【正文】 能的工業(yè)貿(mào)易管理、營銷網(wǎng)絡(luò)，形成與世界、全國、各地區(qū)相聯(lián)通的世界性大市場。.松浦大廈建設(shè)項目可行性研究報告2 項目選址及建設(shè)條件 **市概況**市位于東經(jīng)125176。10′，北緯44176。40′，是省省會，中國東北北部的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心，東北北部地區(qū)最大的中心城市，也是中國省轄市中管轄面積最大、管轄總?cè)丝诰拥诙坏奶卮蟪鞘?，是中國十大城市之一。萬人，48個少數(shù)民族，其中少數(shù)民族66萬人。圖 **市在省的位置 松北區(qū)概況松北新區(qū)位于**市北部，是 2022 年 2 月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的，轄區(qū)面積 736 平方公里?，F(xiàn)有人口 萬人，其中農(nóng)業(yè)人口 萬人。市委十二屆七次全會確定了“北躍、南拓、中興、強(qiáng)縣”的發(fā)展戰(zhàn)略。松北區(qū)今后一個時期發(fā)展總的指導(dǎo)思想是：堅持以水定城和科技興城理念 ，以打造全省科技中心、文化中心、金融中心、行政中心、旅游中心、奧體中心為目標(biāo)，推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)、城市景觀建設(shè)、民生工程建設(shè)、城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，把松北區(qū)建設(shè)成為集科技、文化、生態(tài)功能于 一體的現(xiàn)代化新城區(qū)，努力實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展新跨越 項目位置東：松花江工業(yè)小區(qū)南：常盛源小區(qū)西：糖廠社區(qū)北：松花江.松浦大廈建設(shè)項目可行性研究報告圖 科技學(xué)院所在的位置科技學(xué)院簡介科技學(xué)院是省唯一一所具有礦業(yè)特色的普通高等學(xué)校。1998 年以前，學(xué)校隸屬于原國家煤炭工業(yè)部，主要面向煤炭行業(yè)辦學(xué)。經(jīng)過幾代科院人 60 年的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，科技學(xué)院是一所以工為主，理、工、管、經(jīng)、法相結(jié)合的多科類綜合性本科院校。項目所在地的自然環(huán)境優(yōu)越，區(qū)位條件良好。松北區(qū)要進(jìn)一步解放思想，敢創(chuàng)新、敢做、敢為，敢于克服一切困難謀劃出一個國家、一個地區(qū)、一個企業(yè)能夠撐起一個園區(qū)的項目，能夠帶動全局發(fā)展的項目，以此加快招商引資的速度，擴(kuò)大招商引資的規(guī)模。要建立大項目的科學(xué)評價制度，確保大項目引進(jìn)質(zhì)量，要拒絕那些高污染、高能耗、高物耗、低效益的項目入?yún)^(qū)。要依托大項目，創(chuàng)新新項目，盡力拉長產(chǎn)業(yè)鏈，以此為導(dǎo)向，進(jìn)一步擴(kuò)大招商引資，按生產(chǎn)專業(yè)化和社會化的要求，創(chuàng)建專業(yè)化很強(qiáng)的企業(yè)，逐步形成若干以大項目為中心、產(chǎn)業(yè)間具有緊密聯(lián)系的企業(yè)群。圍繞“北躍”戰(zhàn)略，重點推進(jìn)松北防洪、灌排改擴(kuò)建及水生態(tài)環(huán)境建設(shè)、科技城火炬大廈、科技創(chuàng)新城起步區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、松浦大橋和三環(huán)西橋等重大項目建設(shè)，加快建設(shè)北國水城和科技新城，這也為松浦大廈的提高了未來的發(fā)展?jié)摿?自然環(huán)境條件　**位于最北端，是中國緯度最高、氣溫最低的大都市。氣候條件 **的集中降水期為每年 7 至 8 月，集中降雪期為每年 11 月至次年 1 月。最冷的 1 月份，平均氣溫為零下℃至零下 ℃，最熱的 7 月份，平均氣溫為 ℃至℃。68 月份為夏季，炎熱濕潤多雨，7 月份平均氣溫 1920℃，最高氣溫達(dá) 38℃。911 月份為秋季，降雨明顯減少，晝夜溫差變幅較大，9 月份平均氣溫為 10℃，10 月份北部地區(qū)已到 0℃，南部地區(qū) 24℃。1 月平均氣溫零下15℃零下 30℃，最低氣溫曾達(dá)零下 ℃。經(jīng)工程地質(zhì)初勘，地基巖土穩(wěn)定、無不良地質(zhì)現(xiàn)象，適宜工程建設(shè)，一般多層、高層均可采用常規(guī)樁基礎(chǔ)。.