【正文】 山，前景燦爛，實(shí)屬于風(fēng)水勝地。(二)營(yíng)銷策略：本項(xiàng)目整體的營(yíng)銷策略按四個(gè)階段采取如下方式：導(dǎo)入期：通過(guò)軟文和戶外廣告牌，傳遞本項(xiàng)目的品質(zhì)，同時(shí)通過(guò)主辦一定的公共公關(guān)活動(dòng)，引起業(yè)內(nèi)以及市民的留意和期待；開(kāi)盤期：項(xiàng)目在部分園林建設(shè)和樣板房建設(shè)完成后，通過(guò)媒體廣告的硬廣告和軟文宣傳項(xiàng)目的各賣點(diǎn)，通過(guò)樣板房和園林的建設(shè)以及工地現(xiàn)場(chǎng)的包裝，在開(kāi)始銷售時(shí)營(yíng)造本項(xiàng)目的今后的生活品位，捕獲客戶的心；旺銷期：到本階段正式進(jìn)入強(qiáng)實(shí)銷售期，通過(guò)前面的鋪墊已是萬(wàn)事具備。這階段將通過(guò)報(bào)紙與SP活動(dòng)的結(jié)合，來(lái)達(dá)到促進(jìn)銷售的作用。本階段，將放大我們的賣點(diǎn)，從各個(gè)角度傳達(dá)廣告內(nèi)容，盡量延遲旺銷期‘持續(xù)期：本階段看銷售情況再行定制，進(jìn)入延續(xù)期后，所有廣告將弱化下來(lái)。并利用老業(yè)主口碑，完善社區(qū)實(shí)質(zhì)的生活。通過(guò)電視以寫實(shí)的手法感染消費(fèi)群以及優(yōu)惠措施、業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)吸引消費(fèi)群。(三)促銷策略：廣告促銷：電視廣告（編制項(xiàng)目3D動(dòng)畫，整個(gè)展現(xiàn)項(xiàng)目的形象，并截取部分進(jìn)行分開(kāi)播放）；報(bào)紙廣告（體現(xiàn)項(xiàng)目定位的系列廣告以及廣告軟文的配合，培養(yǎng)客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知度和美譽(yù)度）；高尚社區(qū)編制雜志免費(fèi)直投（體現(xiàn)項(xiàng)目的品位和生活模式，增進(jìn)對(duì)項(xiàng)目品位的認(rèn)知度和美譽(yù)度），戶外廣告（根據(jù)不同主題進(jìn)行更換，包括車廂廣告、燈箱廣告和戶外廣告牌）；展銷會(huì)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立一個(gè)體現(xiàn)項(xiàng)目品位的售樓處，同時(shí)在XX人流量大的地方在周六日進(jìn)行展示，同時(shí)參加大型展銷會(huì)，同時(shí)開(kāi)通看樓專車，停放在市區(qū)最繁華的場(chǎng)所，立體地展示本項(xiàng)目；樓盤推出的形式：樓盤推出也是一個(gè)重大的促銷推廣時(shí)機(jī)，包括樓盤的奠基儀式、開(kāi)盤儀式、后續(xù)推盤儀式、樓盤封頂儀式以及交樓儀式均舉辦大型的儀式活動(dòng)，吸引外界的關(guān)注，給客戶留下深刻的印象，促進(jìn)項(xiàng)目的客戶關(guān)注度和項(xiàng)目的成交量；樣板房的展示：別墅等高尚住宅項(xiàng)目要在眾多的樓盤中脫穎而出，樣板房的建設(shè)至關(guān)重要，本項(xiàng)目的推盤時(shí)機(jī)放在樣板別墅建設(shè)好以及部分園林建設(shè)完成后開(kāi)始，以最真實(shí)、最直接的方式展示項(xiàng)目，喚起客戶的購(gòu)買欲望；銷售中的一些促銷方式：在特殊的時(shí)期實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格的折扣優(yōu)惠或送禮品等，短期進(jìn)行促銷，形成旺銷的勢(shì)頭。(四)價(jià)格策略：價(jià)格是影響購(gòu)買的重要因素，雖然對(duì)于頂級(jí)項(xiàng)目?jī)r(jià)格影響程度會(huì)相對(duì)中抵擋的項(xiàng)目弱，但適當(dāng)?shù)膬r(jià)格策略是項(xiàng)目能夠成功的最重要的因素，在價(jià)格處理上，本項(xiàng)目擬采用低開(kāi)高走的思路，別墅項(xiàng)目以略高于其他功能差的XX中擋項(xiàng)目入市，以略高于成本價(jià)入市，逐步高起，營(yíng)造一種整個(gè)項(xiàng)目的上升勢(shì)頭，培養(yǎng)部分短期投資客戶，共同做旺市場(chǎng)。每期推出的商品原則上提升10%的價(jià)格（具體根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)確定），對(duì)于多層住宅，推出時(shí)結(jié)合別墅的價(jià)格，相比其他項(xiàng)目有所提升，上升空間根據(jù)市場(chǎng)調(diào)節(jié)。第七章 項(xiàng)目投資估算一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算(一) 前期費(fèi)用：序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬(wàn)元）1土地出讓成本144．72畝X36萬(wàn)元/畝2規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)建費(fèi)費(fèi)3可行性研究費(fèi)%4水文、地質(zhì)勘察費(fèi)%合計(jì)(二) 建安成本，其中：別墅項(xiàng)目元/平方米項(xiàng)目元/平方米樁基礎(chǔ)50土建工程450一般水電安裝110煤氣15通訊10公共天線6普通裝修80對(duì)講系統(tǒng)15建筑面積小計(jì)736元/平方米合計(jì)（萬(wàn)元）多層住宅：項(xiàng)目元/平方米項(xiàng)目元/平方米樁基礎(chǔ)55土建工程400一般水電安裝100煤氣15通訊10公共天線6普通裝修80對(duì)講系統(tǒng)15消防50建筑面積小計(jì)681元/平方米總計(jì)小高層住宅項(xiàng)目元/平方米項(xiàng)目元/平方米樁基礎(chǔ)60土建工程400一般水電安裝110煤氣15通訊15公共天線6普通裝修80對(duì)講系統(tǒng)15電梯200建筑面積小計(jì)801總計(jì)商業(yè)建筑項(xiàng)目平方米項(xiàng)目元/平方米建筑面積建安工程450總計(jì)基礎(chǔ)設(shè)施估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1智能化系統(tǒng) 