【正文】 。項目經(jīng)營階段應當隨著市場需求的變化。通過對市場的準確把握，全面了解市場的供需關系，明確市場的潛在需求，并在此基礎上進行科學的預測，提高項目定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃的準確性，可以在很大程度上降低經(jīng)營風險。本項目的開發(fā)模式是辦公+商業(yè)+公寓，是天津濱海新區(qū)投資熱點，因而可以避免與處于傳統(tǒng)商圈中的一般項目形成正面的競爭。市場風險本項目的開發(fā)內(nèi)容以辦公公寓為主，而未來濱海新區(qū)的寫字樓供應量較大，本項目可能會面臨較為嚴峻的競爭形勢。對于本項目而言，投資型購房者購買的無論是辦公還是公寓，主要是用于出租經(jīng)營，因而不會受到什么影響。六、風險分析：政策風險由于國內(nèi)部分城市房地產(chǎn)投資過熱，多項宏觀調控措施相繼出臺，其主要目的在于適度限制房地產(chǎn)投資。項目銷售總面積為建設面積的70%即可收回投資并實現(xiàn)盈利。經(jīng)初步測算，本項目銷售70%即可收回投資，按照銷售期為18個月，建設周期為2年6個月，扣除項目建設期與銷售期重疊部分，實際項目回收期為5年。本項目未售部分30%，共計24439萬元計入公司資產(chǎn)，自2009年10月開始計租，soho、公寓按照出租率70%計算，年租金收入1511萬元，4年租金達6000萬元。09年3月~2010年9月持續(xù)期完成銷售面積的55%。，合建設成本單價3671元/平米，（其中股東自籌15000萬元，銀行貸款30000萬元）本項目建設周期自2007年3月開始，至2009年9月完成，建設周期2年半。面積有三種區(qū)間：45—60平米，90平米和140—180平米，強調大客廳，有標準的廚房和衛(wèi)生間，還可以注入一些新的元素，包括開放式廚房，傭人用間和后門等。四、項目開發(fā)方案：夜景透視圖 方案說明：本項目座落在天津市塘沽區(qū)“響螺灣”商務區(qū)中心地段，（含地下部分）。這其中就包括數(shù)量眾多的應屆畢業(yè)生以及工作不久的年輕人和一些具備一定資金的中小投資者，加之本地人口的剛性需求，這類人群恰恰就是小戶型的購買群體。近期亮相項目：項目名稱所屬板塊開發(fā)商建筑規(guī)模面積區(qū)間銷售均價亮相時間上市時間弘基天城塘沽中心弘基置業(yè)2棟30層左右高層中小戶型居多未定7月中旬9月底新馨家園新河地區(qū)永豐地產(chǎn)5棟227層高層701105000以上7月中旬10月份貽成尚北海洋高新貽成集團21棟2833層高層50130未定7月中旬8月中下旬天保金海岸泰達居住天保房產(chǎn)臨三大街24層高層6016058008月中旬10月份中小戶型將唱響主旋律 以上項目均為7月份在市場中的亮相項目，媒體投放以路牌、車體為主，預計在10月份將集中上市，大多以中小面積為主力戶型，目前處于項目咨詢期。從實際銷售情況摸查看，項目月度銷售量明顯減少，銷售現(xiàn)場到訪客戶甚少，市場需求的觀望態(tài)度十分嚴重。家園101245400已售70%貽信康庭塘沽中心135（少量10110）5600余房：多層10套（頂層）；高層70余套（西房山、頂層）尾盤世紀向陽居1385500已售80%3月底上市林立鑫銘水岸11555600余房20套尾盤貽成塘沽區(qū)、開發(fā)區(qū)今年的住宅市場價格均較2005年又有所提升，但相對漲幅逐漸趨緩，而且塘沽區(qū)的漲幅較開發(fā)區(qū)大。5．5．成交價格分析：2006年上半年塘沽區(qū)商品房住宅銷售均價為4755元/平方米，開發(fā)區(qū)銷售均價為6637元/平方米。由于濱海新區(qū)概念給市場帶來的樂觀預期，相信濱海地區(qū)的成交量將會繼續(xù)保持不俗表現(xiàn)。