三大支柱產(chǎn)業(yè)：即以微型汽車和中噸汽車為主的汽車及零部件制造業(yè)，以工程機(jī)械和通用機(jī)械為主的機(jī)械制造業(yè)，以鋼鐵和有色金屬及深加工為主的冶金為業(yè)。XX，是廣西最大的工業(yè)城市，是西南地區(qū)重要的制造業(yè)基地?！　X是中國(guó)廣西壯族自治區(qū)的直轄市，轄城中區(qū)、魚(yú)峰區(qū)、柳南區(qū)、柳北區(qū)和柳江、柳城、融水、融安、鹿寨、三江四區(qū)六縣。這里奇峰環(huán)列，柳江如鏈，回流其間，繞城形成巨大的U字，古籍稱其為三江四合，抱城如壺。第三章 XX概況及整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析一、XX概況： XX總體情況：XX，又稱龍城，位于廣西壯族自治區(qū)中部、北距國(guó)際著名旅游城市桂林150公里，南距廣西首府南寧市264公里。 距離商業(yè)中心：距離傳統(tǒng)商業(yè)中心約4公里。 航空：距離XX市唯一的機(jī)場(chǎng)——蓮花機(jī)場(chǎng)10公里，是XX通往機(jī)場(chǎng)的必經(jīng)之路。六、項(xiàng)目周邊交通： 公交系統(tǒng)：16路，22路、23路公交車終點(diǎn)站，可達(dá)XX大多數(shù)地方區(qū)域。大約40米，山丘的南面為洛維旅游度假區(qū)，包括響水風(fēng)景區(qū)、大橋觀光農(nóng)業(yè)旅游區(qū)； 西：XX市長(zhǎng)途客運(yùn)站（蓮花車站），為廣西自治區(qū)最大的長(zhǎng)途客運(yùn)站，是XX長(zhǎng)途汽車集結(jié)地。三、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 土地國(guó)土編號(hào)：柳國(guó)用（2003）100447號(hào)； 用地面積為：。四、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)備注1項(xiàng)目總占地面積㎡其中城市道路用地㎡規(guī)劃建筑用地㎡2項(xiàng)目總建筑面積㎡其中商業(yè)建筑面積㎡公建建筑面積㎡住宅建筑面積㎡其中別墅㎡多層㎡小高層㎡3綠化率%40%4容積率倍5項(xiàng)目總投資萬(wàn)元其中開(kāi)發(fā)成本萬(wàn)元開(kāi)發(fā)費(fèi)用萬(wàn)元6銷售收入萬(wàn)元其中別墅萬(wàn)元多層萬(wàn)元小高層萬(wàn)元商鋪萬(wàn)元7單位開(kāi)發(fā)成本元/㎡其中別墅元/㎡多層元/㎡小高層元/㎡商鋪元/㎡8項(xiàng)目稅金及附加萬(wàn)元其中營(yíng)業(yè)稅（5%）萬(wàn)元城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅7%）萬(wàn)元教育費(fèi)附加（營(yíng)業(yè)稅3%）萬(wàn)元9土地增值稅（30%）萬(wàn)元10利潤(rùn)萬(wàn)元11上繳所得稅萬(wàn)元12稅后利潤(rùn)萬(wàn)元13利稅合計(jì)萬(wàn)元14主要利潤(rùn)率指標(biāo) 初始投資利潤(rùn)率%% 全部投資利潤(rùn)率%%15主要凈利率指標(biāo) 初始投資凈利率%% 全部投資凈利率%%16稅前評(píng)價(jià)指標(biāo) 稅前凈現(xiàn)金流量萬(wàn)元 稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元 稅前靜態(tài)投資回報(bào)期年17稅后評(píng)價(jià)指標(biāo) 稅后凈現(xiàn)金流量萬(wàn)元 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元 稅后靜態(tài)投資回報(bào)期年第二章 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目的名稱：XX三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式本項(xiàng)目由XX公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)包括多層住宅、高層住宅、別墅、臨街商鋪。馮小良先生在英國(guó)二十年，完成諸多著名建筑的設(shè)計(jì)，在中國(guó)一直為和記黃埔、合和等香港地產(chǎn)巨頭的項(xiàng)目提供設(shè)計(jì)。建筑設(shè)計(jì)和園林設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)：本項(xiàng)目的整體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)以及園林規(guī)劃由英國(guó)皇家建筑師學(xué)會(huì)會(huì)員、英國(guó)注冊(cè)建筑師、馬來(lái)西亞首席建筑設(shè)計(jì)師馮小良（Simon Liang）本人及旗下團(tuán)隊(duì)操刀定做。全程策劃?rùn)C(jī)構(gòu)：本項(xiàng)目的全程策劃和營(yíng)銷由向明理德（香港）置業(yè)發(fā)展有限公司承擔(dān)。該公司的法人代表和董事長(zhǎng)將由薛博元先生擔(dān)任。具有現(xiàn)代化企業(yè)管理機(jī)制。二、開(kāi)發(fā)組織以及服務(wù)機(jī)構(gòu)：開(kāi)發(fā)組織：XX市XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2002年3月份，由自然人出資的獨(dú)立法人機(jī)構(gòu)。本項(xiàng)目地處XX市魚(yú)峰區(qū)柳石路，位于南環(huán)路和柳石路交界處，緊鄰XX市長(zhǎng)途汽車站（蓮花車站）和國(guó)家重點(diǎn)工業(yè)區(qū)陽(yáng)和工業(yè)區(qū)。 山莊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄章號(hào) 名稱 頁(yè)碼第一章 總論 4一、 項(xiàng)目由來(lái) 4二、 開(kāi)發(fā)組織以及服務(wù)機(jī)構(gòu) 4三、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式 5四、 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 5第二章 項(xiàng)目概況 8一、 項(xiàng)目的名稱 8二、 項(xiàng)目位置 8三、 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8四、 項(xiàng)目地形地貌 8五、 項(xiàng)目四至 8六、 項(xiàng)目周邊交通 9第三章 XX概況及整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析 10一、 XX概況 10二、 XX市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與發(fā)展研究 12三、 XX高尚住宅市場(chǎng)整體情況： 18第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)研究和預(yù)測(cè)： 23一、 項(xiàng)目環(huán)境分析 23二、 項(xiàng)目SWOT分析 24三、 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 25四、 項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè) 28第五章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及開(kāi)發(fā)計(jì)劃 29一、 規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo) 29二、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 30三、 具體規(guī)劃方案 31四、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃 35第六章 市場(chǎng)與營(yíng)銷方案 37一、 項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)理念 37二、 關(guān)于項(xiàng)目整體推廣的原則 37三、 營(yíng)銷概念的導(dǎo)入 38四、 營(yíng)銷策略 39第七章 項(xiàng)目投資估算 43一、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算 43二、 開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算 45三、 項(xiàng)目總成本 45第八章 項(xiàng)目投資計(jì)劃及融資方案 46一、 分期投資計(jì)劃 46二、 融資方案 46第九章 財(cái)務(wù)分析 47一、 項(xiàng)目總收入分析 47二、 項(xiàng)目總成本和產(chǎn)品單位成本 49三、 銷售稅金及附加、土地增值稅 49四、 利潤(rùn)及靜態(tài)贏利能力分析 49五、 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)分析 50六、 不確定性分析 51第十章 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及控制措施 53