【正文】 42 項(xiàng)目敏感性分析 43 評價結(jié)論 44第十三章 可行性研究結(jié)論與建議 45 45 45相關(guān)附表：附表1：銷售收入及銷售稅費(fèi)估算表附表2：總成本及費(fèi)用估算表附表3：損 益 表附表4：現(xiàn)金流量表附表5：資金來源與運(yùn)用表附表6：借款償還計(jì)劃表第一章 總 論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱隆回紫金大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 承辦單位及承辦單位概況承辦單位：湖南省乾華置業(yè)有限公司。承辦單位概況：湖南省乾華置業(yè)有限公司成立于2009年2月。企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：430524000005930；經(jīng)營期限為20年。是一家引進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)管理模式的新型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。組織結(jié)構(gòu)完善，下設(shè)工程技術(shù)部、開發(fā)策劃部、營銷部、財(cái)務(wù)部、拆遷安置部、材料設(shè)備采購供應(yīng)部、行政人事部等職能部門。隨著隆回城市建設(shè)的發(fā)展，隆回迅速崛起了許多商住小區(qū)，縣城房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。項(xiàng)目總投資9800萬元，總建筑面積49100 M2，停車位近220個，居住戶數(shù)240戶，%，是一個大氣、時尚、新穎的高檔純住宅小區(qū)。本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將完善該地段城市整體功能，改變周邊環(huán)境，提升該地段城市品位，力求使本項(xiàng)目成為隆回縣城東大門新的建筑標(biāo)桿、商住標(biāo)桿。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號名 稱單位數(shù)量比例%備注1規(guī)劃總用地面積m2 2804其中：住宅用地m21404公建、綠化及道路用地m214002規(guī)劃總建筑面積m249100其中：住宅建筑面積m242120公建配套設(shè)施m24212地下建筑（車庫）面積m233003居住戶（套）數(shù)戶（套）2404居住人口人8005容積率/6建筑密度%7停車位個2208項(xiàng)目總投資萬元98009銷售收入萬元10項(xiàng)目凈利潤萬元稅后11內(nèi)部收益率%12投資回收期年13建設(shè)總工期月24 結(jié)論與建議（1）本項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策。（2）本項(xiàng)目的建設(shè)，符合隆回總體規(guī)劃，較好地貫徹了縣政府加快中心城區(qū)改造與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的決定。（3）項(xiàng)目總投資為9800萬元，其中：，其它費(fèi)用2698萬元（），預(yù)備費(fèi)200萬元，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)用流動資金300萬元；建設(shè)資金總額9800萬元，其中：項(xiàng)目資本金4800萬元，申請商業(yè)銀行貸款4000萬元，預(yù)售收入投入1000萬元。從以上指標(biāo)看出，項(xiàng)目有較好的經(jīng)濟(jì)效益。因此，從經(jīng)濟(jì)角度分析，本報告認(rèn)為項(xiàng)目是可行的。因此該項(xiàng)目可行。（2）建議認(rèn)真做好工程的招標(biāo)、施工圖設(shè)計(jì)和施工工作，加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)控，保證工程質(zhì)量和施工進(jìn)度。（4）精心編制工程實(shí)施計(jì)劃，在確保工程質(zhì)量和進(jìn)度的同時，要嚴(yán)格控制建設(shè)投資，加強(qiáng)營銷運(yùn)作，加強(qiáng)營銷運(yùn)作，以盡快回收資金和減少資金投資；同時狠抓項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，爭取獲得最佳的經(jīng)濟(jì)和社會效益。