【正文】 富有開發(fā)投資潛力。財政總收入達(dá)到 億元，其中地方財政收入 億元，同口徑分別增長 %和 %。 （ 3）電源：項目用電可由城市供電網(wǎng)絡(luò)提供的 10 千伏中壓電網(wǎng)供給。 項目總體規(guī)劃 總平面布置和功能要求 大廈整體呈“ L”型沿西一環(huán)路和青龍路而建 。 第 21 頁 ③電氣照明：配電控制室安裝自備電源應(yīng)急燈。 項 目建成后， 綠化率 將 達(dá)到 30%以上。 大氣環(huán)境影響 施工期間的大氣環(huán)境影響主要是施工過程中產(chǎn)生的施工地面揚(yáng)塵和施工機(jī)械設(shè)備排放的尾氣。 第 29 頁 第 8 章 項目實(shí)施進(jìn)度計劃 建設(shè)工期 根據(jù)本項目的實(shí)際工程量，并參考國內(nèi)同類工程建設(shè)的情況，設(shè)計本項目建設(shè)工期 24 個月。 第 34 頁 建設(shè)投資估算表 序號 費(fèi)用名稱 投資額（萬元） 占總投資的 比例（ %） 估算說明 1 建筑工程費(fèi) % 2 工程建設(shè)其他費(fèi)用 % 3 基本預(yù)備費(fèi) % 工程費(fèi)用和其他費(fèi)用的 5% 4 建設(shè)期利息 % 建設(shè)投資總額 % 資金籌措 本項目總投資 萬元，建設(shè)資金來源為 企業(yè)自籌 資金 萬元，申請銀行貸款 1000 萬元 。 公寓 租金 收入 租用面積 7800 ㎡， 按 600 元 /㎡ 計算，年租金收入為 468 萬元。 對本項目計算表明，在項目建成實(shí)施后，正常運(yùn)營年各年的利息備付率均大于 1，說明項目具有償還銀行借款利息的能力。 第 42 頁 附表 1 項目 經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 項 目 合計 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年 2029 年 2030 年 2031 年 2032 年 一 經(jīng)營收入 1 商業(yè)用房 租金收入 出租面積 (M2) 單位年租 金（元） 2 公寓 租金收入 出租面積 (M2) 單位年租金（元） 二 經(jīng)營稅金及附加 1 營業(yè)稅 2 城市維護(hù)稅 3 教育費(fèi)附加 第 43 頁 附表 2 損 益 表 單位：萬元 序號 項 目 合計 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年 2029 年 2030 年 2031 年 2032 年 1 經(jīng)營收入 2 經(jīng)營稅金 3 管理費(fèi)用 4 折舊 5 財務(wù)費(fèi)用 6 利潤總額 7 應(yīng)稅利潤 8 所得稅 9 稅后利潤 10 累計稅后利潤 銷售凈利潤率： % 投資利潤率 : % 第 44 頁 附表 3 現(xiàn) 金 流 量 表 單位：萬元 序 號 項目 建設(shè)期 經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 合計 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 回收固定資產(chǎn)余值 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 凈現(xiàn)值 6 累計凈現(xiàn)值 財務(wù)內(nèi)部收益率： % 財務(wù)凈現(xiàn)值 (IC=12%)： 投資回收期（年）： 動態(tài) 靜態(tài) 第 45 頁 附表 4 借款償還計劃表 單位：萬元 序號 項目 合計 建設(shè) 期 經(jīng)營期 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2017 2018 2019 2020 1 借款 年初本息余額 當(dāng)期借款 當(dāng)期應(yīng)計利息 當(dāng)期還本付息 其中：還本 付息 期末余額 2 還本資金來源 當(dāng)年可用于還本的未分配利潤 當(dāng)年可用于還本的折舊和攤銷 以前年度結(jié)余可用于還本資金 計算 指標(biāo) 利息備付率 償債備付率 。 