【正文】 18337總?cè)丝?3億1300045476371人均GDP14024260453984228782進(jìn)出口總額14000億5024億4110億1925億外商直接投資620億263億115億159億表四：主要區(qū)域拉動(dòng)力比較： 項(xiàng)目長(zhǎng)三角珠三角京津冀總量 浦東 總量 深圳 總量 濱海新區(qū)GDP 33859 2100 18116 4926．9 18337 1610總?cè)丝? 13000 185萬(wàn) 4547 800萬(wàn) 6371 140萬(wàn)人均GDP 26045 113500 39842 60500 28728 116200進(jìn)出口總額 5024 1900 4110 1828．6 1925 500外商直接投資 263 31．11 115 29．69159 25．31備注：表中GDP、人均GDP單位為億元人民幣； 進(jìn)出口、外商投資為億美圓。長(zhǎng)三角城市群的空間地域范圍涉及兩省一市，包括1個(gè)直轄市：上海；3個(gè)副省級(jí)市：南京、杭州、寧波；11個(gè)地級(jí)市：江蘇省的蘇州、無(wú)錫、常州、鎮(zhèn)江、南通、揚(yáng)州、泰州和浙江省的湖州、嘉興、紹興、舟山，共15個(gè)城市。作為改革排頭兵的深圳、浦東和天津?yàn)I海新區(qū)，、2000億元、1600億元的成績(jī)。擬建成集SOHO、公寓、裙樓商業(yè)于一體的建筑群。今年以來(lái)，各省市紛紛到該地區(qū)實(shí)地考察，商談投資，達(dá)成了一批合作項(xiàng)目協(xié)議。濱海浙江大廈可行性研究報(bào)告天津?yàn)I海浙商投資控股有限公司（籌備組）2007年1月59 / 62目 錄第一部分：項(xiàng)目概況 1第二部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究分析 4一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景 4二、項(xiàng)目立地環(huán)境分析： 20三、項(xiàng)目市場(chǎng)分析： 32四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案： 46五、項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算： 56六、風(fēng)險(xiǎn)分析： 58第一部分：項(xiàng)目概況濱海浙江大廈是在天津?yàn)I海新區(qū)納入國(guó)家總體發(fā)展規(guī)劃的宏觀背景下確立的。“響螺灣商務(wù)區(qū)”將提供優(yōu)惠條件，為兄弟省市來(lái)津設(shè)立窗口、參加濱海新區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)互利共贏。濱海浙江大廈效果圖項(xiàng)目名稱： 濱海浙江大廈項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位：天津?yàn)I海浙商投資控股有限公司項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示2005年，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到182321億元。%；人口為2625萬(wàn)人，%。%；人口2762萬(wàn)，%。 （2）開(kāi)放度 在進(jìn)出口總額方面，長(zhǎng)三角最高，％，珠三角為4110億美元，％，而京津冀僅為1925億美元，％。 （2）珠三角的突出優(yōu)勢(shì)是其開(kāi)放度相當(dāng)高，特別是其外向型特征明顯。 但是，無(wú)法忽視的是，長(zhǎng)三角和珠三角除了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚外，關(guān)鍵點(diǎn)是以浦東和深圳為代表的經(jīng)濟(jì)特區(qū)拉動(dòng)作用明顯，特別是深圳，GDP占珠三角的總量27%，浦東僅僅185萬(wàn)人口，%。 濱海新區(qū)投資比較分析：2．1天津?yàn)I海新區(qū)的基本情況： 天津?yàn)I海新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)濱海新區(qū)，是1994年天津市委、市政府積極落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院改革開(kāi)放的戰(zhàn)略部署，從服務(wù)環(huán)渤海及我國(guó)北方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，結(jié)合天津?qū)嶋H做出的一項(xiàng)跨世紀(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略決策。 經(jīng)過(guò)十多年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，濱海新區(qū)取得顯著成績(jī)。2．天津?yàn)I海新區(qū)的功能定位：在2006年5月26日，國(guó)務(wù)院下發(fā)的“國(guó)務(wù)院推進(jìn)濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放有關(guān)問(wèn)題的意見(jiàn)”中，將天津?yàn)I海新區(qū)進(jìn)行如下功能定位：依托京津冀、服務(wù)環(huán)渤海、輻射“三北”、面向東北亞，努力建設(shè)成為中國(guó)北方對(duì)外開(kāi)放的門(mén)戶、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心，逐步成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)和諧、環(huán)境優(yōu)美的宜居生態(tài)型新城區(qū)。