該項(xiàng)目的建設(shè)對實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展戰(zhàn)略、推進(jìn)城市提質(zhì)擴(kuò)容是有幫助的。同時，該項(xiàng)目的建設(shè)，有助于增加財(cái)政收入，籌集城市建設(shè)資金，保障城市建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。同時，該項(xiàng)目的建設(shè)，可以帶動眾多第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加內(nèi)需，刺激消費(fèi)，促進(jìn)隆回經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 市場前景分析自2003年開始升溫以來，中國房地產(chǎn)市場持續(xù)增長了將近八年，到2010年達(dá)到了頂峰，雖然這種勢頭在2010年宏觀調(diào)控下出現(xiàn)緩漲、滯漲，但GDP仍保持了9%以上的增長。這源于相互影響的三方面事實(shí)：第一，中國是一個經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型國家。自1978年推行市場化改革以來，中國的城鎮(zhèn)化就開始持續(xù)進(jìn)行，1996年以后步伐明顯加快。不僅如此，中國到目前為止已經(jīng)歷了長達(dá)30年的經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，人民收入水平的提高和對生活質(zhì)量的追求，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動力。中國正從嚴(yán)格傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制國家逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)體制國家，住房改革也是伴隨著其中的諸多改革措施之一。住房推向市場，促成了一個巨大的房地產(chǎn)市場的產(chǎn)生和發(fā)展。 以上三個方面，分別從不同層面反應(yīng)了中國的現(xiàn)狀和特色。只要這些因素沒有改變，房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢就不會改變。因此，我們對房地產(chǎn)前景保持樂觀。近幾年來，隨著福利房全面停止上市和城區(qū)建設(shè)步伐的加快，隆回房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)市場日趨成熟。項(xiàng)目價格分析位于縣城城東恒豐房地產(chǎn)，其銷售價高達(dá)2800元/平方米左右；位于縣城公園路北向的百龍觀天下房產(chǎn)，其銷售均價在2600元/平方米左右；位于縣城城西的怡然花園，其均價在2500元/平方米左右；位于沿江西路的彼岸春天，其銷售均價在2600元/平方米左右，位于沿江路中段的向華房地產(chǎn)，12月份開盤其銷售均價預(yù)計(jì)在3200元/平方米左右。根據(jù)項(xiàng)目的定位，以及隆回縣城總體房價水平，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目2012年至2013年住宅銷售平均價為2800元/平方米，地下車庫平均銷售價為4萬元/個，超市20,000元/平方米。銷售前景分析本項(xiàng)目定位明確，位置優(yōu)越，資源豐富，交通便利，設(shè)計(jì)獨(dú)特，較其它房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目比具有十分明顯的價格優(yōu)勢。第三章 建設(shè)地點(diǎn)及自然條件 建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目位于縣城東東環(huán)路與桃洪路交叉路口，隆回廣電大夏對面，北依廣達(dá)汽車修配廠，南臨桃洪路，與縣城汽車東站僅300米，距萬和學(xué)校600米，交通方便；地段環(huán)境優(yōu)越，超市、醫(yī)院、學(xué)校等生活配套完善，緊鄰縣城城東南工業(yè)主園區(qū)，工作、學(xué)習(xí)、休閑娛樂十分便利。─11001539。─2704039。東鄰邵陽市、新邵縣，南抵邵陽縣，西接洞口縣、溆浦縣、武岡市，北連新化縣。縣境地處衡邵盆地向雪峰山地過渡地帶，南部為丘崗區(qū)，北部為山地區(qū)，地勢自東南向西北呈階梯式抬升。全縣年平均氣溫在11℃—17℃之間，由東南向西北遞降?？h境地處資水上游，境內(nèi)河流分屬資水和沅水，大小溪河縱橫交錯，遍布城鄉(xiāng)。