對本項目計算表明，在項目建成實(shí)施后，正常運(yùn)營年各年的償債備付率均大于 1，說明在設(shè)定條件下項目基本具有償還銀行借款的能力。 成本費(fèi)用估算 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用主要為組織策劃和管理本項目的經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費(fèi)用。 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 （ 1）財務(wù)價格 財務(wù)評價是對擬建項目未來的效益和費(fèi)用進(jìn)行分析，采用的是預(yù)測價格。 為了鼓勵競爭，吸收先進(jìn)技術(shù)，降低工程造價、縮短工期、提高投資效益，本項目的勘察設(shè)計、施工及工程監(jiān) 理等均根據(jù)《陜西省建設(shè)工程施工招標(biāo)投標(biāo)條例》等有關(guān)規(guī)定采用招標(biāo)方式進(jìn)行。 環(huán)境影響綜合評價 第 25 頁 本項目的在整個施工過程中所產(chǎn)生廢水、廢氣、噪聲和固體廢棄物等環(huán)境污 染物，均達(dá)到有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。 項目施工期對環(huán)境產(chǎn)生影響有：水土流失、施工噪聲、施工人員的生活污水及施工過程中產(chǎn)生的生產(chǎn)廢水、施工人員的生活垃圾及施工過程中產(chǎn)生的建筑垃圾、施工地面揚(yáng)塵和施工機(jī)械設(shè)備排放廢氣等。立面照明采用冷光照明、投光燈設(shè)在附樓四角，屋頂四周設(shè)置節(jié)日彩燈。 空間 布局上吸取中國古老的風(fēng)水特征，使辦公的客人能夠體會到人與自然的結(jié)合。 第 16 頁 （ 5）通信：項目周邊通信基礎(chǔ)設(shè)施條件良好，通信配套良好，可直接從項目四至道路接入。 立足“漢、水、綠”三大特色，加快了天臺山國家森林公園、褒河省級森林公園、拜將壇等景點(diǎn)建設(shè)，開發(fā)了鳳家溝田園風(fēng)光旅游區(qū)、太陽島旅游區(qū)等一批旅游新產(chǎn)品，使旅游產(chǎn)業(yè)對全區(qū)經(jīng)濟(jì)的拉動作用不斷增強(qiáng)。 漢臺區(qū)概況 漢臺區(qū)位于陜西省南部，是陜西漢中市城市中心區(qū)。住宅質(zhì)量、完好 第 10 頁 率、成套率不斷提高，配套設(shè)施和居住環(huán)境得到改善。 漢中市房地產(chǎn)市場分析 （ 1）漢中房地產(chǎn)市場發(fā)展綜述 分區(qū)域歷史價格走勢漢中房地產(chǎn)在東、西、南、北各個板塊顯現(xiàn)出全面開花的良好局面。 2020 年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %，其中：住宅 億元，增長 %；商品房屋銷售面 積 萬平方米，降低 %，其中：住宅 萬平方米，降低 %；商品房銷售額 億元，增長 %，其中：住宅 億萬元，增長 %。張萬營村二組的村民也存在著這樣的問題，為了妥善解決村民無收入的問題，提高本項目建設(shè)。在提供商業(yè)用房的基礎(chǔ)上，提供優(yōu)質(zhì)的公寓住宅是方便商戶投資、經(jīng)營的良好舉措。與此同時，漢中市在綠色產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)建設(shè)方面也取得驕人成績，全社會固定資產(chǎn)投資持續(xù)增加， 2020 年固定資產(chǎn)投資達(dá)到 億元，增長 %。據(jù)此對城市進(jìn)行規(guī)劃布局，提出了“開放興市，工業(yè)強(qiáng)市，農(nóng)業(yè)穩(wěn)市”的戰(zhàn)略方針，對外招商引資的力度進(jìn)一步加強(qiáng)，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大，第三產(chǎn)業(yè)朝氣蓬勃。