【正文】 目的地購買人群逐漸增多，并已成為目前置業(yè)長安的絕對主體，根據(jù)某房地產(chǎn)信息網(wǎng)調查數(shù)據(jù)顯示，目前長安區(qū)置業(yè)人群中以投資為目的的人群比例已不足 13%，自住性需求人群比例已攀升至 87%左右。目前長安區(qū)的房地產(chǎn)主要沿長安路與西萬路兩條交通軸線發(fā)展。進入 2022 年以來，大批的房地產(chǎn)開發(fā)商屯兵圈地，力推精品住房，引發(fā)了某樓市震動。航天基地也得到眾多國內(nèi)金融機構的青睞，僅 2022 年上半年已經(jīng)融資 26 億元，構建起多渠道全方位的融資平臺。陜西省、某市政府高度重視某國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地的發(fā)展，在政策、土地和融資等方面為基地的發(fā)展提供了強有力的支持。近期房地產(chǎn)銷售回暖主要是在政策（減免稅費、房貸優(yōu)惠利率降低）引導下，剛性需求的集中釋放所致，當然也與開發(fā)商主動采取優(yōu)惠措施以及小戶型較多導致購買力增強有關，但是未來某樓市能否復式，成交量水平高低仍存在變數(shù)，主要受政策和開發(fā)商銷售策略的影響。成交金額方面也有較大幅度的增長比例，一季度，全市商品房成交 894913 萬元，環(huán)比增長%，同比增幅達到 %。銷售金額方面環(huán)比同樣有增，本季度全市商品房銷售金額為 894913 萬元，較上期增長 %，較去年同比勁增 個百分點。其中，國內(nèi)旅游實現(xiàn)收入 億元，同比增長 20％，而海外旅游市場降幅較大。一季度某固定資產(chǎn)投資 256．71 億元，增長 ％。開發(fā)資金來源分析公寓建設項目可行性研究報告2022 年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 10070 億元，同比增長 %。其中，商品住宅完成投資 3422 億元，同比增長 %，比 12 月提高 個百分點，比去年同期回落 個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %。其中，一季度城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長 %，3 月份增長 %，而 08 年一季度增長 %，全年增長 %?！?本項目已經(jīng)過深入的市場調研，市場接受程度和購房意向較好，公寓建設項目可行性研究報告具有一定數(shù)量的購房意向客戶，具有較為明確的市場受眾群體。項目用地及時開發(fā)的需要本項目用地范圍建設條件優(yōu)越。（5）環(huán)境：項目西側有規(guī)劃實施中的景觀軸，2 個區(qū)域公園，南邊有規(guī)劃的基地主題公園。 建設項目簡介（1）項目名稱：航天公寓（2）項目位置項目位于某國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地管委會臨建辦公樓用地北側，東臨區(qū)域內(nèi)主干道神舟三路，西側為在建的航天公安分局辦公樓項目用地區(qū)，北臨飛天路，地塊方正平整，用地內(nèi)現(xiàn)有一座開閉所，無其他拆遷量。（2）戰(zhàn)略目標以基地開發(fā)建設為中心，以基地一級土地開發(fā)、配套設施開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，注重人文環(huán)境和自然環(huán)境的協(xié)調發(fā)展，將某國家民用航天基地打造成為世界一流國內(nèi)知名航天產(chǎn)業(yè)新城。力爭在三年內(nèi)形成社會認知度高的企業(yè)品牌，五年達到房地產(chǎn)企業(yè)上市標準，八年之內(nèi)實現(xiàn)總資產(chǎn)超過 100 億元、開發(fā)量超過 100 萬平方米、銷售收入超過百億元的上市公司。具體位置見圖 11:公寓建設項目可行性研究報告圖 11 航天公寓項目用地位置圖（3）項目規(guī)模項目占地面積 畝，規(guī)劃紅線內(nèi)用地面積 畝。