【正文】 ——由三個組團組成、多層住宅區(qū)——由四個組團組成、休閑娛樂文教區(qū)——社區(qū)活動中心和幼兒園、商業(yè)配套區(qū)——多層外圈裙樓商鋪。與建筑風格相輔，秉承嶺南文化為概念，結(jié)合現(xiàn)代建筑風格，巧妙融合。整體多層住宅體現(xiàn)人居文化以及自然風景，底層架空成為公共休閑空間，入戶設置酒店式大堂以及接待桌椅，體現(xiàn)各棟住宅的公共空間和私密空間的隔離和融合，營造具有文化品位同時濃濃友情的人居文化。(六) 項目技術(shù)經(jīng)濟指標用地平衡表項目占地面積百分比人均占地（㎡/人）規(guī)劃建設用地89431㎡100%其中居住用地52571㎡%道路停車場用地15660㎡%公共建筑用地7380㎡%公共綠化用地13800㎡%主要經(jīng)濟技術(shù)指標項目單位數(shù)值規(guī)劃用地㎡其中城市道路用地㎡規(guī)劃建設用地面積㎡89431建筑基層面積㎡總建筑面積㎡其中商業(yè)建筑面積㎡公建面積㎡6524住宅建筑面積㎡其中低層面積㎡多層面積㎡高層面積㎡居住戶數(shù)戶912居住人數(shù)人3163容積率建筑密度%綠化率%40人防地下室面積㎡3050停車數(shù)量輛510其中地下停車輛156半地下停車輛312架空停車輛42公共建筑一覽表項目用地面積建筑面積六班幼兒園1828㎡㎡公廁96㎡垃圾中轉(zhuǎn)站150㎡96㎡會所㎡其中老年活動中心75㎡青少年活動中心75㎡文化娛樂中心㎡物業(yè)管理用房100㎡居委會用房100㎡變配電用房80㎡四、項目開發(fā)計劃(一) 開發(fā)方案設想與分析根據(jù)項目的定位以及XX目前項目開發(fā)的實際情況，本項目的開發(fā)步驟將根據(jù)情況進行分期開發(fā)建設，主要開發(fā)步驟為：一期開發(fā)：開發(fā)西南角別墅部分以及園林環(huán)境的建設。高臺蓄水，概念傳播無論是板塊的啟動還是本案概念的傳播推廣都需要較長的時間進行。三、營銷概念的導入：從“水”的方面做足文章，并尋求概念的創(chuàng)新與突破。從深度來講，水可以從深到淺得僅有表面一層水膜；從動態(tài)來講，水有急流、涌落、跌落、噴射、溢漫、水霧和滲流；從聲音來講，從猛烈到潺潺細語……水的多種多樣和豐富變幻使我們在產(chǎn)品的落實上可以有多種思考：從景觀上可以營造溪流、湖塘、水灣等；從組團上可以有中式水系、日式水系、西式水系等；從小品上可以有跌落式水幕、水橋、水帶、噴泉、水舞廣場；從水的多樣性和豐富變幻我們還可以營造出水中廊、水上橋、水邊岸等延伸組合。并利用老業(yè)主口碑，完善社區(qū)實質(zhì)的生活。具體投資和用款計劃表：序號投資項目年投入合計2004年2005年2006年2007年2008年一開發(fā)成本(一)前期費用1購買土地52092規(guī)劃設計報建3勘察費、研究費(二)建安投資1別墅2多層3小高層4商業(yè)建筑5基礎設施6公建配套(三)開發(fā)期間費用二開發(fā)費用合計比例100%%%%%%100%二、融資方案本項目開發(fā)投資的來源有兩個渠道：一是通過融資，二是銷售收入轉(zhuǎn)投資。五、項目現(xiàn)金流量表與動態(tài)分析項目現(xiàn)金流量表項目總計建設銷售期2004年2005年2006年2007年2008年收入銷售收入 其他收入現(xiàn)金流出建設支出 土地增值稅 銷售稅金 所得稅 現(xiàn)金流量計算結(jié)果凈現(xiàn)金流 累計凈現(xiàn)金流 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 稅前凈現(xiàn)金流 稅前累計凈現(xiàn)金流 稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 