【文章內(nèi)容簡介】 大量外地開發(fā)商入漢中整體帶動了漢中房地產(chǎn)的發(fā)展水平，但相比沿海發(fā)達區(qū)域，本地房地產(chǎn)發(fā)展水平仍嫌落后，市場存在相當?shù)目臻g和機會。④漢中市人口分布以城中、城南區(qū)最為稠密，且購買力較強；城東、西次之，購買力亦相對不如；限于漢中市交通狀況及經(jīng)濟發(fā)展水平，購房選擇區(qū)域性特征較明顯。區(qū)域市場供應(yīng)以主流三房及以上戶型為主。兩房供應(yīng)量少，整體市場在國六條控制下兩房比例會有所增加，但項目區(qū)域新出項目多大體量高端產(chǎn)品，因此在未來一定時期內(nèi)，區(qū)域市場高端大戶型產(chǎn)品將占市場供應(yīng)的絕對主流。⑤擁有大品牌、大社區(qū)、優(yōu)美景觀環(huán)境的項目多為高端產(chǎn)品，戶型超過 120 平方的銷售看好；各項品質(zhì)均衡的主流項目中緊湊實用戶型銷售良好。同等品質(zhì)產(chǎn)品中，具備特有產(chǎn)品特色的項目更易銷售。（3）漢中房地產(chǎn)市場宏觀市場研判漢中是聞名的旅游城市，西部大開發(fā)以及政府城市運營思路的深化給予漢中更多的機會和發(fā)展空間；近年來漢中的經(jīng)濟發(fā)展速度十分迅猛，市民生活水平不斷攀升；教育、科研、旅游等多項產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大，以產(chǎn)業(yè)帶動房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢比較明顯；漢中房地產(chǎn)長期處于穩(wěn)步發(fā)展的階段。住房消費持續(xù)擴大，消費水平不斷提高。住宅質(zhì)量、完好率、第 10 頁成套率不斷提高，配套設(shè)施和居住環(huán)境得到改善。住宅市場供銷相對穩(wěn)定，有效需求有很大的挖掘潛力。本年宏觀調(diào)控雖然對市場有短暫的影響，但目前市場穩(wěn)步上升的態(tài)勢已成定局。漢中市經(jīng)濟中心以城內(nèi)傳統(tǒng)商貿(mào)為主要分布，向江岸生活區(qū)域為主要發(fā)展方向。雖然大量外地開發(fā)商進入漢中整體帶動了漢中房地產(chǎn)的發(fā)展水平，但相比沿海發(fā)達區(qū)域，本地房地產(chǎn)水平仍嫌落后，市場存在相當?shù)目臻g和機會。 漢中市商業(yè)用房市場分析漢中市商業(yè)用房布局分析根據(jù)漢中市總體規(guī)劃，結(jié)合漢中市區(qū)商業(yè)用房布局現(xiàn)狀，漢中市未來發(fā)展的趨勢是，沿天漢大道兩側(cè)，陽安鐵路以南、橋北廣場以北的區(qū)域?qū)⒊蔀闈h中市的商業(yè)中心。商業(yè)用房則以東、西大街、中央大道為主，以國貿(mào)大廈、中國人壽、萬邦時代廣場等標志性建筑向南推移，以運達市場、義烏商場向北推移。隨著城市規(guī)模的擴大，城市發(fā)展的多元化發(fā)展，漢中市商業(yè)用房以萬邦時代廣場為高檔商品聚集區(qū)，運達、義烏為中、低檔商品聚焦區(qū)。商業(yè)用房的需求分析隨著漢中市經(jīng)濟的發(fā)展，漢中對外交流越來越頻繁，漢中市在大中國的經(jīng)濟“棋”局下的戰(zhàn)略地位逐漸被突顯。漢中市位于中國的中心，是南北經(jīng)濟、東西經(jīng)濟的交匯地，許多南方的企業(yè)在漢中投資建設(shè)分公司，以漢中市為基礎(chǔ)，逐步向西北擴張。商業(yè)投資的加大和流通成本的降低給漢中帶來了前所未有的發(fā)展機遇，這就要求漢中市有相當規(guī)模的商業(yè)區(qū)以適應(yīng)經(jīng)濟的高速發(fā)展，從而拉動了商業(yè)用房市場的巨大內(nèi)需。