【正文】 通、網(wǎng)通等）提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，實現(xiàn)寬帶入戶。二、 供電系統(tǒng)采用高低壓雙路供電系統(tǒng)，自動互投，具備自動發(fā)動機。大廈一層設(shè)建筑物立面效果泛光照明燈。六、 遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)每戶消耗的電、水可遠(yuǎn)程傳輸?shù)匠碇行摹Ｒ弧?自動消防系統(tǒng)大廈消防報警控制系統(tǒng)采用智能類比式火災(zāi)自動報警控制系統(tǒng)，在各樓層辦公室、電梯前室、機房等處設(shè)置類比智能煙感探測器；大面積公共區(qū)域設(shè)置智能煙感控測器，各層公共走道設(shè)置帶電插孔的手動報警器；地下車庫、設(shè)備用房等處感溫探測器。.松浦大廈建設(shè)項目可行性研究報告7 環(huán)境影響評價 環(huán)境影響范圍與影響因素本項目對周邊的環(huán)境影響主要表現(xiàn)在社會環(huán)境、生活環(huán)境和生態(tài)環(huán)境三個方面。表 環(huán)境影響矩陣分析表工程階段環(huán)境項目工程活動 影響因子 建設(shè)期運營期施工作業(yè) 揚塵 ■空氣環(huán)境 綠化工程 景觀、減少污染 ○ □施工作業(yè) 施工機械噪聲 ■聲環(huán)境 空調(diào)系統(tǒng)、供排水系統(tǒng)噪聲設(shè)備噪聲 ● ▲水環(huán)境 施工作業(yè) 施工排水 ▲.松浦大廈建設(shè)項目可行性研究報告日常工作生活排水、綜合排水▲施工作業(yè) 建材垃圾 ▲固體廢棄物 日常工作生活垃圾、綜合垃圾▲注：□為嚴(yán)重正影響、○為中等正影響、△為輕度正影響■為嚴(yán)重負(fù)影響、●為中等負(fù)影響、▲為輕度負(fù)影響由上表可以看出，項目的建設(shè)對環(huán)境的影響主要是建設(shè)期的揚塵、噪聲和建材垃圾。而本項目投入使用后會產(chǎn)生一定量氣體污染物，在運營期會產(chǎn)生空氣環(huán)境污染。表 環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（二級標(biāo)準(zhǔn)）濃度限值（mg/m3）污染物年平均 日平均 1 小時平均TSP —SO2 CO — NO2 二、 空氣環(huán)境的影響本項目建設(shè)期的主要空氣污染來自于土建工程施工引起的揚塵污染。根據(jù)本項目的性質(zhì)、內(nèi)容及規(guī)模，首先識別出工程實施后對區(qū)域環(huán)境產(chǎn)生影響的因素，這些因素主要體現(xiàn)項目施工過程和投入使用后兩個階段中。 PA 停車管理布控停車場管理系統(tǒng).松浦大廈建設(shè)項目可行性研究報告停車管理采用自動化系統(tǒng)，用于停車場的車況的監(jiān)測，車輛的服務(wù)管理、場內(nèi)環(huán)境狀況監(jiān)測。二、 IC 卡控制停車管理及可視對講系統(tǒng)。四、 電視廣播系統(tǒng)接入城市有線電視網(wǎng)；大廈設(shè)廣播前端室，供大廈播放背景音樂及消防緊急廣播；大堂、每層樓道設(shè)高檔音響系統(tǒng)。各層走廊、前室等公共場所設(shè)應(yīng)急照明。五、 電訊及弱電系統(tǒng)大廈內(nèi)設(shè)電話程控站，提供充足的數(shù)據(jù)接口，綜合布線系統(tǒng)由客戶根據(jù)實際需要布置及安裝。