【正文】 充分展示，周邊的服務(wù)業(yè)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還有待進(jìn)一步地完善，廣大購房者尚處于觀望的態(tài)度，所以首期采低價(jià)銷售策略。迎合了消費(fèi)者買漲不買跌的心理。采用該策略有以下優(yōu)勢：低價(jià)開盤，發(fā)展商可根據(jù)市場反映靈活操控價(jià)格，掌握主動(dòng)權(quán)。好的開端往往也意味著成功的一半，因此，在樓盤價(jià)格策略中，開盤定價(jià)是最為關(guān)鍵的一步。因此作為營銷的重要手段就是給房子賦予一種理念，給房子增加一種附加值，只有這樣，項(xiàng)目才能占領(lǐng)市場。據(jù)此估算蕭縣房源目前尚有20000套需求。（四）區(qū)位優(yōu)勢帶動(dòng)了蕭縣房地產(chǎn)用地發(fā)展。因此，蕭縣縣城房源缺口較大。蕭縣縣城現(xiàn)有私立中學(xué)5所，在校生30000多人，90%是農(nóng)村學(xué)生；私立學(xué)前教育20余所，在校生10000多人，80%是農(nóng)村學(xué)生；龍城鎮(zhèn)四關(guān)小學(xué)，在校生6000多人，40%是農(nóng)村學(xué)生。隨著城鄉(xiāng)居民收入的快速增長，人們對改善住房條件有了更加堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，再考慮到蕭縣的土地和住宅成本相對較低，居民的經(jīng)濟(jì)承受力相對較好，這為實(shí)施本項(xiàng)目提供了更加切實(shí)可行的發(fā)展空間。財(cái)政保障能力不斷增強(qiáng)，確保了全縣干部職工工資按照收入分配制度改革后的新標(biāo)準(zhǔn)足額發(fā)放；確保了公務(wù)員津補(bǔ)貼及事業(yè)單位過渡性補(bǔ)貼的及時(shí)兌現(xiàn)。由于蕭縣住宅產(chǎn)業(yè)起步較晚，市場需求總量相對較小，所以項(xiàng)目建設(shè)單位考慮到不應(yīng)過于細(xì)分化，本項(xiàng)目客戶群體是以公務(wù)員、企事業(yè)單位職工以及在蕭縣投資置業(yè)的人員為主。因此，他們非常有必要在蕭縣購房生活，這無疑會(huì)為蕭縣的住宅產(chǎn)業(yè)帶來非常好的發(fā)展機(jī)遇和需求空間。這些都使得蕭縣在承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面具有較強(qiáng)的優(yōu)勢。而工業(yè)園區(qū)建設(shè)日益完善，食品、機(jī)械加工、陶瓷、合成革等制造產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)初步顯現(xiàn)，形成了較強(qiáng)的投資吸引力。近年來，隨著皖北經(jīng)濟(jì)一體化的深入推進(jìn)，蕭縣縣作為徐州都市圈的衛(wèi)星城市，發(fā)展優(yōu)勢、投資價(jià)值越來越多地受到投資者的廣泛認(rèn)同。龍鳳山莊，坐落在風(fēng)山懷抱，北有圣泉寺、西靠虎山、東臨蕭縣師范學(xué)校、面對蕭縣一中，城市公交直通小區(qū)，可實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目與城內(nèi)的零距離接觸，可以說是蕭縣城區(qū)山清水秀之絕版?？梢姳卷?xiàng)目的建設(shè)將給社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目的建設(shè)過程將會(huì)給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位、餐飲服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)帶來無限商機(jī)。由于該項(xiàng)目地處行政中心、商業(yè)中心，將會(huì)吸引附近大批工商業(yè)戶、工作人員、公務(wù)員前來購置居住。人們更加重視居住、經(jīng)商的質(zhì)量，居住、經(jīng)商的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室外環(huán)境）該項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)就是要建造高品位適合居民居住、經(jīng)營商務(wù)的優(yōu)雅美好的用房。它對拉動(dòng)蕭縣國民經(jīng)濟(jì)的增長起到至關(guān)重要的作用。項(xiàng)目地處縣城北部，屬寸土寸金地段，該項(xiàng)目建設(shè)對提高縣城的城市品位，改善人居環(huán)境，促進(jìn)該區(qū)域經(jīng)濟(jì)、文化、社會(huì)發(fā)展具有重要意義。2010年銀行存款達(dá)52億元，位居安徽省縣級城市第三，保險(xiǎn)位居全省縣級第一。城區(qū)居民改善居住條件和居住環(huán)境的愿望強(qiáng)烈，隨著城市化進(jìn)程的加快，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民為子女讀書、改善人居環(huán)境的需要迫切，城市人員持續(xù)快速增長，住宅需求量極大。