【正文】 目總投資 萬元，建設資金來源為企業(yè)自籌資金 萬元，申請銀行貸款 1000 萬元。作為連接陜、甘、川經濟交往的陜西西南部中心城市，**市近年來經濟得到持續(xù)快速的發(fā)展，2022 年，**市全年實現(xiàn)生產總值 億元，增長 %；全社會消費品零售總額 億元，增長%，成為陜西省經濟發(fā)展較快的地區(qū)之一?！熬盼濉币詠?，**就一直著手房改工作，全市共有 800 多個單位的 7 萬多名職工參與了標準價及成本價出售公有住房工作，出售公有住房面積總計達到 400 余萬平方米，占可出售公有住房的 95%，并將回收的 2 億多元用于支持住房建設和職.綜合大廈建設項目可行性研究報告工購房開支。房屋建筑施工面積 萬平方米，增長 %，竣工面積 萬平方米，降低 %。.綜合大廈建設項目可行性研究報告**市 2022～2022 年房地產市場發(fā)展走勢如下：20222022 年**市完成房地產開發(fā)投資20222022年 漢 中 房 地 產 完 成 投 資 036912151821242022 2022 2022 2022 2022 2022億元房 地 產 投 資20222022 年**完成房地產開發(fā)面積0501001502002503003504004502022 2022 2022 2022 2022 2022萬平方米施 工 面 積 竣 工 面 積.綜合大廈建設項目可行性研究報告20222022 年房地產投資占全社會固定資產投資比例全市固定投資 房地產投資 房地產投資占固定資產投資的比例2022 61 億元 億元 %2022 67 億元 億元 %2022 75 億元 億元 %2022 億元 億元 %2022 億元 億元 %2022 億元 億元 %從 20222022 年**市房地產投資和開發(fā)形勢看，房地產投資額逐年上升，平均環(huán)比速度達到 %；受 地震影響，2022 年竣工面積有所下降，比 2022 年下降 %，施工面積呈上升趨勢，同比增長%。近年來，隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，省、市對基礎設施建設投入力度逐步加大，**市城市性質確定為以發(fā)展商貿、旅游、加工業(yè)和新技術產業(yè)為主。本項目地處**市城西，是未來發(fā)展的重點區(qū)域，是**市“一江兩岸”開發(fā)建設的重要組成部分。高速公路的開通及一江兩岸的長遠規(guī)劃，使得市場區(qū)域有較高認可度。.綜合大廈建設項目可行性研究報告③**房地產市場主流產品呈現(xiàn)以市中心和一江兩岸區(qū)域為中心，由高向低的分布特點：主要項目密集分布在老城區(qū)內及江邊；從**市城中、東、西、南、北及高新區(qū)的分布看，以城中、江邊均價較高，城西、城東次之，城北最低。區(qū)域市場供應以主流三房及以上戶型為主。（3）**房地產市場宏觀市場研判**是聞名的旅游城市，西部大開發(fā)以及政府城市運營思路的深化給予**更多的機會和發(fā)展空間；近年來**的經濟發(fā)展速度十分迅猛，市民生活水平不斷攀升；教育、科研、旅游等多項產業(yè)發(fā)展空間巨大，以產業(yè)帶動房地產開發(fā)的趨勢比較明顯；**房地產長期處于穩(wěn)步發(fā)展的階段。本年宏觀調控雖然對市場有短暫的影響，但目前市場穩(wěn)步上升的態(tài)勢已成定局。商業(yè)用房則以東、西大街、中央大道為主，以國貿大廈、中國人壽、萬邦時代廣場等標志性建筑向南推移，以運達市場、義烏商場向北推移。商業(yè)投資的加大和流通成本的降低給**帶來了前所未有的發(fā)展機遇，這就要求**市有相當規(guī)模的商業(yè)區(qū)以適應經濟的高速發(fā)展，從而拉動了商業(yè)用房市場的巨大內需。