數(shù)字光纖通信系統(tǒng)接入，數(shù)據(jù)通信服務(wù)包括：Inter 上網(wǎng)、VOD 點播、物業(yè)管理、商務(wù)等方面的服務(wù)。 OA 辦公自動化一、 綜合布線系統(tǒng)（POS ）標(biāo)準(zhǔn)層提供每 5 平米一個信息點，支持圖形、語音、數(shù)據(jù)傳播。 保護接地系統(tǒng)低壓配電系統(tǒng)接地型式在設(shè)有室內(nèi)變電所的各建筑物內(nèi)采 TNS系統(tǒng)，在無室內(nèi)變電所及采用室外箱式變電站供電的建筑物采用TNCS 系統(tǒng)。 防雷措施在建筑物女兒墻上用 Φ 鍍鋅園鋼做避雷帶，利用建筑物周邊構(gòu)造柱內(nèi)兩根主筋做引下線，利用建筑物樁基做接地裝置。用水設(shè)備均選用國家有關(guān)部門推薦使用的節(jié)能產(chǎn)品。在主樓屋頂、附樓屋頂建造屋頂花園。4） 根據(jù)燈具光學(xué)特性，選用無眩光的高效燈具。 建筑標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 （JGJ2695） ，居住建筑節(jié)能 50%，其中建筑物承擔(dān) 30%，在外墻、屋頂、窗等圍護結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)上嚴(yán)格控制，構(gòu)造上減少冷橋，加強窗氣密性，以利達(dá)到節(jié)能指標(biāo)要求。5） 自動迫降電梯至首層，供消防人員待用。三、 聯(lián)動功能當(dāng)火災(zāi)時感煙探測器、感溫探測器、消火栓報警開關(guān)、水充批示器、壓力開關(guān)動作向消防中心報警，經(jīng)自動識別確認(rèn)后，聯(lián)動系統(tǒng)發(fā)生執(zhí)行予設(shè)程序指令：1） 火災(zāi)時，在消防中心手動、自動啟動消防泵、噴灑泵滅火。 電氣消防一、 火災(zāi)自動報警與聯(lián)動控制系統(tǒng)組成由火災(zāi)報警控制器，聯(lián)動控制器、消防專用電話機箱、消防廣播機柜及感煙探測器，感溫探測器、消火栓報警開關(guān)、手動報警開關(guān)、編碼模塊、控制模塊、煤氣泄漏報警探測器等組成。七、 滅火器配置按輕危險級配置，配置基準(zhǔn) 3A/具，最大保護面積 20㎡/A；均采用手提式磷酸銨鹽型滅火器，地下車庫按中危險級配置，采用推車式磷酸銨鹽型滅火器，每具 25Kg 裝。采用直立型噴頭。.松浦大廈建設(shè)項目可行性研究報告五、 自動噴水滅火系統(tǒng)采用濕式滅火系統(tǒng)，設(shè)于地下停車場等。消火栓栓口工作壓力大于 時，采用減壓消火栓。三、 高層住宅用水量標(biāo)準(zhǔn)：室內(nèi) 201/S；室外 150/S。 3．消防給排水一、 室外消防給水本項目室外消防用水按同一時間內(nèi)的火災(zāi)次數(shù)和一次滅火用水量確定，主要道路均設(shè)消火栓，消火栓間距為 150m。所有設(shè)在防火墻上的門均為耐火極限不低于 的甲級防火門或設(shè)加密噴淋的防火卷簾（丙級防火門） 。本工程高層建筑與網(wǎng)點之間設(shè)有防火墻等防火分隔設(shè)施。 建筑消防一、 編制依據(jù)以《高層民用建筑防火規(guī)范》和《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計規(guī)范》的規(guī)定，為編制依據(jù)。管道材料為室外采用鑄鐵管，室內(nèi)采用鍍鋅水煤氣輸送鋼管。 