【正文】 ....................................................................... 43 清償能力分析 ...................................................................................................... 43 不確定分析 .......................................................................................................... 43 11 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 .................................................................................... 46 政策風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................................................. 46 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................................................. 46 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn) ...................................................................................................... 47 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................................................. 47 12 結(jié)論與建議 ............................................................................................ 49 結(jié)論 ...................................................................................................................... 49 建議 ...................................................................................................................... 49 松浦大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 1 總 論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目情況 項(xiàng)目名稱：松浦大廈 項(xiàng)目地址：哈爾濱市松北區(qū)黑龍江科技學(xué)院 總建筑面積： 50000 平方米 建筑高度： 33 層（加地下車(chē)庫(kù)一層） 開(kāi)發(fā)單位情況 開(kāi)發(fā)單位：黑龍江科技學(xué)院 法人代表：趙國(guó)剛 單位地址：黑龍江省哈爾濱市松北區(qū)糖廠街 1 號(hào) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 實(shí)踐松北區(qū)發(fā)展規(guī)劃的需要 在哈爾濱市松北區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì) 發(fā)展規(guī)劃中指出： 新城區(qū)形象初步形成；哈大齊工業(yè)走廊松北區(qū)部分建設(shè)全面展開(kāi)，主要工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本完成；區(qū)域農(nóng)業(yè)為建設(shè)成綠色生態(tài)農(nóng)業(yè)和綠色食品生產(chǎn)基地、旅游觀光都市農(nóng)業(yè)奠定更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；推進(jìn)太陽(yáng)島國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)建設(shè)的同時(shí)，形成旅游產(chǎn)業(yè)集群；商業(yè)貿(mào)易集中片區(qū)初具規(guī)模；基本建立起比較健全和完善的社會(huì)保障體系，完成松北、松浦、萬(wàn)寶由鎮(zhèn)向街道辦事處的社會(huì)轉(zhuǎn)型，區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的布局初步形成；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展；生態(tài)環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化；社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步完善 , 成為全市 乃至全省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快地區(qū)。松北區(qū)要充分利用這個(gè)有利條件，在推進(jìn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)規(guī)劃的同時(shí)，加快發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)服務(wù)業(yè)。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 1） 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》， 2021，國(guó)家計(jì)委以計(jì)辦投資 [2021]15 號(hào)文件，中國(guó)電力出版社 2） 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》， 2021，中國(guó)計(jì)劃出版社 3） 《哈爾濱市國(guó)民 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》 4） 《哈爾濱市城市總體規(guī)劃大綱（ 2021— 2020 年）》 5） 國(guó)家、黑龍江省及哈爾濱市政府現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定及文件 6） 《松北區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（“十五”及 2021 年）》 7） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 8） 哈爾濱市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料 9） 投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書(shū)或意向書(shū) 10） 其他有關(guān)依據(jù)資料 11） 項(xiàng)目批復(fù)文件 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與研究結(jié)論 表 松浦大廈大廈項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目 指標(biāo) 