【正文】 .............32 資金籌措 .......................................................................................................................34 第 10 章 財務(wù)評價 ........................................................................................................... 35 ......................................................................................................................35 ......................................................................................................................36 ...............................................................................................................36 ....................................................................................................37 ...............................................................................................................37 ...............................................................................................................37 ...............................................................................................................38 ...............................................................................................................39 第 11 章 社會評價 ........................................................................................................... 40 第 12 章 研究結(jié)論 ......................................................................................................... 41 第 1 頁 第 1 章 總 論 項目背景 項目名稱： XX 綜合大廈建設(shè)項目 項目 建設(shè) 單 位 ： XX 市 XX 區(qū) XX 村 項目 提出的理由 （ 1） 按照 XX 市城市總體規(guī)劃，要加快中心城市的建設(shè)，拉大城市骨架，擴(kuò)展城市空間，增強(qiáng)中心城市聚集、輻射和帶動功能。 XX 綜合大廈的建設(shè)符合 XX 市城市總體規(guī)劃和近期規(guī)劃要求。 （ 2） 在國家加大 固定資產(chǎn)投資力度的大背景下， XX 市迎來了前所未有的投資高潮。在提供商業(yè)用房的基礎(chǔ)上，提供優(yōu)質(zhì)的公寓住宅是方便商戶投資、經(jīng)營的良好舉措。 （ 3） 項目的地理位置和周邊環(huán)境適合 商業(yè) 開發(fā)，加上成熟區(qū)土地的稀缺、高科技元素在該項目中的運(yùn)用，從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看能發(fā) 第 2 頁 揮土地的級差效益，本項目的開發(fā)建設(shè)將對促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)土地效益潛力的發(fā)揮起到積極的作用。但 隨之而來的問題是由于大量土地被占用， 許多農(nóng)民沒有工作，沒有收入。 綜上所述， XX 綜合大廈建設(shè) 項目既符合 XX 市城市發(fā)展規(guī)劃，符合 商業(yè)人士對商業(yè)用房 的需求 ，也將滿足外來人員的居住需求 。 項目概況 項目建設(shè)地點(diǎn) 項目建設(shè)地點(diǎn)位于 XX 市 XX 區(qū)青龍路西段以南、西一環(huán)路北段以東、前進(jìn)西路以北的區(qū)域內(nèi) 。 建設(shè) 內(nèi)容及 規(guī)模 擬建項 目總占 地面積 畝，建筑面積 11700 ㎡ 。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項目完 成后，可實(shí)現(xiàn)年銷售收入 萬元，利潤總額 萬元，銷售凈利潤率 %，投資利潤率 %。 第 4 頁 第 2 章 市場分析與建設(shè)規(guī)模 市房地產(chǎn)市場分析 XX 市簡介 XX 市位于陜西省西南部，轄 11 個區(qū)、縣，總面積 萬平方公里，人口 萬。