【正文】 ） 西方景觀：西方近景為剛投入適用之廣西最大的長途客運站——蓮花車站，遠景為觀音山，也是喀斯特山體的小山c） 南方景觀：項目南方為蓮花山系的最南端，也是獨特的喀斯特山體的小山。機會分析：a） 用地規(guī)模：相比市區(qū)其他項目，本項目屬于中大型樓盤，具有一定的規(guī)模，有發(fā)展空間；b） 市場別墅地不再批出，成為XX最后一個別墅項目成為可能；c） 市場尚屬于競爭初期，競爭特別是高端產(chǎn)品的競爭較弱；d） 未來陽和工業(yè)園的起動以及陽和大橋的通車成為促進本項目迅速提升的一個有利因素；e） 通過內(nèi)部環(huán)境和園林的規(guī)劃營造高尚豪宅具有先天的優(yōu)越條件，實現(xiàn)錯位開發(fā)?！?從購房心理細分：以二次置業(yè)、自住購買及投資為主。預計開發(fā)銷售進度為：推出時間及預計進展：按照項目現(xiàn)在情況（各項手續(xù)已經(jīng)辦理），如果資金到位情況良好，預計2005年45月將推出一期進行內(nèi)部認購，一期推出時間預計到2005年10月，別墅銷售期為2005年，至2005年底銷售85%以上；高尚住宅區(qū)推出時間預計為2006年初，銷售周期預計為1年，2006年底完成銷售面積的75%，別墅銷售至90%；公寓及商業(yè)物業(yè)的推出時間預計為2006年8月份，銷售面積將達到65%以上，剩余部分自留經(jīng)營祖禮使用。 社區(qū)人性化：在規(guī)劃中，根據(jù)社區(qū)的私密性和人性交往的矛盾結(jié)合，靈活處理社區(qū)內(nèi)公共空間和私密空假的配置。整個項目的綠化規(guī)劃緊扣“山水文化”和“亞熱帶風情的自然生態(tài)水景美墅”的主題。住宅的規(guī)劃設(shè)計：住宅的規(guī)劃設(shè)計上以四大組團四個不同的主題“春花”、“夏華”、“秋實”、“冬雪”為主線，分別根據(jù)主題設(shè)置組團主題園林和休閑小品，住宅多以南北朝向，形成半合圍。b） 安全防范系統(tǒng)：（1）門禁系統(tǒng) （2）周邊防范系統(tǒng) （3）電子巡更系統(tǒng) （4）可視對講及家庭安防系統(tǒng)c） 物業(yè)管理系統(tǒng)：（1）停車場管理系統(tǒng) （2）耗能自動接收系統(tǒng) （3）一卡通系統(tǒng) （4）背景音樂，小區(qū)照明自動控制，火災自動報警，設(shè)備管理系統(tǒng) （5）綜合物業(yè)管理系統(tǒng) （6）物業(yè)服務：提供許多個性化的服務、24小時物業(yè)服務(四) 道路系統(tǒng)規(guī)劃項目入口：根據(jù)項目周邊交通動線情況，考慮人車分流以及別墅與高尚住宅分開，小區(qū)入口進行下面規(guī)劃：d） 住宅主入口：面對南二環(huán)路設(shè)置為小區(qū)的主入口，一般住宅由主入口進入小區(qū)環(huán)行車道；e） 別墅主入口：別墅區(qū)域與多層住宅區(qū)域進行適當分隔，別墅主入口為西邊蓮花客運站北側(cè)，由該入口進入別墅區(qū)域；道路系統(tǒng)：本小區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)分三級網(wǎng)路：a） 小區(qū)級道路：整個小區(qū)級道路為環(huán)行，但別墅與多層住宅之間進行適當?shù)倪M出管理以保障別墅的私密性；b） 小區(qū)級次道路：分別伸向各個組團外圍，與小區(qū)級道路聯(lián)結(jié)，可以行駛車輛；c） 宅間小路：組團內(nèi)以及各住宅間均以步行小路為主，達到人車分流、動靜相隔。第六章 市場與營銷方案一、項目的整體開發(fā)理念理念之一：圍繞市場，賺足利潤——作為一個發(fā)展商，賺錢是本能和動力；只有賺錢，才能生存，才有發(fā)展；——賣掉產(chǎn)品，才能賺得利潤；要賣掉產(chǎn)品，就必須尊重市場，從市場的真正需求出發(fā)。少量面市，試探市場在本項目所在地塊的特性，雖然地塊資源豐富，但是由于目前蓮花城附近尚處于規(guī)劃發(fā)展的初期，周邊市政配套、交通配套、生活配套尚未有明確的落實，同時本案產(chǎn)品和所針對的消費群都需要經(jīng)過市場的檢驗，因此在推廣初期以少量別墅的推出進行產(chǎn)品和價格的市場檢驗，以利于后期大量產(chǎn)品的合理調(diào)整和正式面市。將水的概念做到極至：自由之水是自然景觀中的奇麗角色。(二)營銷策略：本項目整體的營銷策略按四個階段采取如下方式：導入期：通過軟文和戶外廣告牌，傳遞本項目的品質(zhì)，同時通過主辦一定的公共公關(guān)活動，引起業(yè)內(nèi)以及市民的留意和期待；開盤期：項目在部分園林建設(shè)和樣板房建設(shè)完成后，通過媒體廣告的硬廣告和軟文宣傳項目的各賣點，通過樣板房和園林的建設(shè)以及工地現(xiàn)場的包裝，在開始銷售時營造本項目的今后的生活品位，捕獲客戶的心；旺銷期：到本階段正式進入強實銷售期，通過前面的鋪墊已是萬事具備。