單位 一 建筑類(lèi) 1 總建筑面積 50000 ㎡ 2 占地 面積 ㎡ 二 投資類(lèi) 1 項(xiàng)目投入總資金 萬(wàn)元 土地取得費(fèi)用 萬(wàn)元 前期費(fèi)用 萬(wàn)元 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 萬(wàn)元 建筑安裝工程費(fèi) 萬(wàn)元 園區(qū)配套費(fèi) 萬(wàn)元 管理費(fèi)用 萬(wàn)元 松浦大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 銷(xiāo)售費(fèi)用 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn)元 預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元 2 資金籌措 萬(wàn)元 項(xiàng)目資本金 萬(wàn)元 銀行借款 萬(wàn)元 銷(xiāo)售收入投入 萬(wàn)元 三 財(cái)務(wù)類(lèi) 1 凈現(xiàn)值（稅后 ic=8%） 萬(wàn)元 2 內(nèi)部收益率（稅后） % % 3 靜態(tài)投資回收期（稅后） 年 4 借款償還期 年 “松浦大廈”項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算，預(yù)計(jì)總投資為 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售收入為 萬(wàn)元，經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目的盈利水平較高、償債能力較強(qiáng)，而且銷(xiāo)售收入及建設(shè) 投資等不確定性因素基本處于可控范圍之內(nèi)，因此，項(xiàng)目可行，值得投資。 04′ ~46176。是中國(guó)著名的歷史文化名城和 旅游城市 ，素有“共和國(guó)長(zhǎng)子”、“ 冰城 ”、“天鵝項(xiàng)下的珍珠”、“ 東方莫斯科 ”、“ 東方小巴黎 ”以及“冰城夏都”等美稱。濱洲、濱北、哈齊、哈伊、哈黑、哈大、哈綏高速公路等多條公鐵干線穿境而過(guò)，距哈爾濱太平國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅 20 分鐘車(chē)程，是全市、全省重要的交通樞紐。學(xué)校前身是 中國(guó)共產(chǎn)黨 1947 年在 雞西 建立的東北第一所煤礦工人 干部學(xué)校 。學(xué)校地處具有俄羅斯風(fēng)情的哈爾濱市，位于風(fēng)光秀麗的松花江畔，學(xué)院依江而建，占地 100 余萬(wàn)平方米， 學(xué)校固定資產(chǎn) 億元，教學(xué)科研儀器設(shè)備值 億元 周邊配套設(shè)施提高了項(xiàng)目的宜居性 項(xiàng)目地塊所在地是城市中心次熱點(diǎn)區(qū)域，西臨城市交通干道的松浦大道和糖廠社 松浦大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 區(qū)，哈有哈爾濱第三十一中學(xué)；北為常盛源小區(qū)和香料廠，正東為松花江工業(yè)小區(qū)；北邊是具 有美麗風(fēng)光的松花江和哈爾濱永勝路小學(xué)，周邊有以“觀江國(guó)際”為首的等高檔生活社區(qū)；還有國(guó)家五星級(jí)旅游景點(diǎn)太陽(yáng)島和冰雪大世界。要建立大項(xiàng)目庫(kù)，制定引進(jìn)和謀劃大項(xiàng)目的激勵(lì)政策，形成大項(xiàng)目的創(chuàng)新機(jī)制 。 哈爾濱市北拓的發(fā)展規(guī)劃為項(xiàng)目提供了無(wú)限想象空間 根據(jù)哈爾濱市的發(fā)展戰(zhàn)略，“北躍” —— 以建設(shè)北國(guó)水城和科技新城為主線，著重開(kāi)發(fā)松北區(qū)、呼蘭區(qū)、構(gòu)筑“兩縱、四橫、十八湖” 的水網(wǎng)體系，建設(shè)北部集科技、文化、生態(tài)于一體的新城區(qū)，帶動(dòng)江北大發(fā)展。年平均溫度 ℃。平均降水量占全年的 60%70%，由于降水集 中，間有 暴雨 ，易發(fā)生洪澇災(zāi)害。 工程地質(zhì)條件 該地段地處渾河南岸 二級(jí)沖積階地，地表為較厚的第四系沖積物，地基承載力較大，地下巖性穩(wěn)定，季節(jié)性凍土層厚度約 米。哈爾濱市建設(shè)現(xiàn)代化的區(qū)域中心城市的定位是商業(yè)大酒店市場(chǎng)發(fā)展的源動(dòng)力。當(dāng)然這是與哈爾濱的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)應(yīng)的。隨著對(duì)哈爾濱經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，作為東北商貿(mào)中心功能的進(jìn)一步完善，會(huì)有越來(lái)越多的外地資本進(jìn)入哈爾濱的商業(yè)酒店市場(chǎng)，越來(lái)越多的更加專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商會(huì)進(jìn)入哈爾濱市場(chǎng)，提供更多高素質(zhì)的統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)酒店物業(yè)。相應(yīng)的酒店管理市場(chǎng)水平與發(fā)達(dá)城市市場(chǎng)也有較大差距。實(shí)際上，在實(shí)地調(diào)查中筆者發(fā)現(xiàn) ，統(tǒng)一業(yè)權(quán)的商業(yè)酒店項(xiàng)目的物業(yè)大多由發(fā)展商自己的物業(yè)管理公司接管。 哈爾濱市商業(yè)酒店市場(chǎng)分類(lèi)研究 酒店連體項(xiàng)目 此類(lèi)項(xiàng)目是依托于較高檔次酒店，酒店的開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)酒店時(shí)將部分物業(yè)作為 商務(wù)目的的招租，并與酒店物業(yè)統(tǒng)一管理。 項(xiàng)目影響因素分析 由于商業(yè)酒店市場(chǎng)的影響因素眾多而復(fù)雜，因此有必要對(duì)其進(jìn)行歸納和分類(lèi)。顯然，這類(lèi)影響因素對(duì)于具體某一宗房地產(chǎn)而言并不直接，但它們往往是決定具體房地產(chǎn)價(jià)值及其趨勢(shì)的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。 二、 經(jīng)濟(jì)因素 房地產(chǎn)業(yè)的興衰是國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的直接反映。 四、 人口因素 人口因素是一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的人口狀況對(duì)房地產(chǎn)需求和價(jià)值的影響，主要有人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模等因子。 六、 國(guó)際因素 房地產(chǎn)市場(chǎng) 的發(fā)育與完善離不開(kāi)國(guó)際環(huán)境的影響。影響商業(yè)酒店需求和價(jià)值的區(qū)域因素主要有：商圈規(guī)模、商服繁華程度、交通條件等。影響商圈規(guī)模的因子有：商圈范圍的大小、級(jí)別、總體規(guī)劃、發(fā)展歷史、商圈內(nèi)居民的消費(fèi)水平、人口數(shù)量等。 三、 交通條件 交通條件是指一個(gè)城市或地區(qū)的交通通達(dá)程度。這類(lèi)因 素對(duì)房