推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放，有利于提升京津冀及環(huán)渤海地區(qū)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，有利于實(shí)施全國(guó)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展總體戰(zhàn)略，有利于探索新時(shí)期區(qū)域發(fā)展的新模式。國(guó)務(wù)院明確了天津?yàn)I海新區(qū)成為“國(guó)家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”，使天津?yàn)I海新區(qū)成為繼深圳和浦東后中國(guó)第三個(gè)“國(guó)家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”，并給予了一系列的政策支持?！　　С痔旖?yàn)I海新區(qū)進(jìn)行土地管理改革。為適應(yīng)天津建設(shè)北方國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心的需要，按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、創(chuàng)新體制、分步實(shí)施的原則，借鑒國(guó)際通行做法，在天津港東疆港區(qū)設(shè)立保稅港區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展國(guó)際中轉(zhuǎn)、國(guó)際配送、國(guó)際采購(gòu)、國(guó)際轉(zhuǎn)口貿(mào)易和出口加工等業(yè)務(wù)，積極探索海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域管理制度的創(chuàng)新，以點(diǎn)帶面，推進(jìn)區(qū)域整合。 濱海新區(qū)與浦東經(jīng)濟(jì)特區(qū)的比較：1今年1—5月兩地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較：濱海新區(qū)與浦東新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比指 標(biāo) 名 稱計(jì)量濱海新區(qū)浦東新區(qū)單位絕對(duì)值177。 第二產(chǎn)業(yè)億元 第三產(chǎn)業(yè)億元億元億美元個(gè)212647按照現(xiàn)行價(jià)格統(tǒng)計(jì)的工業(yè)總產(chǎn)值15月累計(jì)數(shù)和固定資產(chǎn)投資總額上濱海新區(qū)已經(jīng)超過(guò)浦東新區(qū)，但在投資結(jié)構(gòu)發(fā)展方面，濱海新區(qū)第二產(chǎn)業(yè)投資占總投資的68%，而第三產(chǎn)業(yè)占30%。　　——區(qū)位優(yōu)勢(shì)不可替代濱海新區(qū)的開(kāi)發(fā)和開(kāi)放，將有效地帶動(dòng)整個(gè)天津經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使之成為環(huán)渤海地區(qū)的一顆明星，并在經(jīng)濟(jì)區(qū)域中發(fā)揮獨(dú)特的重要作用。 自然資源對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的效率、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等都具有重要的影響作用。其中豐富的待開(kāi)發(fā)的土地資源更是為新區(qū)建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了巨大的空間。天津港是中國(guó)北方最大的國(guó)際貿(mào)易港口，貨物吞吐量位居世界十強(qiáng)。2005年，其中55%來(lái)自北京、河北和西北地區(qū)。就整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀而言，濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為二、三、一型，19942004年第二產(chǎn)業(yè)增速在絕大多數(shù)年份中均高于第一和第三產(chǎn)業(yè)，2004年，%，凸現(xiàn)新區(qū)在第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。目前，已經(jīng)成為我國(guó)重要的大型石化基地、冶金基地，IT制造業(yè)居全國(guó)前列，石油套管產(chǎn)量躋身世界四強(qiáng)。同時(shí)，上海浦東新區(qū)已經(jīng)開(kāi)始突出綜合配套改革，在確立改革方案和工作機(jī)制方面已經(jīng)先行一步。因此，濱海新區(qū)的改革還處在消除基本制度障礙的基礎(chǔ)性改革階段。——經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式比較：活力強(qiáng)、發(fā)展空間大與上海浦東、深圳開(kāi)發(fā)開(kāi)放之初相比，濱海新區(qū)的開(kāi)發(fā)發(fā)展，是在科學(xué)發(fā)展觀及“五個(gè)統(tǒng)籌”重要思想指導(dǎo)下，以市場(chǎng)推動(dòng)為主，相關(guān)優(yōu)惠政策支持為輔的開(kāi)發(fā)發(fā)展，而不是主要依靠政府直接給予較多資金投入。近十年來(lái)，濱海新區(qū)的經(jīng)濟(jì)展現(xiàn)出了勃勃生機(jī)，%。隨著環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的迅速崛起，引發(fā)了新一輪外商投資濱海新區(qū)的熱潮，使濱海新區(qū)的發(fā)展更為迅猛，經(jīng)濟(jì)活力已經(jīng)超越浦東及深圳。