煤氣一、 編制依據(jù)1） 建設(shè)單位提供的煤氣性質(zhì)2） 建設(shè)單位提供的控規(guī)3） 《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計規(guī)范》及有關(guān)規(guī)范二、 編制內(nèi)容建設(shè)單位提供煤氣性質(zhì)為低壓，中壓天然氣，熱值為 70008000kcal/m3。.松浦大廈建設(shè)項目可行性研究報告規(guī)劃區(qū)內(nèi)通信、有線電視及寬帶網(wǎng)線纜穿 PVC 管或雙波紋尼龍管，統(tǒng)一敷設(shè)在通信綜合管道路由內(nèi)。對于特別重要負(fù)荷則增設(shè)柴油發(fā)電機組或不間斷電源系統(tǒng)作為備用電源。五、 設(shè)備選型開閉所及各變電所 10KV 中壓設(shè)備采用 HXGN 型封閉式金屬鎧裝開關(guān)柜，交流操作。二、 用電指標(biāo)高層：15KW/ 戶三、 電源本工程擬在園區(qū)內(nèi)設(shè)置 1 處 20KV 開閉所總?cè)萘繛?，000KVA。五、 地下設(shè)備用房設(shè)置機械循環(huán)水平串聯(lián)式采暖系統(tǒng)?？梢苑謶艨刂?，分戶計量收費。高層建筑屋面雨水內(nèi)排，與道路雨水一同排入?yún)^(qū)內(nèi)雨水管網(wǎng)，最后排入市政雨水管網(wǎng)。園區(qū)內(nèi)各個建筑的生活污水經(jīng)過化糞池處理后，排入市政污水管網(wǎng)。二、 生活給水在地下室設(shè)生活及消防儲水池以及消防生活泵房，設(shè)高低區(qū)消火栓泵各兩臺（一用一備） ，自動噴灑泵兩臺（一用一備） ，高中低區(qū)生活泵各兩臺（每區(qū)一用一備） ，以生活及消防的需要。二、 基礎(chǔ)選型根據(jù)地勘報告，基礎(chǔ)采用地下箱型基礎(chǔ)。本工程按抗震設(shè)防烈度 6 度設(shè)計。.松浦大廈建設(shè)項目可行性研究報告二、 室內(nèi)廚、衛(wèi)功能設(shè)置公寓層每個獨立單元預(yù)留室內(nèi)衛(wèi)生間、通風(fēng)換氣管道及上下水管道，寫字間層設(shè)置公用衛(wèi)生間；每層防火通道前廳，設(shè)立為樓層的公共吸煙區(qū)。四、 靜音設(shè)計選用低噪音設(shè)備，并采用減震基礎(chǔ)，在各類機房墻面建筑均做專業(yè)吸音處理；并采用隔聲門；采用中空玻璃，外片為反射玻璃，內(nèi)片為低輻射玻璃，具有良好的熱工性能，防止外來噪音干擾及光污染。五、 精裝房交房標(biāo)準(zhǔn)（待確定后編制交房手冊）隔音天花吊頂，高級木地板，墻面乳膠漆、藝術(shù)照明燈、高級開關(guān)（品牌） ；衛(wèi)生間：配套精裝修，墻地面為高級瓷磚、高級衛(wèi)生潔具（品牌） 、高級照明燈、玻璃淋浴間隔斷；廚房：配套精裝修，高級炊具（品牌） 、高檔櫥柜、排油煙機。二、 電梯廳/電梯間商住樓電梯：兩組電梯，垂直交通直達(dá)地下一層，地下一層設(shè)通往地下車庫的出入口。四、 景觀與視覺設(shè)計園區(qū)在西主入口的前方設(shè)計了大面積的集中綠化部分，不僅可以形成良好的景觀效果，而且可以形成良好的視覺效果，不僅和建筑的對話關(guān)系形成良好的關(guān)系，并且注重了建筑群體的視覺景觀均好性。在總平面的布置上，主入設(shè)在西面，臨松浦大橋。三十三層主體樓規(guī)劃為：13 層商鋪，433 層為公寓和寫字間，地下一層為停車場。 共享管理一、 設(shè)備共享樓內(nèi)有共用高值辦公設(shè)備，如：文件服務(wù)器、復(fù)印機、投影儀、攝像機、電視機；二、 辦公場所共享會議室、接待室、演示室、茶水間；三、 部門共享秘書、接待員、外勤、行政（共享的部門全天候 24 小時輪班） ；四、 單元生活獨立滿足現(xiàn)代都市生活方式對公務(wù)和生活空間的需求，單元內(nèi)有靈活的住、廚、衛(wèi)的簡單配備。.