從總體情況來看，項目周邊環(huán)境適合于公寓項目開發(fā)。征地、附著物清理、臨時圍墻圈建、地表垃圾土外運等工作均于 2022 年已經(jīng)完成，宗地外配套條件即將達到建設條件（路通、電通、通訊通、上水通、下水通、燃氣通、熱力通）。經(jīng)濟評價結論根據(jù)項目財務評價指標的計算可知，財務內(nèi)部收益率大于基準收益率，財務凈現(xiàn)值大于零，回收期小于總開發(fā)建設時間。如果剔除投資價格上漲因素，一季度投資增速同比將超過 10 個百分點。2022 年一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 億平方米，同比增長 %，增幅比 12 月回落 個百分點，比去年同期回落 個百分點；房屋新開工面積 億平方米，同比下降 %，降幅比 12 月擴大 個百分點；房屋竣工面積 9922 萬平方米，同比增長 %，增幅比 12 月回落 個百分點。其中，國內(nèi)貸款 2545 億元，增長 %；利用外資 150 億元，增長 %；企業(yè)自籌資金 3791 億元，增長 %；其他資金 3585 億元，增長 %。其中，房地產(chǎn)投資 億元，同比增長 ％。此外，房地產(chǎn)市場開始回升。本季度商品房投資額同比增長 %，增幅明顯。表 21 某房地產(chǎn)市場銷售情況統(tǒng)計表項目 車位/地 下室 普通住宅 商服用房 寫字樓 別墅 合計銷售面 積（平米） 24405 1701735 121552 32656 32620 1912967銷售金 額（元） 40693409 7398829037 935720673 173045762 400837730 8949126611銷售均價（元/平米）1667 4348 7698 5299 12288 4678一季度某商品房市場平均成交價格為 4678 元/平方米，較上期微增%，與去年同比上升 %。（1）政策影響：由于去年年底出臺的救市政策多數(shù)只有一年有效期，因此屆時政府是否會將政策延期存在不確定性?；匚挥谀呈袞|南方，規(guī)劃面積 平方公里，預留約 平方公里的遠期發(fā)展規(guī)劃空間，位于城市中軸線，連接環(huán)城高速、南三環(huán)、地鐵 2 號線、西康高速，地理位置優(yōu)勢，交通便利，區(qū)內(nèi)有國家一級文物漢宣帝杜陵。土地報批獲得突破性進展，2022 年完成1890 畝土地報批，2022 年完成 3300 畝土地報批，為項目入?yún)^(qū)和加快發(fā)展奠定了堅實的基礎。隨著長安與某主城區(qū)的融合，以后地鐵的開通，再加上大學城的日益擴大、航天產(chǎn)業(yè)基地的落戶，高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)向長安的擴展等等，這些都為長安的房地產(chǎn)發(fā)展提供了前所未有的機遇。自長安區(qū)商品房市場啟動之初長安路軸線便一直是長安房地產(chǎn)建設的熱點區(qū)域，目前長安路諸如地鐵二號線等交通建設令人矚目，完成了長安區(qū)與某城南、城北的對接，房地產(chǎn)也沿著這條南北交通大動脈快速發(fā)展；另一條交通干線——西萬路發(fā)展軸可以說是后來居上，發(fā)展迅猛，依托高新區(qū)的輻射帶動以及西部大學城的拓延，聚集了諸多上規(guī)模、中高檔公寓建設項目可行性研究報告次的樓盤，諸如雅居樂曲江房地產(chǎn)市場分析在某，位于城南的曲江有著其獨特的區(qū)位優(yōu)勢。公寓建設項目可行性研究報告圖 27 某曲江板塊土地價格走勢圖（2）區(qū)域住宅市場供應充足曲江的快速發(fā)展和日趨完善的周邊環(huán)境，使得區(qū)域的住宅產(chǎn)品無論自住或者投資都是絕佳的選擇。但是隨著曲江新區(qū)建設進程有條不紊的進行，伴隨著區(qū)域環(huán)境的不斷完善和地產(chǎn)市場整體行情上漲，曲江的地產(chǎn)市場具有較高的投資以及升值潛力。