【正文】 第 42 頁(yè) 附表 1 項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年 2029 年 2030 年 2031 年 2032 年 一 經(jīng)營(yíng)收入 1 商業(yè)用房 租金收入 出租面積 (M2) 單位年租 金（元） 2 公寓 租金收入 出租面積 (M2) 單位年租金（元） 二 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 1 營(yíng)業(yè)稅 2 城市維護(hù)稅 3 教育費(fèi)附加 第 43 頁(yè) 附表 2 損 益 表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年 2029 年 2030 年 2031 年 2032 年 1 經(jīng)營(yíng)收入 2 經(jīng)營(yíng)稅金 3 管理費(fèi)用 4 折舊 5 財(cái)務(wù)費(fèi)用 6 利潤(rùn)總額 7 應(yīng)稅利潤(rùn) 8 所得稅 9 稅后利潤(rùn) 10 累計(jì)稅后利潤(rùn) 銷售凈利潤(rùn)率： % 投資利潤(rùn)率 : % 第 44 頁(yè) 附表 3 現(xiàn) 金 流 量 表 單位：萬(wàn)元 序 號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)期 經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 合計(jì) 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 回收固定資產(chǎn)余值 2 現(xiàn)金流出 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 凈現(xiàn)值 6 累計(jì)凈現(xiàn)值 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (IC=12%)： 投資回收期（年）： 動(dòng)態(tài) 靜態(tài) 第 45 頁(yè) 附表 4 借款償還計(jì)劃表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè) 期 經(jīng)營(yíng)期 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2017 2018 2019 2020 1 借款 年初本息余額 當(dāng)期借款 當(dāng)期應(yīng)計(jì)利息 當(dāng)期還本付息 其中：還本 付息 期末余額 2 還本資金來(lái)源 當(dāng)年可用于還本的未分配利潤(rùn) 當(dāng)年可用于還本的折舊和攤銷 以前年度結(jié)余可用于還本資金 計(jì)算 指標(biāo) 利息備付率 償債備付率 。 經(jīng)估算該項(xiàng)目壽命期內(nèi)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元，內(nèi)部收益率為 %， 動(dòng)態(tài) 投資回收期 年， 靜態(tài) 投資回收期 年 ，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，投資回收期合理，具有較好的投資價(jià)值。 投資結(jié)構(gòu)合理。項(xiàng)目所需各項(xiàng)市政工程配套條件，均可以便利解決，為項(xiàng)目順利實(shí)施和早日竣工創(chuàng)造了有利條件，項(xiàng)目在技術(shù)上是可行的。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，建設(shè)期可為當(dāng)?shù)靥峁┐罅縿趧?wù)工作日機(jī)會(huì)，可增加地 方收入，對(duì)穩(wěn)定社會(huì)秩序具有重大意義；項(xiàng)目建設(shè)需要大量建筑材料，對(duì)發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，提高人民生活水平作用也很大；項(xiàng)目建設(shè)需配套綠化等公共工程，可以綠化城市、美化環(huán)境；項(xiàng)目建成后，將 為當(dāng)?shù)卮迕裉峁┝己玫纳虡I(yè)用房，為外來(lái)商戶提供良好的 公寓住宅 。 本項(xiàng)目集 商鋪、公寓住宅 為一體，建成后將在當(dāng)?shù)匦纬蓸O好的商業(yè)氛圍，有利于該地段的繁榮，從而策應(yīng)全市形象的進(jìn)一步美化。全面衡量結(jié)果，認(rèn)為本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是合理的、可行的。 對(duì)本項(xiàng)目計(jì)算表明，在項(xiàng)目建成實(shí)施后，正常運(yùn)營(yíng)年各年的償債備付率均大于 1，說(shuō)明在設(shè)定條件下項(xiàng)目基本具有償還銀行借款的能力。 對(duì)本項(xiàng)目計(jì)算表明，在項(xiàng)目建成實(shí)施后，正常運(yùn)營(yíng)年各年的利息備付率均大于 1，說(shuō)明項(xiàng)目具有償還銀行借款利息的能力。 償債能力分析 按照《方法與參數(shù)》的有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治鲇?jì)算了利息備付率、償債備付率以及資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)。 項(xiàng)目效益分析 第 38 頁(yè) 總投資利稅率 =開(kāi)發(fā)總投資 利稅總額 100%=% 總投資利潤(rùn)率 =開(kāi)發(fā)總投資 利潤(rùn)總額 100%=% 銷售收入凈利潤(rùn)率 =營(yíng)業(yè)收入利潤(rùn)總額100%=% 從以上分析結(jié)果看， 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)國(guó)家、地方和企業(yè)都有顯著的經(jīng)濟(jì)效益，投入產(chǎn)出比較高。 經(jīng)估算，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 %，動(dòng)態(tài)投資回收期 年（含 2 年建設(shè)期），靜態(tài)投資回收期 年（含 2 年建設(shè)期）。 所得稅及企業(yè)留利 項(xiàng)目預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 萬(wàn)元，按 25%的稅率計(jì)算，應(yīng)納所得稅額為 萬(wàn)元，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)為 萬(wàn)元。 銷售稅金和利潤(rùn)測(cè)算 銷售稅金 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，可 出租 房產(chǎn)建筑面積 11700 ㎡，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入 萬(wàn)元。 第 37 頁(yè) 折舊 按 30 年計(jì)提折舊，年折舊費(fèi) 為 萬(wàn)元。 