通宇大廈可行性研究報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 局部可同時(shí)容納200人以上廚房 160 附樓4層大堂 400 1商務(wù)中心 50 1酒吧（咖啡廳、茶秀） 200 2歌舞廳 200 2美容美發(fā) 100 1桑那按摩 200 1健身房 150 1洗衣房 200 院中另建合計(jì) 2176 主體12層，裙樓23層，不含洗衣房總面積：7200㎡層高：12層戶數(shù)：48戶型：2梯4戶兩種戶型：120140㎡160180㎡或4種戶型：120140㎡兩種160180㎡兩種頂層4套復(fù)式依據(jù)：從市場的角度，140160㎡的戶型是最不好銷的。（10020%+15030%+22040%+30010%）=66戶型配比：面積（㎡） 比例（按戶數(shù)%） 備注100110 20% 各戶型內(nèi)部按功能分割；大戶型集中于高層。第四章 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議目前西安市各類物業(yè)中的寫字樓競爭最為激烈，建議采用新技術(shù)、新材料，打造在西安市適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。 住宅價(jià)值與競爭狀況此區(qū)域周邊同類在售住宅樓盤較少，可比性不強(qiáng)，以高層高檔樓盤和普通多層住宅為主，兩者之間有一個(gè)明顯的價(jià)格空檔（高檔樓盤價(jià)格在4500元/㎡以上，名為住宅，實(shí)為商??；低端普通住宅為25002600元/㎡）。另一方面，酒店客房收入受經(jīng)營管理成本、客房數(shù)量、淡旺季等綜合因素的影響，收入有限，不可能有太大的突破。西安市部分三星級(jí)酒店調(diào)查表酒店名稱 標(biāo)準(zhǔn)間折扣價(jià)（元/㎡天） 套房數(shù) 地址隴海大酒店 220 308 解放路建苑大廈 260 177 五味什字鐘鼓樓大酒店 268 130 社會(huì)路延煉大廈 268 192南二環(huán)東方大酒店 298 286 小寨西路城市酒店 208 138 南大街鴻業(yè)大酒店 198 258 含光北路民航大廈 230勞動(dòng)南路金海大廈 210蓮湖路文商酒店 218騾馬市解放飯店 160 363 火車站萬達(dá)圣和酒店 150友誼東路民生大酒店 258 143 南大街房地大廈 188東五路鐘樓飯店 340 321 鐘樓從上表可見，大部分三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格在200300之間，客房數(shù)差距較大，主要是建筑規(guī)模因素限制；全年平均住房率大致在40%60%。面臨振興路城市支線道路，鬧中取靜，適合于個(gè)性內(nèi)斂的企事業(yè)單位和人群。第二章 項(xiàng)目規(guī)劃概況項(xiàng)目名稱：西寶花園通宇大廈建設(shè)基址：西安市碑林區(qū)振興路中段土地性質(zhì)：居住用地?！巡町惢偁帯€(gè)性化經(jīng)營、 產(chǎn)品創(chuàng)新，將成為房地產(chǎn)開發(fā)新軍和非品牌型企業(yè)制勝市場必由之路。⊙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的門檻將逐步提高，資金密集度和技術(shù)密集度要求越來越高?！迅鲄^(qū)域板塊之間的差距將會(huì)進(jìn)一步縮小。按此計(jì)算，考慮人口增長因素，住房缺口尚有8500萬㎡12500萬㎡，平均每年有450萬㎡650萬㎡的住房需求，市場潛力巨大。由于西安市的旅游城市優(yōu)勢，經(jīng)營相對(duì)較好，但淡季的競爭激烈。同時(shí)加快推進(jìn)住房分配貨幣化，全面落實(shí)住房補(bǔ)貼資金，更多的將補(bǔ)貼發(fā)放到購房職工手中，提高居民的購買力。我市目前現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)600余家，但實(shí)際進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的只有100多家。另一方面，作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)。從消費(fèi)意向看，有25%的人準(zhǔn)備今年買房。2000年我國人均GDP為830美元，2002年更是達(dá)到了870美元，住宅開發(fā)占房地產(chǎn)開發(fā)總量的90%以上。