【正文】 目總投資 萬元，建設(shè)資金來源為企業(yè)自籌資金 萬元，申請銀行貸款 1000 萬元。作為連接陜、甘、川經(jīng)濟(jì)交往的陜西西南部中心城市，**市近年來經(jīng)濟(jì)得到持續(xù)快速的發(fā)展，2022 年，**市全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，增長 %；全社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長%，成為陜西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的地區(qū)之一?！熬盼濉币詠?，**就一直著手房改工作，全市共有 800 多個(gè)單位的 7 萬多名職工參與了標(biāo)準(zhǔn)價(jià)及成本價(jià)出售公有住房工作，出售公有住房面積總計(jì)達(dá)到 400 余萬平方米，占可出售公有住房的 95%，并將回收的 2 億多元用于支持住房建設(shè)和職.綜合大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告工購房開支。房屋建筑施工面積 萬平方米，增長 %，竣工面積 萬平方米，降低 %。.綜合大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告**市 2022～2022 年房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢如下：20222022 年**市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資20222022年 漢 中 房 地 產(chǎn) 完 成 投 資 036912151821242022 2022 2022 2022 2022 2022億元房 地 產(chǎn) 投 資20222022 年**完成房地產(chǎn)開發(fā)面積0501001502002503003504004502022 2022 2022 2022 2022 2022萬平方米施 工 面 積 竣 工 面 積.綜合大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告20222022 年房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例全市固定投資 房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例2022 61 億元 億元 %2022 67 億元 億元 %2022 75 億元 億元 %2022 億元 億元 %2022 億元 億元 %2022 億元 億元 %從 20222022 年**市房地產(chǎn)投資和開發(fā)形勢看，房地產(chǎn)投資額逐年上升，平均環(huán)比速度達(dá)到 %；受 地震影響，2022 年竣工面積有所下降，比 2022 年下降 %，施工面積呈上升趨勢，同比增長%。近年來，隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，省、市對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入力度逐步加大，**市城市性質(zhì)確定為以發(fā)展商貿(mào)、旅游、加工業(yè)和新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。本項(xiàng)目地處**市城西，是未來發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，是**市“一江兩岸”開發(fā)建設(shè)的重要組成部分。高速公路的開通及一江兩岸的長遠(yuǎn)規(guī)劃，使得市場區(qū)域有較高認(rèn)可度。.綜合大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告③**房地產(chǎn)市場主流產(chǎn)品呈現(xiàn)以市中心和一江兩岸區(qū)域?yàn)橹行?，由高向低的分布特點(diǎn)：主要項(xiàng)目密集分布在老城區(qū)內(nèi)及江邊；從**市城中、東、西、南、北及高新區(qū)的分布看，以城中、江邊均價(jià)較高，城西、城東次之，城北最低。區(qū)域市場供應(yīng)以主流三房及以上戶型為主。（3）**房地產(chǎn)市場宏觀市場研判**是聞名的旅游城市，西部大開發(fā)以及政府城市運(yùn)營思路的深化給予**更多的機(jī)會(huì)和發(fā)展空間；近年來**的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度十分迅猛，市民生活水平不斷攀升；教育、科研、旅游等多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大，以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢比較明顯；**房地產(chǎn)長期處于穩(wěn)步發(fā)展的階段。本年宏觀調(diào)控雖然對市場有短暫的影響，但目前市場穩(wěn)步上升的態(tài)勢已成定局。商業(yè)用房則以東、西大街、中央大道為主，以國貿(mào)大廈、中國人壽、萬邦時(shí)代廣場等標(biāo)志性建筑向南推移，以運(yùn)達(dá)市場、義烏商場向北推移。商業(yè)投資的加大和流通成本的降低給**帶來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，這就要求**市有相當(dāng)規(guī)模的商業(yè)區(qū)以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，從而拉動(dòng)了商業(yè)用房市場的巨大內(nèi)需。本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，人氣旺盛，交通、休閑娛樂十分便利，升值空間大，發(fā)展前景廣闊，富有開發(fā)投資潛力。（1）自然狀況某區(qū)時(shí)國家級(jí)歷史文化名城，這里歷史文化遺存豐厚、自然資源豐富、自然風(fēng)光優(yōu)美。有省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位拜將壇與飲馬池、明珠橋、**府文廟、寶峰寺、天臺(tái)山、漢南書院。 