稅前累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 備注：財務凈現(xiàn)值（I=10%）評價指標評價指標稅前稅后財務凈現(xiàn)值（I=10%）投資回收期（靜態(tài)）投資回收期（動態(tài)）根據(jù)以上分析，得出：，償債能力分析：項目投資回收期均不超過三年，按照財務凈現(xiàn)值，項目第三年末具備全部償還借款得能力，并有贏余利潤；按照稅前財務凈現(xiàn)金流，2006年末即具備償還全部借款得能力，說明項目具備較強得債務償還能力。具體分析表如下：全部投資基準方案售價變動成本費用波動10%5%5%10%20%10%10%20%財務凈現(xiàn)值財務凈現(xiàn)值升降幅度%%%%%%%%根據(jù)以上分析，不管售價水平和總投資成本費用如何波動，財務凈現(xiàn)值均為較大的正值，該項目抗風險能力強，財務指標良好。本項目風險程度不高。三、銷售稅金及附加、土地增值稅，營業(yè)稅5%，城市維護建設稅為營業(yè)稅的7%。每期推出的商品原則上提升10%的價格（具體根據(jù)市場反應確定），對于多層住宅，推出時結(jié)合別墅的價格，相比其他項目有所提升，上升空間根據(jù)市場調(diào)節(jié)。陽和工業(yè)區(qū)和洛維旅游區(qū)的產(chǎn)業(yè)支持：陽和工業(yè)區(qū)是再造一個工業(yè)XX的產(chǎn)業(yè)園，同時洛維旅游區(qū)是XX近幾年重點開發(fā)的旅游產(chǎn)業(yè)的中心，同時具有兩大產(chǎn)業(yè)做支撐，成為未來的開發(fā)熱土；寶蓮中心，風升水起：本項目地處XX蓮花山下，居蓮花山的南側(cè)，后有靠山，前景燦爛，實屬于風水勝地。因此本案對于“水”概念的創(chuàng)新必須跳出已經(jīng)被太多沿用的舊概念而尋求新的突破和創(chuàng)新。初期推廣要謹慎。在成功開發(fā)小區(qū)的其他物業(yè)后，推出商業(yè)和小高層，作為項目中利潤率最大物業(yè)獲得更大的收益，保障成功。設置小區(qū)局域網(wǎng)絡系統(tǒng)及網(wǎng)絡信息服務，程控電話，有線電視和VOD點播。同時別墅的三個組團以三個中國著名的水系命名，體現(xiàn)其特點。同時根據(jù)項目地塊實際情況，以水系和山景為脈絡，在每個細部上精心設計，形成一個獨特魅力的主題景點。 環(huán)境公園化：本項目在園林規(guī)劃實現(xiàn)“一步一景，移步換景”，通過綠水環(huán)繞，各式花木以及獨具文化特色的園林小品和雕刻，營造一個公園式的居所環(huán)境。四、項目市場預測根據(jù)對市場的分析以及本項目的情況的研究，我們預測本項目開發(fā)市場的接受度非常高?；趯X整體經(jīng)濟消費力和房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的分析，以及本項目的開發(fā)條件的研究，我們對本項目設定的目標市場為：別墅項目：※ 從地理上細分：XX市區(qū)以及XX下屬縣鎮(zhèn)；※ 從購買人群上細分：XX人、外來經(jīng)商者；※ 從年齡上細分：以3555歲的人群為主；※ 從工作環(huán)境上細分：高收入政府干部、私營企業(yè)主、國營企業(yè)主的高層；※ 從經(jīng)濟狀況細分：家庭月收入在1萬以上，流動資金（存款）在100萬以上。劣勢分析：a）長途汽車站的影響：長途汽車站，容易給客戶一種雜亂的感覺，不利于營造高尚品質(zhì)氛圍；b）主干道車流量大，存在噪音污染；c）環(huán)境衛(wèi)生存在隱患：周邊尚沒有形成高尚社區(qū)的環(huán)境，需要一定時間營造氛圍；d）城市規(guī)劃的影響：城市規(guī)劃中沒有明確該區(qū)域的功能，致使可能存在其他與本項目定位格格不入的項目產(chǎn)生。