第 11 頁市場競爭環(huán)境分析比較地域和規(guī)模，威龍綜合大廈是市區(qū)西北端規(guī)模較大的商業(yè)用房，商業(yè)競爭較小。 建設(shè)規(guī)模本項目擬開發(fā)建設(shè)一棟綜合商業(yè)用房，占地面積 ㎡，總建筑面積 11700㎡，容積率 ，建設(shè)密度 %。第 12 頁第 3 章 場址選擇 建設(shè)地址及概況建設(shè)地址本項目位于漢中市城西，青龍路西段以南、西一環(huán)路北段以東、前進西路以北的區(qū)域內(nèi)，東臨村民住宅。本項目地理位置優(yōu)越，人氣旺盛，交通、休閑娛樂十分便利，升值空間大，發(fā)展前景廣闊，富有開發(fā)投資潛力。占地面積本項目總用地面積 ㎡（ 畝）。漢臺區(qū)概況漢臺區(qū)位于陜西省南部，是陜西漢中市城市中心區(qū)。全區(qū)轄 7 鎮(zhèn) 2鄉(xiāng) 7 個街道辦事處，205 個行政村，40 個社區(qū)，總面積 556 平方公里，其中耕地面積 萬畝；人口 萬，其中非農(nóng)業(yè)人口 24 萬。（1）自然狀況漢臺區(qū)時國家級歷史文化名城，這里歷史文化遺存豐厚、自然資源豐富、自然風光優(yōu)美。在這塊“天漢”的土地上，留下了豐富的文化遺產(chǎn)，其中褒斜棧道石門及其摩崖石刻被列為國家級文物保護單位，古漢臺、拜將臺燈 14 處古跡被分別列為省級、區(qū)級文物保護單位。第 13 頁漢臺區(qū)屬北亞熱帶積分氣候區(qū)，冬無嚴寒，夏無酷暑，動植物生長環(huán)境得天獨厚，被專家論證為“水稻最佳生長區(qū)”、有“天然植物基因庫”和“天然藥庫”之稱，也是重要的畜禽和水產(chǎn)品生產(chǎn)基地。漢臺是漢王朝的發(fā)祥地，有天漢、天府之美稱，歷史悠久，文化燦爛，其自然景觀和人文景觀為世人矚目，區(qū)內(nèi)有全國重點文物保護單位褒斜棧道石門及摩崖石刻，石門十三品被譽為國之瑰寶、書法寶庫。有省級重點文物保護單位拜將壇與飲馬池、明珠橋、漢中府文廟、寶峰寺、天臺山、漢南書院。有區(qū)級重點文物保護單位 6 處。歷史文化名城紀念地 8 處?，F(xiàn)存古遺址有褒斜棧道、山河堰、古漢臺、拜將壇、飲馬池、瑞王府等；古建筑有東塔、漢中府文廟、漢中府城隍廟琉璃照壁、明珠橋、戶頭橋等。風景名勝有天臺山、啞姑山、磨子橋等；有興元湖、蓮花池、及天臺山森林公園三座公園。（2）經(jīng)濟狀況漢臺區(qū)緊緊圍繞“農(nóng)業(yè)增收、農(nóng)村穩(wěn)定”兩大目標、以“建基地引精品、抓銷售、增效益“為指針、以調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程為重點，積極實施四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)（糧油、畜牧、蔬菜、蠶桑）帶動戰(zhàn)略，同時對全區(qū) 27 萬畝耕地進行了合理布局，劃分了四個作物帶，大力推廣農(nóng)業(yè)高新使用技術(shù)，突出發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)和營銷業(yè)，確保了全區(qū)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟秩序、將抗、快速發(fā)展。2022 年全區(qū)實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長了 8%。全社會固定資產(chǎn)投資總額 億元，增長 %。財政總收入達到 億元，其中地方財政收入 億元，同口徑分別增長 %和 %。