【文章內容簡介】 主體，孫村服裝工業(yè)園、荻港建材工業(yè)園等為支撐的特色園區(qū)?？h域綜合實力位居 XX 省前列。 初步核算， 2021 年全年生產總值（ GDP） 億元，按可比價計算，比上年增長 %。財政收入 億元，增長 %，其中地 11 方財政收入 億元，增長 %；固定資產投資 億元。增長%；社會消費品零售總額 億元，增長 %；農民人均純收入 7653 元，增長 %。 全縣規(guī)模工業(yè)企業(yè)發(fā)展到 324 家，凈增 89 家；實現(xiàn)產值 億元、增加值 億元，分別增長 %和 %；綜合效益指數(shù)達%，提高 個百分點。產值超億元企業(yè)發(fā)展到 35 家、 10 億元企業(yè) 5 家，富鑫鋼鐵、金鑫水泥進入全省民營企業(yè) 100 強。 全縣新增城鎮(zhèn)就業(yè)崗位 5500 個，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %。人口出生率 %。出臺了大力推進創(chuàng)業(yè)富民工作的實施意見，完成職業(yè)技能培訓 3139 人，發(fā)放小額擔保貸款 5325 萬元。 2021 年， XX 縣實現(xiàn)地區(qū)生產總值 億元，同比增長 %；固定資產投資完成 億元，增長 %；財政收入 億元，增長 51%；社會消費品零售總額 億元，增長 %。社會事業(yè)全面進步，科技、教育、文化、人口計生等 10 多項工作先后獲得國家級表彰?？h人均 GDP 和人均財政收入均位列全省第一。 行業(yè)背景 2021 年對于房地產行業(yè)來說是調控政策的執(zhí)行年。之前，隨著宏觀 調控的一系列措施出臺，政府收緊 “ 銀根 ” 、 “ 地根 ” 、 2021年年初出臺的土地增值稅政策、建設部等有關部門正在醞釀將商品房預售款專項賬戶管理措施，以及預期保有稅種的征收等，以及 2021年 9 月 15 日央行第五次加息， 2021 年 9 月 27 日中國人民銀行、中國銀監(jiān)會聯(lián)合下《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》中關于嚴 12 格房地產開發(fā)、土地儲蓄、住房消費、商業(yè)用房購房等貸款管理，都對整個房地產行業(yè)和房地產板塊起到負面作用。 嚴格房地產開發(fā)信貸管理，對項目資本金（所有者權益）比例達不到 35%或未取得土地使用權證書、建設用地規(guī) 劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；對經(jīng)國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款；對空置 3 年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。 嚴格商業(yè)用房購房貸款管理，從 2021 年 9 月 28 日起，利用貸款購買的商業(yè)用房應為已竣工驗收的房屋。商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于 50%，期限不得超過 10 年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的 倍，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業(yè)銀 行根據(jù)貸款風險管理相關原則自主確定；對以 “ 商住兩用房 ” 名義申請貸款的，首付款比例不得低于 45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。 土地供應將會繼續(xù)收緊。 2021 年 5 月的 9 部委 “ 十五條 ” 做出了加大閑置土地處置力度的規(guī)定， 2021 年 9 月份國務院專門下發(fā)了《關于加強土地調控有關問題的通知》，強調對各地區(qū)在土地審批、用地集約管理、土地執(zhí)法中存在的問題進行有效治理。 物業(yè)稅。雖然近期市場上對物業(yè)稅出臺的傳聞較多，但開征物業(yè)稅未必會對房價產生重要影響，房地產價格受宏觀經(jīng)濟和微觀經(jīng)濟兩方面因素影 響。宏觀方面，主要受到稅收調節(jié)的影響；微觀方面，房價的變化取決于供求關系的變化。征收物業(yè)稅是一種必然趨勢，但 13 時點上不是現(xiàn)在。 2021 年，國家宏觀調控政策的作用顯現(xiàn)，市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房價上漲幅度逐步放緩，房地產市場景氣回落。 2021 年，商品房銷售面積持續(xù)下降，下降幅度逐月增加。 111月，商品房銷售面積 萬平方米，同比減少 %，增幅減少 個百分點。其中，現(xiàn)房銷售面積為 萬平方米，同比減少 %；期房銷 售面積為 萬平方米，同比減少 %。商品房銷售面積降幅逐月增加，由 12 月份的 %降為 111 月份的%。四十個重點城市中，有四分之一的城市商品房銷售面積同比下降 40%以上，下降程度較高的城市包括寧波、北京、福州、石家莊、鄭州、深圳、上海等。同時，商品房空置面積較快增加。 2021 年 5月，商品房空置面積結束自 2021 年下半年以來的負增長局面， 11 月底，商品房空置面積為 萬平方米，同比增加 %；其中，商品住宅空置面積為同比增加 %，增幅比 3 月底增加 個 百分點。 受 需求 市場低迷的影響，房地產開發(fā)投資意愿的下降從 2021年 2 季度就開始顯現(xiàn)， 4 月份起商品房屋新開工面積和土地購置面積增幅均低于上年同期， 6 月份起這兩項反映房地產開發(fā)投資意愿的指標各月均為同比負增長。 