防盜監(jiān)控、停車場(chǎng)IC卡等1502道路系統(tǒng)15880平方米300元/平方米3環(huán)境工程綠化：3800090山體景觀和設(shè)施：80000507424給排水系統(tǒng)給水管網(wǎng)、水池、水泵、排水設(shè)施200合計(jì)公建配套設(shè)施估算表序號(hào)項(xiàng)目建筑面積單價(jià)（元/平方米）金額（萬(wàn)元）1會(huì)所18002幼兒園10003地下車庫(kù)、配套設(shè)施545916008734其它192合計(jì)(三)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)：序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)交納稅額(萬(wàn)元)1建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)%2供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)，600元/T，600元/T503供電用電負(fù)荷費(fèi)住宅：4KVA/戶，480元/KVA，商鋪，8KVA/1000平方米，1000元/KVA1884其他建安工程費(fèi)的1%合計(jì)以上開(kāi)發(fā)成本為（一）（二）（三）二、開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算：序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬(wàn)元）1管理費(fèi)用以上三項(xiàng)之和的3%2銷售費(fèi)用1230其中廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)銷售收入的1%410銷售代理傭金銷售收入的1%410其他銷售費(fèi)用銷售收入的1%4103財(cái)務(wù)費(fèi)用融資7000萬(wàn)元，年利息6%，還款期限三年1260合計(jì)三、項(xiàng)目總成本本項(xiàng)目總成本為：開(kāi)發(fā)成本+開(kāi)發(fā)費(fèi)用=+=第八章 項(xiàng)目投資計(jì)劃及融資方案一、分期投資計(jì)劃，項(xiàng)目總投資與總成本相同。總投資分四期三年八個(gè)月完成。 萬(wàn)元， %，%， 萬(wàn)元，%，%，%。具體投資和用款計(jì)劃表：序號(hào)投資項(xiàng)目年投入合計(jì)2004年2005年2006年2007年2008年一開(kāi)發(fā)成本(一)前期費(fèi)用1購(gòu)買土地52092規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)建3勘察費(fèi)、研究費(fèi)(二)建安投資1別墅2多層3小高層4商業(yè)建筑5基礎(chǔ)設(shè)施6公建配套(三)開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用二開(kāi)發(fā)費(fèi)用合計(jì)比例100%%%%%%100%二、融資方案本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的來(lái)源有兩個(gè)渠道：一是通過(guò)融資，二是銷售收入轉(zhuǎn)投資。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)先期融資7000萬(wàn)元，其余投資由銷售收入分期補(bǔ)充。第九章 財(cái)務(wù)分析一、項(xiàng)目總收入分析(一)用市場(chǎng)比較法確定價(jià)格（均價(jià)）比較項(xiàng)目系數(shù)修正修正系數(shù)項(xiàng)目名稱類型單價(jià)時(shí)間交通配套環(huán)境位置規(guī)劃裝修實(shí)用華林君邸別墅（疊拼復(fù)式）3800400033+1+27+3+1+15多層2800300033+1+27+3+1+15小高層3000320033+1+27+3+1+15鳳起新都多層25002700101+14+1+1+12小高層27002900101+14+1+1+12陽(yáng)光花園別墅3000350043+1+56+4+3+4+4寶蓮新都商鋪600080002024140114結(jié)合以上項(xiàng)目的情況，我們建議本項(xiàng)目的銷售價(jià)為： 別墅：均價(jià)3500元/平方米； 多層住宅：均價(jià)2300元/平方米； 小高層住宅：均價(jià)2500元/平方米； 商鋪：均價(jià)4100元/平方米。(二)項(xiàng)目總收入預(yù)測(cè)表項(xiàng)目可銷售面積(㎡)預(yù)測(cè)銷售均價(jià)(元/㎡)銷售收入(萬(wàn)元)別墅3500多層住宅2300小高層住宅2500臨街低層商鋪4100合計(jì)63(三)項(xiàng)目收入分期按比例測(cè)算本項(xiàng)目產(chǎn)品銷售分三年六個(gè)月完成：項(xiàng) 目2005年2006年2007年2008年比例面積單價(jià)收入比例面積單價(jià)收入比例面積單價(jià)收入比例面積單價(jià)收入別墅85%13026350010%35005%7663500多層住宅15%230065%230015%23005%2300高層住宅20%13131250060%39394250020%131312500臨街商鋪10%410068060%9951410030%4100小計(jì)總計(jì)二、項(xiàng)目總成本和產(chǎn)品單位成本。三、銷售稅金及附加、土地增值稅，營(yíng)業(yè)稅5%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營(yíng)業(yè)稅的7%。教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅的3%。