本項目地理位置優(yōu)越，人氣旺盛，交通、休閑娛樂十分便利，升值空間大，發(fā)展前景廣闊，富有開發(fā)投資潛力。（1）自然狀況某區(qū)時國家級歷史文化名城，這里歷史文化遺存豐厚、自然資源豐富、自然風光優(yōu)美。有省級重點文物保護單位拜將壇與飲馬池、明珠橋、**府文廟、寶峰寺、天臺山、漢南書院。 風景名勝有天臺山、啞姑山、磨子橋等；有興元湖、蓮花池、及天臺山森林公園三座公園。財政總收入達到 億元，其中地方財政收入 億元，同口徑分別增長 %和 %。工程地質與水文地質某區(qū)地跨秦嶺褶皺系的南秦嶺華力西褶皺帶和揚子準地臺的**斷凹兩個構造單元。漢江是長江最大支流，區(qū)內流程 公里，是本區(qū)與南鄭縣界河，年均徑流量 億立方米，日均流量 億立方米/秒，最大流量 10624 立方米/ 秒，最小流量 立方米/秒；褒河古名黑龍江，讓水，漢江主要支流之一，流至龍江鎮(zhèn)孤山村注入漢江，區(qū)內流程 27 公里，年均徑流量 億立方米；.綜合大廈建設項目可行性研究報告另外有小河溝 18 條，總流域面積 平方公里，平均徑流量 億立方米。年平均降水量 毫米，年平均日照時數(shù)為 小時。（3）電源：項目用電可由城市供電網絡提供的 10 千伏中壓電網供給。.綜合大廈建設項目可行性研究報告第 4 章 建筑方案 建筑設計指導思想與原則指導思想總體上，項目建筑風格應做到“建筑風格獨特，外形美觀大方”，在歐陸風格的基礎上，加入現(xiàn)代主義建筑符號。（1）以高標準規(guī)劃、設計威龍綜合大廈；（2）突出其可持續(xù)發(fā)展； （3）建筑風格與周圍環(huán)境相協(xié)調，即要獨特，又要超前，更要符合當?shù)亟ㄖ裾{；（4）以最合理的方式，達到最恰當?shù)男Ч?，同時保證項目的時效性，在合理的翻新周期之內，設計效果領先于同類型同地段的項目。（3）建設與裝修高標準建設。 項目總體規(guī)劃總平面布置和功能要求大廈整體呈“L”型沿西一環(huán)路和青龍路而建。建筑風格的選擇在建筑風格上以歐式建筑為主，并應突出現(xiàn)代建筑的特點，充分運用現(xiàn)代建筑的基本符號，以體現(xiàn)現(xiàn)代建筑的特點。（2）建筑部分.綜合大廈建設項目可行性研究報告①外墻面：外墻貼瓷磚；②內墻面：為抹混合砂漿刷高檔乳膠漆。整個大廈采用雨、污分流的排水方式，生活污水經化糞池處理后排至市政污水網，雨水直接排至市政雨水管。.綜合大廈建設項目可行性研究報告③電氣照明：配電控制室安裝自備電源應急燈。⑤消防：消防電源為單獨電源，由總進線箱送到消防中心，并配置應急電源且在末端交換，配電箱至設備為放射式配電。（5）消防系統(tǒng)①合理布置消防車道和消防水源；②變壓器室、發(fā)電機房布置在首層或地下一層靠外墻部位，并應設置直接對外安全出口；③高層建筑每個防火區(qū)的安全出口按防火規(guī)范設置。空調送風管、回風管、自制靜壓箱、空調風管上的閥門、法蘭、保溫釘?shù)染捎贸毑Ａ拗破方^熱。項目建成后，綠化率將達到 30%以上。本項目施工應當嚴格控制施工時間，盡量避免在每日 20：00.綜合大廈建設項目可行性研究報告—次日 8：00 時間段內施工。施工期建筑垃圾主要為混凝土碎塊、廢棄鋼筋、廢油漆、廢涂料、廢棄瓷磚、廢棄大理石塊、廢棄建筑包裝材料等。施工期生活污水需經隔油處理后排放。大氣環(huán)境影響施工期間的大氣環(huán)境影響主要是施工過程中產生的施工地面揚塵和施工機械設備排放的尾氣。.綜合大廈建設項目可行性研究報告第 6 章 勞動安全衛(wèi)生及消防為了保證員工的身體健康，應有完善的勞動衛(wèi)生和勞動安全規(guī)章制度，嚴格按照國家有關法律，法規(guī)和安全標準進行生產。制定嚴格的作息制度，保證施工工人的休息時間，避免施工工人因為過度疲勞而造成誤動作，保證工人人身安全。