【正文】 （4）精心編制工程實(shí)施計(jì)劃，在確保工程質(zhì)量和進(jìn)度的同時(shí)，要嚴(yán)格控制建設(shè)投資，加強(qiáng)營銷運(yùn)作，加強(qiáng)營銷運(yùn)作，以盡快回收資金和減少資金投資；同時(shí)狠抓項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，爭取獲得最佳的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。 綜上所述，本項(xiàng)目是可行的。第十三章 可行性研究結(jié)論與建議 （1）本項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，得到縣政府的重點(diǎn)支持。項(xiàng)目總銷售收入扣除銷售稅金及附加與總成本費(fèi)用即得利潤總額（詳見損益表）。本項(xiàng)目除項(xiàng)目貸款3500萬元外，不考慮其他貸款，估算財(cái)務(wù)費(fèi)用為540萬元。（2）營業(yè)收入及稅費(fèi)估算①營業(yè)收入商品住宅銷售收入：421202,600＝配套商業(yè)設(shè)施（超市）銷售收入：42122,600＝地下車庫銷售收入：22040,000＝880萬元合計(jì)：。項(xiàng)目的資金籌措及運(yùn)用情況見下表：項(xiàng)目資金籌措及運(yùn)用表 單位：萬元項(xiàng)目合計(jì)1建設(shè)投資98009800資金籌措98009800其中：銀行借款40004000 自籌資金48004800 項(xiàng)目預(yù)售收入10001000第十二章 財(cái)務(wù)評價(jià) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的主要依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）；《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》；國家及地方有關(guān)政策；項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案及相關(guān)市場調(diào)查。（2）安裝工程參照邵陽市目前類似工程的造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行估算。經(jīng)與建設(shè)單位商定，并根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際特點(diǎn)，實(shí)施進(jìn)度初步安排如下：2011年6月~2009年10月，完成項(xiàng)目前期各項(xiàng)審批工作；2011年10月~2011年12月，完成場地平整及建筑設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)；2011年12月~2012年12月，主體工程完工；2013年1月~2013年5月，主體裝修及室外配套工程；2013年6月，竣工驗(yàn)收。物業(yè)管理公司各機(jī)構(gòu)的運(yùn)行經(jīng)費(fèi)來源，可根據(jù)政府出臺的《住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》及國家頒布的有關(guān)法律、法規(guī)，采取向在該小區(qū)各業(yè)主（含住戶及經(jīng)營性業(yè)主）收取一定的費(fèi)用解決，費(fèi)用的收取以國家文件為依據(jù)。經(jīng)與建設(shè)單位確定，其組織機(jī)構(gòu)如下：建設(shè)組織機(jī)構(gòu)圖董 事 會(huì)財(cái)務(wù)部工程技術(shù)部開發(fā)策劃部拆遷安置部行政人事部營銷部采購供應(yīng)部總 經(jīng) 理（2）職工定員此定員系指建設(shè)單位從事本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)需配備職員。嚴(yán)禁使用質(zhì)量低下的空調(diào)，提倡使用環(huán)保型空調(diào)，控制空調(diào)使用時(shí)間，以達(dá)到減小廢氣的排放量。（2）生活污水治理：生活污水必須經(jīng)污水處理裝置處理初步達(dá)標(biāo)后方可排入城市排水系統(tǒng)。（2）生活污水：住宅組團(tuán)內(nèi)排出的生活污水。擬將噪聲和振動(dòng)設(shè)備盡可能放置在地下室或遠(yuǎn)離使用房間。因暫無地堪資料，初定為人工挖孔樁，以中風(fēng)化巖作樁端持力層。設(shè)計(jì)原則主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為50年，結(jié)構(gòu)安全等級為一級，樓面和屋面活荷載取值如下：主要房間活載：⑴、住宅：⑵、住宅盥洗間、衛(wèi)生間（主衛(wèi)）：（）⑶、 KN/m2⑷、不上人屋面：；上人屋面：⑸、陽臺：⑹、電梯機(jī)房：⑺、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：結(jié)構(gòu)選型根據(jù)用地周邊已建成結(jié)構(gòu)選型，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)按6度抗震設(shè)防，根據(jù)建設(shè)方要求和建筑功能的特征，擬采用鋼筋混凝土框肢剪力墻結(jié)構(gòu)。該工程在施工前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行地震安全性評價(jià)，并根據(jù)地震安全性評價(jià)的結(jié)果，確定抗震設(shè)防要求，進(jìn)行抗震設(shè)防，從而減輕和防御地震災(zāi)害，保護(hù)人民生命和財(cái)產(chǎn)安全。 