【正文】 闊空間。隆回縣全年降水量主要集中在春季和初夏，15月降水遞增，612月降水遞減。與上述項目比較，本項目在產(chǎn)品設(shè)計、景觀資源、區(qū)域位置等方面擁有相對優(yōu)勢。持續(xù)的城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展提出了要求。 建議（1）該項目的社會和經(jīng)濟效益良好，建議上級主管部門和銀行給予支持，促使該項目早日上馬，早見成效。本次研究項目位于縣城東東環(huán)路與桃洪路交叉路口，隆回廣電大夏對面，北依廣達汽車修配廠，南臨桃洪路，與縣城汽車東站僅300米，距萬和學校600米，交通方便；地段環(huán)境優(yōu)越，超市、醫(yī)院、學校等生活配套完善，緊鄰縣城城東南工業(yè)主園區(qū)，工作、學習、休閑娛樂十分便利.項目規(guī)劃用地面積2804M2，其中：住宅用地面積1404 M2，公建、綠化及道路用地1400 M2，2層地下車庫，13層為商業(yè)辦公裙樓，433層為商住房的大夏一座，每層有八個戶型，分別為二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二位。是一家引進現(xiàn)代企業(yè)管理模式的新型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。從以上指標看出，項目有較好的經(jīng)濟效益。 市場前景分析自2003年開始升溫以來，中國房地產(chǎn)市場持續(xù)增長了將近八年，到2010年達到了頂峰，雖然這種勢頭在2010年宏觀調(diào)控下出現(xiàn)緩漲、滯漲，但GDP仍保持了9%以上的增長。因此，我們對房地產(chǎn)前景保持樂觀。東鄰邵陽市、新邵縣，南抵邵陽縣，西接洞口縣、溆浦縣、武岡市，北連新化縣?！耙匀藶楸尽?，充分考慮居民的行為模式與心理需求，合理組織交通和空間布局，盡能提升居住空間的環(huán)境品質(zhì)。配套設(shè)施采用集中布置和就近利用的原則。生活污水經(jīng)小區(qū)污水管網(wǎng)收集后排至桃洪路的市政污水干管。我國廣大地區(qū)電力供應(yīng)也十分緊張，出現(xiàn)過全國性的拉閘限電現(xiàn)象。對屋面進行綠色覆蓋，既可遮陽，又能隔熱，而且通過光合作用，可消耗或轉(zhuǎn)化部分能量，也起到美化環(huán)境作用。⑵、推廣節(jié)水型設(shè)備①使用節(jié)水型便器沖洗設(shè)備；②節(jié)水型水龍頭，充氣龍頭、自閉式龍頭、感應(yīng)式龍頭等均可起到節(jié)水作用，應(yīng)積極推廣應(yīng)用；③節(jié)水型淋浴設(shè)施，推廣各種型號的加氣淋浴噴頭，完善噴頭性能，也會有明顯的節(jié)水效果。該工程在施工前應(yīng)當進行地震安全性評價，并根據(jù)地震安全性評價的結(jié)果，確定抗震設(shè)防要求，進行抗震設(shè)防，從而減輕和防御地震災害，保護人民生命和財產(chǎn)安全。（2）生活污水：住宅組團內(nèi)排出的生活污水。物業(yè)管理公司各機構(gòu)的運行經(jīng)費來源，可根據(jù)政府出臺的《住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》及國家頒布的有關(guān)法律、法規(guī)，采取向在該小區(qū)各業(yè)主（含住戶及經(jīng)營性業(yè)主）收取一定的費用解決，費用的收取以國家文件為依據(jù)。（2）營業(yè)收入及稅費估算①營業(yè)收入商品住宅銷售收入：421202,600＝配套商業(yè)設(shè)施（超市）銷售收入：42122,600＝地下車庫銷售收入：22040,000＝880萬元合計：。 綜上所述，本項目是可行的。第十三章 可行性研究結(jié)論與建議 （1）本項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，得到縣政府的重點支持。項目的資金籌措及運用情況見下表：項目資金籌措及運用表 單位：萬元項目合計1建設(shè)投資98009800資金籌措98009800其中：銀行借款40004000 自籌資金48004800 項目預售收入10001000第十二章 財務(wù)評價 項目財務(wù)評價的主要依據(jù)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）；《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；國家及地方有關(guān)政策；項目設(shè)計方案及相關(guān)市場調(diào)查。