在項目建設過程中，嚴格執(zhí)行《投資項目資本金制度》、《項目法人責任制》、《建設項目招標投標制度》以及《建設工程合同制度》。.綜合大廈建設項目可行性研究報告第 8 章 項目實施進度計劃 建設工期根據本項目的實際工程量，并參考國內同類工程建設的情況，設計本項目建設工期 24 個月。 招標基本情況表招標組織形式 招標方式 不采用招 標方式 招標范圍委托招標 自行招標 公開招標 邀請招標 全部招標 部分招標勘察 √ √ √設計 √ √ √建安工程 √ √ √監(jiān)理 √ √ √主要設備 √ √ √重要材料 √ √ √ 項目實施進度安排項目進度安排的依據（1）合理安排施工順序，確保工程質量.綜合大廈建設項目可行性研究報告 ①及時完成有關的施工準備工作，為正式施工創(chuàng)造良好條件。（3）恰當安排冬雨季施工，確保按時竣工在安排施工進度時，需要適當考慮雨雪的因素，確保工程按時完成。工程及費用估算表概 算 值序號 工程名稱計算單位 數(shù)量 單價（元） 總價（萬元）1 大樓 ㎡ 2 道路及場地 ㎡ 3 綠化 ㎡ 合計 工程建設其他費用工程建設其他費用主要包括規(guī)劃、設計、地質勘測、工程監(jiān)理、質監(jiān)等與建設項目有關的由地方政府或有關部門征收的費用。.綜合大廈建設項目可行性研究報告建設投資估算表序號 費用名稱 投資額（萬元） 占總投資的比例 （% ） 估算說明1 建筑工程費 %2 工程建設其他費用 %3 基本預備費 % 工程費用和其他費用的 5%4 建設期利息 %建設投資總額 % 資金籌措本項目總投資 萬元，建設資金來源為企業(yè)自籌資金 萬元，申請銀行貸款 1000 萬元。（2）稅費本項目財務評價涉及的稅費主要有營業(yè)稅、所得稅、城市建設維護稅和教育費附加等。.綜合大廈建設項目可行性研究報告（4）財務基準收益率（i c）參考本行業(yè)近年的平均收益水平，并考慮項目的風險因素，設定為12%。（2）項目租金按每三年 5%遞增；出租情況按前三年60%、 80%、100% 的情況估算。公寓租金收入租用面積 7800㎡，按 600 元/㎡計算，年租金收入為 468 萬元。折舊按 30 年計提折舊，年折舊費為 萬元。所得稅及企業(yè)留利項目預計可實現(xiàn)利潤總額 萬元，按 25%的稅率計算，應納所得稅額為 萬元，項目凈利潤為 萬元。 項目效益分析總 投 資 利 稅 率 = 100%=%開 發(fā) 總 投 資利 稅 總 額總 投 資 利 潤 率 = 100%=%開 發(fā) 總 投 資利 潤 總 額銷售收入凈利潤率= 100%=%營 業(yè) 收 入利 潤 總 額從以上分析結果看，項目開發(fā)對國家、地方和企業(yè)都有顯著的經濟效益，投入產出比較高。對本項目計算表明，在項目建成實施后，正常運營年各年的利息備.綜合大廈建設項目可行性研究報告付率均大于 1，說明項目具有償還銀行借款利息的能力。全面衡量結果，認為本項目在經濟上是合理的、可行的。項目建設規(guī)模較大，建設期可為當?shù)靥峁┐罅縿趧展ぷ魅諜C會，可增加地方收入，對穩(wěn)定社會秩序具有重大意義；項目建設需要大量建筑材料，對發(fā)展當?shù)亟洕岣呷嗣裆钏阶饔靡埠艽?；項目建設需配套綠化等公共工程，可以綠化城市、美化環(huán)境；項目建成后，將為當?shù)卮迕裉峁┝己玫纳虡I(yè)用房，為外來商戶提供良好的公寓住宅。投資結構合理。..附表 1項目經營收入與經營稅金及附加估算表 單位：萬元序號 項 目 合計 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年 2029 年 2030 年 2031 年 2032 年一 經營收入 1 商業(yè)用房租金收入 出租面積 (M2) 單位年租金（元）