松浦大廈建設(shè)項目可行性研究報告表 項目建設(shè)具備的基礎(chǔ)設(shè)施條件表類別 容量或管線直徑 備注電力 10KV 和 6KV 線路 可滿足二級符合要求集中供熱惠天熱電 Φ1500 供熱管線給水 **松北區(qū)供水管線電訊 可滿足 1000 中繼線燃?xì)?Φ800 的中壓和 Φ500 低壓管線.松浦大廈建設(shè)項目可行性研究報告3 市場分析**市商業(yè)酒店市場現(xiàn)狀隨著國家振興東北的提出，**是東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，物資集散地，作為對城市的經(jīng)濟(jì)活動反應(yīng)敏感的商業(yè)大酒店近幾年有了很大的發(fā)展。 商業(yè)酒店市場的區(qū)域特征逐漸形成**市著名大酒店現(xiàn)有主要分布于三個區(qū)域，即香坊區(qū)區(qū)周邊，如萬達(dá)索菲特大酒店 、勃萊梅大酒店、福松浦天大酒店等；道里區(qū)，如香格里拉大飯店、松花江凱萊花園大酒店等；南崗區(qū)一帶，如華融飯店、戴斯大酒店等。從同價位產(chǎn)品質(zhì)量比較，所形成的商務(wù)中心成熟度的比較，酒店管理水平的差異等方面，都可以看出與北京，上海，深圳，廣州等城市的相對成熟的商業(yè)酒店市場的較大差距。 商業(yè)酒店大多都是本土企業(yè)但是與北京上海等發(fā)達(dá)城市中統(tǒng)一業(yè)權(quán)商業(yè)酒店物業(yè)大多由外資或港資發(fā)展商持有不同的是，**市的統(tǒng)一業(yè)權(quán)商業(yè)酒店物業(yè)基本由本地開發(fā)商持有。但是**作為東北的經(jīng)濟(jì)中心，物資流通中心，以及國家振興東北的大背景，**商業(yè)酒店市場有很大的發(fā)展?jié)摿Α?**市商業(yè)酒店市場上的產(chǎn)品質(zhì)量差異較大。這樣的差異由于**酒店市場上存在的酒店既有近幾年上市的引進(jìn)較先進(jìn)設(shè)計理念的高檔次商業(yè)酒店，也有大量的由非專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)銷售或出.松浦大廈建設(shè)項目可行性研究報告租的質(zhì)量參差不齊的中低檔次的酒店。只有極少數(shù)的高檔次酒店由專業(yè)的高素質(zhì)管理公司接手，大部分都是發(fā)展商自己成立的附屬物業(yè)管理公司或者市場上小規(guī)模的物業(yè)管理公司。而統(tǒng)一業(yè)權(quán)的商業(yè)酒店物業(yè)物業(yè)管理水平不顯著高于分散業(yè)權(quán)的商業(yè)酒店物業(yè)。如香格里拉酒店等。隨著更專業(yè)的商業(yè)酒店開發(fā)商進(jìn)入**市商業(yè)酒店市場，更多符合現(xiàn)代商務(wù)活動要求的商業(yè)酒店也要求相應(yīng)的高水平的物業(yè)管理，將會有更多的專業(yè)的商業(yè)酒店物業(yè)管理公司出現(xiàn)。如勃萊梅大酒店。 非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位持有項目這類是由大型非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位開發(fā)小部分自用，大部分出租的商業(yè)酒店項目，比較具有代表性的是華旗大飯店。本文主要從影響商業(yè)酒店需求及價值的范圍來分類.松浦大廈建設(shè)項目可行性研究報告歸納，劃分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素三類，各類中又有眾多不同的次一級的影響因素、因子，構(gòu)成商業(yè)酒店的需求量影響因素體系。這類影響因素對房地產(chǎn)需求的影響一般是整體性的、全面性的，其覆蓋范圍可以是一個地區(qū)、一個國家乃至全球。一般因素中，主要有行政因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、人口因素、心理因素和國際因素等次一級因素。行政因素中主要有土地制度、房地產(chǎn)價格政策、稅收政策、信貸政策、城市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃、土地使用權(quán)出讓方式和行政隸屬變更、居民收入與消費(fèi)水平等因子。房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長，其發(fā)展將直接影響和帶動機(jī)械、建材、鋼鐵、水泥、運(yùn)輸、金融、裝潢等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展；反之，這些相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也必將影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。