塘沽區(qū)、開發(fā)區(qū)房價處于新四區(qū)和五縣之間,保持一個中檔水平。整體來看，全市商品房成交價格保持在5000元上下，走勢平穩(wěn)。5．5．濱海新區(qū)上半年住宅市場分析：2006年上半年除2月份外，天津商品房成交量走勢總體趨向平穩(wěn)。相當于天津的3倍，但隨著天津濱海新區(qū)的崛起和天津北方經(jīng)濟中心地位的確立，天津特別是濱海新區(qū)的寫字樓市場前景光明。上表顯示，%以上，這對于浙江民間資金應該有一定的吸引力。對本項目有較大的參考價值。5．價格和回報率：自99年以來，上海甲級寫字樓的租金平均每年保持一定的增長趨勢，經(jīng)過了新區(qū)開放頭兩年的震蕩期后，在第三年產(chǎn)生了17%的增幅。從上圖中顯示，截止到2005年，浦東甲級寫字樓總量總量為上海市的30%。截止到2005年底，上海甲級寫字樓供應量為325萬平米。在經(jīng)濟持續(xù)增長，外商投資長期保持較高水平的基礎上，上海的寫字樓市場近幾年以來供不應求。2001年至2005年，平均每年外資投入量保持在110億美圓左右，波動不大。浦東新區(qū)則保持20%以上的經(jīng)濟增長勢頭，這一點與天津和天津濱海新區(qū)的發(fā)展是一樣的。但是，濱海新區(qū)目前的宏觀背景已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，用歷史的眼光來評判未來的發(fā)展是沒有依據(jù)的，預測未來濱海新區(qū)寫字樓市場的走勢必須參照浦東新區(qū)的寫字樓發(fā)展狀況，為項目制定科學的發(fā)展規(guī)劃。從租金水平看，——3元/。天津的房地產(chǎn)市場正在吸引越來越多的海外和國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商和投資商，同時專業(yè)的咨詢公司也在擴大在中國的業(yè)務，這樣會帶動天津金融和保險業(yè)的發(fā)展。國內(nèi)企業(yè)對于A級辦公樓的需求在逐年的增加。歐美企業(yè)，具有很強的租金支付能力，他們一般選擇等級較高的寫字樓辦公。大面積的租用寫字樓（超過1000平方米）的很少。63.%的承租的面積在300平方米以下。有很少一部分選擇小白樓附近的地方。承租商的特別關注的區(qū)域是很集中的。甲級寫字樓在34元之間。頂級寫字樓仍屬國際大廈，租金在9元/天。 天津市區(qū)寫字樓售價和租金分析：天津市寫字樓租金、售價水平一覽表：項目名稱項目地址類別面積售價（元/平方米）租價創(chuàng)展大廈河西區(qū)南京路10號7—26層寫字樓70——90平米陽面9000陰面8100，每加一層+50元只售不租27—29層公寓/待定只售不租友誼大廈河西區(qū)友誼路與黑牛城道交口寫字樓130——300平米8800起價，如貸款收付40%，十年還清300平米以上可租，（含物業(yè)，水電另付）付三押二金皇大廈河西區(qū)南京路20號寫字樓100——300平米只租不賣付一押三大安大廈河西區(qū) 友誼路41號寫字樓55——383平米六樓起價10000每層加50——100元3元/平米/天付三押一泰達大廈河西區(qū)解放南路256號/浦口道10號寫字樓73—380平米只租不賣（含物業(yè)）付一押一圖書大廈河西區(qū)小白樓寫字樓/只租不賣（含物業(yè)）電費另付付三押一廣銀大廈河西區(qū)紹興道丁家橋寫字樓/起價:7300元/平方米2元/平米/天，不含水電物業(yè)，季度付款國際大廈南京路寫字樓/只租不售8元/平米/天恒華河西區(qū)大沽南路與瓊州道交口商務公寓1509000元/平米2元/平米/天物業(yè)費3元/平米/月 