第七章 項目投資估算一、項目開發(fā)成本估算(一) 前期費用：序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1土地出讓成本144．72畝X36萬元/畝2規(guī)劃設(shè)計報建費費3可行性研究費%4水文、地質(zhì)勘察費%合計(二) 建安成本，其中：別墅項目元/平方米項目元/平方米樁基礎(chǔ)50土建工程450一般水電安裝110煤氣15通訊10公共天線6普通裝修80對講系統(tǒng)15建筑面積小計736元/平方米合計（萬元）多層住宅：項目元/平方米項目元/平方米樁基礎(chǔ)55土建工程400一般水電安裝100煤氣15通訊10公共天線6普通裝修80對講系統(tǒng)15消防50建筑面積小計681元/平方米總計小高層住宅項目元/平方米項目元/平方米樁基礎(chǔ)60土建工程400一般水電安裝110煤氣15通訊15公共天線6普通裝修80對講系統(tǒng)15電梯200建筑面積小計801總計商業(yè)建筑項目平方米項目元/平方米建筑面積建安工程450總計基礎(chǔ)設(shè)施估算表序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1智能化系統(tǒng) 防盜監(jiān)控、停車場IC卡等1502道路系統(tǒng)15880平方米300元/平方米3環(huán)境工程綠化：3800090山體景觀和設(shè)施：80000507424給排水系統(tǒng)給水管網(wǎng)、水池、水泵、排水設(shè)施200合計公建配套設(shè)施估算表序號項目建筑面積單價（元/平方米）金額（萬元）1會所18002幼兒園10003地下車庫、配套設(shè)施545916008734其它192合計(三)開發(fā)期間稅費：序號類別計算依據(jù)交納稅額(萬元)1建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費%2供水管網(wǎng)補償費，600元/T，600元/T503供電用電負荷費住宅：4KVA/戶，480元/KVA，商鋪，8KVA/1000平方米，1000元/KVA1884其他建安工程費的1%合計以上開發(fā)成本為（一）（二）（三）二、開發(fā)費用估算：序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1管理費用以上三項之和的3%2銷售費用1230其中廣告宣傳及市場推廣費銷售收入的1%410銷售代理傭金銷售收入的1%410其他銷售費用銷售收入的1%4103財務費用融資7000萬元，年利息6%，還款期限三年1260合計三、項目總成本本項目總成本為：開發(fā)成本+開發(fā)費用=+=第八章 項目投資計劃及融資方案一、分期投資計劃，項目總投資與總成本相同。教育費附加為營業(yè)稅的3%。敏感性分析影響財務效益的主要不確定因素包括開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短，據(jù)市場預測。對經(jīng)濟評估指標的影響。具體損益表如下：項目損益表序號項目合計1銷售收入2總成本費用3稅前總利潤4土地增值稅5銷售稅金及附加6利潤總額7所得稅8稅后凈利潤9盈余公積金10可分配利潤11初始投資利潤率%12初始投資凈利率%13全部投資利潤率%14全部投資凈利率%15銷售收入利潤率%16銷售收入凈利率%項目以上靜態(tài)評價指標與同行業(yè)相比良好。 萬元， %，%， 萬元，%，%，%。本階段，將放大我們的賣點，從各個角度傳達廣告內(nèi)容，盡量延遲旺銷期‘持續(xù)期：本階段看銷售情況再行定制，進入延續(xù)期后，所有廣告將弱化下來。要將水的概念做到極至，我們從多個角度進行思考、落實。分期推出，滾動開發(fā)別墅尤其是獨棟別墅作為特殊的物業(yè)形態(tài)其推廣應該層次清晰，概念明確，組團性強。二、關(guān)于項目整體推廣的原則前期蓄勢要充分。住宅區(qū)域的停車場地下停車場（主要在西北角公寓樓下面）、架空層停車場（多層住宅架空部分）以及公共底墑停車場（東北角會所和文教區(qū)域的空地），整個項目停車位510個。戶型設(shè)計上體現(xiàn)公共空間和私密空間的分割和融合，體現(xiàn)干濕分區(qū)。我們在整體園林和局部設(shè)計上以“小橋、流水、人家”為意境，以“精致、文化、自然”為著力點。項目公建配套項目要求：衛(wèi)生院：建筑面積六班幼兒園：；公廁：建筑面積96平方米；垃圾中轉(zhuǎn)站：建筑面積96平方米；會所：其中：老年活動中心75平方米； 青少年活動中心75平方米； ； 物業(yè)管理用房100平方米； 居委會100平方米； 變配電80平方米。