【正文】 .......... 33 六、 項目融資計劃及還款來源 ....................................................................................... 34 項目融資計劃 .......................................................................................................... 34 . 2 . 一、 項目概述 項目簡介 項目位置 本項目位于杭州錢江世紀(jì)城中央商務(wù)區(qū)核心地段，東南臨廣場路，西南至公園西路，西南面向杭州奧體博覽城；杭州錢江世紀(jì)城地處錢塘江南岸，與杭州錢江新城隔江相望。錢江世紀(jì)城規(guī)劃用地： 平方公里，是未來杭州城市中央商務(wù)區(qū)（ CBD）的重要組成部份和城市雙心結(jié)構(gòu)的核心內(nèi)容。 已取得的證照 證照項目編號面 積（㎡）用途 終止日期取得價格（元）土地證地號：330108008009000012456 商業(yè)、辦公 2050/6/29 118850000建設(shè)用地規(guī)劃許可證H072 12456 商業(yè)、辦公商業(yè)、餐飲 14470辦公 60264車庫、設(shè)備機(jī)房 20xx9地上 74734地下 20xx9建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工許可證容積率≤建筑密度：≤37. 4% 項目總體鳥瞰圖 項目現(xiàn)狀 本項目目前已經(jīng)付清土地款，同時取得了國有土地使用證。公司經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，擁有杭州錢江世紀(jì)城 H072 地塊使用權(quán)及其商住樓項目（暫定名廣建大廈）開發(fā)資質(zhì)，貸款卡號 3301090000816617。 張來波認(rèn)繳出資額 500 萬元，實(shí)繳出資額 500 萬元，占股比例 25%。杭州還是五代吳越國和南宋建都之地，為全 國七大古都之一?？?cè)丝?萬人，其中市轄區(qū) 萬人。杭州市輕工業(yè)迅速崛起了杭州娃哈哈、浙江中煙、農(nóng)夫山泉等一批骨干企業(yè)。三次產(chǎn)業(yè)比例 由上年的 ::調(diào)整為 ::。 杭州房地產(chǎn)市場分析 在經(jīng)歷 20xx 年的宏觀調(diào)控的嚴(yán)峻考驗后， 20xx 年杭州房地產(chǎn)市場開發(fā)投資、銷售上都有一定企穩(wěn)和回升。但扣除土地購置費(fèi)，實(shí)物投資僅增長 %，占全部固定資產(chǎn)投資的 %。1～ 5月，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金 ，同比下降 %，降幅較 1～ 4 月縮小 個百分點(diǎn)。進(jìn)入 6 月份，杭州樓市成交更是大幅反彈。這一成交數(shù)據(jù)直逼樓市最高峰 20xx 年 6月的成交量，創(chuàng) “ 史上最嚴(yán) ” 樓市調(diào)控政策以來成交量新高。經(jīng)初步測 算， 20xx 年全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，可比價比上年增長 %。其中地方財政收入 億元，增長 %。工業(yè)總產(chǎn)值首次突破 5000 億元，這是繼 20xx 年全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值沖千億后，取得的又一個重大突破。隨著企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的進(jìn)一步深化，科研投入、人才引進(jìn)、設(shè)備進(jìn)口等一系列舉措已逐漸成為企業(yè)發(fā)展的自主需求，企業(yè)的整體創(chuàng)新能力又上一個新臺階。 3 家企業(yè)上榜中國企業(yè) 500強(qiáng)， 18 家企業(yè)入圍全國民營企業(yè) 500 強(qiáng)， 11 家企業(yè)位列全省重點(diǎn)骨干龍頭企業(yè)。全年新晉升一級建筑企業(yè) 6 家，新晉升二級企業(yè) 16 家，新批三級企業(yè) 18 家，二級以上建筑企業(yè)累計達(dá) 87 家。 . 9 . 經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)日益加大。