三、 社會因素社會因素是指一個國家或地區(qū)的社會狀況對房地產(chǎn)需求和價值的影響，其影響因子主要有政治安定狀況、社會治安程度、城市化水平、商業(yè)房地產(chǎn)投機(jī)等。.松浦大廈建設(shè)項目可行性研究報告五、 心理因素房地產(chǎn)價值是房地產(chǎn)市場上房地產(chǎn)商品供需關(guān)系的反映，而價值的形成則是由人這一主體完成的。影響房地產(chǎn)需求和價值的心理因素主要有購買與出售心態(tài)、欣賞趣味、消費(fèi)時尚、攀比心理、價值觀念等因子。國際政治環(huán)境、國際經(jīng)濟(jì)狀況、地區(qū)緊張或軍事沖突、貿(mào)易關(guān)系與競爭狀況等，都將明顯影響我國的房地產(chǎn)市場需求和房地產(chǎn)價值，隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化，這些影響因素將更直接更明顯。相對于一般因素而言，區(qū)域因素的影響范圍要小，一般影響到一個城市或城市的一部分，也可能影響到多個城市，尤其是影響到大城市周圍的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。一、 商圈規(guī)模自然形成，市民、商家所公認(rèn)的商業(yè)集中區(qū)域，確定為商圈。商圈確定是商業(yè)房地產(chǎn)投資中非常重要的一個環(huán)節(jié)。二、 商服繁華程度商服繁華程度是指一個城市或地區(qū)的商業(yè)服務(wù)業(yè)的集聚程度和對周圍環(huán)境的影響程度。影響商服繁華程度的因子有：商業(yè)街的道路類型、所有商店的總營業(yè)面積、商店的檔次、商店的數(shù)量及經(jīng)營業(yè)態(tài)、大型購物中心的個數(shù)、名特商店的家數(shù)、金融機(jī)構(gòu)數(shù)量、娛樂中心的數(shù)量及檔次、人口流量、治安狀況等。交通條件的優(yōu)劣將直接影響城市人流、物流的通達(dá)性及其交通運(yùn)輸成本(包括交通時間) ，明顯影響人們的出行，從而影響商業(yè)房地產(chǎn)需求和價值。 個別因素個別因素指具體影響某宗商業(yè)酒店需求和價值的影響因素。影響商業(yè)酒店需求和價值水平的個別因素包括物理因素和交通便捷度。二、 交通便捷度交通便捷度有別于區(qū)域因素中的交通條件，它主要指具體某宗商業(yè)酒店地產(chǎn)的交通便利程度。 STWO 分析 STWO 分析簡介SWOT 是一種分析方法，用來確定項目本身的競爭優(yōu)勢（strength） ，競爭劣勢（weakness） ，機(jī)會(opportunity)和威脅（threat） ，從而將項目的戰(zhàn)略與內(nèi)部資源、外部環(huán)境有機(jī)結(jié)合。其中，s 、 w 是內(nèi)部因素，o、t 是外部因素。SWOT 分析的步驟：.松浦大廈建設(shè)項目可行性研究報告羅列項目的優(yōu)勢和劣勢，可能的機(jī)會與威脅。對 SO、ST、WO、WT 策略進(jìn)行甄別和選擇，確定項目目前應(yīng)該采取的具體戰(zhàn)略與策略。目前，滂江街附近的星級賓館只有黎明國際酒店，沒有大型的商場和高檔的商業(yè)酒店，而這里將是地鐵一號線和地鐵五號線的交會點，未來的商流、客流量將十分巨大。一、 地理位置優(yōu)越“松浦大廈”位于松浦大道邊上，是城市交通內(nèi)環(huán)線的主干道。二、 綠化與景觀“松浦大廈”地處老生活區(qū)，在景觀方面似乎沒有什么優(yōu)勢，但大廈正處松花江畔，登高遠(yuǎn)眺，波瀾壯闊的松花江景觀便展現(xiàn)在眼前。深厚的文化積淀、雄厚的科技實力、完善的基礎(chǔ)設(shè)施，可滿足多方面需求，形成良好的投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境。松北區(qū)結(jié)合地鐵建設(shè)提出“一帶三圈”的規(guī)劃，糖廠街站口的商貿(mào)圈，將建設(shè)大型的商場、星級賓館、高檔商業(yè)酒店，充分發(fā)揮向四周輻射的功能，使這里成為現(xiàn)代商貿(mào)圈。五、 項目的建筑質(zhì)量和內(nèi)在環(huán)境發(fā)展商豐富的開發(fā)經(jīng)驗，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕す芾?，先進(jìn)的建筑技術(shù)，低能耗的功能設(shè)計，樓宇智能化的引入，生態(tài)環(huán)境的構(gòu)建，是項目的質(zhì)量保證和內(nèi)涵所在。