一、項目環(huán)境分析地塊周邊景觀：a） 東方景觀：項目東方為蓮花山系（蓮花山由諸多山丘圍攏呈蓮花狀）的東南角，山形為獨特的喀斯特山體，形狀奇特而優(yōu)美。華林君邸就聘請（香港）決策資源項目產(chǎn)品以及產(chǎn)品的細節(jié)設計將受到更多關(guān)注，相對于其他概念而言，其重要性將明顯提高。戶型包括一房、兩房、三房、四房和復式樓各種戶型，推盤價約2500元/平方米，銷售現(xiàn)場關(guān)注度較大。金河灣：推出時間為2003年初，特點是：地處河西新區(qū)柳江邊，項目優(yōu)勢在于項目產(chǎn)品在市場上領(lǐng)先，嶺南派的建筑風格，項目規(guī)模大，園林規(guī)劃較好，配套相對完善，戶型以小三房兩廳和兩房兩廳為主?？梢灶A見，2005年以至今后幾年市場氛圍良好，但競爭將相對激烈。其中： 供應——，比2002年增加60%% 成交——，比2002年增加20%b） 高速發(fā)展的勢頭具有強大的支撐因素：XX房地產(chǎn)市場的發(fā)展近年還將保持高速發(fā)展的勢頭，主要根據(jù)如下幾方面因素：※ 城市擴張，促進XX房地產(chǎn)市場的發(fā)展。政策積極引導、管理體制逐步完善，XX房地產(chǎn)市場更趨成熟，規(guī)范；正是這樣相輔相成的發(fā)展模式堅定了政府對房地產(chǎn)行業(yè)的信心，XX“十五”規(guī)劃已明確指出，房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)之一。以上三個支撐XX未來發(fā)展的利好機遇，促進XX整個城市的升級和發(fā)展，為區(qū)域經(jīng)濟和房地產(chǎn)創(chuàng)造了無限空間。，以及柳江江兩岸綜合改造和城市對外通道（西江路通桂柳高速，柳石路通柳南高速通宜柳高速）等一系列大市政規(guī)劃啟動，為XX房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供堅實后盾。具備建設大市場、發(fā)展大商貿(mào)、搞活大流通，構(gòu)建區(qū)域現(xiàn)代物流中心的良好地理和區(qū)位優(yōu)勢。XX，是中國西南地區(qū)重要的區(qū)域性交通樞紐，是全國唯一擁有大區(qū)鐵路局總部的非省會城市?？偯娣e5283平方公里，市區(qū)面積650多平方公里，截止2003年末。 鐵路：距離火車東站（貨運站）約4公里，距離火車站（客運）約6公里。XX山莊（暫定名）二、項目位置： XX山莊項目位于廣西壯族自治區(qū)XX市魚峰區(qū)柳石路和南環(huán)路交界處，地處XX至南寧的咽喉，距離XX蓮花機場10公里，與國家重點公約園區(qū)——陽和工業(yè)園緊鄰，緊靠XX市長途汽車站——蓮花車站，是介于XX中小型工業(yè)區(qū)、陽和工業(yè)園以及洛維旅游度假區(qū)中間，是XX進出的主門戶。向明理德（香港）置業(yè)發(fā)展有限公司房地產(chǎn)運作團隊在香港、深圳、廣州、福州、武漢、大連、青島、合肥、南昌、蘭州、西安、西寧、鄭州、石家莊、桂林、南寧、XX等二十多個城市開展房地產(chǎn)策劃、商業(yè)策劃、商業(yè)管理和物業(yè)管理工作，具有豐富的房地產(chǎn)策劃和運營的經(jīng)驗和當?shù)夭邉潬I銷經(jīng)驗。（），背山臨江，地塊平整，現(xiàn)在已經(jīng)實現(xiàn)了“五通一平”（上水通、下水通、路通、電通、通訊通和土地平整），不存在拆遷問題。二、開發(fā)組織以及服務機構(gòu)：開發(fā)組織：XX市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2002年3月份，由自然人出資的獨立法人機構(gòu)。