經(jīng)與建設(shè)單位確定，其組織機構(gòu)如下：建設(shè)組織機構(gòu)圖董 事 會財務(wù)部工程技術(shù)部開發(fā)策劃部拆遷安置部行政人事部營銷部采購供應(yīng)部總 經(jīng) 理（2）職工定員此定員系指建設(shè)單位從事本項目開發(fā)建設(shè)需配備職員。擬將噪聲和振動設(shè)備盡可能放置在地下室或遠離使用房間。 總之，節(jié)約用水勢在必行，民用建筑節(jié)水措施不一而足。人們對黃河斷流、城市用水告急這種水資源緊缺的嚴峻形勢認識不足，對經(jīng)濟發(fā)展、人民生活水平提高而使水的需求急速增長的形勢認識不足。在進行經(jīng)濟性、可行性分析的前提下,在墻體內(nèi)外側(cè)敷設(shè)保溫隔熱的新材料。在最高處塔樓上設(shè)18m3消防水箱一座，與水平環(huán)網(wǎng)相接；地下室設(shè)消防栓泵二臺，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，同時在室外設(shè)消防水泵接合器，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，消防栓在室內(nèi)任何一位置均有二股消防水柱射到，在地下車庫消防泵房設(shè)有消防水泵。日，消防用水按40 L/S計，則小區(qū)最大日總用水量為1600噸/日。北側(cè)及西側(cè)均設(shè)有次入口，通過小區(qū)北部環(huán)形道路連接，保證道路暢通及人員的疏散。大夏地下2層為地下停車場，1—3層計劃為公司的經(jīng)營場所或超市、休閑娛樂場所，4—33層為商住。─11001539。 以上三個方面，分別從不同層面反應(yīng)了中國的現(xiàn)狀和特色。同時，該項目的建設(shè)，有助于增加財政收入，籌集城市建設(shè)資金，保障城市建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。（2）本項目的建設(shè)，符合隆回總體規(guī)劃，較好地貫徹了縣政府加快中心城區(qū)改造與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的決定。承辦單位概況：湖南省乾華置業(yè)有限公司成立于2009年2月。 主要依據(jù)：（1）《隆回縣縣城總體規(guī)劃》（2）建設(shè)部《關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法》的通知”｛建標（2000）205號｝（3）國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)改投資[2006]1325號文發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）（4）隆回縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局《建設(shè)用地規(guī)劃條件通知書》（5）《建設(shè)項目環(huán)境影響報告表》（6）中華人民共和國《國有土地使用證》（7）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、中華人民共和國房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書（8）相關(guān)各專業(yè)的國家設(shè)計規(guī)范（9）建設(shè)單位提供的其它相關(guān)資料 研究范圍：本報告主要依據(jù)國家有關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程對項目建設(shè)的合法性、必要性、市場分析、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、環(huán)境保護、投資估算、經(jīng)濟效益評價等方面進行研究，側(cè)重點在財務(wù)評價。第二章 項目建設(shè)的必要性及市場前景分析 項目建設(shè)的必要性一、項目的建設(shè)，符合隆回縣城發(fā)展總體規(guī)劃，是隆回縣城建設(shè)和發(fā)展的需要，是不斷完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，改善城市環(huán)境，美化城市面貌的需要。以往城鎮(zhèn)居民主要依靠單位分房，而現(xiàn)在則已基本由市場解決?？