20xx 年全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)增加值 億元，占第三產(chǎn)業(yè)的比重達(dá)到 %，比上年提高 個百 分點(diǎn)；商貿(mào)流通業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、社區(qū)服務(wù)業(yè)、文化服務(wù)業(yè)等生活性服務(wù)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，新農(nóng)都等商貿(mào) 新十大 項目建設(shè)全面推進(jìn)。 20xx 年，全區(qū)完成固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %。以政府投資為主的基礎(chǔ)設(shè)施投資完成 億元，增長 %。商品房銷售面積下降 %，其中住宅銷售面積下降 %，但 90 平米以下住宅銷售面積逆市上升 %。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) 億元，增長 %；住宿餐飲業(yè) 億元，增長 %。星級市場累計達(dá)53個。 全年實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總值 億美元，增長%。 20xx 年全區(qū)機(jī)電產(chǎn)品出口 億美元，增長%，占全區(qū)出口的 %；汽車配件產(chǎn)品出口 ，增長 %，高于全區(qū)出口增幅 16 個百分點(diǎn)。 20xx 年，全區(qū)招商引資多管齊下，突出招大引強(qiáng)、招新引優(yōu)，推動招商引資提質(zhì)增量，招商引資在逆境中實(shí)現(xiàn)了新發(fā)展。近年來，以杭州為重要節(jié)點(diǎn)的長三角南翼，制造業(yè)蓬蓬勃勃、如火如荼，基本形成具有國際化產(chǎn)業(yè)集群特點(diǎn)的三大產(chǎn)業(yè)帶：一是嘉杭（蕭）紹甬輕紡、服飾、機(jī)械、電子、信息制造產(chǎn)業(yè)帶，二是杭（蕭）臺溫輕工、電器、機(jī)械制造產(chǎn)業(yè)帶，三是杭（蕭）金（義烏、永康）衢五金、機(jī)電、小商品制造產(chǎn)業(yè)帶。在此長三角南翼面臨區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)整體提升的關(guān)鍵時刻，杭州市委、市政府適逢其時地提出從 “ 西湖時代 ” 向 “ 錢塘江時代 ” 大跨越的正確決策，而大手筆建設(shè)錢江世紀(jì)城新型 CBD，正是實(shí)施這一決策的戰(zhàn)略抓手，是全面、快速提升杭州城市綜合服務(wù)功能的戰(zhàn)略舉措，是落實(shí)長三角 “ 亞中心 ” 戰(zhàn)略地位的關(guān)鍵步驟，此舉必將有. 12 . 效拓展杭州灣產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展前景，并為長三角整體發(fā)展提供強(qiáng)勁動力。在功能系統(tǒng)上，世紀(jì)城應(yīng)當(dāng)有三個層面的 “ 集群 ” 含義，即：成為世界服務(wù)業(yè)向長三角轉(zhuǎn)移的集群基地；成為國內(nèi)外和本地大型企業(yè)總部集群基地；成為為制造業(yè)企業(yè)服務(wù)的各類服務(wù)企業(yè)的集群基地。首先，根據(jù)杭州新一輪發(fā)展規(guī)劃的要求，錢江世紀(jì)城要與杭州老城區(qū)、錢江新城共同構(gòu)成杭州市的中心區(qū)，一是要滿足錢江世紀(jì)城本身城市系統(tǒng)的要求，二是要滿足杭州城市大系統(tǒng)組團(tuán)功能配置的要求。 （ 1） 杭州現(xiàn)代化國際城市的新核心 杭州的 CBD 由原來的老城區(qū)轉(zhuǎn)移到錢塘江兩岸 ，由錢江新城與錢江世紀(jì)城共同承擔(dān)杭州市 CBD 的功能，從而構(gòu)成杭州市的新核心之一。服務(wù)業(yè)與制造業(yè)呈現(xiàn)相輔相承的. 15 . 關(guān)系，要發(fā)展制造業(yè)就必須發(fā)展服務(wù)業(yè)，如果中心城市不能承擔(dān)起服務(wù)的職能，制造業(yè)的發(fā)展就會受到影響，短期會制約產(chǎn)業(yè)集聚的速度，長期則可能限制產(chǎn)業(yè)的升級和產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，繼而影響到整個制造業(yè)競爭力的提高。錢江世紀(jì)城，要努力打造一個民資引外資、外資促民資的民資、外資互動平臺。它的實(shí)施，對拓展杭城發(fā)展空間、保護(hù)杭州老城區(qū)、全面展現(xiàn)杭州新世紀(jì)新形象具有重要的歷史意義。其中奧體博覽城核心區(qū)、江寧總部大樓、浙江民營企業(yè)發(fā)展大廈等項目已經(jīng)啟動或是已竣工交付使用。