征地、附著物清理、臨時圍墻圈建、地表垃圾土外運等工作均已完成，宗地外配套條件即將達到建設條件（路通、電通、通訊通、上水通、下水通、燃氣通、熱力通）。結論根據(jù)以上 SWOT 分析，本項目采取的發(fā)展策略：最大化的發(fā)揮基地區(qū)域價值；通過突出的定位、物業(yè)開發(fā)模式或建立鮮明的項目形象和品牌形象，在區(qū)域市場中脫穎而出；充分利用現(xiàn)有資源，實現(xiàn)差異化，建立獨有核心價值體系，力爭實現(xiàn)價格突破并快銷。但根據(jù)此公寓的地理位置、公寓建設項目可行性研究報告項目定位、銷售時間等幾個方面考慮不同的項目間的差異性，并對參照的幾個樓盤價格賦予不同的權重值，表 2－3 內(nèi)容為所選案例的銷售價格及相關修正系數(shù)、權重設置表。 擬建項目定位 檔次定位項目發(fā)展處于某國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地區(qū)域形象較佳的區(qū)域之一，且擁有較為稀缺的土地資源，項目價值較高，且高端、中高端客戶對本項目的認同度高。降雨時空分布很不均勻，冬春少雨干旱，夏季伏旱多暴雨，秋季多連陰雨天氣，旱澇災害交錯發(fā)生。公寓建設項目可行性研究報告項目所在地地勢平坦，沒有地質斷裂帶?；貎?nèi)設置了豐富的道路系統(tǒng)，項目可通過周邊基地內(nèi)道路與城市主干道相連接。停車位共 300 個，其中地上 160 個，地下 140 個。規(guī)劃設計方案設想（1）規(guī)劃布置公寓建設項目可行性研究報告根據(jù)用地形狀規(guī)劃小區(qū)的結構，進行建筑的規(guī)劃設計。高層住宅和公寓均設計成框架剪力墻結構，兩層的商業(yè)為框架結構。（1）施工噪聲的影響在工地施工的機械大多是大功率機械，其產(chǎn)生的噪聲值較大，通過測試，距施工機械 5 米處，大多數(shù)機械都在 80－90dB 之間，當共同作公寓建設項目可行性研究報告用時，其能量疊加值大于 90d。眾所周知，瀝青煙對人體會產(chǎn)生較大危害，在施工時，要盡量避免場內(nèi)拌和，應設置固定場外攪拌站，減少對居民及施工人員的影響。如：設置圍墻、鋪設施工需要的臨時性道路以及供水、供電管網(wǎng)、建造臨時性工房等。項目施工進度計劃施工進度圖的安排詳見附表——施工進度圖。如：對于公寓，應重點突出完善的酒店式服務、小區(qū)規(guī)劃設計、建筑設計特色、配套設施等；而對于商鋪，應重點強調本項目交通便利、價格適中、消費客源穩(wěn)定等特點。注意采用適當?shù)拇黉N推廣手段并配合大量的促銷活動，進一步吸引消費者，擴大銷售額。（2）廣告媒體①印刷媒體目前，報紙廣告覆蓋面及其影響力較大，仍屬于產(chǎn)品信息發(fā)布和形象樹立的主要手段。◆計算機網(wǎng)絡調查顯示，目前有一部分購房者是通過網(wǎng)絡來獲取房地產(chǎn)信息的。1）形象樓書在制作本項目的形象樓書時，我們可采用較抽象的手法將項目的品牌、檔次、給目標客戶的生活帶來什么樣的影響、對未來生活的憧憬等表現(xiàn)出來，在展現(xiàn)項目賣點的過程中應使用精美的圖案和較易產(chǎn)生聯(lián)想公寓建設項目可行性研究報告的語言來表達，突出自身的特色。另外，銷售中心的主體色調應和項目圍墻相協(xié)調一致。因此，建議本項目聘請高水平的物業(yè)管理公司，為小區(qū)的物業(yè)管理與服務提供良好保障，同時也可以維護和提升企業(yè)自身品牌效應。（2）住博會促銷公寓建設項目可行性研究報告有關資料顯示，某市每年的房產(chǎn)交易有一部分是通過住博會達成的。公寓建設項目可行性研究報告銷售理念（1）誠信理念由于當前市場上存在著一些虛假廣告，導致購房者不太輕易相信樓盤廣告。2）功能樓書在制作功能樓書時，我們應確保內(nèi)容的全面，要將項目的開發(fā)商、整體規(guī)劃、交通條件、建筑特色、各層次功能分區(qū)、各種戶型平面、材料設備介紹等展現(xiàn)在客戶面前，力求讓客戶看后對本項目能有一個較全面的了解。