松浦大廈建設(shè)項目可行性研究報告三、 樓宇的設(shè)施設(shè)備管理“松浦大廈”公共設(shè)備管理、維修與保養(yǎng)，保證駐廈業(yè)主的正常商務(wù)、生活等活動；駐廈業(yè)主自身設(shè)備設(shè)施的維修。松浦物業(yè)公司以專業(yè)化、人性化、品質(zhì)化的物業(yè)管理模式業(yè)主提供周到、貼心的服務(wù)，創(chuàng)造和諧空間，讓業(yè)主住得“安心、舒心、省心” 。六、 投資目的70%以上為自己辦公；另有部分投資客轉(zhuǎn)租。三、 文化/年齡大學(xué)專科程度居高，其次是大專文化與大學(xué)本科不分上下；2835 歲為主，3545 歲為輔。 客戶屬性分析一、 行業(yè)屬性取向較為散化，以第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的中小型發(fā)展.松浦大廈建設(shè)項目可行性研究報告公司為主。四、 跨國公司或大型公司代表處實力強大，在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)具備了的規(guī)模優(yōu)勢，并有長期發(fā)展的規(guī)劃，需要有完整的辦公系統(tǒng)和派駐人員生活空間。二、 一般投資者偏向于穩(wěn)重、謹(jǐn)慎；在投資選擇時有優(yōu)選及備選、保底三種計劃。保值、升值是作為樓盤入市的必要條件。3） 大廈自身的資源整合、智能管理、生態(tài)環(huán)境，不僅使得商務(wù)形象優(yōu)越，而且更具個性，能給客戶良好的觀感和深刻的印象，這是定位中的“獨特的賣點” 。.松浦大廈建設(shè)項目可行性研究報告4 經(jīng)營方案設(shè)計 項目名稱理念整體建筑群命名為“松浦大廈。但從資金回籠的角度看，則應(yīng)利用好優(yōu)勢，引入新的主題概念和賣點，以縮短銷售周期、提高樓盤附加值。威脅（threat）ST 戰(zhàn)略 WT 戰(zhàn)略.松浦大廈建設(shè)項目可行性研究報告略（參間）營銷和宣傳是關(guān)鍵，要把握好尺度，促進租售及資金回籠；做好融資相關(guān)工作，保證項目按規(guī)定進度進行；盡量提升使用價值；為弱化不確定因素帶來的影響，按月進行滾動預(yù)算，不段修正項目管理的細(xì)部。其他幾點只能根據(jù)市場及項目實施進行修正。 威脅一、 缺乏商務(wù)氛圍區(qū)域內(nèi)沒有商務(wù)氛圍，商業(yè)酒店、商務(wù)公寓的原有量和現(xiàn)有量幾乎為零，沒有集中商務(wù)廣場宇的優(yōu)勢。三、 項目適應(yīng)辦公居住需求“松浦大廈”在空間劃分上的靈活性，即同一樓層中單元格局的處理可按需間隔，以適應(yīng)不同租者的規(guī)模需要。三、 商住氛圍不明顯目前項目區(qū)域內(nèi)未形成成熟的商住氛圍，是銷售不可忽略的難點?！八善执髲B”的開發(fā)建設(shè)必將成為這里的亮點。.松浦大廈建設(shè)項目可行性研究報告三、 成熟的環(huán)境配套“松浦大廈”的周邊過去是人煙稀少的江北區(qū)，經(jīng)過近幾年現(xiàn)代生活區(qū)的開發(fā)，現(xiàn)代商業(yè)已經(jīng)形成；而這里的文化氛圍是久已形成的，有省市的中小學(xué)校、專業(yè)醫(yī)院、國家重點研究所等；郵政、銀行、商業(yè)、賓館和商務(wù)公寓等環(huán)境配套逐漸積聚和發(fā)展起來。松北區(qū)將據(jù)此打造發(fā)展?jié)摿薮蟮匿杞藤Q(mào)圈。