西安某大廈可行性研究報(bào)告[001](編輯修改稿)
2025-06-11 03:23 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 公攤比按75%計(jì)算。2425層透光戶型為豪華套，不透光戶型為標(biāo)準(zhǔn)間。雙人床標(biāo)準(zhǔn)間設(shè)在15層不透光部分。20221雙人床標(biāo)準(zhǔn)間12套15層4050豪華標(biāo)準(zhǔn)間17套22層小計(jì)270套1522層：功能面積（㎡）樓層計(jì)算依據(jù)備注會(huì)議室大（1個(gè)）㎡/人可同時(shí)容納200人中（2個(gè)）200附樓4層2㎡/人100人宴會(huì)廳（中餐廳）360附樓2層及主樓2層局部可同時(shí)容納200人以上廚房160附樓4層大堂4001商務(wù)中心501酒吧（咖啡廳、茶秀）2002歌舞廳2002美容美發(fā)1001桑那按摩2001健身房1501洗衣房200院中另建合計(jì)2176主體12層，裙樓23層，不含洗衣房總面積：7200㎡層高：12層戶數(shù)：48戶型：2梯4戶兩種戶型：120140㎡160180㎡或4種戶型：120140㎡兩種160180㎡兩種頂層4套復(fù)式依據(jù)：從市場(chǎng)的角度，140160㎡的戶型是最不好銷的?？偯娣e：10800㎡層高：18層戶數(shù)：72戶型：1梯4戶兩種戶型：120140㎡160180㎡或4種戶型：120140㎡兩種160180㎡兩種頂層4套復(fù)式12層和18層的區(qū)別：12層只需1部電梯，18層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。12層的單位建安成本約為1300元，18層的為1500元左右。1梯4戶和2梯4戶的區(qū)別：按12層，前者需一個(gè)消防通道，1部電梯，后者需2個(gè)消防通道，2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者大。18層差別不大。因此建議：若建12層，應(yīng)為1梯4戶；若建18層，則主要看戶型設(shè)計(jì)和公攤面積的比較。：動(dòng)靜分區(qū)，主臥朝陽(yáng)，通透性好，采光好，以3室2廳2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式23衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺(tái)和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在78%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（90%以內(nèi)）⑴需求：，需36個(gè)（按方案2）；，需99個(gè)；，50%的住房率，需57個(gè)；共計(jì)需192個(gè)停車位。⑵地下停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)依據(jù)：地下停車場(chǎng)平面示意圖兩種建設(shè)方案：地下停車場(chǎng)的立面示意圖方案①方案②方案①的經(jīng)濟(jì)核算：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)額度計(jì)算依據(jù)面積4320㎡停車場(chǎng)為地下1層，不包括地下二層設(shè)備間停車位123個(gè)35㎡/個(gè)造價(jià)693萬(wàn)元1600元/㎡出租效益44萬(wàn)元/年租價(jià)300元/個(gè)月247。44出售效益738萬(wàn)元6萬(wàn)元/個(gè)利潤(rùn)45萬(wàn)元738693方案②的經(jīng)濟(jì)核算：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)額度計(jì)算依據(jù)面積7630㎡停車場(chǎng)為地下2層，不包括地下二層設(shè)備間停車位191個(gè)40㎡/個(gè)造價(jià)1378萬(wàn)元1800元/㎡（土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加）月回收期20年出售效益1146萬(wàn)元6萬(wàn)元/個(gè)利潤(rùn)232萬(wàn)元綜合比較分析上述兩個(gè)方案，方案②明顯投資大，效益差，因此建議采用方案①。⊙注：停車位售價(jià)的核算：目前的市場(chǎng)價(jià)為10萬(wàn)元/個(gè)，但銷售情況不好。按租售價(jià)格的關(guān)系計(jì)算，一般西安市消費(fèi)者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報(bào)率為8%10%，這里按8%計(jì)算，300（元/個(gè)月）12（個(gè)月）247。8%=投資住宅（買房出租）的年回報(bào)率一般為4%6%，這里按5%計(jì)算，300（元/個(gè)月）12（個(gè)月）247。5%=綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認(rèn)為車位價(jià)格應(yīng)定位在6萬(wàn)元/個(gè)。⑶本項(xiàng)目能夠提供的停車位：地下停車場(chǎng)為123個(gè)；綜合樓門前停車場(chǎng)約15個(gè)停車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場(chǎng)停車位約30個(gè)。共計(jì)168個(gè)停車位。⑷供需差額為24個(gè)。⑸停車場(chǎng)的使用管理：①綜合樓門前15個(gè)和樓后（裙樓下）30個(gè)車位供酒店使用；地下停車場(chǎng)95個(gè)車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側(cè)30個(gè)供寫字樓用戶使用。②建議使用IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來(lái)訪客戶車輛的管理（臨時(shí)IC卡）。200481216:18:00鮮花(1)雞蛋(0)327等級(jí)：地產(chǎn)新秀文章：25積分：158門派：鐵血王朝注冊(cè)：200489第2樓以下內(nèi)容只有回復(fù)后才可以瀏覽第五章營(yíng)銷方案寫字樓中留出4000㎡自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營(yíng)；配套功能可自營(yíng)或內(nèi)部承包或出租；住宅樓40戶按成本價(jià)內(nèi)部銷售，其余按市場(chǎng)價(jià)對(duì)外銷售；停車場(chǎng)除酒店留用57個(gè)，機(jī)動(dòng)車位留出11個(gè)外，其余100個(gè)出租。寫字樓中留出4000㎡自用辦公，其余寫字間出售；酒店自營(yíng)；配套功能可自營(yíng)或內(nèi)部承包或出租；住宅樓40戶按成本價(jià)內(nèi)部銷售，其余按市場(chǎng)價(jià)對(duì)外銷售；停車場(chǎng)除酒店留用57個(gè)，機(jī)動(dòng)車位留出11個(gè)外，其余出售。：項(xiàng)目銷售均價(jià)（元/㎡）出租均價(jià)（元/㎡月）可租售面積（㎡）備注寫字間52005012096酒店客房200/天7056配套功能1001616不計(jì)會(huì)議室停車場(chǎng)6萬(wàn)元/個(gè)300/個(gè)100個(gè)住宅內(nèi)部銷售2730（方案1）6000只計(jì)土地成本和建安成本2330（方案2）住宅公開銷售33001200（方案1）4800（方案2）第六章開發(fā)進(jìn)度本項(xiàng)目在資金充足的情況下，宜采用同步開發(fā)策略，即綜合樓與住宅樓同步進(jìn)行（同步完工）。開發(fā)周期估算為2年。此開發(fā)進(jìn)度作為本方案經(jīng)濟(jì)核算的依據(jù)之一附表1開發(fā)進(jìn)度模擬表第七章財(cái)務(wù)分析及評(píng)價(jià)項(xiàng)目的總投資包
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