城區(qū)絕大多數(shù)是平房。、。公司總經(jīng)理謝曉陽工作和管理經(jīng)驗(yàn)豐富，工作作風(fēng)深入扎實(shí)，辦事果斷干練。江蘇東晨置業(yè)有限公司蕭縣分公司的經(jīng)營宗旨是：認(rèn)真貫徹執(zhí)行黨和國家的路線、方針、政策及有關(guān)法規(guī)、法規(guī)，堅(jiān)持社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營方向，不斷開拓市場，充分發(fā)揮企業(yè)潛能，促進(jìn)蕭縣經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。分公司下設(shè)有工程部、營銷部、財(cái)務(wù)部和綜合部。2010年4月來蕭縣投資開發(fā)東晨公司只要經(jīng)營范圍有：許可經(jīng)營項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。（八）可研編制單位：安徽環(huán)球工程咨詢有限公司（九）可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及范圍編制依據(jù)（1）《蕭縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》（2）《安徽省關(guān)于國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃和2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》（3）《蕭縣城區(qū)開發(fā)總體規(guī)劃》（4）《蕭縣土地利用總體規(guī)劃》（5）宿州市定額站《宿州定額信息》2010年第三季度（6）《民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》；（7）國家及地方有關(guān)建筑工程設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；（8）國家計(jì)委頒發(fā)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；（9）蕭縣土地利用總體規(guī)劃；（10）項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)本項(xiàng)目的各種技術(shù)資料、項(xiàng)目方案及技術(shù)資料；蕭縣建設(shè)、環(huán)保、土地等有關(guān)部門對該項(xiàng)目建設(shè)的意見和審批材料、證明材料等。總建筑面積：325483平方米，其中：住宅287347平方米，商業(yè)54000平方米，公建5800平方米。（四）項(xiàng)目性質(zhì)：新建（五）項(xiàng)目法人代表：陳鴻（六）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：總占地面積178476平方米（）。資格等級：甲級證書編號：11420060063發(fā)證機(jī)關(guān)：國家發(fā)改委江蘇東晨置業(yè)有限公司蕭縣分公司東晨龍鳳山莊建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告工程號：HQSL8101113安徽環(huán)球工程咨詢有限公司二O一O年十一月項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位及編制人員項(xiàng)目編制單位：安徽環(huán)球工程咨詢有限公司咨詢資格等級：甲級證書編號：11420060063（發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會(huì)）行政管理負(fù)責(zé)人：陳小梅 職務(wù)：總經(jīng)理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：楊超 職務(wù)：總會(huì)計(jì)師技術(shù)管理人責(zé)人：李勇 職務(wù)：總工程師經(jīng)濟(jì)管理負(fù)責(zé)人：尹新洪 職稱：總經(jīng)濟(jì)師項(xiàng)目編制人員主要編制人員： 易曉紅 我國注冊咨詢工程師 侯偉 我國注冊咨詢工程師 宋文超 我國注冊咨詢工程師 姚偉 工程師 時(shí)理想 工程師 姚道娟 經(jīng)濟(jì)師 曹遜 工程師地址：徽州大道197號省農(nóng)委培訓(xùn)中心303室（省農(nóng)委大門南30米）目 錄第一章 總 論 1一、項(xiàng)目概述 1二、項(xiàng)目單位簡介 2三、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3四、項(xiàng)目年能耗 3第二章 項(xiàng)目的可行性和必要性 4一、項(xiàng)目的可行性 4二、項(xiàng)目的必要性 4第三章 需求分析與營銷策略 6一、需求分析 6二、營銷策略 7第四章 項(xiàng)目區(qū)城市概況與經(jīng)濟(jì)水平分析 11一、項(xiàng)目區(qū)概況 