建筑設計和園林設計機構(gòu)：本項目的整體規(guī)劃、建筑設計以及園林規(guī)劃由英國皇家建筑師學會會員、英國注冊建筑師、馬來西亞首席建筑設計師馮小良（Simon Liang）本人及旗下團隊操刀定做。三、項目主要經(jīng)濟指標： 土地國土編號：柳國用（2003）100447號； 用地面積為：。 距離商業(yè)中心：距離傳統(tǒng)商業(yè)中心約4公里。XX，是廣西最大的工業(yè)城市，是西南地區(qū)重要的制造業(yè)基地。鐵路網(wǎng)絡直接聯(lián)通湘、渝、黔、滇、粵五省市，是溝通大西南與華東、中南、華南地區(qū)的鐵路樞紐。 XX基本形成全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對外開放格局，先后與45多個國家與地區(qū)建立了經(jīng)貿(mào)關(guān)系。10+1東盟貿(mào)易貿(mào)易區(qū)口岸（CAFTA）和9+2泛珠三角經(jīng)濟地帶（CEPA）以及政府整體再早一個工業(yè)XX的利好政策的落實，支撐XX經(jīng)濟近年來的高速發(fā)展。城市規(guī)劃布局的明晰和發(fā)展引導，市政配套設施的投入，營造良好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。近年來，隨著管理體制的完善，XX房地產(chǎn)市場更趨成熟，更加規(guī)范，這一切，為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了非常有利的運行環(huán)境，而XX經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展特性，為房地產(chǎn)開發(fā)，營造了良好的市場氛圍。XX在未來5年的市區(qū)人口在現(xiàn)有100萬元的基礎增加50萬人口，以每人居住10平方米，將增加500萬平方米住宅的需求量，還不包括改善居住環(huán)境的更換需求，而XX至2004年8月歷年累計住宅開發(fā)施工面積僅360多萬平方米，需求與供給存在很大的差距。三、XX高尚住宅市場整體情況： (一) XX房地產(chǎn)中高尚住宅市場發(fā)展回顧：相對于其他同等接別和經(jīng)濟水平的城市，XX的房地產(chǎn)市場起步晚起點低，真正意義的高尚住宅只有在近年才出現(xiàn)，主要以如下住宅的開發(fā)面市為標志：鴻府和藍色港灣：推出時間為2001年初，特點為：地處傳統(tǒng)商業(yè)旺地五星商圈，周邊配套完善，交通便利、戶型主要以三房兩廳以上大戶型，房價在3500元/平方米左右，銷售情況非常理想。售價在18002000元/平方米。(二) XX高尚住宅發(fā)展的特點分析：根據(jù)對XX近年推出同時代最高尚的住宅的特點和銷售情況的分析，我們認為XX高尚住宅體現(xiàn)如下特點：近年來，房地產(chǎn)項目品質(zhì)不斷提升，產(chǎn)品綜合競爭力所產(chǎn)生的效應逐步取代單一競爭優(yōu)勢的效力；整體來說，XX現(xiàn)有房地產(chǎn)市場尚屬于比較初級的階段，高尚住宅真正的高尚含金量不足，相對房地產(chǎn)市場比較發(fā)達的城市尚有很大的差距；XX居民對高尚住宅的要求越來越高，對高尚住宅的追捧度和熱心度較強，需求非常旺盛；高尚住宅價格已經(jīng)達到一定的高度，價格與其對應的產(chǎn)品品質(zhì)不相符，反應居民對高尚住宅的心理承受力較強。外地甚至境外設計師將更多地進入XX的設計市場，將會帶來更多令XX耳目一新的概念和設計。中地置業(yè)作為其產(chǎn)品策劃和營銷策劃機構(gòu)。b