西安某大廈可行性研究報告[001](參考版)
2025-05-18 03:23本頁面
【正文】 ，借款財務費用占后期經(jīng)營成本的40%左右，財務成本過大，因此建議盡量降低貸款額度。（主要是地價因素），加重了后期銷售和經(jīng)營的難度。，經(jīng)營風險較大，因此我們認為本項目的投資風險較大。項目資金占用量(萬元)計算依據(jù)固定資產(chǎn)投入790酒店設(shè)施：2萬元/每間客房；配套功能設(shè)備：1000元/㎡。B方案則相反，前期回收額較小，后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也相應較小。654）=。（詳表略）+2即住宅18層72戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場出售100個車位。15487=212%每年為212%247。654）=。50=%（略）（略）+1即住宅12層48戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場出售100個車位。（，經(jīng)營期每年只支付利息）D、投資回報率計算按50年經(jīng)營周期（不變價）計算，[1193（）+3222]247。A、營業(yè)收入營業(yè)項目營業(yè)收入（萬元）計算依據(jù)住宅樓銷售3222內(nèi)部出售2730元/㎡，公開銷售3300元/㎡寫字間出租486/年50元/㎡酒店客房營業(yè)收入972/年按50%的住房率，平均按2床標準間200元/㎡天配套功能營業(yè)收入335/年200元/㎡月，不含會議室停車場出租36/年300元/㎡月個合計1829/年未計住宅樓銷售收入3222萬元B、營業(yè)利潤（未計建設(shè)成本）營業(yè)項目營業(yè)利潤（萬元）計算依據(jù)及說明住宅樓銷售2982一次性收入寫字間出租486/年90%出租率；物業(yè)管理費用由住戶承擔，保平經(jīng)營；酒店客房營業(yè)收入486/年按50%的利潤率計算配套功能營業(yè)收入185/年按50%的利潤率計算，不含會議室停車場出租36/年100%出租率合計1193年未計住宅樓銷售利潤3222萬元C、投資回收期估算：項目總投資的回收期為（154873222）247。對于本方案影響較大的是酒店住房率和寫字樓出租率。50=10%即出租率達到10%即可以保本經(jīng)營。200=25%即住房率達到25%能夠保本經(jīng)營。3300=98%即出售掉98%的面積才可以達到盈虧平衡點。50=6%A、住宅銷售的平衡點是[（154878472）247。（，經(jīng)營期每年只支付利息）E、投資回報率計算按50年經(jīng)營周期（不變價）計算，[1192（）+1794]247。A、營業(yè)收入營業(yè)項目營業(yè)收入（萬元）計算依據(jù)住宅樓銷售1794內(nèi)部出售2330元/㎡，公開銷售3300元/㎡寫字間出租486/年90%出租率；50元/㎡酒店客房營業(yè)收入972/年按50%的住房率，平均按2床標準間200元/㎡天配套功能營業(yè)收入335/年200元/㎡月，不含會議室停車場出租36/年300元/㎡月個合計1829/年未計住宅樓銷售收入1794萬元B、營業(yè)利潤（未計建設(shè)成本）營業(yè)項目營業(yè)利潤（萬元）計算依據(jù)及說明住宅樓銷售1794一次性收入寫字間出租486/年90%出租率；物業(yè)管理費用由住戶承擔，保平經(jīng)營；酒店客房營業(yè)收入486/年按50%的利潤率計算配套功能營業(yè)收入168/年按50%的利潤率計算，不含會議室停車場出租36/年100%出租率合計1129/年未計住宅樓銷售利潤1794萬元C、全部投資的現(xiàn)金流量表單位：萬元時間項目200320042005現(xiàn)金流入量合計77944635409自有資金投入1000主營業(yè)務收入17944571829借入資金5000現(xiàn)金流出量合計77867701707土地費用30001302前期費用169建設(shè)配套費847建安工程費30005472室外工程費100220工程監(jiān)理費4045管理費130154利息250250250歸還借款本金其他費用250258457現(xiàn)金凈流量672386116D、投資回收期估算：項目總投資的回收期為（154871794）247。K、項目總投資估算綜合以上1至10項費用，本項目總投資估算為15487萬元（方案1），16342（方案2）。H、預備費由于項目開發(fā)的可預見性較強，預備費按建安成本的6%計提。F、工程建設(shè)監(jiān)理費按建安工程總造價的1%計算，共計為85萬元。E、室外工程費室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項構(gòu)筑物等內(nèi)容。按建安成本的10%取費。按建安成本的2%取費。A、土地費用，每畝450萬元，土地總價值為4302萬元。開發(fā)周期估算為2年。寫字樓中留出4000㎡自用辦公，其余寫字間出售；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓40戶按成本價內(nèi)部銷售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用57個，機動車位留出11個外，其余出售。②建議使用IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時IC卡）。⑷供需差額為24個。⑶本項目能夠提供的停車位：地下停車場為123個；綜合樓門前停車場約15個停車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場停車位約30個。8%=投資住宅（買房出租）的年回報率一般為4%6%，這里按5%計算，300（元/個月）12（個月）247?！炎ⅲ和＼囄皇蹆r的核算：目前的市場價為10萬元/個，但銷售情況不好。⑵地下停車場的設(shè)計依據(jù)：地下停車場平面示意圖兩種建設(shè)方案：地下停車場的立面示意圖方案①方案②方案①的經(jīng)濟核算：經(jīng)濟指標額度計算依據(jù)面積4320㎡停車場為地下1層，不包括地下二層設(shè)備間停車位123個35㎡/個造價693萬元1600元/㎡出租效益44萬元/年租價300元/個月247。因此建議：若建12層，應為1梯4戶；若建18層，則主要看戶型設(shè)計和公攤面積的比較。但建安成本后者比前者大。12層的單位建安成本
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