通宇大廈可行性研究報告(文件)
【正文】 括來訪客戶車輛的管理（臨時IC卡）。開發(fā)周期估算為2年。按建安成本的2%取費。E、 室外工程費室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項構(gòu)筑物等內(nèi)容。H、 預備費由于項目開發(fā)的可預見性較強，預備費按建安成本的6%計提。A、營業(yè)收入營業(yè)項目 營業(yè)收入（萬元） 計算依據(jù)住宅樓銷售 1794 內(nèi)部出售2330元/㎡，公開銷售3300元/㎡寫字間出租 486/年 90%出租率；50元/㎡酒店客房營業(yè)收入 972/年 按50%的住房率，平均按2床標準間200元/㎡天配套功能營業(yè)收入 335/年 200元/㎡月，不含會議室停車場出租 36/年 300元/㎡月個合計 1829/年 未計住宅樓銷售收入1794萬元B、營業(yè)利潤（未計建設(shè)成本）營業(yè)項目 營業(yè)利潤（萬元） 計算依據(jù)及說明住宅樓銷售 1794 一次性收入寫字間出租 486/年 90%出租率；物業(yè)管理費用由住戶承擔，保平經(jīng)營；酒店客房營業(yè)收入 486/年 按50%的利潤率計算配套功能營業(yè)收入 168/年 按50%的利潤率計算，不含會議室停車場出租 36/年 100%出租率合計 1129/年 未計住宅樓銷售利潤1794萬元C、全部投資的現(xiàn)金流量表單位：萬元時間項目 2003 2004 2005現(xiàn)金流入量 合計 7794 463 5409自有資金投入 1000主營業(yè)務(wù)收入 1794 457 1829借入資金 5000現(xiàn)金流出量 合計 7786 7701 707土地費用 3000 1302 前期費用 169建設(shè)配套費 847建安工程費 3000 5472 室外工程費 100 220 工程監(jiān)理費 40 45 管理費 130 154 利息 250 250 250歸還借款本金 其他費用 250 258 457現(xiàn)金凈流量6 7238 6116D、投資回收期估算： 項目總投資的回收期為（154871794）247。50=6% 盈虧平衡分析A、住宅銷售的平衡點是[（154878472）247。200=25%即住房率達到25%能夠保本經(jīng)營。對于本方案影響較大的是酒店住房率和寫字樓出租率。（，經(jīng)營期每年只支付利息）D、投資回報率計算按50年經(jīng)營周期（不變價）計算，[1193（）+3222]247。654）=。（詳表略）+2即住宅18層72戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場出售100個車位。B方案則相反，前期回收額較小，后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也相應(yīng)較小。2. 本項目的投資回收主要靠酒店的后期經(jīng)營，經(jīng)營風險較大，因此我們認為本項目的投資風險較大。5. 本項目投資回收期較長，借款財務(wù)費用占后期經(jīng)營成本的40%左右，財務(wù)成本過大，因此建議盡量降低貸款額度。3. 本項目建設(shè)成本較高（主要是地價因素），加重了后期銷售和經(jīng)營的難度。項目 資金占用量(萬元) 計算依據(jù)固定資產(chǎn)投入 790 酒店設(shè)施：2萬元/每間客房；配套功能設(shè)備：1000元/㎡。654）=。15487=212%每年為212%247。50=% 盈虧平衡分析（略）（略）+1即住宅12層48戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場出售100個車位。A、營業(yè)收入營業(yè)項目 營業(yè)收入（萬元） 計算依據(jù)住宅樓銷售 3222 內(nèi)部出售2730元/㎡，公開銷售3300元/㎡寫字間出租 486/年 50元/㎡酒店客房營業(yè)收入 972/年 按50%的住房率，平均按2床標準間200元/㎡天配套功能營業(yè)收入 335/年 200元/㎡月，不含會議室停車場出租 36/年 300元/㎡月個合計 1829/年 未計住宅樓銷售收入3222萬元B、營業(yè)利潤（未計建設(shè)成本）營業(yè)項目 營業(yè)利潤（萬元） 計算依據(jù)及說明住宅樓銷售 2982 一次性收入寫字間出租 486/年 90%出租率；物業(yè)管理費用由住戶承擔，保平經(jīng)營；酒店客房營業(yè)收入 486/年 按50%的利潤率計算配套功能營業(yè)收入 185/年 按50%的利潤率計算，不含會議室停車場出租 36/年 100%出租率合計 1193年 未計住宅樓銷售利潤3222萬元C、投資回收期估算： 項目總投資的回收期為（154873222）247。50=10%即出租率達到10%即可以保本經(jīng)營。3300=98%即出售掉98%的面積才可以達到盈虧平衡點。（，經(jīng)營期每年只支付利息）E、投資回報率計算按50年經(jīng)營周期（不變價）計算，[1192（）+1794]247。K、項目總投資估算綜合以上1至10項費用，本項目總投資估算為15487萬元（方案1），16342（方案2）。F、 工程建設(shè)監(jiān)理費按建安工程總造價的1%計算，共計為85萬元。按建安成本的10%取費。A、 土地費用，每畝450萬元，土地總價值為4302萬元。寫字樓中留出4000㎡自用辦公，其余寫字間出售；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓40戶按成本價內(nèi)部銷售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用57個，機動車位留出11個外，其余出售。⑷供需差額為24個。8%=投資住宅（買房出租）的年回報率一般為4%6%，這里按5%計算，300（元/個月）12（個月）247。⑵地下停車場的設(shè)計依據(jù)：地下停車場平面示意圖兩種建設(shè)方案：地下停車場的立面示意圖方案① 方案②方案①的經(jīng)濟核算：經(jīng)濟指標 額度 計算依據(jù)面積 4320㎡ 停車場為地下1層，不包括地下二層設(shè)備間停車位 123個 35㎡/個造價 693萬元 1600元/㎡出租 效益 44萬元/年 租價300元/個月回收期 693247。但建安成本后者比前者大。2022 1雙人床標準間 12套 15層 4050 豪華標準間 17套 22層 小計270套 1522層 ：功能 面積（㎡） 樓層 計算依據(jù) 備注會議室 大（1個） 360 附樓3層及主樓3層局部 ㎡/人 可同時容納200人中（2個） 200 附樓4層 2㎡/人 100人宴會廳（中餐廳） 360 附樓2層及主樓2層
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1