抵押貸款風(fēng)險防控案例分析(文件)
【正文】 個經(jīng)驗來看，政府機(jī)構(gòu)作為質(zhì)量保證體系的監(jiān)督者薺不合適，美國在70年代后就沒有出現(xiàn)過住房質(zhì)量問題，但是政府從不介入住房質(zhì)量，ISO質(zhì)量認(rèn)證機(jī)構(gòu)只是民間組織。我國雖然可以不完全照搬美國的模式，但是對于開發(fā)商竣工完畢，會有一個工程質(zhì)量的全面審核，作為審核部門應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān)，按照工程質(zhì)量給予級別評定。(一)保險公司擔(dān)保目前在我國商業(yè)銀行運(yùn)作中，僅要求客戶投房屋財產(chǎn)險，而真正導(dǎo)致不良貸款的原因不是由于房屋抵押物滅失，而是借款人由于種種原因?qū)е碌男庞脝栴}。唯一的解決途徑是將該種保證保險貸款適用于高檔商品房或別墅。在許多發(fā)達(dá)國家，政府極少直接提供貸款資金，而是為住房抵押貸款提供風(fēng)險擔(dān)保。一旦客戶發(fā)生了違約行為，造成3個月以上的不還款行為，那么擔(dān)保公司就會替客戶還清所有的貸款本息，然后處置抵押物回收資金。 銀行完善內(nèi)部管理制度，打造服務(wù)品牌銀行加大監(jiān)管力度、完善內(nèi)部管理制度是現(xiàn)有市場條件下防范住房貸款風(fēng)險最有效、最直接的方法，也是切實防范假個貸的重要途徑。對于風(fēng)險較大的客戶，可以簽訂按揭回購協(xié)議。資金運(yùn)用等重大的企業(yè)行為，為貸款繼續(xù)發(fā)放提供依據(jù)。對拖欠貸款本息的借款人，客戶經(jīng)理應(yīng)及時向借款人電話告知，敦促其還款，對拖欠3期貸款本息的，客戶經(jīng)理應(yīng)向借款人發(fā)催款通知書或上門催收，了解原因，對拖欠6期貸款本息的借款人，應(yīng)根據(jù)情況通過訴訟程序處置抵押物清收貸款。在選定按揭項目后，應(yīng)落實專人對該項目實行專項管理，以防范欺詐行為可能給銀行帶來的風(fēng)險。建立嚴(yán)格的檔案管理和抵押物權(quán)證保管制度。除了培養(yǎng)個人素質(zhì)，商業(yè)銀行還應(yīng)該著手培養(yǎng)金融業(yè)務(wù)人員的團(tuán)隊精神、參與意識、責(zé)任感、事業(yè)心和敬業(yè)精神，樹立正確的信貸理念和信貸價值觀，增強(qiáng)凝聚力和工作動力，培育一支專業(yè)化的金融隊伍。第三，將批發(fā)業(yè)務(wù)與零售業(yè)務(wù)相結(jié)合，消費(fèi)信貸與開發(fā)信貸相結(jié)合，努力提供“一攬子”金融服務(wù)。由于房地產(chǎn)屬于資金急聚的行業(yè)，尤其在項目開始銷售階段，開發(fā)商需要按照工期兌付工程款、設(shè)各款、各種稅費(fèi)及其他款項，因此對于資金的回籠要求很高。(三)積極創(chuàng)新，推出新產(chǎn)品產(chǎn)品生命周期理論認(rèn)為，任何產(chǎn)品都有一個引入、發(fā)展、成熟和衰退的過程。逆抵押貸款放貸對象是無固定收入而又有住房的老年人，以其自有住房作抵押，定期向借款人放貸，．到期以出售住房的收入或其他資產(chǎn)還貸。在這一過程中，消費(fèi)者需要銀行提供部分墊款，如先買下一套住房，搬入后再出賣原有住房，還掉銀行墊款，以后再按月償還銀行的消費(fèi)信貸?？稍O(shè)計還款額以第一年為基數(shù)，以后每年按一定數(shù)額或一定比例遞增的辦法。循環(huán)住房貸款(REVOLVING MORTGAGE)：對那些償還能力強(qiáng)、信譽(yù)高的購房戶，不限其貸款額度，并允許其在己取得的借款外，按同一抵押貸款合同追加新的貸款，并順延其還款期，對追加部分承擔(dān)較高的利率和費(fèi)用。