二、項(xiàng)目立地環(huán)境分析：本章旨在通過(guò)對(duì)濱海新區(qū)總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、交通以及項(xiàng)目基地的定位和政策分析，提出在濱海新區(qū)核心區(qū)域——響螺灣區(qū)域建設(shè)寫(xiě)字樓和酒店公寓的可行性進(jìn)行論證。到2020年，新區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到10000億元，%，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到24000億元以上，口岸進(jìn)出口總值達(dá)到5000億美元以上。 響螺灣商務(wù)區(qū)：塘沽響螺灣商務(wù)區(qū)是濱海新區(qū)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)的標(biāo)志性區(qū)域，位于塘沽區(qū)海河南岸，與海河外灘公園隔河相望，規(guī)劃人口為1萬(wàn)人。預(yù)計(jì)整個(gè)工程將于今年11月中旬竣工。3）、企業(yè)在工商、稅務(wù)、規(guī)劃、建設(shè)、人防、市政、市容、園林等審批事項(xiàng)環(huán)節(jié)中享有特別優(yōu)惠?！拔鍣M”：國(guó)道112高速； 連接天津到北京的京津高速（第二高速） 北京——天津——塘沽的“京津塘高速” 連接天津到山西的津晉高速 連接天津到大港的穿港高速。該區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)、金融、辦公和商業(yè)服務(wù)業(yè)，將建成濱海新區(qū)的國(guó)際化綜合商務(wù)區(qū)。規(guī)劃中的9條過(guò)河通道包括8座開(kāi)啟式橋梁及一條跨海河隧道，將全面連通規(guī)劃中位于海河北岸的于家堡中心商務(wù)區(qū)、海河南岸的響螺灣地區(qū)、位于大沽地區(qū)的新城鎮(zhèn)衛(wèi)星城。由于裙樓底商為大廈配套項(xiàng)目，在本章中將著重分析天津和濱海新區(qū)的寫(xiě)字樓和酒店公寓的市場(chǎng)需求情況。而同期的天津?qū)懽謽菍?shí)際成交面積總為22萬(wàn)平方米，同比2004年上漲15%。在出租型寫(xiě)字樓中，由于各種寫(xiě)字樓存在著硬件投入和地段商務(wù)氛圍的差異，差價(jià)較大。 天津市區(qū)寫(xiě)字樓租戶分析：主要的租賃商的企業(yè)所屬的行業(yè)是：金融業(yè)，保險(xiǎn)業(yè)，制造業(yè)和貿(mào)易物流業(yè)。小到中型的寫(xiě)字樓目前很流行。保險(xiǎn)和貿(mào)易公司是租用大面積寫(xiě)字樓的主要客戶。房地產(chǎn)行業(yè)和專業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)寫(xiě)字樓的需求也在增加。與市區(qū)一般寫(xiě)字樓水平相差不大。5．外商直接投資：隨著長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的崛起和浦東新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放步伐的加快，上海吸引了大量的外資進(jìn)入。5．上海和浦東寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析：5．3．上海甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量、吸納量和空置率1999年以來(lái)，上海一直保持著吸納量高于投放量的趨勢(shì)，截止到2006年一季度，甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率僅為2%?？罩寐蕿?%。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的建設(shè)期為2年，按照浦東的趨勢(shì)，到第三年正式第一個(gè)價(jià)值高峰期，投資寫(xiě)字樓的客戶將獲得較高回報(bào)。5．天津?yàn)I海新區(qū)近期住宅市場(chǎng)分析：由于項(xiàng)目組合中，計(jì)劃建設(shè)一部分銷售型酒店公寓，因此對(duì)濱海新區(qū)特別是塘沽區(qū)住宅市場(chǎng)進(jìn)行分析。市內(nèi)六區(qū)成交價(jià)已超過(guò)6000元/M2，保持一個(gè)穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)，月均上漲速度約2%。5．5．塘沽區(qū)成交量分析：從銷售量來(lái)看，開(kāi)發(fā)區(qū)所占比例最大約為45%，%，%。5．5．塘沽區(qū)新近開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目：項(xiàng)目名稱所屬板塊剩余戶型目前均價(jià)銷售情況備注貽景花園海洋高新1105200余房10套尾盤(pán)貽正嘉合1305300余房：多層13套尾盤(pán)水域未來(lái)城1501805500臨水6200售出3套裕川在售產(chǎn)品以大戶型為主，該類戶型的消化在上半年已釋放多數(shù)，加之稅費(fèi)政策的調(diào)整，大戶型成為銷售難點(diǎn)。小結(jié)：濱海新區(qū)住宅市場(chǎng)前景樂(lè)觀，但要詳細(xì)分析消費(fèi)者心理，以小戶型公寓房為主力房型的樓盤(pán)，將成為今后一段時(shí)期的主力軍。公寓標(biāo)準(zhǔn)層平面寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)層平面 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本：濱海浙江大廈工程預(yù)算表（續(xù)一）一類費(fèi)明細(xì)（以初裝修計(jì)算）序號(hào)工程和費(fèi)用名稱單位面積造價(jià)指標(biāo)備注㎡萬(wàn)元一地下　　　　　1土建工程㎡2780077842800　3基坑支護(hù)m27800528190　　工程樁㎡129500103680　4給排水系統(tǒng)㎡278