【正文】 區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境，解決傳統(tǒng)住宅區(qū)的室外空間各自較封閉的狀況。整個(gè)小區(qū)三棟高層建筑呈圍合布置，空間動(dòng)線流暢，道路系統(tǒng)簡(jiǎn)潔明快，便于交通組織。建立完善的生態(tài)和綠地系統(tǒng)，創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展的自然、生態(tài)環(huán)境。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的原則(1) 項(xiàng)目的規(guī)劃要布局合理。（3）項(xiàng)目地塊南側(cè)的基地管委會(huì)臨時(shí)辦公樓已建成投入使用，可以借鑒解決施工水電問(wèn)題，同時(shí)基地內(nèi)部各道路基本建成，雨水、污水排放及燃?xì)?、電力、電訊等設(shè)施均可就近接入。公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 建設(shè)實(shí)施條件分析（1）項(xiàng)目建設(shè)單位為科技產(chǎn)業(yè)基地開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司，是在貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于建設(shè)創(chuàng)新型國(guó)家和實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略決策背景下，依據(jù)陜西省政府、某市政府與中國(guó)航天科技集團(tuán)公司簽訂的戰(zhàn)略合作框架協(xié)議、共建協(xié)議于 2022 年設(shè)立的。項(xiàng)目所處地塊都可以通過(guò)基地通訊系統(tǒng)接入有線電話、電話、寬帶等通訊。滿足城市規(guī)劃的要求項(xiàng)目所在地屬于某市規(guī)劃的某國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地，該項(xiàng)目的建設(shè)符合基地總體規(guī)劃的要求。 項(xiàng)目規(guī)劃用地條件地質(zhì)情況滿足項(xiàng)目建設(shè)的要求航天基地核心區(qū)位于長(zhǎng)安區(qū)境內(nèi)東部的黃土臺(tái)塬區(qū)，系第四紀(jì)風(fēng)積黃土堆積而成，由東向西依次為炮里塬、八里塬、少陵塬、神禾塬。風(fēng)向：常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)和西南風(fēng)，多年平均風(fēng)速 2 米/秒，最大風(fēng)速 24 米/秒。年平均氣溫 ℃，最高氣溫為 ℃（出現(xiàn)在 1966年 6 月 21 日） ，℃（出現(xiàn)在 1977 年 1 月 30 日） 。 客戶定位本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位為基地及周邊區(qū)域內(nèi)中高收入人群，包括基地內(nèi)各產(chǎn)業(yè)的年輕從業(yè)人員、有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資者、臨時(shí)居住的企業(yè)高級(jí)顧問(wèn)及部分企業(yè)的高層、中高層管理人員等。根據(jù)項(xiàng)目類似工程，綜合考慮市場(chǎng)行情，銷售狀況和銷售策略，確定本項(xiàng)目配套商業(yè)用房銷售均價(jià)為 10000 元/㎡。修正系數(shù)按以下方法計(jì)算：每個(gè)因素的取值以項(xiàng)目為基準(zhǔn)值計(jì)算，實(shí)例的因素取值參照基準(zhǔn)值計(jì)算。最終的修正系數(shù)為同一實(shí)例各修正因素系數(shù)的乘積，由此可得：宇恒國(guó)際修正系數(shù)：100/100100/96100/98=新 界修正系數(shù)：100/102100/101100/101=朝華美域修正系數(shù)：100/98100/101100/100=各實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格為：均價(jià)修正系數(shù)，具體比準(zhǔn)價(jià)格如下：宇恒國(guó)際：3600＝3816 元/㎡；新 界：3300＝3168 元/㎡；朝華美域：3800＝3838 元/㎡；本住宅銷售價(jià)格：住宅銷售均價(jià)=3816+3168+3838=3628 元/㎡ 根據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，綜合考慮市場(chǎng)行情，銷售狀況和銷售策略，確定本項(xiàng)目高層住宅銷售均價(jià)為 3500 元/㎡。住宅價(jià)格定位住宅采用市場(chǎng)比較定價(jià)法，但本項(xiàng)目周圍的住宅項(xiàng)目較少，所以采用的可比實(shí)例（住宅項(xiàng)目）與本項(xiàng)目有一定的距離。（3）潛在消費(fèi)者增加隨著基地入駐企業(yè)的增多，人口數(shù)量也將增加，所以潛在消費(fèi)者也將增加。（2）項(xiàng)目周邊生活配套匱乏某國(guó)際民用航天產(chǎn)業(yè)基地是 2022 年 7 月成立，目前正在規(guī)劃建設(shè)中，周邊生活配套相對(duì)匱乏。公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（4）客戶資源本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司作為基地管委會(huì)的控股公司，具備獨(dú)特的客戶資源等開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)。由于某市地鐵 2 號(hào)線的建設(shè)，項(xiàng)目區(qū)域的交通便利性得到大大的提高，區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加明顯，市場(chǎng)前景看好。曲江區(qū)域內(nèi)的樓盤(pán)項(xiàng)目可以用公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告高綠化率（綠化率在 40%以上）、高均價(jià)（均價(jià)在 5000 元/㎡左右）、高品質(zhì)（開(kāi)發(fā)公司多為品牌地產(chǎn)）來(lái)形容。