【正文】 20xx～ 20xx 年房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢如下： 20xx20xx 年 XX 市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 2 0 0 3 2 0 0 8 年漢中房地產(chǎn)完成投資 0369121518212420xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx億元房地產(chǎn)投資 20xx20xx 年 XX 完成房地產(chǎn)開發(fā)面積 05010015020025030035040045020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx萬平方米施工面積 竣工面積 第 7 頁 20xx20xx 年房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例 全市固定投資 房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例 20xx 61 億元 億元 % 20xx 67 億元 億元 % 20xx 75 億元 億元 % 20xx 億元 億元 % 20xx 億元 億元 % 20xx 億元 億元 % 從 20xx20xx 年 XX 市房地產(chǎn)投資和開發(fā)形勢看，房地產(chǎn)投資額逐年上升，平均環(huán)比速度達(dá)到 %；受 地震影響， 20xx 年竣工面積有所下降，比 20xx 年下降 %，施工面積呈上升趨勢，同比增長 %。 近年來，隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，省、市對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入力度逐步加大， XX 市城市性質(zhì)確定為以發(fā)展商貿(mào)、旅游、加工業(yè)和新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。 本項(xiàng)目地處 XX 市城西，是未來發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，是 XX 市“一江兩岸”開發(fā)建設(shè)的重要組成部分。高速公路的開通及一江兩岸的長遠(yuǎn)規(guī)劃，使得市場區(qū)域有較高認(rèn)可度。 第 9 頁 ③ XX 房地產(chǎn)市場主流產(chǎn)品呈現(xiàn)以市中心和一江兩岸區(qū)域?yàn)橹行?，由高向低的分布特點(diǎn)：主要項(xiàng)目密集分布在老城區(qū)內(nèi)及江邊；從 XX 市城中、東、西、南、北及高新區(qū)的分布看，以城中、江邊均價(jià)較高，城西、城東次之，城北最低。區(qū)域市場供應(yīng)以主流三房及以上戶型為主。 （ 3） XX 房地產(chǎn)市場宏觀市場研判 XX 是聞名的旅游城市 ，西部大開發(fā)以及政府城市運(yùn)營思路的深化給予 XX 更多的機(jī)會(huì)和發(fā)展空間；近年來 XX 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度十分迅猛，市民生活水平不斷攀升；教育、科研、旅游等多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大，以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢比較明顯； XX 房地產(chǎn)長期處于穩(wěn)步發(fā)展的階段。本年宏觀調(diào)控雖然對市場有短暫的影響，但目前市場穩(wěn)步上升的態(tài)勢已成定局。 商業(yè)用房則以東、西大街、中央大道為主，以國貿(mào)大廈、中國人壽、萬邦時(shí)代廣場等標(biāo)志性建筑向南推移， 以運(yùn)達(dá)市場、義烏商場向北推移。商業(yè)投資的加大和流通成本的降低給 XX 帶來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，這就要求 XX 市有相當(dāng)規(guī)模的商業(yè)區(qū)以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，從而拉動(dòng)了商業(yè)用房市場的巨大內(nèi)需。 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，人氣旺盛，交通、休閑娛樂十分便利，升值空間大，發(fā)展前景廣闊，富有開發(fā)投資潛力。 （ 1）自然狀況 XX 區(qū)時(shí)國家級(jí)歷史文化名城，這里歷史文化遺存豐厚、自然資源豐富、自然風(fēng)光優(yōu)美。有省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位拜將壇與飲馬池、明珠橋、 XX 府文廟、寶峰寺、天臺(tái)山、漢南書院。風(fēng)景名勝有天臺(tái)山、啞姑山、磨子橋等；有興元湖、蓮花池、及天臺(tái)山森林公園三座公園。財(cái)政總收入達(dá)到 億元，其中地方財(cái)政收入 億元，同口徑分別增長 %和 %。 工程地質(zhì)與水文地質(zhì) XX 區(qū)地跨秦嶺褶皺系的南秦嶺華力西褶皺帶和揚(yáng)子準(zhǔn)地臺(tái)的 XX斷凹兩個(gè)構(gòu)造單元。