西安某大廈可行性研究報(bào)告[001]-wenkub
2023-05-30 03:23:24 本頁(yè)面
【正文】 材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。這也是本項(xiàng)目產(chǎn)品差異化定位的最佳入市機(jī)會(huì)。但相應(yīng)的配套服務(wù)功能，如餐飲娛樂，由于利潤(rùn)率較高，較高的上座率對(duì)利潤(rùn)的影響較大，成為大多數(shù)酒店追求的目標(biāo)重點(diǎn)。經(jīng)了解，酒店經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，客房數(shù)少了，經(jīng)營(yíng)成本攤銷大，客房數(shù)多了，空置率風(fēng)險(xiǎn)較大，因此建議本項(xiàng)目酒店客房數(shù)控制在250280之間，基準(zhǔn)價(jià)格為200元/㎡天。但作為寫字間、酒店，弱化了商業(yè)價(jià)值，可以說是利弊參半。（本策劃案按商品房開發(fā)用地為策劃依據(jù)）占地面積：㎡（）總建筑面積：36264㎡（方案1）39864㎡(方案2)住宅面積：7200㎡（方案1）10800（方案2）綜合樓面積：21776㎡（不含地下室）層高：22層寫字間面積：12096㎡層高：314層共12層酒店套房面積：8064㎡層高：1522層共8層附樓面積：960㎡層高：4層寫字間酒店配套功能面積：2175㎡公建面積：1608㎡(綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室)地下停車場(chǎng)面積：4320㎡（地下停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)依據(jù)在第四章詳述）總戶數(shù)：406（方案1）430（方案2）容積率：（方案1）（方案2）綠地率：30%：框剪結(jié)構(gòu)方案1序號(hào)工程名稱建筑面積（㎡）層數(shù)備注1綜合樓2177622寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2住宅720012不含地下部分3地下停車場(chǎng)43201地下一層4綜合樓附樓9604會(huì)議室宴會(huì)廳及部分配套功能5公建1608綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室合計(jì)36264方案2序號(hào)工程名稱建筑面積（㎡）層數(shù)備注1綜合樓2177622寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2住宅1080018不含地下部分3地下停車場(chǎng)43201地下一層4綜合樓附樓9604會(huì)議室宴會(huì)廳及部分配套功能5公建1608綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室合計(jì)39864第三章項(xiàng)目周邊環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)狀況分析本屆主要對(duì)本項(xiàng)目的微觀環(huán)境做調(diào)研分析。⊙消費(fèi)者金字塔中部群體將成為未來(lái)市場(chǎng)的中流砥柱，商品房住宅單位面積向經(jīng)濟(jì)實(shí)用的中小套型轉(zhuǎn)變亦為大勢(shì)所趨?！验_發(fā)企業(yè)出現(xiàn)兩極分化，專業(yè)化、品牌化企業(yè)將主宰市場(chǎng)，弱者或被迫形成企業(yè)聯(lián)盟，或被淘汰出局?！押暧^調(diào)控力度將會(huì)加強(qiáng)，市場(chǎng)將會(huì)發(fā)展得更為有序和規(guī)范。據(jù)專家分析西安市房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)以下走勢(shì)：⊙市場(chǎng)還將有23年的快速增長(zhǎng)期。黨的“十六大”提出了全面建設(shè)小康社會(huì)的戰(zhàn)略目標(biāo)。市上還將完善住房公積金的運(yùn)行和管理監(jiān)督機(jī)制，充分發(fā)揮住房公積金在解決職工住房問題上的作用。據(jù)悉，截至2002年9月末，％。寬松的產(chǎn)業(yè)政策為房地產(chǎn)業(yè)提供了外部驅(qū)動(dòng)力。在準(zhǔn)備買房的居民中，有34%的人是為了解決基本居住問題，51%的人是為了擴(kuò)大居住面積和改善居住條件，5%的人用于保值投資，10%的人用于經(jīng)營(yíng)、出租等其它方面的用途。因此，未來(lái)幾年，隨著GDP的進(jìn)一步增長(zhǎng)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展階段。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新資料顯示，2002年上半年全國(guó)商品住宅銷售了6280億元，%，其中銷售給個(gè)人為1445億元，%，%。