通宇大廈可行性研究報(bào)告目 錄第一章項(xiàng)目開發(fā)背景 2第二章 項(xiàng)目規(guī)劃現(xiàn)狀 2第三章 項(xiàng)目周邊環(huán)境及競爭狀況分析 2第四章 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 2第五章 營銷方案 2第六章 開發(fā)進(jìn)度 2第七章 財(cái)務(wù)分析及評(píng)價(jià) 2第八章 結(jié)論和建議 2第一章項(xiàng)目開發(fā)背景從1998年起，國家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大內(nèi)需，出臺(tái)了以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)政策，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了多年的低谷后，終于迎來了黃金發(fā)展時(shí)期。據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)資料顯示，人均GDP達(dá)到600800美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高速增長階段。隨著收入的增加和房改力度的加大，居民購房置業(yè)的意識(shí)也在增強(qiáng)。目前居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力，也正是增加住房消費(fèi)的良機(jī)。有關(guān)專家預(yù)測，我國房地產(chǎn)熱潮可持續(xù)20年。據(jù)了解，今年市上計(jì)劃開發(fā)竣工各類房產(chǎn)505萬平方米，完成投資180億元，而這180億元投資首先定位于中低收入居民，市上將引導(dǎo)商品住房開發(fā)的重點(diǎn)向普通商品房建設(shè)轉(zhuǎn)移，通過經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的組織和管理，將這一定位轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的市場行為。西安市各類酒店（含招待所、旅社）共計(jì)2000余家，旅游旺季入住率為85%,淡季為40%左右。其中，實(shí)現(xiàn)小康的一個(gè)重要指標(biāo)是，到2020年人均住房面積達(dá)到2025㎡。之后將進(jìn)入10至20年的穩(wěn)定增長期?！迅拍畛醋魅找嫒狈κ袌?，消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商重視產(chǎn)品開發(fā)的理性回規(guī)的呼聲將越來越高。同時(shí)也將影響房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中趨降。19902002年西安市房地產(chǎn)市場各項(xiàng)指標(biāo)比較指標(biāo) 1990年 2001年 2002年人均居住面積 m2房地產(chǎn)投資 180億元房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量 省市兩級(jí)共200家 市注冊企業(yè)600余家 700余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)性質(zhì) 國營占絕對(duì)主導(dǎo)地位 %為國營 70%以上為民營商品房開發(fā)面積 10萬m2 銷售面積500萬m2個(gè)人購房所占比例 不足10% 93% 95%以上是我們對(duì)于本項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境和中觀環(huán)境的研判，特別是寫字樓物業(yè)的開發(fā)形勢不容樂觀，對(duì)于本項(xiàng)目的規(guī)劃、市場定位、營銷建議等在此背景下展開。作為寫字間、酒店、高層住宅，區(qū)域開發(fā)成熟，住宅與寫字樓人氣僅次于西南板塊（西高新）。周邊寫字樓調(diào)查表項(xiàng)目名稱 地址 層數(shù) 總面積（㎡） 售價(jià)（元/㎡） 租價(jià)（元/㎡） 售租率 備注海聯(lián)大廈 振興路北口西 9 5000 5500 50 50% 地下車位租金300元/月精英大廈 振興路中段 8 300055 90% 泛美大廈 南稍門什字 29 40000 5000 35 95% 租價(jià)不含各種服務(wù)費(fèi)偉業(yè)佳大廈 南關(guān)正街 21 36500 5500 55 90% 車位租金100元/月調(diào)研分析：此區(qū)域?qū)懽謽侨胱÷柿己?，需求旺盛；售價(jià)普遍在50005500元/㎡，租價(jià)（均價(jià)）為5055元/㎡月。本項(xiàng)目的長期經(jīng)營效益主要體現(xiàn)
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