第五章 項目規(guī)劃設(shè)計方案及開發(fā)計劃一、規(guī)劃設(shè)計目標本項目占地142畝，總建筑面積為158166平方米，項目的建成江是XX高尚住宅的地標，加上交通配套以及規(guī)劃的優(yōu)勢，本項目將成為XX高尚住宅的一個劃時代的代表。酒店式公寓：※ 從地理上細分：XX市以及周邊縣鎮(zhèn)；※ 從購買人群細分：XX市人，外來經(jīng)商工作者；※ 從年齡上細分：以2555歲的人群為主；※ 從工作環(huán)境上細分：在附近工業(yè)園區(qū)大中型公司、外資公司工作的中層以上管理人員及私營個體經(jīng)營主為主；※ 從經(jīng)濟狀況細分：家庭月收入在3000以上，存款在5萬元以上者；※ 從購房心理上細分：以自住購買及用于投資為主。結(jié)論：本項目地塊具備開發(fā)高尚住宅的條件，但需要與XX市場的產(chǎn)品進行錯位開發(fā)，確保項目的成功運作。項目周邊配套：a） 商業(yè)配套：項目北面建設(shè)中的寶蓮新都占地面積230畝，商業(yè)建筑面積達到10萬平方米，是一個具有完善商業(yè)結(jié)構(gòu)的商業(yè)住宅綜合項目；b） 文化配套：項目西北方向有廣西商校和廣西工藝美術(shù)學校，文化氛圍比較濃郁，同時XX機械廠內(nèi)有小學，距離中學十三中僅3站路，文教配套尚可；c） 環(huán)境衛(wèi)生、社會治安情況：項目周邊隨著柳石路的改造，整個項目的環(huán)境得到很大的改善，加上寶蓮新都的建設(shè)，和南二環(huán)路的建設(shè)以及陽和搭橋的建設(shè)，周邊的環(huán)境已經(jīng)具備開發(fā)高尚住宅的條件。XX相對其他城市其高尚住宅的開發(fā)層次尚屬于初期，現(xiàn)有開發(fā)的產(chǎn)品與其城市經(jīng)濟地位具有較大的差距，一直以來沒有良好的產(chǎn)品滿足高端客戶的需求，頂級項目的市場容量的隨著高品位項目的開發(fā)被釋放（特別是別墅項目的開發(fā)將滿足高端客戶的需求）。產(chǎn)品將成為高尚住宅項目競爭的制勝法寶。(三) XX市高尚住宅未來的趨勢：由于政策因素，XX自2004年6月份已經(jīng)不再批出別墅用地項目，項目已經(jīng)批出的項目只有包括本案項目和XX市協(xié)和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的龍?zhí)豆珗@別墅地塊（約230畝）的兩個項目，相對來說，別墅的開發(fā)量受到源頭的限制，根據(jù)對XX高尚住宅市場的分析，我們對XX今后高尚住宅的未來趨勢預測如下：別墅項目之間的競爭相對較少，別墅的開發(fā)成功率較大。華林君?。和瞥鰰r間為2004年10月。售價為60100萬元/棟?！?舊城改造拉動住宅市場的需求。隨著2000年XX對房地產(chǎn)的關(guān)注和政策環(huán)境以及城市環(huán)境的大改造，房地產(chǎn)市場才開始激活，陸續(xù)出現(xiàn)了一些具有現(xiàn)代意義的商品房小區(qū)，并以極快的速度發(fā)展?！笆濉逼陂g一系列的城市改造和配套工程的實施，為房地產(chǎn)的良性發(fā)展提供機會。貿(mào)易和產(chǎn)業(yè)掛鉤，成為又一經(jīng)濟熱點城市。二、XX市經(jīng)濟現(xiàn)狀與發(fā)展研究(一)XX整體經(jīng)濟運行狀況 XX市近年經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀分析：項目 年份單位2000200120022003國民生產(chǎn)總值億元人均國民生產(chǎn)總值元101411120212314 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展分析：（單位：萬元）產(chǎn)業(yè)類型單位2000200120022003第一產(chǎn)業(yè)萬元198531209354224428235000第二產(chǎn)業(yè)萬元90654796201411447971196000第三產(chǎn)業(yè)萬元7399538353139338801092000 物價以及消費指數(shù)分析單位2000200120022003居民消費價格指數(shù)零售物價指數(shù) 家庭結(jié)構(gòu)：單位2000200120022003城鎮(zhèn)總戶數(shù)萬戶城鎮(zhèn)總?cè)丝谌f戶均人口人/戶 收入水平：單位2000200120022003可支配收入（每年）元5740754779288692人均居住面積㎡ XX市房地產(chǎn)發(fā)展參數(shù)：項 目單位2000年2001年2002年2003年全社會固定資產(chǎn)投資總額萬元201536664291652422660000年完成投資增長速度%房地產(chǎn)開發(fā)投資萬元48379240012562475270883房地產(chǎn)投資占總投資比例%基本建設(shè)投資萬元1023623607