兩房供應(yīng)量少，整體市場在國六條控制下兩房比例會有所增加，但項目區(qū)域新出項目多大體量高端產(chǎn)品，因此在未來一定時期內(nèi)，區(qū)域市場高端大戶型產(chǎn)品將占市場供應(yīng)的絕對主流。 第 11 頁 市場競爭環(huán)境分析 比較地域和規(guī)模 ， 威龍綜合大廈是市區(qū)西北端規(guī)模較大的商業(yè)用房，商業(yè)競爭較小。 （ 2）經(jīng)濟(jì)狀況 漢臺區(qū)緊緊圍繞“農(nóng)業(yè)增收、農(nóng)村穩(wěn)定”兩大目標(biāo)、以“建基地引精品、抓銷售、增效益“為指針、以調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程為重點(diǎn)，積極實(shí)施四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)（糧油、畜牧、蔬菜、蠶桑）帶動戰(zhàn)略，同時對全區(qū) 27 萬畝耕地進(jìn)行了合理布局，劃分了四個作物帶，大力推廣農(nóng)業(yè)高新使用技術(shù)，突出發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)和營銷業(yè)，確保了全區(qū)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)秩序、將抗、快速發(fā)展。 滿足城市規(guī)劃的要求 項目用地位于漢中市區(qū)西北部，項目建設(shè)符合城市整體規(guī)劃 要求。針對本項目特點(diǎn)，將其建成漢中市 區(qū)西北部獨(dú)具一格的 綜合性商業(yè)用房 。 （ 4）電氣系統(tǒng) ①電源：由 10KVA 供電線路架空引入，經(jīng)變配電后引入各功能區(qū)。空調(diào)冷熱水供水管、回水管、膨脹管、循環(huán)管、信號管、泄水管、鍋爐排污管、通氣管、軟化水管、補(bǔ)水管等一律采用無縫鋼管，并用超細(xì)玻璃棉制品絕熱。 在施工期還將生產(chǎn)少量的生產(chǎn)廢水，主要是施工過程中使用商品混凝土產(chǎn)生的水泥漿水。成立以公司總經(jīng)理為組長的項目建設(shè)小組，根據(jù)分項工程的具體計劃，對項目資金、工程建設(shè)等各個環(huán)節(jié)科學(xué)、規(guī)范的管理和統(tǒng)一協(xié)調(diào)，使項目建設(shè)優(yōu)質(zhì)、有序進(jìn)行。 第 33 頁 根據(jù)工程建設(shè)項目取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)?shù)貙?shí)際收費(fèi)情況估算，項目前期費(fèi)用為 萬元，詳見下表： 建設(shè)工程其他費(fèi)用估算表 序號 費(fèi)用名稱 費(fèi)用金額（萬元） 備注 1 建設(shè)單位管理費(fèi) 2 設(shè)計費(fèi) 24 元 / m2 3 監(jiān)理費(fèi) 建安造價 2% 4 地質(zhì)勘探費(fèi) 5 元 / m2 5 測繪費(fèi) 1 元 / m2 6 工程質(zhì)監(jiān)費(fèi) 3 元 / m2 7 施工圖審查費(fèi) 1 元 / m2 8 標(biāo)底編制費(fèi) 建安造價 3‰ 9 定額測定費(fèi) 建安造價 ‰ 10 招標(biāo)管理費(fèi) 建安造價 2‰ 11 抗震安評費(fèi) 1 元 / m2 12 防雷審查費(fèi) 元 / m2 13 消防審查費(fèi) 5 元 / m2 14 人防費(fèi) 36 元 / m2 15 墻改費(fèi) 6 元 / m2 16 城市配套費(fèi) 65 元 / m2 17 勞保統(tǒng)籌費(fèi) 建安造價 % 18 合同鑒證費(fèi) 建安造價 1‰ 19 消防配套費(fèi) 2 元 / m2 20 定位放線費(fèi) 元 / m2 合計 基本預(yù)備費(fèi)用 按 建筑工程費(fèi) 和工程建設(shè)其他費(fèi)用總和的 5%估算，基本預(yù)備費(fèi) 萬元。 為了方便說明，文字中參考 經(jīng)營期 第 三 年