付三押二恒華帝豪河西區(qū)大沽南路與瓊州道交口VIP商務寫字樓150以上9800——10300元/平米今晚報大廈南開區(qū)南京路358號寫字樓只租不售4元/平米/天（含物業(yè)費）電費另收國華大廈河西區(qū)大沽南路857號寫字樓9層起價8600元/平米，均價9000元/平米，（含物業(yè)費）河川大廈和平區(qū)南京路公寓100180 100至2003500元/月5000元/月寫字樓最小2002元/平米/天（含物業(yè)）遠洋大廈河北區(qū)遠洋廣場1號酒店式公寓120—170只租不賣（含物業(yè)）付一押三麗晶國際商務大廈河西區(qū)圍堤道53號增號寫字樓物業(yè)費18元/平米/月未定從上述表格中可以分析：在銷售型寫字樓中，市區(qū)價格普遍較高，起價一般在8000元/平米以上，平均價格在850010000元/平米。進入2006年以來，預計天津寫字樓市場將新增進入市場的項目有12個，總建筑面積約為39萬平方米。2005年天津寫字樓市場新增項目9個，總建筑面積為43. 8萬平方米。 天津市寫字樓市場分析：截止到2004年，天津市寫字樓總供應量約為122萬平米，集中在三大商圈，即小白樓、南京路和友誼路。三、項目市場分析：浙江大廈由三部分組成：寫字樓、酒店公寓和裙樓底商。目前，響螺灣商務區(qū)的基礎配套設施建設非常順利，在完成了土地平整后，已經(jīng)開始道路、排水等基礎設施建設?！笆晃濉逼陂g，塘沽區(qū)計劃在海門大橋和海河大橋之間規(guī)劃包括跨海河開啟橋在內(nèi)的9條過河通道，全面連通海河南北兩岸。目前，中鋼集團、浙江商會、深圳和利豐投資公司等10個單位，已正式簽訂投資協(xié)議。5．項目地周邊交通分析：響螺灣商務區(qū)是濱海新區(qū)中心商務商業(yè)區(qū)的標志性區(qū)域，與海河外灘公園隔河相望，規(guī)劃人口為1萬人?！叭v”：連接天津到河北唐山的津唐高速； 連接天津到汕頭的津汕高速； 新建穿越整個濱海新區(qū)的海濱大道。 交通路網(wǎng)分析：5．濱海新區(qū)大交通路網(wǎng)分析：5．1．高速公路海濱大道唐津高速津汕高速國道112高速京津塘高速津晉高速穿港高速京津高速響螺灣商務區(qū)“五橫三縱”的高速公路網(wǎng)絡。4）、兄弟省市政府部門、機構和企業(yè)高層管理人員的子女入托、學等有關教育方面享有特別優(yōu)惠。2）、營業(yè)稅：自企業(yè)繳納營業(yè)稅之日起，繳納額的塘沽區(qū)留成部分，5年內(nèi)給予50%的財政支持和獎勵，第六年至第九年獎勵比例每年遞減10%。隨著濱海新區(qū)重大項目的紛紛啟動，與之相配套的交通項目也將陸續(xù)啟動。目前響螺灣商務區(qū)的基礎配套設施建設非常順利，在完成了土地平整后，已經(jīng)開始道路、排水等基礎設施建設。該區(qū)重點發(fā)展商務、金融、辦公和商業(yè)服務業(yè)，將建成濱海新區(qū)的國際化綜合商務區(qū)。 濱海新區(qū)中心商務商業(yè)區(qū)規(guī)劃：塘沽區(qū)將按照建設中心商務商業(yè)區(qū)的規(guī)劃，在塘沽中心城區(qū)50平方公里范圍內(nèi)，將重點開發(fā)建設響螺灣、于家堡、天堿解放路、新港船廠、藍鯨島、東西沽等地區(qū)大力發(fā)展金融保險、商務商貿(mào)、中介咨詢、會展旅游、休閑娛樂、房地產(chǎn)等現(xiàn)代服務業(yè)，形成濱海新區(qū)的金融中心、國際貿(mào)易中心、信息服務中心、國際性文化娛樂中心和高品質的生態(tài)居住中心。按照空間布局，濱海新區(qū)將規(guī)劃建設7大功能區(qū)。經(jīng)過15年左右的努力，把濱海新區(qū)建設成為具有國內(nèi)領先、國際一流的技術和管理水平，具有較強自主創(chuàng)新能力的現(xiàn)代制造和研發(fā)轉化基地；建設成為服務輻射能力強、運轉效率高