總之，節(jié)約用水勢在必行，民用建筑節(jié)水措施不一而足。⑷、利用中水系統(tǒng)，節(jié)約源水就全國的情況看，從設(shè)計(jì)使用中水系統(tǒng)的民用建筑統(tǒng)計(jì)表明，利用中水沖洗廁所便器、澆灑等雜用，可節(jié)水30%40%，并緩解了城市下水道的超負(fù)荷運(yùn)行。 ⑶、采取必要措施，減少剩余水壓 　　剩余水壓在配水系統(tǒng)中出現(xiàn)是必然的，因?yàn)橛脩羰欠植荚诠芫W(wǎng)的各個(gè)位置，有遠(yuǎn)有近，有高有低，低、近處用水點(diǎn)自然會(huì)出現(xiàn)剩余水壓。⑵、推廣節(jié)水型設(shè)備①使用節(jié)水型便器沖洗設(shè)備；②節(jié)水型水龍頭，充氣龍頭、自閉式龍頭、感應(yīng)式龍頭等均可起到節(jié)水作用，應(yīng)積極推廣應(yīng)用；③節(jié)水型淋浴設(shè)施，推廣各種型號的加氣淋浴噴頭，完善噴頭性能，也會(huì)有明顯的節(jié)水效果。人們對黃河斷流、城市用水告急這種水資源緊缺的嚴(yán)峻形勢認(rèn)識不足，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民生活水平提高而使水的需求急速增長的形勢認(rèn)識不足。節(jié)水措施從全球看，水的開發(fā)與利用和水資源嚴(yán)重缺乏的矛盾已日益突出。因此,加強(qiáng)運(yùn)行管理,合理降低設(shè)備的運(yùn)行能耗可以大大的節(jié)約能源,并帶來顯著的經(jīng)濟(jì)效益。對屋面進(jìn)行綠色覆蓋，既可遮陽，又能隔熱，而且通過光合作用，可消耗或轉(zhuǎn)化部分能量，也起到美化環(huán)境作用。在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性、可行性分析的前提下,在墻體內(nèi)外側(cè)敷設(shè)保溫隔熱的新材料。空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能是從減少冷熱源能耗、輸送系統(tǒng)的能耗及系統(tǒng)的運(yùn)行管理等方面進(jìn)行考慮的。我國建筑能耗已占社會(huì)總能耗的20%～25%，正逐步上升到30%。我國廣大地區(qū)電力供應(yīng)也十分緊張，出現(xiàn)過全國性的拉閘限電現(xiàn)象。在最高處塔樓上設(shè)18m3消防水箱一座，與水平環(huán)網(wǎng)相接；地下室設(shè)消防栓泵二臺，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，同時(shí)在室外設(shè)消防水泵接合器，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，消防栓在室內(nèi)任何一位置均有二股消防水柱射到，在地下車庫消防泵房設(shè)有消防水泵。停車庫每個(gè)防火分區(qū)面積均小于4000m2，設(shè)備用房單獨(dú)為一個(gè)防火分區(qū)，分區(qū)面積小于500m2。消防（1）消防車道項(xiàng)目東面為城市道路—桃洪路，內(nèi)部主道路為6米，滿足消防車通行的要求。生活污水經(jīng)小區(qū)污水管網(wǎng)收集后排至桃洪路的市政污水干管。日，消防用水按40 L/S計(jì)，則小區(qū)最大日總用水量為1600噸/日。有線電視由桃洪路市政有線網(wǎng)引入，采用傳輸帶寬860MHZ，雙向HFC網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)形式，共分二大區(qū)塊，每一區(qū)塊設(shè)二個(gè)有線電視光節(jié)點(diǎn)機(jī)房。電力負(fù)荷預(yù)測用電量取值：，則小區(qū)總變配電量為：1000KVA。配套設(shè)施采用集中布置和就近利用的原則。北側(cè)及西側(cè)均設(shè)有次入口，通過小區(qū)北部環(huán)形道路連接，保證道路暢通及人員的疏散。充分考慮住宅的基本功能，采用緊湊的平面布局、良好的通風(fēng)采光布局，通過設(shè)置較大的入戶花園、空中庭院及大陽臺，提升居住品質(zhì)。從城市設(shè)計(jì)的高度出發(fā)，力圖在周邊繁雜無序的背景上，創(chuàng)造出一組完整、大氣、時(shí)尚、新穎的高檔小區(qū)，結(jié)構(gòu)由北向南分延伸式設(shè)計(jì)，采用行列式的布局方式，形成層次鮮明，錯(cuò)落有致的建筑布局?！耙匀藶楸尽?，充分考慮居民的行為模式與心理需求，合理組織交通和空間布局，盡能提升居住空間的環(huán)境品質(zhì)。大夏地下2層為地下停車場，1—3層計(jì)劃為公司的經(jīng)營場所或超市、休閑娛樂場所，4—33層為商住。第四章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總投資9800萬元，項(xiàng)目規(guī)劃用地面積2804M2，其中：住宅用地面積1404 M2，公建、綠化及道路用地1400 M2，2層地下車庫，13層為商業(yè)辦公裙樓，433層為商住房的大夏一座，每層有八個(gè)戶型，分別為二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二位。全縣年平均氣溫在11℃—17℃之間，由東南向西北遞降。東鄰邵陽市、新邵縣，南抵邵陽縣，西接洞口縣、溆浦縣、武岡市，北連新化縣。─11001539。