另外，還可以根據(jù)市場調研時所收集到的被調查人員的聯(lián)系方式，以 Email 的形式向其宣傳本項目，做到有的放矢。所以，建議本項目選擇《華商報》 、 《某晚報》等作為主要宣傳媒體。尾盤期：本階段的推廣內(nèi)容以裝修、配套等工程不斷竣工的形象廣告為主，應重點宣傳項目的竣工及入住前的準備等內(nèi)容，同時采用適量的價格策略。具體做法如下：1）推廣費用預算充分考慮本項目銷售推廣過程中所發(fā)生的售樓處的裝修、宣傳資料費、廣告費等費用，我們采用銷售百分比法并結合項目自身的推廣方案，估算本項目推廣費用比率定為銷售收入的 3%，推廣費用為 870 萬元。住宅部分可銷售面積為 4 萬平方米；公寓部分可銷售面積為 2 萬平方米；商業(yè)可銷售面積為 4080 平方米，預計銷售實現(xiàn)率可達到 95%；可銷售的地下車位為 140 個，預計銷售實現(xiàn)率可達到 95%。3)在施工順序上，既要考慮空間順序，又要考慮各工種之間的順序。環(huán)境空氣質量標準 GB3095—96。若要達到夜間標準，需離敏感區(qū)域280 米。公寓戶型設計以小戶型為主，主力戶型為一室一廳一衛(wèi)（50 平方公寓建設項目可行性研究報告米左右） ；住宅戶型設計主力戶型為兩室一廳一衛(wèi)（8090 平方米左右） ，兼有三室兩廳兩衛(wèi)戶型（120 平方米左右） ，戶型做到類型齊全，布置合理，采光通風良好；自行車位均為室內(nèi)停車位，車庫在地上、地下均有設置，以地上稍多。整個小區(qū)三棟高層建筑呈圍合布置，空間動線流暢，道路系統(tǒng)簡潔明快，便于交通組織。規(guī)劃設計方案的原則(1) 項目的規(guī)劃要布局合理。公寓建設項目可行性研究報告 建設實施條件分析（1）項目建設單位為科技產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)建設有限公司，是在貫徹落實黨中央、國務院關于建設創(chuàng)新型國家和實施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略決策背景下，依據(jù)陜西省政府、某市政府與中國航天科技集團公司簽訂的戰(zhàn)略合作框架協(xié)議、共建協(xié)議于 2022 年設立的。滿足城市規(guī)劃的要求項目所在地屬于某市規(guī)劃的某國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地，該項目的建設符合基地總體規(guī)劃的要求。風向：常年主導風向為東南風和西南風，多年平均風速 2 米/秒，最大風速 24 米/秒。 客戶定位本項目的目標客戶定位為基地及周邊區(qū)域內(nèi)中高收入人群，包括基地內(nèi)各產(chǎn)業(yè)的年輕從業(yè)人員、有一定經(jīng)濟實力的投資者、臨時居住的企業(yè)高級顧問及部分企業(yè)的高層、中高層管理人員等。修正系數(shù)按以下方法計算：每個因素的取值以項目為基準值計算，實例的因素取值參照基準值計算。住宅價格定位住宅采用市場比較定價法，但本項目周圍的住宅項目較少，所以采用的可比實例（住宅項目）與本項目有一定的距離。（2）項目周邊生活配套匱乏某國際民用航天產(chǎn)業(yè)基地是 2022 年 7 月成立，目前正在規(guī)劃建設中，周邊生活配套相對匱乏。由于某市地鐵 2 號線的建設，項目區(qū)域的交通便利性得到大大的提高，區(qū)位優(yōu)勢更加明顯，市場前景看好。某房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：曲江板塊的住宅均價從 03 年的 2022 多元/㎡，已經(jīng)升至 2022 年的近 5000 元/㎡。曲江已成為某城市的名片和名副其實的會客廳。除兩軸線發(fā)展之外，長安區(qū)依托與曲江的緊密聯(lián)系，受其房地產(chǎn)發(fā)展的輻射帶動，與之相鄰的韋曲航天科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)也逐步走高，諸如富