2021 年 110 月房地產開發(fā)企業(yè)購置土地面積為 萬平方米，同比減少 %，增幅比去年同期減少 個百分點；房地產開發(fā)企業(yè)完成 開發(fā)土地面積 萬平方米，同比減少 %。 2021 年，商品房新開工面積增幅出現(xiàn)較大幅度下降， 14 施工面積增幅和竣工面積增幅均低于去年同期。 111 月，商品房新開工面積為 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期減少 個百分點；商品房施工面積為 萬平方米，同比增長%，增幅比去年同期減少 個百分點；商品房竣工面積為 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期減少 個百分點。 各類型房屋銷售價格漲幅逐步回落， 2021 年 8 月份 70 大中城市房價出現(xiàn)近 10 年來首次下跌，跌幅逐月加大，房價下降城市的數(shù)量逐步增多。 2021 年， 70 大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比 2021 年下降 個百分點。其中，新建商品住房和二手住房分別同比上漲 %和 %。從環(huán)比來看， 2021 年 70 大中城市房屋銷售價格下降 %，其中新建商品住房和二手住房分別下降 %和%， 90 平方米以下商品住宅價格比年初下跌 %。 12 月份， 70大中城市中有 50 個城市新建商品住宅價格出現(xiàn)環(huán)比下降，有 52 個城市二手住房價格出現(xiàn)環(huán)比下降。 2021 年， 商品住宅投資中，別墅高檔公寓投資比重下降，經(jīng)濟適用房投資比重與去年同期基本持平。 111 月，別墅高檔公寓投資額為 億元，在商品住宅投資中的比重為 %，下降 個百分點；經(jīng)濟適用房投資額為 億元，同比增加 %。 1據(jù)中國財政部網(wǎng)站發(fā)布通知稱，下達 2021 年中央財政廉租住房保障專項補助資金 70 億元。 通知稱，為支持財政困難地區(qū)及新疆生產建設兵團盡快解決城市低收入家庭住房困難問題，加大廉租住房保障工作力度，近日，財政 15 部、住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合印發(fā)《關于下達 2021 年部分中央廉租住 房保障專項補助資金的通知》，下達 2021 年中央財政廉租住房保障專項補助資金 70 億元，用于補助財政困難地區(qū)及新疆生產建設兵團廉租住房租賃補貼開支以及購買、改建、租賃廉租住房支出。 1《 2021－ 2021 年廉租住房保障規(guī)劃》已經(jīng)出臺，總體目標是從 2021 年起到 2021 年，爭取用三年時間，基本解決 747 萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。 《規(guī)劃》還列出了年度工作任務，即 2021 年新增廉租住房房源177 萬套，新增發(fā)放租賃補貼 83 萬戶； 2021 年新增廉租住房房源 180萬套，新增發(fā)放租賃補貼 65 萬戶； 2021 年新增廉租住房房源 161 萬套，新增發(fā)放租賃補貼 43 萬戶。 1住房和城鄉(xiāng)建設部（下稱住房部）與監(jiān)察部祭出重拳。住房和城鄉(xiāng)建設部、監(jiān)察部聯(lián)合專門下發(fā)了《對房地產開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調整容積率問題開展專項治理工作的通知》，要求對 2021 年至2021 年 3 月底期間領取規(guī)劃許可證的所有房地產項目進行清理，重點對大中城市涉及提高容積率及改變土地性質的房地產項目逐一清理檢查。 兩部委將重點對國家機關工作人員在建設用地規(guī)劃變更、容積率調整中玩忽職守、權錢交易等違紀違法行為進行嚴厲查處。對 2021年 1 月 1 日至 2021 年 3 月 31 日期間完成規(guī)劃許可的開發(fā)項目，逐一進行自查。對于拒不自查自糾、弄虛作假、掩蓋違規(guī)違紀問題的，要對部門責任人從嚴處理。對于涉嫌犯罪的，要依法移送司法機關追究刑事責任。 16 相關產業(yè)政策 關于發(fā)布實施《限制用地項目目錄（ 2021 年本）》和《禁止用地項目目錄（ 2021 年本）》的通知（國土資發(fā) [2021]296 號） 《產業(yè)結構調整目錄（ 2021 年本）》 2021 年，建設部、商務部、發(fā)改委、人民銀行、工商總局、外匯局聯(lián)合發(fā)布了《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》 國家發(fā)展改革委員會 《關于印發(fā)《固定資產投資項目節(jié)能評估和審查指南（ 2021）》的通知（發(fā)改環(huán)資 [2021]21 號） 中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》（銀發(fā)〔 2021〕 359 號） 國務院辦公廳《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（國辦發(fā) [2021]8號） 國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門《關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā) [2021]26 號） 