成本費(fèi)用估算 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用主要為組織策劃和管理本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用。 公寓 租金 收入 租用面積 7800 ㎡， 按 600 元 /㎡ 計(jì)算，年租金收入為 468 萬(wàn)元。 （ 3）在計(jì)算中，由于保留 小數(shù)位數(shù)的緣故，某些合計(jì)項(xiàng)顯示數(shù)值與單項(xiàng)顯示數(shù)值累加之和不一致，并非計(jì)算有誤。 （ 2） 項(xiàng)目租金按每三年 5%遞增 ；出租情況按前三年 60%、 80%、100%的情況估算。采用直線折舊法，年折舊率為%。 （ 4）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（ ic） 第 36 頁(yè) 參考本行業(yè)近年的平均收益水平，并考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素，設(shè)定為12%。 （ 3）項(xiàng)目計(jì)算期 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算期 包括建設(shè)期和 經(jīng)營(yíng) 期。 （ 2）稅費(fèi) 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)涉及的稅費(fèi)主要有營(yíng)業(yè)稅、所得稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加等。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 （ 1）財(cái)務(wù)價(jià)格 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是對(duì)擬建項(xiàng)目未來(lái)的效益和費(fèi)用進(jìn)行分析，采用的是預(yù)測(cè)價(jià)格。 第 34 頁(yè) 建設(shè)投資估算表 序號(hào) 費(fèi)用名稱 投資額（萬(wàn)元） 占總投資的 比例（ %） 估算說(shuō)明 1 建筑工程費(fèi) % 2 工程建設(shè)其他費(fèi)用 % 3 基本預(yù)備費(fèi) % 工程費(fèi)用和其他費(fèi)用的 5% 4 建設(shè)期利息 % 建設(shè)投資總額 % 資金籌措 本項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，建設(shè)資金來(lái)源為 企業(yè)自籌 資金 萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款 1000 萬(wàn)元 。 建設(shè)期利息 本項(xiàng)目擬申請(qǐng)銀行貸款 1000 萬(wàn)元， 項(xiàng)目建設(shè)期 2 年，建設(shè)期年利率 %，利息總計(jì) 萬(wàn)元。 工程及費(fèi)用估算表 序號(hào) 工程名稱 概 算 值 計(jì)算單位 數(shù)量 單價(jià)（元） 總價(jià)（萬(wàn)元） 1 大樓 ㎡ 2 道路及場(chǎng)地 ㎡ 3 綠化 ㎡ 合計(jì) 工程建設(shè)其他費(fèi)用 工程建設(shè)其他費(fèi)用主要包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘測(cè)、工程監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)等與建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)的由地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。 具體的進(jìn)度計(jì)劃安排見(jiàn)下表： 第 31 頁(yè) 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表 階段 序 號(hào) 內(nèi) 容 第一年 第二年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期階段 1 可研 報(bào)告的編制 2 項(xiàng)目審批立項(xiàng) 3 方案設(shè)計(jì) 4 初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì) 建設(shè)階段 5 土建施工 6 配套工程建設(shè) 7 附屬配套設(shè)施建設(shè) 8 人員培訓(xùn) 9 組織驗(yàn)收 10 試運(yùn)營(yíng) 第 32 頁(yè) 第 9 章 投資估算及資金籌措 投資估算依據(jù) 建設(shè)方案及主要設(shè)備材料表； 單位工程投資估算指標(biāo)； 設(shè)計(jì)參數(shù)； 概算定額； 本地材料、設(shè)備預(yù)算價(jià)格及市場(chǎng)價(jià)格； 現(xiàn)行取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 現(xiàn)場(chǎng)情況。 （ 3）恰當(dāng)安排冬雨季施工，確保按時(shí)竣工 在安排施工進(jìn)度時(shí)，需要適當(dāng)考慮雨雪的因素，確保工程按時(shí)完成。 （ 2）采用流水作業(yè)法，提高施工效率 采用流水方法組織施工，充分考慮各道工序之間的技術(shù)間歇與搭接，以保證施工連續(xù)地、均衡地、有節(jié)奏地進(jìn)行。 招標(biāo)基本情況表 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用招標(biāo)方式 招標(biāo)范圍 委托招標(biāo) 自行招標(biāo) 公開(kāi)招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo) 全部招標(biāo) 部分招標(biāo) 勘察 √ √ √ 設(shè)計(jì) √ √ √ 建安工程 √ √ √ 監(jiān)理 √ √ √ 主要設(shè)備 √ √ √ 重要材料 √ √ √ 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 項(xiàng)目進(jìn)度安排的依據(jù) （ 1）合理安排施工順序，確保工程質(zhì)量 第 30 頁(yè) ①及時(shí)完成有關(guān)的施工準(zhǔn)備工作，為正式施工創(chuàng)造良好條件。 為了鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)，吸收先進(jìn)技術(shù)，降低工程造價(jià)、縮短工期、提高投資效益，本項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)、施工及工程監(jiān) 理等均根據(jù)《陜西省建設(shè)工程施工招標(biāo)投標(biāo)條例》等有關(guān)規(guī)定采用招標(biāo)方式進(jìn)行。 第 29 頁(yè) 第 8 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 建設(shè)工期 根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際工程量，并參考國(guó)內(nèi)同類工程建設(shè)的情況，設(shè)計(jì)本項(xiàng)目建設(shè)工期 24