【正文】 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年 2029 年 2030 年 2031 年 2032 年 1 經(jīng)營收入 2 經(jīng)營稅金 3 管理費用 4 折舊 5 財務(wù)費用 6 利潤總額 7 應(yīng)稅利潤 8 所得稅 9 稅后利潤 10 累計稅后利潤 銷售凈利潤率： % 投資利潤率 : % 第 44 頁 附表 3 現(xiàn) 金 流 量 表 單位：萬元 序 號 項目 建設(shè)期 經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 合計 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 回收固定資產(chǎn)余值 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 凈現(xiàn)值 6 累計凈現(xiàn)值 財務(wù)內(nèi)部收益率： % 財務(wù)凈現(xiàn)值 (IC=12%)： 投資回收期（年）： 動態(tài) 靜態(tài) 第 45 頁 附表 4 借款償還計劃表 單位：萬元 序號 項目 合計 建設(shè) 期 經(jīng)營期 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2017 2018 2019 2020 1 借款 年初本息余額 當(dāng)期借款 當(dāng)期應(yīng)計利息 當(dāng)期還本付息 其中：還本 付息 期末余額 2 還本資金來源 當(dāng)年可用于還本的未分配利潤 當(dāng)年可用于還本的折舊和攤銷 以前年度結(jié)余可用于還本資金 計算 指標(biāo) 利息備付率 償債備付率 。 經(jīng)估算該項目壽命期內(nèi)財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，內(nèi)部收益率為 %， 動態(tài) 投資回收期 年， 靜態(tài) 投資回收期 年 ，項目抗風(fēng)險能力較強，投資回收期合理，具有較好的投資價值。項目所需各項市政工程配套條件，均可以便利解決，為項目順利實施和早日竣工創(chuàng)造了有利條件，項目在技術(shù)上是可行的。 本項目集 商鋪、公寓住宅 為一體，建成后將在當(dāng)?shù)匦纬蓸O好的商業(yè)氛圍，有利于該地段的繁榮，從而策應(yīng)全市形象的進一步美化。 對本項目計算表明，在項目建成實施后，正常運營年各年的償債備付率均大于 1，說明在設(shè)定條件下項目基本具有償還銀行借款的能力。 償債能力分析 按照《方法與參數(shù)》的有關(guān)規(guī)定，本項目償債能力分析計算了利息備付率、償債備付率以及資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)。 經(jīng)估算，本項目的內(nèi)部收益率為 %，動態(tài)投資回收期 年（含 2 年建設(shè)期），靜態(tài)投資回收期 年（含 2 年建設(shè)期）。 銷售稅金和利潤測算 銷售稅金 項目開發(fā)完成后，可 出租 房產(chǎn)建筑面積 11700 ㎡，實現(xiàn)經(jīng)營收入 萬元。 成本費用估算 管理費用 管理費用主要為組織策劃和管理本項目的經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用。 （ 3）在計算中，由于保留 小數(shù)位數(shù)的緣故，某些合計項顯示數(shù)值與單項顯示數(shù)值累加之和不一致，并非計算有誤。采用直線折舊法，年折舊率為%。 （ 3）項目計算期 財務(wù)評價計算期 包括建設(shè)期和 經(jīng)營 期。 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 （ 1）財務(wù)價格 財務(wù)評價是對擬建項目未來的效益和費用進行分析，采用的是預(yù)測價格。 建設(shè)期利息 本項目擬申請銀行貸款 1000 萬元， 項目建設(shè)期 2 年，建設(shè)期年利率 %，利息總計 萬元。 