與此同時， XX 市在綠色產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)建設(shè)方面也取得驕人成績，全社會固定資產(chǎn)投資持續(xù)增加， 20xx 年固定資產(chǎn)投資達(dá)到 億元，增長 %。 XX 市近幾年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析 XX 市自改革開放以來，在 XX 市政府的帶領(lǐng)下，經(jīng)過 萬人民的努力，城市面貌經(jīng)已 發(fā)生了巨大的變化，人們生活環(huán)境得到極大改善，這些變化主要得益于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。同時， XX 市不斷摸索住房貨幣化道路，并為全市住房分配貨幣化方案打下了良好的基礎(chǔ)。 資質(zhì)以上建筑企業(yè) 93 個，完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長%；實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算收入 億元，增長 %；實(shí)現(xiàn)利潤 2065 萬元 ,增長 %。 受國際金融危機(jī)快速蔓延和世界經(jīng)濟(jì)增長明顯減速的影響，目前我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的困難增加，外部 需求明顯收縮，部分行業(yè)產(chǎn)能過剩，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難，城鎮(zhèn)失業(yè)人員增多，經(jīng)濟(jì)增長下行的壓力明顯加大，保持農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展和農(nóng)民持續(xù)增收難度加大。據(jù) XX 市房管部門統(tǒng)計，目前 XX 市 180多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，僅 XX 區(qū)就聚集了一半以上，這些企業(yè)為 XX 區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展發(fā)揮了重要作用。人均住房面積逐年增加，表明房地產(chǎn)需求市場也呈現(xiàn)出上升的趨勢。以上數(shù)據(jù)說明， XX 市的房地產(chǎn)市場發(fā)展前景廣闊。據(jù)此對城市進(jìn)行規(guī)劃布局，提出了“開放興市，工業(yè)強(qiáng)市，農(nóng)業(yè)穩(wěn)市”的戰(zhàn)略方針，對外招商引資的力度進(jìn)一步加強(qiáng)，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大，第三產(chǎn)業(yè)朝氣蓬勃。 第 8 頁 通過對 XX 市城區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)公司的抽樣調(diào)查，目前期房預(yù)售率均在 50%以上，現(xiàn)房銷售率平均在 98%左右。因此，項目具有較大的市場潛力。城區(qū)中心處房地產(chǎn)市場無可爭議的主戰(zhàn)場，現(xiàn)在甚于滿載狀態(tài)。 （ 2） XX 房地產(chǎn)市場宏觀分析 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)直接或簡接聯(lián)系著建筑、冶金、建材、裝飾、家電、家具、金融等數(shù)十家產(chǎn)業(yè)，目前，我國房地產(chǎn)及建筑業(yè)增加值占 GDP 的比重近 9%，已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，經(jīng)過《宏觀及區(qū)域市場研究》報告分析，我們可以看出整體 XX 房地產(chǎn)及區(qū)域市場有如下表現(xiàn)： ①宏觀經(jīng)濟(jì)形勢較好， XX 近年來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度十分猛烈，市民生活水平不斷攀升。 ② XX 房地產(chǎn)長期處于起步發(fā)展的階段，宏觀調(diào)控雖然對市場有短暫的影響，但目前市場穩(wěn)步上升的態(tài)勢已成定局， XX 房地產(chǎn)泡沫甚 微，整體市場建設(shè)基本遵循“國六條”。 XX 高端市場從前期點(diǎn)式分布趨向板塊發(fā)展，逐漸形成并為人所接受的板塊。 ④ XX 市人口分布以城中、城南區(qū)最為稠密，且購買力較強(qiáng)；城東、西次之， 購買力亦相對不如；限于 XX 市交通狀況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，購房選擇區(qū)域性特征較明顯。兩房供應(yīng)量少，整體市場在國六條控制下兩房比例會有所增加，但項目區(qū)域新出項目多大體量高端產(chǎn)品，因此在未來一定時期內(nèi)，區(qū)域市場高端大戶型產(chǎn)品將占市場供應(yīng)的絕對主流。同等品質(zhì)產(chǎn)品中，具備特有產(chǎn)品特色的項目更易銷售。住房消費(fèi)持續(xù)擴(kuò)大，消費(fèi)水平不斷提高。住宅市場供銷相對穩(wěn)定，有效需求有很大的挖掘潛力。 XX 市經(jīng)濟(jì)中心以城內(nèi)傳統(tǒng)商貿(mào)為主要分布，向江岸生活區(qū)域?yàn)橹饕l(fā) 展方向。 