第四章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總投資9800萬元，項(xiàng)目規(guī)劃用地面積2804M2，其中：住宅用地面積1404 M2，公建、綠化及道路用地1400 M2，2層地下車庫，13層為商業(yè)辦公裙樓，433層為商住房的大夏一座，每層有八個戶型，分別為二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二位。 建設(shè)內(nèi)容該項(xiàng)目計(jì)劃依桃洪路而建，依據(jù)城市規(guī)劃和提升隆回的城市形象，計(jì)劃建一座縣城東大門形象大夏—紫金大夏。大夏地下2層為地下停車場，1—3層計(jì)劃為公司的經(jīng)營場所或超市、休閑娛樂場所，4—33層為商住。（2）環(huán)保設(shè)施： 污水處理設(shè)施 油煙治理設(shè)施 固體廢棄物收集處理設(shè)施 防噪音設(shè)施 （4）室外工程： 給、排水管網(wǎng) 供電線網(wǎng) 消防設(shè)施、消防水池、消防供水管網(wǎng) 道路 第五章 建筑主要技術(shù)方案 設(shè)計(jì)原則符合“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、配套建設(shè)”的原則，符合城市規(guī)劃要求，滿足消防、交通、安全疏散、環(huán)境保護(hù)等要求?！耙匀藶楸尽?，充分考慮居民的行為模式與心理需求，合理組織交通和空間布局，盡能提升居住空間的環(huán)境品質(zhì)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《城市規(guī)劃編制辦法》（2006年4月1日實(shí)施）《湖南?。ǔ鞘幸?guī)劃法）實(shí)施辦法》《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5018093(2002年版）《隆回縣城總體規(guī)劃（20052020年）綱要》 建設(shè)方提供的相關(guān)資料 總體規(guī)劃及總平面布置以“觀念新穎、整體協(xié)調(diào)、定位恰當(dāng)、切合市場”為指導(dǎo)思想，解決“建筑、人、建筑”三要素的密切關(guān)系，使建筑融入到環(huán)境中，提高居住質(zhì)量。從城市設(shè)計(jì)的高度出發(fā)，力圖在周邊繁雜無序的背景上，創(chuàng)造出一組完整、大氣、時尚、新穎的高檔小區(qū)，結(jié)構(gòu)由北向南分延伸式設(shè)計(jì)，采用行列式的布局方式，形成層次鮮明，錯落有致的建筑布局。綜合考慮采光、通風(fēng)、消防、視覺、衛(wèi)生等要求，合理確定建筑物間距，滿足視覺、私密性、通風(fēng)及綠化空間景觀要求，實(shí)現(xiàn)“大視野、大尺度、大自然”的居住環(huán)境品質(zhì)。充分考慮住宅的基本功能，采用緊湊的平面布局、良好的通風(fēng)采光布局，通過設(shè)置較大的入戶花園、空中庭院及大陽臺，提升居住品質(zhì)。通過用建筑空間語言書寫建筑形象，用輕巧的構(gòu)件去概括零散瑣碎的窗、陽臺等界面，在局部細(xì)節(jié)上重點(diǎn)刻畫比例、機(jī)理來確立小區(qū)的清新形象，在總體簡潔的基礎(chǔ)上，通過對塔樓頂部屋頂?shù)闹攸c(diǎn)處理而突出小區(qū)的個性特征。北側(cè)及西側(cè)均設(shè)有次入口，通過小區(qū)北部環(huán)形道路連接，保證道路暢通及人員的疏散。采用人車分流形式。配套設(shè)施采用集中布置和就近利用的原則。（2）樓面貨載：。電力負(fù)荷預(yù)測用電量取值：，則小區(qū)總變配電量為：1000KVA。該小區(qū)用電電源由桃洪路旁的10KV城市供電網(wǎng)采用高壓電纜從室外埋地接入到配電室。有線電視由桃洪路市政有線網(wǎng)引入，采用傳輸帶寬860MHZ，雙向HFC網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)形式，共分二大區(qū)塊，每一區(qū)塊設(shè)二個有線電視光節(jié)點(diǎn)機(jī)房。用戶采用一戶一根電纜引到戶，同時設(shè)置光纖寬帶、閉路電視監(jiān)控、家居智能化、家庭安防報警系統(tǒng)。日，消防用水按40 L/S計(jì)，則小區(qū)最大日總用水量為1600噸/日。給水網(wǎng)管：給水網(wǎng)呈環(huán)狀布置，室外給水管道為生活消防合用系統(tǒng)，主管管徑為DN100，支管管徑為DN25DN50。生活污水經(jīng)小區(qū)污水管網(wǎng)收集后排至桃洪路的市政污水干管。（2）雨污管道一律采用暗裝，主污水干管管徑為DN300,次干管為DN200,雨水管