11二、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 14第五章 項(xiàng)目整體規(guī)劃與定位 16一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想、原則及措施 16二、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 18三、項(xiàng)目建設(shè)定位 21四、客戶群定位 23第六章　公用工程設(shè)計(jì)方案 25一、給水、排水設(shè)計(jì)方案 25二、供電及電信設(shè)計(jì)方案 26三、　燃?xì)夤?yīng)方案 27四、小區(qū)管線鋪設(shè)方案 27第七章　環(huán)境保護(hù) 29一、主要污染源 29二、 環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 29三、環(huán)境保護(hù)措施 29第八章 資源節(jié)約 31一、設(shè)計(jì)依據(jù) 31二、節(jié)能 31第九章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防 33一、勞動(dòng)安全 33二、消防 34第十章 施工進(jìn)度安排 35第十一章　投資估算及資金籌措 36一、估算依據(jù) 36二、估算說明 36三、投資估算 36四、資金籌措方案 36第十二章 項(xiàng)目招投標(biāo) 37一、工程招標(biāo) 37二、招標(biāo)基本情況表 38一、銷售收入估算 39二、總成本估算 39三、銷售利潤估算 39第十四章 社會(huì)效益分析 41一、社會(huì)影響分析 41二、 項(xiàng)目與所在地互適性分析 41三、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 41四、社會(huì)評價(jià)結(jié)論 41第一章 總 論一、項(xiàng)目概述（一）項(xiàng)目名稱：（二）承辦單位：江蘇東晨置業(yè)有限公司蕭縣分公司（三）建設(shè)地點(diǎn)：圣泉路以西，一中和葡萄酒廠以北，鳳山酒店以東，鳳山以南。其中主建用地35602平方米，公建用地4112平方米，小區(qū)內(nèi)道路用地22818平方米，綠化用地38156平方米，小區(qū)內(nèi)貫穿一條市政道路占地38420平方米。（七）項(xiàng)目建設(shè)期：3年（2011年——2014年）。編制范圍本項(xiàng)目建議書的研究范圍包括：（1）項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性（2）項(xiàng)目選址與建設(shè)環(huán)境條件（3）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與主要建設(shè)內(nèi)容（4）項(xiàng)目總體布局方案（5）工程技術(shù)方案（6）環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能（7）項(xiàng)目運(yùn)營和實(shí)施計(jì)劃（8）投資估算與資金籌措（9）效益分析（10）項(xiàng)目建議書結(jié)論與建議二、項(xiàng)目單位簡介江蘇東晨置業(yè)有限公司是2009年成立的房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任制企業(yè)，公司注冊資金為3000萬元人民幣，開發(fā)資質(zhì)為暫定二級資質(zhì)。一般經(jīng)營項(xiàng)目：物業(yè)管理，建筑工程裝飾、裝修，園林綠化。龍鳳山莊小區(qū)在蕭縣工商局注冊成立江蘇東晨置業(yè)有限公司蕭縣分公司。分公司通過政府招投，取得蕭縣鳳山石榴園區(qū)域開發(fā)權(quán)，并和縣國土資源局簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合同》，按合同規(guī)定交納了土地出讓金。分公司現(xiàn)有在冊職工24人，其中：中級職稱14人，初級職稱8人，公司主要負(fù)責(zé)人多年從事建筑設(shè)計(jì)、工程施工、經(jīng)營管理和市場營銷，有豐富的經(jīng)驗(yàn)。三、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量一建設(shè)規(guī)模１建筑面積平方米325483其中：住宅平方米287347配套公建平方米5800商業(yè)用房平方米540002住宅套數(shù)套數(shù)35833居住人口人107494總占地面積平方米1784765可規(guī)劃用地面積平方米1784766建筑容積率7綠化率%338建筑密度%30二項(xiàng)目總投資億三投資利潤率%四投資利稅率%四、項(xiàng)目年能耗該項(xiàng)目主要能耗為：水、電、汽。第二章 項(xiàng)目的可行性和必要性一、項(xiàng)目的可行性蕭縣地處安徽北部，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為滯后，城市建設(shè)水平較低。人均住房面積只有19平方米。