西安某大廈可行性研究報告[001]-wenkub
2023-05-30 03:23:24 本頁面
【正文】 材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。這也是本項目產(chǎn)品差異化定位的最佳入市機會。但相應(yīng)的配套服務(wù)功能，如餐飲娛樂，由于利潤率較高，較高的上座率對利潤的影響較大，成為大多數(shù)酒店追求的目標(biāo)重點。經(jīng)了解，酒店經(jīng)營風(fēng)險較大，客房數(shù)少了，經(jīng)營成本攤銷大，客房數(shù)多了，空置率風(fēng)險較大，因此建議本項目酒店客房數(shù)控制在250280之間，基準(zhǔn)價格為200元/㎡天。但作為寫字間、酒店，弱化了商業(yè)價值，可以說是利弊參半。（本策劃案按商品房開發(fā)用地為策劃依據(jù)）占地面積：㎡（）總建筑面積：36264㎡（方案1）39864㎡(方案2)住宅面積：7200㎡（方案1）10800（方案2）綜合樓面積：21776㎡（不含地下室）層高：22層寫字間面積：12096㎡層高：314層共12層酒店套房面積：8064㎡層高：1522層共8層附樓面積：960㎡層高：4層寫字間酒店配套功能面積：2175㎡公建面積：1608㎡(綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室)地下停車場面積：4320㎡（地下停車場的設(shè)計依據(jù)在第四章詳述）總戶數(shù)：406（方案1）430（方案2）容積率：（方案1）（方案2）綠地率：30%：框剪結(jié)構(gòu)方案1序號工程名稱建筑面積（㎡）層數(shù)備注1綜合樓2177622寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2住宅720012不含地下部分3地下停車場43201地下一層4綜合樓附樓9604會議室宴會廳及部分配套功能5公建1608綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室合計36264方案2序號工程名稱建筑面積（㎡）層數(shù)備注1綜合樓2177622寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2住宅1080018不含地下部分3地下停車場43201地下一層4綜合樓附樓9604會議室宴會廳及部分配套功能5公建1608綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室合計39864第三章項目周邊環(huán)境及競爭狀況分析本屆主要對本項目的微觀環(huán)境做調(diào)研分析?！严M者金字塔中部群體將成為未來市場的中流砥柱，商品房住宅單位面積向經(jīng)濟實用的中小套型轉(zhuǎn)變亦為大勢所趨?！验_發(fā)企業(yè)出現(xiàn)兩極分化，專業(yè)化、品牌化企業(yè)將主宰市場，弱者或被迫形成企業(yè)聯(lián)盟，或被淘汰出局。⊙宏觀調(diào)控力度將會加強，市場將會發(fā)展得更為有序和規(guī)范。據(jù)專家分析西安市房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)以下走勢：⊙市場還將有23年的快速增長期。黨的“十六大”提出了全面建設(shè)小康社會的戰(zhàn)略目標(biāo)。市上還將完善住房公積金的運行和管理監(jiān)督機制，充分發(fā)揮住房公積金在解決職工住房問題上的作用。據(jù)悉，截至2002年9月末，％。寬松的產(chǎn)業(yè)政策為房地產(chǎn)業(yè)提供了外部驅(qū)動力。在準(zhǔn)備買房的居民中，有34%的人是為了解決基本居住問題，51%的人是為了擴大居住面積和改善居住條件，5%的人用于保值投資，10%的人用于經(jīng)營、出租等其它方面的用途。因此，未來幾年，隨著GDP的進(jìn)一步增長，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個快速發(fā)展階段。據(jù)國家統(tǒng)計局最新資料顯示，2002年上半年全國商品住宅銷售了6280億元，%，其中銷售給個人為1445億元，%，%。，與國外發(fā)達(dá)國家人均居住面積20—30平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。從購買力分析，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2002年達(dá)到6860元，%；另外，%。這說明城鎮(zhèn)居民對住房的需求已開始從“有房住”向“住好房”方向轉(zhuǎn)變。由此看來，住宅消費仍有巨大的潛在市場。；。在存量房方面，對于去年或以前開發(fā)的那些彈性較大的空置戶型，如既可做寫字樓、又能當(dāng)住宅，既適合普通工薪階層、又適合貴族的房子，開發(fā)商也都積極修改調(diào)整，滯銷局面得到了一定扭轉(zhuǎn)；以楓葉新都市為代表的大戶型存量住宅，均采取了降價或變相降價的解套手段，但效果甚微；而純寫字間的空置率仍然保持持續(xù)增長的態(tài)勢，除高新開發(fā)區(qū)外，其它區(qū)域?qū)懽珠g的銷售狀況仍然低迷，西安市寫字間存量（含在建待售）保守估計不低于80萬平方米，專家預(yù)言，至少需要5年的消化時間。根據(jù)“十六大”精神，西安市提出到2020年全面實現(xiàn)小康社會的城市發(fā)展目標(biāo)。這一時期，市場需求旺盛，開發(fā)商利潤豐厚。⊙住宅開發(fā)將向“郊區(qū)城市化”方向發(fā)展。⊙房地產(chǎn)行業(yè)相對較高的利潤空間，將使得越來越多的投資者進(jìn)入這一行業(yè)，必將給現(xiàn)有開發(fā)企業(yè)形成巨大的沖擊，并會影響整個房地產(chǎn)市場的格局?！讯鄠€大盤的推出，將是西安多年來積聚的消費能量得到有效釋放，并將改變西安房地產(chǎn)市場格局，市場競爭也將空前激烈。本項目地塊屬于城南板塊，位于城南板塊和城內(nèi)板塊的接合部，交通便利。從中觀環(huán)境看，目前西安市已建在建待售的寫字樓面積需要5年時間消化，競爭壓力巨大；從微觀環(huán)境看，此區(qū)域距離城區(qū)、南郊、西高新較近，交通便利，周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)銷售經(jīng)營狀況良好，如果能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品差異化，必然具有競爭優(yōu)勢；從宏觀環(huán)境看，電視塔CBD和西高新CBD的規(guī)劃對本項目的長期經(jīng)營效益會有一定影響，短期內(nèi)尚不會形成壓力。本方案經(jīng)濟核算的住房率基數(shù)為50%。因此我們建議，本項目經(jīng)營以會議接待為主，商務(wù)出租和旅游散客為輔，以提高入住率為目標(biāo)，特別是以配套服務(wù)功能的經(jīng)營管理為重點。從以上調(diào)研分析可見，本區(qū)域住宅、寫字樓、酒店物業(yè)微觀環(huán)境較好。綜合樓外觀風(fēng)格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。2425層透光戶型為豪華套，不透光戶型為標(biāo)準(zhǔn)間。12層的單位建安成本約為1300元，18層的為1500元左右。因此建議：若建12層，應(yīng)為1梯4戶；若建18層，則主要看戶型設(shè)計和公攤面積的比較?！炎ⅲ和＼囄皇蹆r的核算：目前的市場價為10萬元/個，但銷售情況不好。⑶本項目能夠提供的停車位：地下停車場為123個；綜合樓門前停車場約15個停車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場停車位約30個。②建議使用IC
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