具體的進度計劃安排見下表： 第 31 頁 項目實施進度計劃表 階段 序 號 內(nèi) 容 第一年 第二年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期階段 1 可研 報告的編制 2 項目審批立項 3 方案設(shè)計 4 初步設(shè)計和施工圖設(shè)計 建設(shè)階段 5 土建施工 6 配套工程建設(shè) 7 附屬配套設(shè)施建設(shè) 8 人員培訓(xùn) 9 組織驗收 10 試運營 第 32 頁 第 9 章 投資估算及資金籌措 投資估算依據(jù) 建設(shè)方案及主要設(shè)備材料表； 單位工程投資估算指標(biāo)； 設(shè)計參數(shù)； 概算定額； 本地材料、設(shè)備預(yù)算價格及市場價格； 現(xiàn)行取費標(biāo)準(zhǔn)； 現(xiàn)場情況。 （ 2）采用流水作業(yè)法，提高施工效率 采用流水方法組織施工，充分考慮各道工序之間的技術(shù)間歇與搭接，以保證施工連續(xù)地、均衡地、有節(jié)奏地進行。 為了鼓勵競爭，吸收先進技術(shù)，降低工程造價、縮短工期、提高投資效益，本項目的勘察設(shè)計、施工及工程監(jiān) 理等均根據(jù)《陜西省建設(shè)工程施工招標(biāo)投標(biāo)條例》等有關(guān)規(guī)定采用招標(biāo)方式進行。嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定 及財務(wù)制度，項目資金封閉運行，加強資金管理和監(jiān)督，確保項目資金?？顚Ｓ?。 消防 第 27 頁 本項目在建設(shè)過程中，將充分考慮有關(guān)消防要 求，應(yīng)做到建筑防火、消防給水、滅火系統(tǒng)、電氣防火及建立科學(xué)、嚴(yán)格的規(guī)章制度等幾個方面。 勞動安全設(shè)施及措施 工程在施工中的勞動保護主要體現(xiàn)在施工現(xiàn)場管理，應(yīng)由施工單位出臺詳細可行的施工人員及甲方人員勞動保護方案，包含施工人員現(xiàn)場安全生產(chǎn)作業(yè)管理方案、施工人員與甲方管理人員的施工現(xiàn)場勞動保險方案、施工機械安全生產(chǎn)作業(yè)管理方案等。 環(huán)境影響綜合評價 第 25 頁 本項目的在整個施工過程中所產(chǎn)生廢水、廢氣、噪聲和固體廢棄物等環(huán)境污 染物，均達到有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。另外，對施工機械設(shè)備的維修、清洗也將產(chǎn)生少量的廢水，其成分主要是油類污染。 以上垃圾應(yīng)按環(huán)保部門要求進行分類集中后運送指定地點處理。因此，施工期應(yīng)盡量避開雨季。 項目施工期對環(huán)境產(chǎn)生影響有：水土流失、施工噪聲、施工人員的生活污水及施工過程中產(chǎn)生的生產(chǎn)廢水、施工人員的生活垃圾及施工過程中產(chǎn)生的建筑垃圾、施工地面揚塵和施工機械設(shè)備排放廢氣等。排風(fēng)管、消防排煙管采用鍍鋅鋼板制作。 （ 6）空調(diào)系統(tǒng) ①冷源和熱源：選用 YS 型螺桿式冷水機組，夏季提供 7℃ /12℃冷水。整個系統(tǒng)選用 5800 智能型火災(zāi)報警系統(tǒng)。立面照明采用冷光照明、投光燈設(shè)在附樓四角，屋頂四周設(shè)置節(jié)日彩燈。電負(fù)荷按二級負(fù)荷設(shè)計，但其中消防系統(tǒng)、疏散照明為一級負(fù)荷。所有衛(wèi)生間、洗漱間、廚房均鋪貼 300 300 防滑地板磚，并增設(shè)柔性防水卷材一道； ④頂棚：采用為輕鋼龍骨礦石膏板吊頂，刷乳膠漆； ⑤屋面： 100 厚水泥聚苯保溫板， SBS 改性瀝青防水； ⑥門窗：內(nèi)門為木門， 外門窗為塑鋼節(jié)能密閉門窗。 建筑 方案 概述 根據(jù)總平面布置， 威龍綜合大廈 規(guī)劃總建筑面積 11700 平方米。 空間 布局上吸取中國古老的風(fēng)水特征，使辦公的客人能夠體會到人與自然的結(jié)合。 建筑采用框 架結(jié)構(gòu)。 規(guī)劃定位 （ 1）景觀與朝向 第 18 頁 將高效益的區(qū)域盡可能多的設(shè)計于臨街的位置，最大限度地增強對城市景觀的視覺感受。 建筑外部用色鮮艷，突出個性；注重建筑外部建筑符號。 