某房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：曲江板塊的住宅均價(jià)從 03 年的 2022 多元/㎡，已經(jīng)升至 2022 年的近 5000 元/㎡。（1）地根緊縮，地價(jià)飆升曲江在發(fā)展速度上創(chuàng)造了“曲江速度”這一神話，而從在土地價(jià)格上也更能體現(xiàn)這一增值速度。曲江已成為某城市的名片和名副其實(shí)的會(huì)客廳。而隨著市場(chǎng)的高走，價(jià)格也逐步上行，這種以投資為目的地購(gòu)買(mǎi)行為也由此開(kāi)始縮減。除兩軸線發(fā)展之外，長(zhǎng)安區(qū)依托與曲江的緊密聯(lián)系，受其房地產(chǎn)發(fā)展的輻射帶動(dòng)，與之相鄰的韋曲航天科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也逐步走高，諸如富力城的開(kāi)發(fā)在很大程度上提升了長(zhǎng)安房地產(chǎn)的影響力，200 畝的“金橋”項(xiàng)目慧谷闌珊也即將啟動(dòng)。截止 08 年長(zhǎng)安已有 30 多家房地產(chǎn)公司包括近三分之一的外埠開(kāi)發(fā)商涉足，項(xiàng)目數(shù)已達(dá) 30 余個(gè)。在未來(lái) 10 年乃至更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，長(zhǎng)安的目標(biāo)是打造具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的“生態(tài)長(zhǎng)安”、“科教長(zhǎng)安”、“文化長(zhǎng)安”。長(zhǎng)安板塊從 2022 年以來(lái)就以快速發(fā)展、適合居住、房?jī)r(jià)適中等優(yōu)勢(shì)引起了人們的關(guān)注。預(yù)計(jì)到 2022 年基地銷售收入達(dá)到 100 億元，2022 年，基地的銷售收入將達(dá)到 200 億元，就業(yè)人口達(dá)到 10 萬(wàn)人，形成 10－20 個(gè)有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的名牌產(chǎn)品，以及 5－8 家在國(guó)內(nèi)外具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的龍頭企業(yè)，用 2 到 3 年時(shí)間完成兄弟開(kāi)發(fā)區(qū) 8 到 10 年的里程。12 月 20 日，隆基硅項(xiàng)目正式投產(chǎn)，預(yù)計(jì) 2022 年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 20 億元。2022 年 11 月 29 日，某市把全市 16 個(gè)過(guò)億產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目集中在航天基地舉行開(kāi)工儀式，航天基地的中電投西北分公司 50 億太陽(yáng)能光伏項(xiàng)目、航天基地創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心項(xiàng)目、熱能工程裝備產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目等三個(gè)投資過(guò)億的項(xiàng)目同日開(kāi)工，成為某市加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需的亮點(diǎn)。2022 年 12 月26 日，國(guó)家發(fā)改委批復(fù)成立某國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地。（2）開(kāi)發(fā)商銷售策略影響：開(kāi)發(fā)商為獲得短暫的經(jīng)濟(jì)利益采用“追漲殺跌”的銷售策略，有可能會(huì)使有所好轉(zhuǎn)的購(gòu)房承受力下降，并挫傷購(gòu)房者的積極性，市場(chǎng)或會(huì)再次陷入困境。09 年一季度某房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出的回暖態(tài)勢(shì)，對(duì)于后期樓市的上行仍將產(chǎn)生積極帶動(dòng)作用。公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告圖 23 商品房市場(chǎng)各季度銷售面積及銷售額統(tǒng)計(jì)圖2022 年 1 季度某商品房空置面積有所增長(zhǎng)，本季總空置面積為 萬(wàn)平方米，較上季度增加 %，較上年同期相比增長(zhǎng)%。在同比方面，較 08 年一季度成交量大幅增長(zhǎng) %。急需一年之久的剛性需求在 09 年一季度得到明顯釋放，使得市場(chǎng)銷量直線走高，各指標(biāo)均大幅超過(guò)上年同期水平。 某房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析2022 年一季度，某樓市銷售面積達(dá)到 1912967 平米，與上季相比上升 %，較去年同比增長(zhǎng) %。全市商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％。而旅游業(yè)則呈現(xiàn)出“內(nèi)熱外冷”，一季度全市實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入 億元，同比增長(zhǎng) ％。而農(nóng)業(yè)生產(chǎn)也出現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)。初步核算全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，增長(zhǎng) ％，高出全國(guó) 個(gè)百分點(diǎn)，高出全省 個(gè)百分點(diǎn)。各主要城市商品房交易“價(jià)穩(wěn)量增”，樓市現(xiàn)“回暖”趨勢(shì)1 月份和 2 月上旬國(guó)內(nèi)住宅成交量較 08 年 12 月環(huán)比下滑，但近期國(guó)內(nèi)一線及二線多數(shù)城市成交普遍呈現(xiàn)回暖走勢(shì)。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng) %，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額分別增長(zhǎng) 20%和 %。