優(yōu)勢、劣勢與機會、威脅相組合，形成 SO、ST、WO 、WT策略。因此，清楚的確定項目的資源優(yōu)勢和缺陷，了解項目所面臨的機會和挑戰(zhàn)，對于制定公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略有著至關(guān)重要的意義。一、 資源因素資源因素是商業(yè)酒店宗地本身的條件，包括所處地段、地塊位置、地塊規(guī)模、臨街寬度、臨街深度、容積率、建筑密度、建筑物面積、層高、層數(shù)、停車場狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等。影響交通條件的因子有：交通流量、公交站點密度、公交線路數(shù)、道路通達(dá)程度等。商服繁華程度與一個城市的城市性質(zhì)、規(guī)模、人口數(shù)量、經(jīng)濟發(fā)展水平等直接相關(guān)，并影響所在城市或地區(qū)的物質(zhì)流、信息流和人流通量，從而影響到所在地區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)價值。商圈規(guī)模的大小將直接影響商務(wù)客流量的大小，進而影響其價值。 區(qū)域因素區(qū)域因素是指商業(yè)酒店所在市場和地區(qū)的特性對房地產(chǎn)需求量和價值水平的影響因素。在這一過程中，人的心理因素對房地產(chǎn)需求和價值的影響是不可忽視的。經(jīng)濟因素中，主要有經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、財政收支與金融狀況、居民收入與消費水平、物價與利率水平、儲蓄與投資水平、社會消費品零售額等因子。一、 行政因素行政因素是指國家政策、法律、法規(guī)和行政法令對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)需求的影響和干預(yù)。 一般因素一般因素是指對房地產(chǎn)需求量及其走勢有普遍性、一般性和共同性的影響因素。 開發(fā)商持有項目房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)并持有的中高檔商業(yè)酒店物業(yè)，包括萬達(dá)索菲亞大酒店等。實際上**市商業(yè)酒店物業(yè)管理市場上高質(zhì)量的專業(yè)物業(yè)管理公司較少，大多數(shù)的都是**市本地的小型的物業(yè)公司或附屬于發(fā)展商的物業(yè)管理公司，管理水平參差不齊。 統(tǒng)一業(yè)權(quán)商業(yè)酒店物業(yè)管理主要由開發(fā)商自營可以認(rèn)為統(tǒng)一業(yè)權(quán)形式下發(fā)展商有在商務(wù)配套上投入更大成本的動機。從商業(yè)酒店內(nèi)部的配套水平，裝修水平到物業(yè)管理水平都存在較大差異，當(dāng)然相應(yīng)的價格也存在較大的差異。當(dāng)然這與**作為老工業(yè)基地的歷史經(jīng)濟背景聯(lián)系在一起。當(dāng)然與全國幾個發(fā)達(dá)城市比較的，**商業(yè)酒店市場還是不成熟的。 基礎(chǔ)設(shè)施條件隨著道路的改建、擴建和相新建，給水、雨水、污水、電力、電訊、集中供熱、燃?xì)獾榷鄺l市政管線已相繼敷設(shè)至本地段，完全能夠滿足本項目的建設(shè)開發(fā)、使用經(jīng)營需要。12次年2 月份為冬季，漫長而寒冷干燥，雪覆大地。35 月份為春季，易發(fā)生春旱和大風(fēng)，氣溫回升快而且變化無常，升溫或降溫一次可達(dá) 10℃左右。四季分明，冬季漫長寒冷