從區(qū)位上看，錢江世紀(jì)城擁有優(yōu)越的交通配套，毗鄰杭州蕭山國際機(jī)場、杭甬高速公路、杭金衢高速公路、浙贛蕭甬鐵路，貫通蕭山新老城區(qū)的市心北路和機(jī)場快速路將從錢江世紀(jì)城內(nèi)穿過，規(guī)劃的地鐵 2 號線、 6 號線也將貫穿該區(qū)。同時，機(jī)場路也將規(guī)劃改建，分成上下兩層，成為城市快速路。但即便是住宅用地，也創(chuàng)下了去年 14543 元 /平方米的蕭山宅地樓面價新紀(jì)錄。 項目周邊市場在售物業(yè)情況 項目周邊市場在售物業(yè)情況 ? 萬和國際 項目位置：蕭山區(qū)市心北路與廣場路交匯處，慶春路過江隧道出口以南 開 發(fā) 商：杭州文茂置業(yè)有限公司 總 建 面： 17 萬平方米 戶型面積： 75～ 138 平方米 交付時間： 20xx 年 12 月 銷售價格：均價 萬元 /平方米左右 項目說明： 17 萬余方的大型城市綜合體，擁有購物廣場，以及寫字. 19 . 樓、住宅于一體。匯集 5A 國際寫字樓，六星尊尚會所盡享奢榮；世界級豪華雷迪森鉑金酒店高尚配套，五 星級商務(wù)綜合體與城市脈動財富共贏。但隨著錢江世紀(jì)城定位的清晰和建設(shè)、招商工作的加快，及 未來區(qū)域市場隨著地鐵的開通、奧體博覽城的建設(shè)完成及青年路隧道的開通等利好影響，錢江世紀(jì)城將真正是實(shí)現(xiàn) “ 接軌大都市、建設(shè)新蕭山 ” 方針，使杭州由 “ 西湖時代 ” 逐步邁向 “ 錢塘江時代 ” ，該區(qū)域的房地產(chǎn)市場也逐步被市場所認(rèn)可。 項目劣勢分析 . 23 . 項目周邊的配套建設(shè)，需要一定的時間周期來進(jìn)一步完善。本工程按照高檔辦公樓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計、開發(fā)和定位，結(jié)合地塊特點(diǎn)及土地出讓要求，我們提出了辦公單元的設(shè)計概念，按土地出讓要求辦公出讓面積不少于 400 方為一個辦公單元，塔樓每層由三個辦公單元組成，采用三葉形布置，使每個單元都有良好的采光和通風(fēng)條件，解決了點(diǎn)式高層辦公樓的朝向和通風(fēng)的不足，創(chuàng)造一個舒適健康的工作環(huán)境。形象的標(biāo)志性即用簡潔明快的手法體現(xiàn)建筑的時代性、建筑的個性，給人留下強(qiáng)烈的視覺效果。呼應(yīng)性即考慮建筑造型與周邊建筑群及環(huán)境之間的關(guān)系。 其他：服務(wù)型企業(yè) /創(chuàng)業(yè)型企業(yè) /企事業(yè)單位 /科貿(mào)企業(yè)或其他辦事處、保險金融、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等。 ? 描述 收入水平處于城市中高水平，年齡結(jié)構(gòu)在 3055 歲之間； 受教育程度普遍較高，注重生活品質(zhì)，易于接受新鮮事物； 注重消費(fèi)場所的經(jīng)營環(huán)境和檔次、知名度，有產(chǎn)品的品牌知名度。 ? 描述 具有很強(qiáng)的資金實(shí)力； 對該區(qū)域及本案的發(fā)展 前景看好，以物業(yè)保值增值和投資回報為第一性； 注重經(jīng)營管理公司提供的推廣及經(jīng)營管理服務(wù)。 細(xì)則：準(zhǔn)備招商物料，推出戶外廣告，播出招商信息，接受招商咨詢及登記目標(biāo)客戶。接受客戶咨詢，可達(dá)成初步意向。 細(xì)則：利用報紙、雜志等媒體刊登項目招商信息，同時定期舉辦商家活動吸引人氣。 2. 20xx 年 8 月 1 日至 20xx 年 9月 20 日現(xiàn)場臨時設(shè)施完成。 6. 20xx 年 11 月 20 日至 20xx年 12月 25 日基坑圍護(hù)樁完成。 . 31 . 總量（㎡） 出售比例 出售數(shù)量 出售時間1 辦公用房 59471 40% ～ 2 辦公用房 59471 20% 2 0 1 3 . 1 ～2 0 1 4 . 3 3 辦公用房 59471 20% 2 0 1 4 . 4 ～2 0 1 4 . 6 4 辦公用房 59471 20% 2 0 1 4 . 7 ～2 0 1 5 . 9 合計序號建筑物名稱數(shù)量 平均單價（萬元）金額（萬元） 地下車位一半用于銷售，計 240 個， 15 萬 /個，預(yù)計銷售收入 3600萬 ， 共計銷售收入： 萬元 。 項目建設(shè)投資估算 土地款： 11885 萬元 工程總造價（上限精裝計）： 1. 地上部分建筑面積： ㎡ 4370 元 /㎡ = 萬元； 2. 地下部分建筑面積： ㎡ 4068 元 /㎡ = 萬元； 合計費(fèi)用： 1＋ 2＝ 萬元 備注：以