2022 年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積 4742 萬(wàn)平方米，同比下降 %，而去年同期則是增長(zhǎng) %；完成土地開(kāi)發(fā)面積 5223 萬(wàn)平方米，同比下降 %，而去年同期則是增長(zhǎng) %。公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析市場(chǎng)供給分析2022 年一季度，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 4880 億元，同比增長(zhǎng)%，增幅比 12 月提高 個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。繼去年 1000 億元的中央擴(kuò)大投資落實(shí)后，今年下達(dá)的1300 億元的投資計(jì)劃也已下達(dá)了 1100 億元。一季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng) %，比上年同期加快 個(gè)百分點(diǎn)。公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第二章 市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)概況2022 年美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)世界金融危機(jī)，并演變?yōu)槿蚪?jīng)濟(jì)危機(jī)。航天基地憑借其雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、良好的人居環(huán)境將匯集全市及外地的高端、中高端客戶。 可行性研究編制依據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計(jì)價(jià)格[2022]10 號(hào)） ；國(guó)家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知（計(jì)價(jià)格〔2022〕1980號(hào)） ； 國(guó)家發(fā)改委制定的《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》 （計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào)） ；陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（1999） ；某市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《〈某市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法〉實(shí)施細(xì)則》的通知（市建發(fā)[2022]418號(hào)） ；陜西省物價(jià)局、陜西省財(cái)政廳《關(guān)于某市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)問(wèn)題的通知》 （陜價(jià)行發(fā)[2022]90號(hào)） ；陜西省發(fā)改委編制的《陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》 ；項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；類似工程估算、概算指標(biāo)；委托方提供的其他成本數(shù)據(jù)；公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1委托方提供的有關(guān)其他資料；1受托方現(xiàn)場(chǎng)勘察及市場(chǎng)調(diào)查收集的資料；1有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本參數(shù)和指標(biāo)?；貎?nèi)各種高科技產(chǎn)業(yè)的入駐將帶動(dòng)基地的快速發(fā)展，加上成熟區(qū)土地的稀缺，從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看能發(fā)揮土地的級(jí)差效益，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)將公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告對(duì)促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)土地效益潛力的發(fā)揮起到積極的作用。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性滿足航天基地中高端物業(yè)市場(chǎng)的需要市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果表明，航天基地住宅市場(chǎng)存在著較大的需求潛力，尤其是中高檔物業(yè)市場(chǎng)；主要客戶群為基地及周邊區(qū)域內(nèi)中高收入人群，包括基地內(nèi)各產(chǎn)業(yè)的年輕從業(yè)人員、有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資者、臨時(shí)居住的企業(yè)高級(jí)顧問(wèn)及部分企業(yè)的高層、中高層管理人員等。（4）生活配套：基地正在規(guī)劃建設(shè)當(dāng)中，周邊生活配套相對(duì)缺乏，但項(xiàng)目西邊建成區(qū)航天六院住宅區(qū)生活配套完善，可以利用；項(xiàng)目也會(huì)規(guī)劃建設(shè)相應(yīng)的生活配套。（4）項(xiàng)目建設(shè)的法律許可情況某國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地開(kāi)發(fā)有限公司已完成了該項(xiàng)目立項(xiàng)、計(jì)劃、規(guī)劃定點(diǎn)及征地合同手續(xù)，目前已取得國(guó)有土地使用權(quán)證，該宗地手續(xù)齊全、界址清楚、產(chǎn)權(quán)明晰。