市商業(yè)用房市場分析 XX 市商業(yè)用房布局分析 根據(jù) XX 市總體規(guī)劃，結(jié)合 XX 市區(qū)商業(yè)用房布局現(xiàn)狀， XX 市未來發(fā)展的趨勢是，沿天漢大道兩側(cè)， 陽安鐵路 以南、橋北廣場以北的區(qū)域?qū)⒊蔀?XX 市的商業(yè)中心。隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市發(fā)展的多元化發(fā)展， XX 市商業(yè)用房以萬邦時代廣場為高檔商品聚集區(qū)，運(yùn)達(dá)、義烏為中、低檔商品聚焦區(qū)。 XX 市位于中國的中心，是南北經(jīng)濟(jì)、東西經(jīng)濟(jì)的交匯地，許多南方的企業(yè)在 XX 投資建設(shè)分公司，以 XX 市為基礎(chǔ)，逐步向西北擴(kuò)張。 第 11 頁 市場競爭環(huán)境分析 比較地域和規(guī)模， XX 綜合大廈是市區(qū)西北端規(guī)模較大的商業(yè)用房，商業(yè)競爭較小。 第 12 頁 第 3 章 場址選擇 建設(shè)地址及概況 建設(shè)地址 本項目位于 XX 市城西， 青龍路西段以南、西一環(huán)路北段以東、前進(jìn)西路以北的區(qū)域內(nèi)，東臨村民住宅。 占地面積 本項目總用地面積 ㎡（ 畝）。全區(qū)轄 7 鎮(zhèn) 2鄉(xiāng) 7 個街道辦事處， 205 個行政村， 40 個社區(qū)，總面積 556 平方公里，其中耕地面積 萬畝；人口 萬，其中非農(nóng)業(yè)人口 24 萬。在這塊“天漢”的土地上，留下了豐富的文化遺產(chǎn)，其中褒斜棧道石門及其摩崖石刻被列為國家級文物保護(hù)單位，古XX、拜將臺燈 14 處古跡被分別列為省級、區(qū)級文物保護(hù)單位。 XX 是漢王朝的發(fā)祥地，有天漢、天府之美稱，歷史悠久，文化燦爛，其自然景觀和人文景觀為世人矚目，區(qū)內(nèi)有全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位褒斜棧道石門及摩崖石刻，石門十三品被譽(yù)為國之瑰寶、書法寶庫。有區(qū)級重點(diǎn)文物保護(hù)單位 6 處?，F(xiàn)存古遺址有褒斜棧道、山河堰、古 XX、拜將壇、飲馬池、瑞王府等；古建 筑有東塔、 XX 府文廟、 XX 府城隍廟琉璃照壁、明珠橋、戶頭橋等 。 （ 2）經(jīng)濟(jì)狀況 XX 區(qū)緊緊圍繞“農(nóng)業(yè)增收、農(nóng)村穩(wěn)定”兩大目標(biāo)、以“建基地引精品、抓銷售、增效益“為指針、以調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程為重點(diǎn)，積極實(shí)施四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)（糧油、畜牧、蔬菜、蠶桑）帶動戰(zhàn)略，同時對全區(qū) 27 萬畝耕地進(jìn)行了合理布局，劃分了四個作物帶，大力推廣農(nóng)業(yè)高新使用技術(shù)，突出發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)和營銷業(yè)，確保了全區(qū)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)秩序、將抗、快速發(fā)展。全社會固定資產(chǎn)投資總額 億元，增長 %。城 第 14 頁 鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到 5395 億元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到 2260 億元，分別增長 %和 %。 建設(shè)條件 地 形、地貌條件 項目地塊屬于 XX 市 區(qū)西北部 的規(guī)模地塊，形狀較為規(guī)則，地形平坦， 北高南低 ，地面高程 ～ 之間。本項目所在地地質(zhì)構(gòu)造單元屬于揚(yáng)子準(zhǔn)地臺的 XX斷凹中部，基底構(gòu)造比較復(fù)雜，主要受新生代斷裂構(gòu)造影響，使基底形成一些近東西向的塊狀斷陷及隆起，基底地形凹凸不平。 XX 區(qū)屬長江流域，區(qū)內(nèi)河流主要有漢江、褒河。 氣候條件 XX 區(qū)地處內(nèi)陸東亞季風(fēng)氣候區(qū)，由于盆地地形影響，自漢江谷地到秦嶺山地，氣候垂直差異明顯。最冷月為元月，月平均氣溫 ℃，最熱月為 7 月，月平均氣溫 ℃。 滿足城市規(guī)劃的要求 項目用地位于 XX 市區(qū)西北部，項目建設(shè)符合城市整體規(guī)劃 要求。 （ 2）排水：項目周邊市政規(guī)劃排污管網(wǎng)系統(tǒng)，擬從項目 西 、北側(cè)引接排雨水 、污水管網(wǎng)，雨水經(jīng)排水管網(wǎng)直接排入市政雨水管網(wǎng)，污水經(jīng)處理后排入市政排水管道。 （ 4）消防：項目住宅樓設(shè)計充分考慮消防設(shè)計，室外規(guī)范配置消防栓，消防栓與給水干管相接，組成室外消防系統(tǒng)。 項目周邊環(huán)境 項目位于 XX 市區(qū)西北部 ，地處 青龍路和西一環(huán)路夾角均為城西交通要道，交通條件便利。 在總體規(guī)劃上建筑風(fēng)格呈現(xiàn)歐洲建筑典雅的人文特征，風(fēng)格上融現(xiàn)代與古典于一體。 建筑設(shè)計的原則 功能性、連續(xù)性、和諧性、獨(dú)特性、經(jīng)濟(jì)性。從而以設(shè)計的超前性，來節(jié)約項目翻新的經(jīng)營成本。