營(yíng)業(yè)稅： 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育附加 土地增值稅 總稅金合計(jì) 四、利潤(rùn)及靜態(tài)贏利能力分析項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)為全部銷售收入減去開(kāi)發(fā)成本、實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)（所得稅前）。具體損益表如下：項(xiàng)目損益表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1銷售收入2總成本費(fèi)用3稅前總利潤(rùn)4土地增值稅5銷售稅金及附加6利潤(rùn)總額7所得稅8稅后凈利潤(rùn)9盈余公積金10可分配利潤(rùn)11初始投資利潤(rùn)率%12初始投資凈利率%13全部投資利潤(rùn)率%14全部投資凈利率%15銷售收入利潤(rùn)率%16銷售收入凈利率%項(xiàng)目以上靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與同行業(yè)相比良好。五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)分析項(xiàng)目現(xiàn)金流量表項(xiàng)目總計(jì)建設(shè)銷售期2004年2005年2006年2007年2008年收入銷售收入 其他收入現(xiàn)金流出建設(shè)支出 土地增值稅 銷售稅金 所得稅 現(xiàn)金流量計(jì)算結(jié)果凈現(xiàn)金流 累計(jì)凈現(xiàn)金流 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 稅前凈現(xiàn)金流 稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流 稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 稅前累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 備注：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=10%）評(píng)價(jià)指標(biāo)評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=10%）投資回收期（靜態(tài)）投資回收期（動(dòng)態(tài)）根據(jù)以上分析，得出：，償債能力分析：項(xiàng)目投資回收期均不超過(guò)三年，按照財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，項(xiàng)目第三年末具備全部?jī)斶€借款得能力，并有贏余利潤(rùn)；按照稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流，2006年末即具備償還全部借款得能力，說(shuō)明項(xiàng)目具備較強(qiáng)得債務(wù)償還能力。六、不確定性分析本項(xiàng)目的不確定性主要來(lái)自建造成本、售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期、融資成本等的變化，這些變化會(huì)影響到項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目盈虧平衡分析假定項(xiàng)目的總投資不變，售價(jià)與銷售進(jìn)度不變，%時(shí)，全部投資利潤(rùn)率為零。評(píng)價(jià)指標(biāo)認(rèn)為盈虧平衡點(diǎn)的銷售率低于70%時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)較小。本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度不高。敏感性分析影響財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素包括開(kāi)發(fā)成本、售價(jià)水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短，據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)。開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目中，最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是建安成本和售價(jià)水平，因此本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，以售價(jià)水平和總投資成本費(fèi)用的波動(dòng)分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5%10%和總投資成本費(fèi)用上下波動(dòng)10%20%時(shí)。對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)估指標(biāo)的影響。具體分析表如下：全部投資基準(zhǔn)方案售價(jià)變動(dòng)成本費(fèi)用波動(dòng)10%5%5%10%20%10%10%20%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度%%%%%%%%根據(jù)以上分析，不管售價(jià)水平和總投資成本費(fèi)用如何波動(dòng)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均為較大的正值，該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，財(cái)務(wù)指標(biāo)良好。根據(jù)以上分析，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益率良好，初始投資凈利率達(dá)到94%，具有良好的贏利能力；，具備很強(qiáng)的償債能力；盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為62。8%，風(fēng)險(xiǎn)很小，敏感性分析財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均為較大的正值，具備