風(fēng)景名勝有天臺(tái)山、啞姑山、磨子橋等；有興元湖、蓮花池、及天臺(tái)山森林公園三座公園。財(cái)政總收入達(dá)到 億元，其中地方財(cái)政收入 億元，同口徑分別增長 %和 %。工程地質(zhì)與水文地質(zhì)某區(qū)地跨秦嶺褶皺系的南秦嶺華力西褶皺帶和揚(yáng)子準(zhǔn)地臺(tái)的**斷凹兩個(gè)構(gòu)造單元。漢江是長江最大支流，區(qū)內(nèi)流程 公里，是本區(qū)與南鄭縣界河，年均徑流量 億立方米，日均流量 億立方米/秒，最大流量 10624 立方米/ 秒，最小流量 立方米/秒；褒河古名黑龍江，讓水，漢江主要支流之一，流至龍江鎮(zhèn)孤山村注入漢江，區(qū)內(nèi)流程 27 公里，年均徑流量 億立方米；.綜合大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告另外有小河溝 18 條，總流域面積 平方公里，平均徑流量 億立方米。年平均降水量 毫米，年平均日照時(shí)數(shù)為 小時(shí)。（3）電源：項(xiàng)目用電可由城市供電網(wǎng)絡(luò)提供的 10 千伏中壓電網(wǎng)供給。.綜合大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 4 章 建筑方案 建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則指導(dǎo)思想總體上，項(xiàng)目建筑風(fēng)格應(yīng)做到“建筑風(fēng)格獨(dú)特，外形美觀大方”，在歐陸風(fēng)格的基礎(chǔ)上，加入現(xiàn)代主義建筑符號(hào)。（1）以高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)威龍綜合大廈；（2）突出其可持續(xù)發(fā)展； （3）建筑風(fēng)格與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，即要獨(dú)特，又要超前，更要符合當(dāng)?shù)亟ㄖ裾{(diào)；（4）以最合理的方式，達(dá)到最恰當(dāng)?shù)男Ч?，同時(shí)保證項(xiàng)目的時(shí)效性，在合理的翻新周期之內(nèi)，設(shè)計(jì)效果領(lǐng)先于同類型同地段的項(xiàng)目。（3）建設(shè)與裝修高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。 項(xiàng)目總體規(guī)劃總平面布置和功能要求大廈整體呈“L”型沿西一環(huán)路和青龍路而建。建筑風(fēng)格的選擇在建筑風(fēng)格上以歐式建筑為主，并應(yīng)突出現(xiàn)代建筑的特點(diǎn)，充分運(yùn)用現(xiàn)代建筑的基本符號(hào)，以體現(xiàn)現(xiàn)代建筑的特點(diǎn)。（2）建筑部分.綜合大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告①外墻面：外墻貼瓷磚；②內(nèi)墻面：為抹混合砂漿刷高檔乳膠漆。整個(gè)大廈采用雨、污分流的排水方式，生活污水經(jīng)化糞池處理后排至市政污水網(wǎng)，雨水直接排至市政雨水管。.綜合大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告③電氣照明：配電控制室安裝自備電源應(yīng)急燈。⑤消防：消防電源為單獨(dú)電源，由總進(jìn)線箱送到消防中心，并配置應(yīng)急電源且在末端交換，配電箱至設(shè)備為放射式配電。（5）消防系統(tǒng)①合理布置消防車道和消防水源；②變壓器室、發(fā)電機(jī)房布置在首層或地下一層靠外墻部位，并應(yīng)設(shè)置直接對外安全出口；③高層建筑每個(gè)防火區(qū)的安全出口按防火規(guī)范設(shè)置。空調(diào)送風(fēng)管、回風(fēng)管、自制靜壓箱、空調(diào)風(fēng)管上的閥門、法蘭、保溫釘?shù)染捎贸?xì)玻璃棉制品絕熱。項(xiàng)目建成后，綠化率將達(dá)到 30%以上。本項(xiàng)目施工應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制施工時(shí)間，盡量避免在每日 20：00.綜合大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告—次日 8：00 時(shí)間段內(nèi)施工。施工期建筑垃圾主要為混凝土碎塊、廢棄鋼筋、廢油漆、廢涂料、廢棄瓷磚、廢棄大理石塊、廢棄建筑包裝材料等。施工期生活污水需經(jīng)隔油處理后排放。大氣環(huán)境影響施工期間的大氣環(huán)境影響主要是施工過程中產(chǎn)生的施工地面揚(yáng)塵和施工機(jī)械設(shè)備排放的尾氣。.綜合大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 6 章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防為了保證員工的身體健康，應(yīng)有完善的勞動(dòng)衛(wèi)生和勞動(dòng)安全規(guī)章制度，嚴(yán)格按照國家有關(guān)法律，法規(guī)和安全標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行生產(chǎn)。制定嚴(yán)格的作息制度，保證施工工人的休息時(shí)間，避免施工工人因?yàn)檫^度疲勞而造成誤動(dòng)作，保證工人人身安全。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，嚴(yán)格執(zhí)行《投資項(xiàng)目資本金制度》、《項(xiàng)目法人責(zé)任制》、《建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)制度》以及《建設(shè)工程合同制度》。.