漢江是長江最大支流，區(qū)內(nèi)流程 公里 ，是本區(qū)與南鄭縣界河，年均徑流量 億立方米，日均流量 億立方米 /秒，最大流量 10624 立方米 /秒，最小流量 立方米 /秒；褒河古名黑龍江，讓水，漢江主要支流之一，流至龍江鎮(zhèn)孤山村注入漢江，區(qū)內(nèi)流程 27 公里，年均徑流量 億立方 第 15 頁 米；另外有小河溝 18 條，總流域面積 平方公里，平均徑流量 億立方米。年平均降水量 毫米，年平均日照時(shí)數(shù)為 小時(shí)。 （ 3）電源：項(xiàng)目用電可由城市供電網(wǎng)絡(luò)提供的 10 千伏中壓電網(wǎng)供給。 第 17 頁 第 4 章 建筑 方案 建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則 指導(dǎo)思想 總體上，項(xiàng) 目建筑風(fēng)格應(yīng)做到“建筑風(fēng)格獨(dú)特，外形美觀大方”，在歐陸風(fēng)格的基礎(chǔ)上，加入現(xiàn)代主義建筑符號(hào)。 （ 1）以 高 標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、設(shè)計(jì) XX 綜合大廈 ； （ 2）突出其可持續(xù)發(fā)展； （ 3）建筑風(fēng)格與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，即要獨(dú)特，又要超前，更要符合當(dāng)?shù)亟ㄖ裾{(diào)； （ 4）以最合理的方式，達(dá)到最恰當(dāng)?shù)男Ч?，同時(shí)保證項(xiàng)目的時(shí)效性，在合理的翻新周期之內(nèi)，設(shè) 計(jì)效果領(lǐng)先于同類型同地段的項(xiàng)目。 （ 3）建設(shè)與裝修 高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。 項(xiàng)目總體規(guī)劃 總平面布置和功能要求 大廈整體呈“ L”型沿西一環(huán)路和青龍路而建 。 建筑風(fēng)格的選擇 在建筑風(fēng)格上以歐式建筑為主，并應(yīng)突出現(xiàn)代建筑的特點(diǎn)，充分運(yùn)用現(xiàn)代建筑的基本符號(hào)，以體現(xiàn)現(xiàn)代建筑的特點(diǎn)。 （ 2）建筑部分 第 20 頁 ①外墻面：外墻貼瓷磚； ②內(nèi)墻面：為抹混合砂漿刷高檔乳膠漆。整個(gè) 大廈 采用雨、污分流的排水方式，生活污水經(jīng)化糞池處理后排至市政污水網(wǎng)，雨水直接排至市政雨水管。 第 21 頁 ③電氣照明：配電控制室安裝自備電源應(yīng)急燈。 ⑤消防：消防電源為單獨(dú)電源，由總進(jìn)線箱送到消防中心，并配置應(yīng)急電源且在末端交換，配電箱至設(shè)備為放射式配電。 （ 5）消防系統(tǒng) ①合理布置消防車道和消防水源； ②變壓器室、發(fā)電機(jī)房布置在首層或地下一層靠外墻部位，并應(yīng)設(shè)置直接對外安全出口； ③高層建筑每個(gè)防火區(qū)的安全出口按防火規(guī)范設(shè)置?？照{(diào)送風(fēng)管、回風(fēng)管、自制靜壓箱、空調(diào)風(fēng)管上的閥門、法蘭、保溫釘?shù)染捎贸?xì)玻璃棉制品絕熱。 項(xiàng)目建 成后， 綠化率 將 達(dá)到 30%以上。本項(xiàng)目施工應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制施工時(shí)間，盡量避免在每日 20： 00 第 24 頁 — 次日 8： 00 時(shí)間段內(nèi)施工。施工期建筑垃圾主要為混凝土碎塊、廢棄鋼筋、廢油漆、廢涂料、廢棄瓷磚、廢棄大理石塊、廢棄建筑包裝材料等。施工期生活污水需經(jīng)隔油處理后排放。 大氣環(huán)境影響 施工期間的大氣環(huán)境影響主要是施工過程中產(chǎn)生的施工地面揚(yáng)塵和施工機(jī)械設(shè)備排放的尾氣。 第 26 頁 第 6 章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防 為了保證員工的身體健康，應(yīng)有完善的勞動(dòng)衛(wèi)生和勞動(dòng)安全規(guī)章制度，嚴(yán)格按照國家有關(guān)法律，法規(guī)和安全標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行生產(chǎn)。 制定嚴(yán)格的作息制度，保證施工工人的休息時(shí)間，避免施工工人因?yàn)檫^度疲勞而造成誤動(dòng)作，保證工人人身安全。 在項(xiàng)目建設(shè)過程中，嚴(yán)格執(zhí)行《投資項(xiàng)目資本金制度》、《項(xiàng)目法人責(zé)任制》、《建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)制度》以及《建設(shè)工程合同制度》。 第 29 頁 第 8 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 建設(shè)工期 根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際工程量，并參考國內(nèi)同類工程建設(shè)的情況，設(shè)計(jì)本項(xiàng)目建設(shè)工期 24 個(gè)月。 