二、 臨時停車受到限制由于臨近一線馬路，臨時停車量有一定局限。四、 交通道路較差大廈所在科技學(xué)院的前的道路較為狹窄和不平，而且公共交通線路距大廈有超過步行五分鐘以上的距離，對商住有一定影響。二、 項目順應(yīng)建筑潮流“松浦大廈”是具有高品位、高素質(zhì)、高智能、高質(zhì)量、低能耗的生態(tài)建筑。 “松浦大廈”是“區(qū)隔任意，設(shè)置隨意，功能愜意”的建筑。商業(yè)酒店的硬件標(biāo)準(zhǔn)、生活空間的靈活配置、行政商務(wù)資源的共享， “三位一體”的“整合型商務(wù)樓”概念的首次提出，為“松浦大廈”確立了項目的整合優(yōu)勢。二、 商業(yè)貸款政策調(diào)整項目的公建屬性，給銷售過程中的銀行按揭?guī)砭窒?，不利于銷售。特別在劣勢威脅中，只要控制、引導(dǎo)得當(dāng)，這些影響不至于成為本項目的硬傷。所以從理論上來看，只要方法到位，本項目是完全.松浦大廈建設(shè)項目可行性研究報告可以成功的。物業(yè)交由仲量聯(lián)行這一類似高質(zhì)量的專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理；學(xué)習(xí)、借鑒成功經(jīng)驗，對國際知名品碑的統(tǒng)一招商、管理等；把握機(jī)會做好宣傳，提高影響，突出該項目樓盤的優(yōu)勢，以降低競爭對手給予的商業(yè)酒店的租售壓力。注意品質(zhì)，保證達(dá)到甲級商業(yè)酒店的標(biāo)準(zhǔn)；密切關(guān)注商業(yè)酒店市場的供需、價格等情況；保證資金鏈的連續(xù)性；注意宏微觀及區(qū)域市場的定期和不定期分析，以降低風(fēng)險。從市場消化能力來看，銷售、租賃都會有一定的空間。作為城市內(nèi)環(huán)線位置上價值型商務(wù)為主的物業(yè)，以發(fā)展商公司品牌與項目品牌相結(jié)合打造整體形象，在產(chǎn)品品質(zhì)、資源配置上做實質(zhì)性投資，以滿足使用功能為主，客戶群對高檔商業(yè)酒店外形象提升的要求。同時要特別關(guān)注地緣甲級商業(yè)酒店與周邊商住客群，關(guān)注周邊科研單位的購買力，有意識從區(qū)域周邊各項目分流買家。以“松浦”命名是因為地處江北區(qū)松浦鎮(zhèn)，邊上另有松浦大橋，松浦大道，故而以此命名。2） 綜合素質(zhì)高，在建筑期已能通過效果圖等資料提前體現(xiàn)，基于項目的先天優(yōu)勢，買家對這方面的利益承諾應(yīng)有一定的信心。4） 市區(qū)兩級政府的前景規(guī)劃，使得保值、升值潛力得以提前體現(xiàn)，這是攻克市場觀望心理的唯一出路。新經(jīng)營思路（整合型商務(wù)樓）的引入更可提高投資者探究的渴求，增強(qiáng)投資信心。綜上所述，本定位的目標(biāo)是結(jié)合項目先天后天優(yōu)勢，發(fā)掘新亮.松浦大廈建設(shè)項目可行性研究報告點；在市場上贏取美譽(yù)并得到經(jīng)濟(jì)利益回報。具有相當(dāng)?shù)奈?。投資分析思路經(jīng)常是“如果……就……，退而求其次也……，再惡劣也……”模式的填空思維。三、 中小企業(yè)主需要一定的面積，開間要合理，發(fā)展成敗取決于短期市場成績，所以，資金的投入會集中在硬件（包括場地）及廣告推廣、客戶服務(wù)三方面上。對于買、租辦公樓時會考量長期的運(yùn)營成本和投資益，往往選擇前者。經(jīng)分析， “松浦大廈”基本能滿足這幾類客戶需求，而且具很大的可塑性；可充分迎合目標(biāo)客戶需求。A 類──傳媒機(jī)構(gòu)、文化傳播公司、廣告發(fā)布公司、廣告藝術(shù)公司、廣告設(shè)計公司、印刷公司、公關(guān)活動公司、圖文信息公司、影視文化公司、培訓(xùn)教育機(jī)構(gòu)、圖書機(jī)構(gòu)、家具設(shè)計公司、雜志社等；B 類 ── 貿(mào)易公司、旅游公司、貨運(yùn)代理公司、航空公司、銷售（醫(yī)藥、涂料、照明等）公司；C 類 ── 投資管理公司、咨詢服務(wù)公司、律師事務(wù)所、會計事務(wù)所、駐沈代表處（辦事處） 、中介服務(wù)公司、顧問公司、環(huán)保類公司。二、 職業(yè)性國有、集體及股份制企事業(yè)單位法人，私營、民營、三資企業(yè)主為主，兼顧少部分外籍服務(wù)型公司。四、 收入水平公司每月純利潤在 5 萬172。五、 區(qū)域分布工作區(qū)域在松北區(qū)將占到 50%左右，其他城區(qū) 50%。.松浦大廈建設(shè)項目可行性研究報告 商住功能配套設(shè)立 24 小時行政中心，與大廈內(nèi)的業(yè)主公司共享。 項目 24 小時全天