國務院辦公廳出臺《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》 (國辦發(fā)〔 2021〕 131 號 ) 中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委 員會出臺《經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法》 (銀發(fā)〔 2021〕 13 號 ) 中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會出臺《廉租住房建設貸款管理辦法》 (銀發(fā)〔 2021〕 355 號 ) 1財政部和國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)《關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》 (財稅 [2021]137 號 ) 17 1《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》 (國發(fā)〔 2021〕 3 號 ) 1《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》（建設部部長令第 76 號） 1 2021 年 1 月 1 日起，外資企業(yè)和外籍個人統(tǒng)一依照 《中華人民共和國房產稅暫行條例》繳納房產稅。 我國房地 產業(yè)的發(fā)展源于 90 年代初期，嚴格來說是在黨中央、國務院于 1998 年之后正式開始發(fā)展我國房地產業(yè)，《關于深化住房建設的改革若干意見》著重強調發(fā)展住房商品化，走市場經(jīng)濟道路，將原來的分配性住房調整為分配性加補貼住房的分配模式，進一步過渡到今天的住房建設完全商品化、市場化。對于新興的房地產業(yè)，在我國高速增長的經(jīng)濟環(huán)境下，得到了快速的發(fā)展，特別是近些年來，房地產業(yè)對于國民經(jīng)濟的發(fā)展起到了中流砥柱的作用，房產價格也成為了行政主管部門和老百姓關注的熱點話題。我國房地產業(yè)的發(fā)展也毫不例外地出現(xiàn)了產業(yè)政策相對滯后的現(xiàn)象，相 關的產業(yè)政策和宏觀調控政策針對房地產業(yè)頻頻亮劍，取得了一定的成效，但仍有不盡人意之處。 對于房地產業(yè)的發(fā)展，關系著老百姓的生存問題，是社會穩(wěn)定的重要因素。在以上的各項政策中，重點加強了土地管理，信貸管理及市場交易管理等，著手于房地產的供給與需求之間的實質矛盾，發(fā)展商品房、廉租住房及經(jīng)濟適用房相結合的住房建設模式。對于房屋建設的各個環(huán)節(jié)進行監(jiān)督，確保工程質量和社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益的成效建設。既要保持房地產業(yè)的健康發(fā)展，也要促進其他相關產業(yè)的發(fā)展，進一步完成最好的社會產業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟建設。同時也努力做好資源節(jié)約型 、環(huán)境友好型以及人與自然和諧共處的和諧社會構建。 18 當前的房地產建設，除了房價成為相關產業(yè)政策關注的焦點之外，建筑節(jié)能也是其中重要的一個焦點，乃至成為世界關注的焦點。目前我國 80%的新建筑不節(jié)能 ,當前要大力開發(fā)資源節(jié)約型建筑。房屋建筑是各類消費中耗用資源最多，同生態(tài)環(huán)境結合最密切的產品，在建造和使用過程中直接消耗的能源占社會總能源的 1/3，每年消耗各類建材總量近 40 億噸，而現(xiàn)有建筑中符合節(jié)能要求的不到 5%。當前營造節(jié)能住宅的重點是太陽能的利用，污水處理和中水處理利用，節(jié)能保溫墻體和節(jié)能門窗，無污染化學建材，節(jié) 水節(jié)能廚衛(wèi)設備的利用。 資源上的節(jié)約，合理利用。要抓住節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材等重點，不斷提高對資源的利用率，達到資源最佳利用，最經(jīng)濟節(jié)約地利用的目的，著眼長遠，抓好居住區(qū)規(guī)劃和住宅單體設計的布局，為后人改造，優(yōu)化留下余地，創(chuàng)造必要條件，注重綠色建材的應用，逐步淘汰嚴重影響健康的污染材料和部件。 在建筑的節(jié)能指標和規(guī)范要求中，針對建筑耗能較多、比例重、建筑節(jié)耗能的關鍵結構，在建筑節(jié)能規(guī)范要求中均有重要體現(xiàn)。 本項目的建設嚴格按照我國現(xiàn)有的產業(yè)政策及相關文件的要求，控制房屋結構及戶型建設，控制成本及投資結構，采 用先進的施工工藝及技術方案，加強工程質量及建筑節(jié)能的建設，促進產業(yè)建設和產業(yè)政策協(xié)調發(fā)展。 19 第三章 市場分析 一、房地產開發(fā)完成情況 2021 年全國房地產開發(fā)投資額波動下行， 8 月份之后累計投資增速更是加速下滑。數(shù)據(jù)顯示， 2021 年，全國房地產開發(fā)投資 61740億元，比上年增長 %，增速比上年回落 個百分點，比 111 月回落 2 個百分點。其中，住宅投資 44308 億元，增長 %，增速比111 月回落 個百分點。住宅投資占房地產開發(fā)投資的比重為%，比去年上升了 個百分點。 2021 年，全國房地產開發(fā)企業(yè)房屋施