，與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家人均居住面積20—30平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。從購(gòu)買力分析，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2002年達(dá)到6860元，%；另外，%。這說明城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的需求已開始從“有房住”向“住好房”方向轉(zhuǎn)變。由此看來(lái)，住宅消費(fèi)仍有巨大的潛在市場(chǎng)。；。在存量房方面，對(duì)于去年或以前開發(fā)的那些彈性較大的空置戶型，如既可做寫字樓、又能當(dāng)住宅，既適合普通工薪階層、又適合貴族的房子，開發(fā)商也都積極修改調(diào)整，滯銷局面得到了一定扭轉(zhuǎn)；以楓葉新都市為代表的大戶型存量住宅，均采取了降價(jià)或變相降價(jià)的解套手段，但效果甚微；而純寫字間的空置率仍然保持持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，除高新開發(fā)區(qū)外，其它區(qū)域?qū)懽珠g的銷售狀況仍然低迷，西安市寫字間存量（含在建待售）保守估計(jì)不低于80萬(wàn)平方米，專家預(yù)言，至少需要5年的消化時(shí)間。根據(jù)“十六大”精神，西安市提出到2020年全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的城市發(fā)展目標(biāo)。這一時(shí)期，市場(chǎng)需求旺盛，開發(fā)商利潤(rùn)豐厚。⊙住宅開發(fā)將向“郊區(qū)城市化”方向發(fā)展?！逊康禺a(chǎn)行業(yè)相對(duì)較高的利潤(rùn)空間，將使得越來(lái)越多的投資者進(jìn)入這一行業(yè)，必將給現(xiàn)有開發(fā)企業(yè)形成巨大的沖擊，并會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局?！讯鄠€(gè)大盤的推出，將是西安多年來(lái)積聚的消費(fèi)能量得到有效釋放，并將改變西安房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將空前激烈。本項(xiàng)目地塊屬于城南板塊，位于城南板塊和城內(nèi)板塊的接合部，交通便利。從中觀環(huán)境看，目前西安市已建在建待售的寫字樓面積需要5年時(shí)間消化，競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大；從微觀環(huán)境看，此區(qū)域距離城區(qū)、南郊、西高新較近，交通便利，周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)銷售經(jīng)營(yíng)狀況良好，如果能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品差異化，必然具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；從宏觀環(huán)境看，電視塔CBD和西高新CBD的規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)效益會(huì)有一定影響，短期內(nèi)尚不會(huì)形成壓力。本方案經(jīng)濟(jì)核算的住房率基數(shù)為50%。因此我們建議，本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)以會(huì)議接待為主，商務(wù)出租和旅游散客為輔，以提高入住率為目標(biāo)，特別是以配套服務(wù)功能的經(jīng)營(yíng)管理為重點(diǎn)。從以上調(diào)研分析可見，本區(qū)域住宅、寫字樓、酒店物業(yè)微觀環(huán)境較好。綜合樓外觀風(fēng)格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。2425層透光戶型為豪華套，不透光戶型為標(biāo)準(zhǔn)間。12層的單位建安成本約為1300元，18層的為1500元左右。因此建議：若建12層，應(yīng)為1梯4戶；若建18層，則主要看戶型設(shè)計(jì)和公攤面積的比較?！炎ⅲ和＼囄皇蹆r(jià)的核算：目前的市場(chǎng)價(jià)為10萬(wàn)元/個(gè)，但銷售情況不好。⑶本項(xiàng)目能夠提供的停車位：地下停車場(chǎng)為123個(gè)；綜合樓門前停車場(chǎng)約15個(gè)停車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場(chǎng)停車位約30個(gè)。②建議使用IC
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