(四)加強(qiáng)信貸宣傳力度、營銷品牌形象品牌是商業(yè)銀行塑造企業(yè)形象、推介金融產(chǎn)品的最有力手段，實施品牌營銷戰(zhàn)略是貸款創(chuàng)新發(fā)展的必經(jīng)之由。(五)消費(fèi)信貸的流程再造與優(yōu)化屋抵押貸款一個重要的特征是其專業(yè)面廣、政策性強(qiáng)、流程多，最能適應(yīng)客戶的需要設(shè)計是“～門一步式”的～條龍服務(wù)，在同一城由統(tǒng)一的“按揭中心”集中辦理。總之，商業(yè)銀行只有建立和完善內(nèi)部管理制度、制定正確的營銷策略，精心打造服務(wù)品牌，才有可能更好地防范風(fēng)險、發(fā)展市場。保證屋抵押貸款市場健康穩(wěn)步發(fā)展，不僅可以提高銀行的經(jīng)營利潤，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的繁榮與發(fā)展，更有利于有效促進(jìn)人們的消費(fèi)信貸需求，成為國民經(jīng)濟(jì)新一輪增長的內(nèi)在動力。適銷對路的房地產(chǎn)項巳嚴(yán)格項目審批，完善內(nèi)部管理制度，加速金融創(chuàng)新，作為政府部門，在完善健全法律制度的同時，建立個人信用體系和社會保障體系，以抵押銀行債券代替住房抵押貸款證券化，充分發(fā)揮政府宏觀調(diào)控的職能，培育完善的市場體系。三、有進(jìn)有退，服務(wù)增值客戶營銷方向轉(zhuǎn)為良好開發(fā)業(yè)績、實力雄厚的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，貸款扶持的應(yīng)該是收入穩(wěn)定、信用良好、有較高素質(zhì)的借款人，金融服務(wù)應(yīng)處處體現(xiàn)有償和增值。內(nèi)容創(chuàng)新、效益突出的市場營銷原則，制訂消費(fèi)信貸的品牌綜合立體營銷策略。由于銀行提供給借款者一項選擇權(quán)，故其貸款利率高于一般可調(diào)利率貸款的利率水平，具體利率水平根據(jù)市場利率確定。對中老年居民，可以其退體時間為界，分段設(shè)計還款額，退休前月還款額大些，退休后小些。多種還款方式根據(jù)具體情況，為防范和化解因利率波動過大而引起的傾斜問題而設(shè)計出分級遞增、遞減的抵押貸款等金融工具。由于這種方式與傳統(tǒng)的抵押貸款相反，故被稱為“逆抵押貸款”。個人住房信貸的發(fā)展需要及時掌握市場熱點，創(chuàng)新產(chǎn)品。敏捷的屋抵押貸款服務(wù)。對于有發(fā)展?jié)摿Φ膬?yōu)質(zhì)客戶，銀行應(yīng)給與企貸與個貸雙重支持，以企貸促個貸，以個貸還企貸，在防范風(fēng)險的前提下j進(jìn)行打包營銷，提供優(yōu)質(zhì)配套的金融服務(wù)，也有利于銀行對企業(yè)的全面監(jiān)管。其次，開辦個人住房與其他消費(fèi)韻組合貸款。(三)加強(qiáng)培訓(xùn)力度，培養(yǎng)一支專業(yè)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)隊伍商業(yè)銀行應(yīng)在開辦屋抵押貸款時，強(qiáng)化培訓(xùn)力度，提高信貸人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，培養(yǎng)和選拔j=tL素質(zhì)高的屋抵押貸款業(yè)務(wù)客戶經(jīng)理。應(yīng)把屋抵押貸款的發(fā)放、回收納入全行業(yè)務(wù)進(jìn)行考核，建立健全激勵約束機(jī)制。銀行在貸后管理中，應(yīng)該建立屋抵押貸款系統(tǒng)信貸機(jī)的各項查詢功能，隨時為客戶經(jīng)理提供個人還款紀(jì)錄，沒有使用屋抵押貸款系統(tǒng)
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