銷售前景分析本項(xiàng)目定位明確，位置優(yōu)越，資源豐富，交通便利，設(shè)計(jì)獨(dú)特，較其它房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目比具有十分明顯的價(jià)格優(yōu)勢。項(xiàng)目價(jià)格分析位于縣城城東恒豐房地產(chǎn)，其銷售價(jià)高達(dá)2800元/平方米左右；位于縣城公園路北向的百龍觀天下房產(chǎn)，其銷售均價(jià)在2600元/平方米左右；位于縣城城西的怡然花園，其均價(jià)在2500元/平方米左右；位于沿江西路的彼岸春天，其銷售均價(jià)在2600元/平方米左右，位于沿江路中段的向華房地產(chǎn)，12月份開盤其銷售均價(jià)預(yù)計(jì)在3200元/平方米左右。因此，我們對房地產(chǎn)前景保持樂觀。 以上三個(gè)方面，分別從不同層面反應(yīng)了中國的現(xiàn)狀和特色。中國正從嚴(yán)格傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制國家逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)體制國家，住房改革也是伴隨著其中的諸多改革措施之一。自1978年推行市場化改革以來，中國的城鎮(zhèn)化就開始持續(xù)進(jìn)行，1996年以后步伐明顯加快。 市場前景分析自2003年開始升溫以來，中國房地產(chǎn)市場持續(xù)增長了將近八年，到2010年達(dá)到了頂峰，雖然這種勢頭在2010年宏觀調(diào)控下出現(xiàn)緩漲、滯漲，但GDP仍保持了9%以上的增長。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)，有助于增加財(cái)政收入，籌集城市建設(shè)資金，保障城市建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。（4）精心編制工程實(shí)施計(jì)劃，在確保工程質(zhì)量和進(jìn)度的同時(shí)，要嚴(yán)格控制建設(shè)投資，加強(qiáng)營銷運(yùn)作，加強(qiáng)營銷運(yùn)作，以盡快回收資金和減少資金投資；同時(shí)狠抓項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，爭取獲得最佳的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。因此該項(xiàng)目可行。從以上指標(biāo)看出，項(xiàng)目有較好的經(jīng)濟(jì)效益。（2）本項(xiàng)目的建設(shè)，符合隆回總體規(guī)劃，較好地貫徹了縣政府加快中心城區(qū)改造與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的決定。本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將完善該地段城市整體功能，改變周邊環(huán)境，提升該地段城市品位，力求使本項(xiàng)目成為隆回縣城東大門新的建筑標(biāo)桿、商住標(biāo)桿。隨著隆回城市建設(shè)的發(fā)展，隆回迅速崛起了許多商住小區(qū)，縣城房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。是一家引進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)管理模式的新型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。承辦單位概況：湖南省乾華置業(yè)有限公司成立于2009年2月。注冊資本（實(shí)收資本）人民幣800萬元；法人代表肖乾華；注冊住所：隆回縣桃洪鎮(zhèn)工商街88號；經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)及投資服務(wù)。公司人才隊(duì)伍充實(shí)，現(xiàn)有職工28人，其中：工程及其他技術(shù)人員15人，其它管理人員13人。本次研究項(xiàng)目位于縣城東東環(huán)路與桃洪路交叉路口，隆回廣電大夏對面，北依廣達(dá)汽車修配廠，南臨桃洪路，與縣城汽車東站僅300米，距萬和學(xué)校600米，交通方便；地段環(huán)境優(yōu)越，超市、醫(yī)院、學(xué)校等生活配套完善，緊鄰縣城城東南工業(yè)主園區(qū)，工作、學(xué)習(xí)、休閑娛樂十分便利.項(xiàng)目規(guī)劃用地面積2804M2，其中：住宅用地面積1404 M2，公建、綠化及道路用地1400 M2，2層地下車庫，13層為商業(yè)辦公裙樓，433層為商住房的大夏一座，每層有八個(gè)戶型，分別為二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二位。 主要依據(jù)：（1）《隆回縣縣城總體規(guī)劃》（2）建設(shè)部《關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》的通知”｛建標(biāo)（2000）205號｝（3）國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)改投資[2006]1325號文發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）（4）隆回縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局《建設(shè)用地規(guī)劃條件通知書》（5）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表》（6）中華人民共和國《國有土地使用證》（7）企業(yè)