梢灶A見，本項目具有良好的銷售前景。停車位220個，240套商住房，總建筑面積49100 M2。單元式住宅每套面積范圍控制在80~160m2之間。電纜干線采用中心分配的星型結(jié)構(gòu)，用戶分配網(wǎng)采用集線器及分配放大器加集中分配的形式分配到戶。每個防火分區(qū)設(shè)有兩個以上疏散口，防煙分區(qū)小于500m2。⑴、節(jié)能建筑規(guī)劃設(shè)計根據(jù)建筑功能要求和當?shù)氐臍夂騾?shù)，在總體規(guī)劃和單體設(shè)計中，科學合理地確定建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高、選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外維護結(jié)構(gòu)的保溫隔熱等熱工特性及對建筑周圍環(huán)境進行綠化設(shè)計，設(shè)計要有利于施工和維護，全面應(yīng)用節(jié)能技術(shù)措施，最大限度減少建筑物能耗量，獲得理想的節(jié)能效果。在我國600多座城市中，有300多個城市缺水，108座城市嚴重缺水，日均缺水1600萬m3，這些城市年缺水達200億m3，每年因缺水損失的工業(yè)產(chǎn)值上千億元，水已成為制約我國社會和經(jīng)濟發(fā)展的主要因素之一。采用建筑中水系統(tǒng)，可實現(xiàn)污、廢水資源化，使污、廢水經(jīng)處理后回用，既可節(jié)省水資源，又使污水無害化，起到保護環(huán)境，防治水污染，緩解水資源不足的重要作用。(1)、鋼筋：梁、柱縱向筋采用HRB400級鋼筋，剪力墻豎向分布筋、剪力墻水平分布筋、邊緣構(gòu)造構(gòu)件及箍筋采用HRB400級鋼筋，梁、柱箍筋采用HPB235鋼筋，樓板筋采用HRB400級鋼筋。（4）噪音污染控制：在規(guī)劃范圍內(nèi)設(shè)禁鳴標志，控制車速，要求汽車使用噪音凈化器，以減少由于汽車行駛鳴笛產(chǎn)生的噪音對居民的干擾，另外，嚴格控制空調(diào)使用的頻率。（3）其他費用中包括各種規(guī)費、征地拆遷費、建設(shè)單位管理費、勘察設(shè)計費、監(jiān)理費等。根據(jù)項目成本與收入情況測算的主要指標如下表所示：項目主要經(jīng)濟指標表序號指標名稱單位指標備注1全部投資內(nèi)部收益率所得稅前%所得稅后%2全部投資回收期所得稅前年所得稅后年3全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%）所得稅前萬元 所得稅后萬元 項目敏感性分析本報告作了所得稅后全部投資的敏感性分析，分別就銷售收入（即綜合價格）、項目總成本（主要為開發(fā)成本、管理費用、銷售費用）兩項主要指標進行了敏感性分析，分析其變動對項目收益的影響程度。（3）在建設(shè)中要充分注意公用設(shè)施、環(huán)境設(shè)施、生活環(huán)境建設(shè)。營業(yè)費用營業(yè)費用主要包括廣告費、銷售人員的工資及福利費等，按銷售收入的2%估算：營業(yè)費用：2%＝管理費用管理費用主要包括辦公費用、水電費、招待費、管理人員的工資及福利費等，%估算：管理費用：%＝財務(wù)費用財務(wù)費用按建設(shè)期以外的銀行貸款利息估算。定員的詳表如下：職工定員表序 號部門人員（人）備 注1經(jīng)理辦公室1專職，設(shè)經(jīng)理1名2管理部2負責日常衛(wèi)生、綠化、保安3財務(wù)部2由發(fā)展商專職1人，外聘1名4多種經(jīng)營部1實行有償服務(wù)，負責開拓性經(jīng)營活動5維修部2簡單的水、電及設(shè)備維修、維護6合 計851 第十章 項目實施進度 項目建設(shè)期本項目建設(shè)期24個月 項目實施計劃項目的建設(shè)得到了有關(guān)部門及領(lǐng)導的大力支持，建設(shè)單位也做了大量的前期準備工作，本報告認為，為保證工程順利進行，項目的建設(shè)實施過程中應(yīng)做到有條不紊，科學管理，注重施工安全和質(zhì)量，并協(xié)調(diào)好建設(shè)和周邊環(huán)境保護的關(guān)系，盡量減少對周邊居民生活、生產(chǎn)、學習的影響。污染治理措施（1）固體廢棄物：各類固體垃圾產(chǎn)生后，要求自覺投入設(shè)在各處的垃圾收集點內(nèi)，由專人管理，定時清運至城市垃圾中轉(zhuǎn)站或垃圾處理場內(nèi)。采用框架和剪力墻結(jié)構(gòu)，在樓、電梯間布置成筒體，增加整體剛度。推廣節(jié)水型洗碗機