城第 14 頁鎮(zhèn)居民可支配收入達到 5395 億元，農(nóng)民人均純收入達到 2260 億元，分別增長 %和 %。立足“漢、水、綠”三大特色，加快了天臺山國家森林公園、褒河省級森林公園、拜將壇等景點建設(shè)，開發(fā)了鳳家溝田園風光旅游區(qū)、太陽島旅游區(qū)等一批旅游新產(chǎn)品，使旅游產(chǎn)業(yè)對全區(qū)經(jīng)濟的拉動作用不斷增強。 建設(shè)條件地形、地貌條件項目地塊屬于漢中市區(qū)西北部的規(guī)模地塊，形狀較為規(guī)則，地形平坦，北高南低，地面高程 ～ 之間。工程地質(zhì)與水文地質(zhì)漢臺區(qū)地跨秦嶺褶皺系的南秦嶺華力西褶皺帶和揚子準地臺的漢中斷凹兩個構(gòu)造單元。本項目所在地地質(zhì)構(gòu)造單元屬于揚子準地臺的漢中斷凹中部，基底構(gòu)造比較復(fù)雜，主要受新生代斷裂構(gòu)造影響，使基底形成一些近東西向的塊狀斷陷及隆起，基底地形凹凸不平。境內(nèi)輕微地震時有發(fā)生，說明新構(gòu)造變動仍在繼續(xù)。漢臺區(qū)屬長江流域，區(qū)內(nèi)河流主要有漢江、褒河。漢江是長江最大支流，區(qū)內(nèi)流程 公里，是本區(qū)與南鄭縣界河，年均徑流量 億立方米，日均流量 億立方米/秒，最大流量 10624 立方米/ 秒，最小流量 立方米/秒；褒河古名黑龍江，讓水，漢江主要支流之一，流至龍江鎮(zhèn)孤山村注入漢江，區(qū)內(nèi)流程 27 公里，年均徑流量 億立方第 15 頁米；另外有小河溝 18 條，總流域面積 平方公里，平均徑流量 億立方米。氣候條件漢臺區(qū)地處內(nèi)陸東亞季風氣候區(qū)，由于盆地地形影響，自漢江谷地到秦嶺山地，氣候垂直差異明顯。本項目處于區(qū)內(nèi)海拔 800 米以下的漢江谷地，為北亞熱帶氣候類型，年平均氣溫 ℃，年最高平均氣溫℃，年極端最高氣溫 38℃；年平均最低溫度 ℃，年極端最低氣 ℃。最冷月為元月，月平均氣溫 ℃，最熱月為 7 月，月平均氣溫 ℃。年平均降水量 毫米，年平均日照時數(shù)為 小時。滿足城市規(guī)劃的要求項目用地位于漢中市區(qū)西北部，項目建設(shè)符合城市整體規(guī)劃要求。項目市政配套條件（1）給水：項目西側(cè)有漢中市城市自來水公司管網(wǎng)，城市生活用水管網(wǎng)接入方便，能保證晝夜連續(xù)給水。（2）排水：項目周邊市政規(guī)劃排污管網(wǎng)系統(tǒng)，擬從項目西、北側(cè)引接排雨水、污水管網(wǎng)，雨水經(jīng)排水管網(wǎng)直接排入市政雨水管網(wǎng)，污水經(jīng)處理后排入市政排水管道。（3）電源：項目用電可由城市供電網(wǎng)絡(luò)提供的 10 千伏中壓電網(wǎng)供給。（4）消防：項目住宅樓設(shè)計充分考慮消防設(shè)計，室外規(guī)范配置消防栓，消防栓與給水干管相接，組成室外消防系統(tǒng)。第 16 頁（5）通信：項目周邊通信基礎(chǔ)設(shè)施條件良好，通信配套良好，可直接從項目四至道路接入。項目周邊環(huán)境項目位于漢中市區(qū)西北部，地處青龍路和西一環(huán)路夾角均為城西交通要道，交通條件便利。第 17 頁第 4 章 建筑方案 建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則指導(dǎo)思想總體上，項目建筑風格應(yīng)做到“建筑風格獨特，外形美觀大方”，在歐陸風格的基礎(chǔ)上，加入現(xiàn)代主義建筑符號。在總體規(guī)劃上建筑風格呈現(xiàn)歐洲建筑典雅的人文特征，風格上融現(xiàn)代與古典于一體。