招標(biāo)基本情況表 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用招標(biāo)方式 招標(biāo)范圍 委托招標(biāo) 自行招標(biāo) 公開招標(biāo) 邀請招標(biāo) 全部招標(biāo) 部分招標(biāo) 勘察 √ √ √ 設(shè)計(jì) √ √ √ 建安工程 √ √ √ 監(jiān)理 √ √ √ 主要設(shè)備 √ √ √ 重要材料 √ √ √ 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 項(xiàng)目進(jìn)度安排的依據(jù) （ 1）合理安排施工順序，確保工程質(zhì)量 第 30 頁 ①及時(shí)完成有關(guān)的施工準(zhǔn)備工作，為正式施工創(chuàng)造良好條件。 （ 3） 恰當(dāng)安排冬雨季施工，確保按時(shí)竣工 在安排施工進(jìn)度時(shí)，需要適當(dāng)考慮雨雪的因素，確保工程按時(shí)完成。 工程及費(fèi)用估算表 序號(hào) 工程名稱 概 算 值 計(jì)算單位 數(shù)量 單價(jià)（元） 總價(jià)（萬元） 1 大樓 ㎡ 2 道路及場地 ㎡ 3 綠化 ㎡ 合計(jì) 工程建設(shè)其他費(fèi)用 工程建設(shè)其他費(fèi)用主要包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘測、工程監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)等與建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)的由地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。 第 34 頁 建設(shè)投資估算表 序號(hào) 費(fèi)用名稱 投資額（萬元） 占總投資的比 例（ %） 估算說明 1 建筑工程費(fèi) % 2 工程建設(shè)其他費(fèi)用 % 3 基本預(yù)備費(fèi) % 工程費(fèi)用和其他費(fèi)用的 5% 4 建設(shè)期利息 % 建設(shè)投資總額 % 資金籌措 本項(xiàng)目總投資 萬元，建設(shè)資金來源為 企業(yè)自籌 資金 萬元，申請銀行貸款 1000 萬元 。 （ 2）稅費(fèi) 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)涉及的稅費(fèi)主要有營業(yè)稅、所得稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加等。 （ 4）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（ ic） 第 36 頁 參考本行業(yè)近年的平均收益水平，并考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素，設(shè)定為12%。 （ 2） 項(xiàng)目租金按每三年 5%遞增 ；出租情況按前三年 60%、 80%、100%的情況估算。 公寓 租金 收入 租用面積 7800 ㎡， 按 600 元 /㎡ 計(jì)算，年租金收入為 468 萬元。 第 37 頁 折舊 按 30 年計(jì)提折舊，年折舊費(fèi)為 萬元。 所得稅及企業(yè)留利 項(xiàng)目預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)利潤總額 萬元，按 25%的稅率計(jì)算，應(yīng)納所得稅額為 萬元，項(xiàng)目凈利潤為 萬元。 項(xiàng)目效益分析 第 38 頁 總投資利稅率 =開發(fā)總投資 利稅總額 100%=% 總投資利潤率 =開發(fā)總投資 利潤總額 100%=% 銷售收入凈利潤率 =營業(yè)收入利潤總額100%=% 從以上分析結(jié)果看， 項(xiàng)目開發(fā)對國家、地方和企業(yè)都有顯著的經(jīng)濟(jì)效益，投入產(chǎn)出比較高。 對本項(xiàng)目計(jì)算表明，在項(xiàng)目建成實(shí)施后，正常運(yùn)營年各年的利息備付率均大于 1，說明項(xiàng)目具有償還銀行借款利息的能力。全面衡量結(jié)果，認(rèn)為本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是合理的、可行的。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，建設(shè)期可為當(dāng)?shù)靥峁┐罅縿趧?wù)工作日機(jī)會(huì)，可增加地方 收入，對穩(wěn)定社會(huì)秩序具有重大意義；項(xiàng)目建設(shè)需要大量建筑材料，對發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，提高人民生活水平作用也很大；項(xiàng)目建設(shè)需配套綠化等公共工程，可以綠化城市、美化環(huán)境；項(xiàng)目建成后，將 為當(dāng)?shù)卮迕裉峁┝己玫纳虡I(yè)用房，為外來商戶提供良好的 公寓住宅 。 投資結(jié)構(gòu)合理。 第 42 頁 附表 1 項(xiàng)目 經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年 2029 年 2030 年 2031 年 2032 年 一 經(jīng)營收入 1 商業(yè)用房 租金收入 出租面積 (M2) 單位年租金 （元） 2 公寓 租金收入 出租面積 (M2) 單位年租金（元） 二 經(jīng)營稅金及附加 1 營業(yè)稅 2 城市維護(hù)稅 3 教育費(fèi)附加 第 43 頁 附表 2 損 益 表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 2017 年