第 16 頁 （ 5）通信：項目周邊通信基礎(chǔ)設(shè)施條件良好，通信配套良好，可直接從項目四至道路接入。 項目市政配套條件 （ 1）給水：項目 西 側(cè)有漢中市城市自來水公司管網(wǎng)，城市生活用水管網(wǎng)接入方便，能保證晝夜連續(xù)給水。本項目處于區(qū)內(nèi)海拔 800 米以下的漢江谷地，為北亞熱帶氣候類型，年平均氣溫 ℃，年最高平均氣溫℃，年極端最高氣溫 38℃；年平均最低溫度 ℃，年極端最低氣溫 ℃。境內(nèi)輕微地震時有發(fā)生，說明新構(gòu)造變動仍在繼續(xù)。 立足“漢、水、綠”三大特色，加快了天臺山國家森林公園、褒河省級森林公園、拜將壇等景點建設(shè)，開發(fā)了鳳家溝田園風(fēng)光旅游區(qū)、太陽島旅游區(qū)等一批旅游新產(chǎn)品，使旅游產(chǎn)業(yè)對全區(qū)經(jīng)濟的拉動作用不斷增強。 2020 年全區(qū)實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長了 8%。歷史文化名城紀(jì)念地 8 處。 第 13 頁 漢臺區(qū)屬北亞熱帶積分氣候區(qū)，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑 ，動植物生長環(huán)境得天獨厚，被專家論證為“水稻最佳生長區(qū)”、有“天然植物基因庫”和“天然藥庫”之稱，也是重要的畜禽和水產(chǎn)品生產(chǎn)基地。 漢臺區(qū)概況 漢臺區(qū)位于陜西省南部，是陜西漢中市城市中心區(qū)。 建設(shè)規(guī)模 本項目擬開發(fā)建設(shè)一棟綜合商業(yè)用 房， 占地面積 ㎡，總建筑面積 11700 ㎡ ，容積率 ，建設(shè)密度 %。 商業(yè)用房的需求分析 隨著漢中市經(jīng)濟的發(fā)展，漢中對外交流越來越頻繁，漢中市在大中國的經(jīng)濟“棋”局下的戰(zhàn)略地位逐漸被突顯。雖然大量外地開發(fā)商進入漢中整體帶動了漢中房地產(chǎn)的發(fā)展水平，但相比沿海發(fā)達區(qū)域，本地房地產(chǎn)水平仍嫌落后，市場存在相當(dāng)?shù)目臻g和機會。住宅質(zhì)量、完好 第 10 頁 率、成套率不斷提高，配套設(shè)施和居住環(huán)境得到改善。 ⑤擁有大品牌、大社區(qū)、優(yōu)美景觀環(huán)境的項目多為高端產(chǎn)品，戶型超過 120 平方的銷售看好；各項品質(zhì)均衡的主流項目中緊湊實用戶型銷售良好。雖然大量外地開發(fā)商入漢中整體帶動了漢中房地產(chǎn)的發(fā)展水平，但相比沿海發(fā)達區(qū)域，本地房地產(chǎn)發(fā)展水平仍嫌落后，市場存在相當(dāng)?shù)目臻g和機會。漢中市經(jīng)濟以傳統(tǒng)商貿(mào)向商業(yè)中心逐步發(fā)展。 漢中市房地產(chǎn)市場分析 （ 1）漢中房地產(chǎn)市場發(fā)展綜述 分區(qū)域歷史價格走勢漢中房地產(chǎn)在東、西、南、北各個板塊顯現(xiàn)出全面開花的良好局面。隨著漢中經(jīng)濟的發(fā)展，城市人口將不斷增長，預(yù)計到 2020 年將達到 60 萬，人口增長近 3 倍，由此帶動商品房、寫字辦 公用房、商業(yè)用房的潛在市場。而房地產(chǎn)投資占 全社會固定資產(chǎn)投資比例的增加則更說明了房地產(chǎn)市場在整個固定資產(chǎn)投資中的重要性。為了拉動內(nèi)需，國家加大基礎(chǔ)設(shè)施投資力度，帶動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，此背景下，全市開發(fā)企業(yè)也呈現(xiàn)同步增長，截至目前，全市納入統(tǒng)計的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達 180余家，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不斷增加促進了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，建材、裝飾等行業(yè)也因此拓寬了發(fā)展空間。 2020