建筑外部用色鮮艷，突出個性；注重建筑外部建筑符號。建筑設(shè)計的原則功能性、連續(xù)性、和諧性、獨特性、經(jīng)濟性。（1）以高標準規(guī)劃、設(shè)計威龍綜合大廈；（2）突出其可持續(xù)發(fā)展； （3）建筑風格與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，即要獨特，又要超前，更要符合當?shù)亟ㄖ裾{(diào)；（4）以最合理的方式，達到最恰當?shù)男Ч?，同時保證項目的時效性，在合理的翻新周期之內(nèi)，設(shè)計效果領(lǐng)先于同類型同地段的項目。從而以設(shè)計的超前性，來節(jié)約項目翻新的經(jīng)營成本。規(guī)劃定位（1）景觀與朝向第 18 頁將高效益的區(qū)域盡可能多的設(shè)計于臨街的位置，最大限度地增強對城市景觀的視覺感受。（2）規(guī)模與設(shè)計分為兩個功能區(qū)，一、二層為商鋪，三層以上為公寓，總建筑面積為 11700㎡。（3）建設(shè)與裝修高標準建設(shè)。針對本項目特點，將其建成漢中市區(qū)西北部獨具一格的綜合性商業(yè)用房。建筑采用框架結(jié)構(gòu)。裝修：根據(jù)威龍綜合大廈市場定位，裝修風格采用現(xiàn)代型，這種風格造型流暢，大量運用線條，喜歡用植物裝點各個角落，通過光和影的應(yīng)用效果，在較小的空間內(nèi)制造變化。 項目總體規(guī)劃總平面布置和功能要求大廈整體呈“L”型沿西一環(huán)路和青龍路而建。大廈一層：臨街商鋪；大廈二層：商業(yè)用房；大廈三層及以上：公寓建筑空間布局項目在建筑上考慮到客戶的視覺效果，設(shè)計構(gòu)思體現(xiàn) “歐式建筑”的原則，使客人在緊張之余能夠感受到輕松、愉快的心情，以緩解疲勞的工作?？臻g布局上吸取中國古老的風水特征，使辦公的客人能夠體會到人與自然的結(jié)合。第 19 頁道路系統(tǒng)布局結(jié)合周邊環(huán)境與空間布局，將道路設(shè)計與綠地空間、建筑空間相結(jié)合，共同塑造大廈外空間景觀。建筑風格的選擇在建筑風格上以歐式建筑為主，并應(yīng)突出現(xiàn)代建筑的特點，充分運用現(xiàn)代建筑的基本符號，以體現(xiàn)現(xiàn)代建筑的特點。環(huán)境設(shè)計：道路、給排水、照明、綠化依據(jù)漢中市規(guī)劃局整體規(guī)劃設(shè)計要求。 建筑方案概述根據(jù)總平面布置，威龍綜合大廈規(guī)劃總建筑面積 11700 平方米。建筑工程設(shè)計指標建筑工程等級 二級耐火等級 一級抗震設(shè)防烈度 七度結(jié)構(gòu)設(shè)計基準年限 五十年安全等級 一級建筑工程（1）結(jié)構(gòu)部分采用筏板基礎(chǔ)，主體結(jié)構(gòu)形式為現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，屋蓋為鋼結(jié)構(gòu)。（2）建筑部分第 20 頁①外墻面：外墻貼瓷磚；②內(nèi)墻面：為抹混合砂漿刷高檔乳膠漆。所有衛(wèi)生間、洗漱間、廚房均粘貼內(nèi)墻衛(wèi)生面磚；③樓地面：鋪貼 600600、500500 高檔地板磚。所有衛(wèi)生間、洗漱間、廚房均鋪貼 300300 防滑地板磚，并增設(shè)柔性防水卷材一道；④頂棚：采用為輕鋼龍骨礦石膏板吊頂，刷乳膠漆；⑤屋面：100 厚水泥聚苯保溫板，SBS 改性瀝青防水；⑥門窗：內(nèi)門為木門，外門窗為塑鋼節(jié)能密閉門窗。（3）給排水系統(tǒng)①水源：給水水源由城市公網(wǎng)引入，由市政網(wǎng)壓供水；