綜合大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 8 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 建設(shè)工期根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際工程量，并參考國內(nèi)同類工程建設(shè)的情況，設(shè)計(jì)本項(xiàng)目建設(shè)工期 24 個(gè)月。 招標(biāo)基本情況表招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用招 標(biāo)方式 招標(biāo)范圍委托招標(biāo) 自行招標(biāo) 公開招標(biāo) 邀請招標(biāo) 全部招標(biāo) 部分招標(biāo)勘察 √ √ √設(shè)計(jì) √ √ √建安工程 √ √ √監(jiān)理 √ √ √主要設(shè)備 √ √ √重要材料 √ √ √ 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排項(xiàng)目進(jìn)度安排的依據(jù)（1）合理安排施工順序，確保工程質(zhì)量.綜合大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 ①及時(shí)完成有關(guān)的施工準(zhǔn)備工作，為正式施工創(chuàng)造良好條件。（3）恰當(dāng)安排冬雨季施工，確保按時(shí)竣工在安排施工進(jìn)度時(shí)，需要適當(dāng)考慮雨雪的因素，確保工程按時(shí)完成。工程及費(fèi)用估算表概 算 值序號(hào) 工程名稱計(jì)算單位 數(shù)量 單價(jià)（元） 總價(jià)（萬元）1 大樓 ㎡ 2 道路及場地 ㎡ 3 綠化 ㎡ 合計(jì) 工程建設(shè)其他費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用主要包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘測、工程監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)等與建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)的由地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。.綜合大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建設(shè)投資估算表序號(hào) 費(fèi)用名稱 投資額（萬元） 占總投資的比例 （% ） 估算說明1 建筑工程費(fèi) %2 工程建設(shè)其他費(fèi)用 %3 基本預(yù)備費(fèi) % 工程費(fèi)用和其他費(fèi)用的 5%4 建設(shè)期利息 %建設(shè)投資總額 % 資金籌措本項(xiàng)目總投資 萬元，建設(shè)資金來源為企業(yè)自籌資金 萬元，申請銀行貸款 1000 萬元。（2）稅費(fèi)本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)涉及的稅費(fèi)主要有營業(yè)稅、所得稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加等。.綜合大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（4）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（i c）參考本行業(yè)近年的平均收益水平，并考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素，設(shè)定為12%。（2）項(xiàng)目租金按每三年 5%遞增；出租情況按前三年60%、 80%、100% 的情況估算。公寓租金收入租用面積 7800㎡，按 600 元/㎡計(jì)算，年租金收入為 468 萬元。折舊按 30 年計(jì)提折舊，年折舊費(fèi)為 萬元。所得稅及企業(yè)留利項(xiàng)目預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)利潤總額 萬元，按 25%的稅率計(jì)算，應(yīng)納所得稅額為 萬元，項(xiàng)目凈利潤為 萬元。 項(xiàng)目效益分析總 投 資 利 稅 率 = 100%=%開 發(fā) 總 投 資利 稅 總 額總 投 資 利 潤 率 = 100%=%開 發(fā) 總 投 資利 潤 總 額銷售收入凈利潤率= 100%=%營 業(yè) 收 入利 潤 總 額從以上分析結(jié)果看，項(xiàng)目開發(fā)對國家、地方和企業(yè)都有顯著的經(jīng)濟(jì)效益，投入產(chǎn)出比較高。對本項(xiàng)目計(jì)算表明，在項(xiàng)目建成實(shí)施后，正常運(yùn)營年各年的利息備.綜合大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告付率均大于 1，說明項(xiàng)目具有償還銀行借款利息的能力。全面衡量結(jié)果，認(rèn)為本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是合理的、可行的。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，建設(shè)期可為當(dāng)?shù)靥峁┐罅縿趧?wù)工作日機(jī)會(huì)，可增加地方收入，對穩(wěn)定社會(huì)秩序具有重大意義；項(xiàng)目建設(shè)需要大量建筑材料，對發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，提高人民生活水平作用也很大；項(xiàng)目建設(shè)需配套綠化等公共工程，可以綠化城市、美化環(huán)境；項(xiàng)目建成后，將為當(dāng)?shù)卮迕裉峁┝己玫纳虡I(yè)用房，為外來商戶提供良好的公寓住宅。投資結(jié)構(gòu)合理。..附表 1項(xiàng)目經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年 2029 年 2030 年 2031 年 2032 年一 經(jīng)營收入 1 商業(yè)用房租金收入 出租面積 (M2) 單位年租金（元）