4）樹(shù)立企業(yè)戰(zhàn)略管理理念，使公司成為決策科學(xué)化、投資專業(yè)化、管理現(xiàn)代化，社會(huì)效益彰顯、經(jīng)濟(jì)效益突出的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中充分結(jié)合基地高科技應(yīng)用創(chuàng)新能力，構(gòu)建“科技服務(wù)生活”的理念。立足某國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地，以服務(wù)某的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展為基礎(chǔ)，完善基地投資環(huán)境，打造高品質(zhì)的產(chǎn)業(yè)、居住和商業(yè)環(huán)境，努力探索符合時(shí)代發(fā)展需求的多形態(tài)人居模式，實(shí)現(xiàn)公司持續(xù)、健康的跨越式發(fā)展。（1）戰(zhàn)略思想秉承“四節(jié)約、一環(huán)?！崩砟?，堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持現(xiàn)代企業(yè)管理制度。（3）經(jīng)營(yíng)理念公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1）科技服務(wù)生活。為社會(huì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展做貢獻(xiàn)，貫徹品牌經(jīng)營(yíng)理念，打造有責(zé)任心的企業(yè)形象。項(xiàng)目總建筑面積為 69680 平方米，地上建筑面積為 64080 平方米，地下建筑面積為5600 平方米，容積率 。（3）醫(yī)療：基地核心區(qū)范圍已建有航天總醫(yī)院——二級(jí)甲等醫(yī)院，基地規(guī)劃的醫(yī)療中心與項(xiàng)目?jī)H有一路之隔。物業(yè)類型定位：項(xiàng)目定位于高端、花園式、精裝修公寓。發(fā)揮土地級(jí)差效益的需要項(xiàng)目的地理位置和周邊環(huán)境良好，適合住宅和商業(yè)開(kāi)發(fā)。同時(shí)，開(kāi)發(fā)單位作為基地管委會(huì)的控股公司，具備獨(dú)特的客戶資源等開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目建設(shè)十分迫切。市場(chǎng)前景● 高端、中高端客戶豐富，且目前基地內(nèi)高端產(chǎn)品較少，項(xiàng)目具備一定的市場(chǎng)支撐。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上合理，技術(shù)上可行，并具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，市場(chǎng)前景看好。從增速趨勢(shì)看，一季度 GDP 增速繼續(xù)探底，為 1999 年第四季度以來(lái)的新低，2022 年第四季度經(jīng)濟(jì)增速為 %。受 4 萬(wàn)億投資計(jì)劃的拉動(dòng)，一季度新開(kāi)工項(xiàng)目計(jì)劃總投資規(guī)模大幅度增長(zhǎng)，同比增加了 %。一季度社會(huì)消費(fèi)零售總額同比增長(zhǎng) 15%，去年同期增長(zhǎng) %，剔除價(jià)格影響因素后基本保持平穩(wěn)，主要是受到家電和汽車下鄉(xiāng)計(jì)劃的影響，縣及縣以市場(chǎng)銷售有所加快，一季度增速為 17%，高于城市消費(fèi) %的增速。其中，住宅竣工面積8117 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，比 12 月回落 個(gè)百分點(diǎn)。13 月，商品房銷售額 5059億元，同比增長(zhǎng) %。在其他資金中，定金及預(yù)收款 2029 億元，增長(zhǎng) %；個(gè)人按揭貸款 984 億元，增長(zhǎng) %。 某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 某市宏觀經(jīng)濟(jì)概況某 2022 年一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持了較好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。工業(yè)生產(chǎn)方面，企業(yè)經(jīng)營(yíng)逐漸公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告好轉(zhuǎn)，產(chǎn)品市場(chǎng)進(jìn)一步回暖，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值累計(jì)完成 億元，增長(zhǎng) ％。受眾多利好政策刺激，汽車市場(chǎng)更是持續(xù)升溫。一季度某房屋銷售價(jià)與上年持平。其中，高新區(qū)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，總量居“四區(qū)兩基地”第 1 位，經(jīng)開(kāi)區(qū)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)％，增速居第 1 位。同時(shí)施工、竣工、新開(kāi)工等指標(biāo)同比上年也均有超過(guò)兩位數(shù)的比例增長(zhǎng)。圖 22 商品房各季度施工、竣工、新開(kāi)工面積表市場(chǎng)銷售分析某一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出較為火熱的銷售場(chǎng)面，各物業(yè)成交情況除寫(xiě)字樓類物業(yè)之外均同比大幅增長(zhǎng)，1 季度全市商品房成交面積達(dá)到公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1912967 平米，環(huán)比上季度增長(zhǎng) %這在歷年之中尚屬首次。分物業(yè)類型在售均價(jià)情況：普通住宅在售均價(jià)為 4114 元/平方米，同比上年上漲 %，環(huán)比上季上浮%；商服用房在售均價(jià)為 9127 元/平方米，同比上漲 %，環(huán)比上季下降 %；寫(xiě)字樓在售均價(jià)為 5218 元/平方米，同比上升%，環(huán)比上升 %；別墅類在售均價(jià)為 6459 元/平方米，同比上浮 %，環(huán)比上升 個(gè)百分點(diǎn)。