近幾年來隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鄉(xiāng)居民通過外出打工和特有的防腐產(chǎn)業(yè)等途徑，收入也持續(xù)快速增長。具有一定的購買力基礎(chǔ)。二、項(xiàng)目的必要性（一）改善人文、自然環(huán)境隨著蕭縣國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心。隨著居民生活的提高，人們對住房、商鋪的需求不僅僅滿足于有一個(gè)基本的居住、經(jīng)商的條件。江蘇東晨置業(yè)公司蕭縣分公司商業(yè)、居住開發(fā)建設(shè)工程的建設(shè)不但可以為蕭縣白領(lǐng)、工商人士、公務(wù)員、居民提供高質(zhì)量的商住房；新穎別致建筑造型、通透景觀和生態(tài)的綠化環(huán)境滿足人們對優(yōu)質(zhì)用房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善。（二）提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)除此之外，由于該項(xiàng)目的建設(shè)，將帶來大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目建成后，為保持良好的室內(nèi)外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給物業(yè)公司提供了機(jī)會(huì)。（三）項(xiàng)目地段、環(huán)境優(yōu)越地段環(huán)境優(yōu)越本項(xiàng)目位于蕭縣縣城北部的核心地段，這里山清水秀，環(huán)境優(yōu)美，已確定作為蕭縣城市北部未來發(fā)展的主方向，作為徐州都市圈衛(wèi)星城和后花園的定位。第三章 需求分析與營銷策略一、需求分析（一） 蕭縣承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，吸引越來越多的投資者紛至踏來，加大了項(xiàng)目區(qū)住房的剛性需求。另外蕭縣擁有得天獨(dú)厚的區(qū)位、交通、產(chǎn)業(yè)、人文等優(yōu)勢條件，發(fā)展的空間十分廣闊。此外，蕭縣的投資成本相對較低，投資環(huán)境日益改善。隨著招商引資力度地加大和城區(qū)生活服務(wù)設(shè)施的不斷完善，蕭縣將會(huì)承接越來越多的、來自南方發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，屆時(shí)將會(huì)有更多的企業(yè)業(yè)主、管理層、專業(yè)技術(shù)等人員在蕭縣長期工作和生活。（二）城鄉(xiāng)居民經(jīng)濟(jì)收入的持續(xù)增長，農(nóng)民進(jìn)城買房已成時(shí)尚。近年來，蕭縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展很快，致力于改善民生，群眾生活質(zhì)量提高。領(lǐng)導(dǎo)階層、企業(yè)老板住房已向高檔住房發(fā)展，公務(wù)員住房向120平方米以上面積發(fā)展，此外，城鄉(xiāng)居民收入增長快速，農(nóng)民進(jìn)城買房已成時(shí)尚。（三）為方便孩子進(jìn)城接受教育，年輕父母投資首選城市購房。絕大多數(shù)農(nóng)村學(xué)生家長準(zhǔn)備在縣城購房。80平方—100平方米房源是他們的首選。蕭縣縣城僅距徐州25公里，徐州市目前房價(jià)是蕭縣房價(jià)近3倍，不少徐州市工薪階層的年輕人紛紛來蕭縣買房，這也為蕭縣房地產(chǎn)業(yè)供了更大的發(fā)展空間。二、營銷策略當(dāng)今的消費(fèi)者買房，不僅僅是為了解決“居住”問題，同時(shí)是追求一種精神的享受和自我個(gè)性的表現(xiàn)。（一）價(jià)格策略在房地產(chǎn)營銷中，價(jià)格策略是與產(chǎn)品、市場、銷售、形象、宣傳推廣互動(dòng)的策略，需要依階段性營銷目標(biāo)不同而調(diào)整。本項(xiàng)目采用“低開高走”的價(jià)格策略。資金回籠迅速，有利于項(xiàng)目后期建設(shè)。根據(jù)不同的開發(fā)時(shí)期，制定不同的價(jià)格策略，大致分為銷售初期、項(xiàng)目強(qiáng)銷期、銷售持續(xù)期、銷售結(jié)案期。措施如下：以低于市場均價(jià)的價(jià)格出售，吸引廣大購房者；對一定數(shù)量的最先期購房者采用成本價(jià)出售；財(cái)購房者采用簽名活動(dòng)、買房送物活動(dòng)；保證購房者不滿意可退房。廣告：在廣告促銷中，為了更好的贏得消費(fèi)者的信任，突出小區(qū)的主題概念，廣告內(nèi)容應(yīng)以反映小區(qū)特色的廣告詞為主。廣告應(yīng)著重賣點(diǎn)的宣傳，攫取人們的眼球，激發(fā)消費(fèi)者的好奇心理，達(dá)到讓消費(fèi)者認(rèn)同該項(xiàng)目的主題理念，愿意等待該樓盤推出的效果。這一階段的廣告意圖是全面突出顯示項(xiàng)目自身自然、環(huán)保、時(shí)尚優(yōu)勢，使客戶對項(xiàng)目加深了解并產(chǎn)生依