【文章內(nèi)容簡介】 主體，孫村服裝工業(yè)園、荻港建材工業(yè)園等為支撐的特色園區(qū)。縣域綜合實(shí)力位居 XX 省前列。 初步核算， 2021 年全年生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，按可比價計算，比上年增長 %。財政收入 億元，增長 %，其中地 11 方財政收入 億元，增長 %；固定資產(chǎn)投資 億元。增長%；社會消費(fèi)品零售總額 億元，增長 %；農(nóng)民人均純收入 7653 元，增長 %。 全縣規(guī)模工業(yè)企業(yè)發(fā)展到 324 家，凈增 89 家；實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 億元、增加值 億元，分別增長 %和 %；綜合效益指數(shù)達(dá)%，提高 個百分點(diǎn)。產(chǎn)值超億元企業(yè)發(fā)展到 35 家、 10 億元企業(yè) 5 家，富鑫鋼鐵、金鑫水泥進(jìn)入全省民營企業(yè) 100 強(qiáng)。 全縣新增城鎮(zhèn)就業(yè)崗位 5500 個，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %。人口出生率 %。出臺了大力推進(jìn)創(chuàng)業(yè)富民工作的實(shí)施意見，完成職業(yè)技能培訓(xùn) 3139 人，發(fā)放小額擔(dān)保貸款 5325 萬元。 2021 年， XX 縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %；固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長 %；財政收入 億元，增長 51%；社會消費(fèi)品零售總額 億元，增長 %。社會事業(yè)全面進(jìn)步，科技、教育、文化、人口計生等 10 多項工作先后獲得國家級表彰?？h人均 GDP 和人均財政收入均位列全省第一。 行業(yè)背景 2021 年對于房地產(chǎn)行業(yè)來說是調(diào)控政策的執(zhí)行年。之前，隨著宏觀 調(diào)控的一系列措施出臺，政府收緊 “ 銀根 ” 、 “ 地根 ” 、 2021年年初出臺的土地增值稅政策、建設(shè)部等有關(guān)部門正在醞釀將商品房預(yù)售款專項賬戶管理措施，以及預(yù)期保有稅種的征收等，以及 2021年 9 月 15 日央行第五次加息， 2021 年 9 月 27 日中國人民銀行、中國銀監(jiān)會聯(lián)合下《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中關(guān)于嚴(yán) 12 格房地產(chǎn)開發(fā)、土地儲蓄、住房消費(fèi)、商業(yè)用房購房等貸款管理，都對整個房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)板塊起到負(fù)面作用。 嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸管理，對項目資本金（所有者權(quán)益）比例達(dá)不到 35%或未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī) 劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；對經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實(shí)具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款；對空置 3 年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。 嚴(yán)格商業(yè)用房購房貸款管理，從 2021 年 9 月 28 日起，利用貸款購買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗收的房屋。商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于 50%，期限不得超過 10 年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的 倍，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業(yè)銀 行根據(jù)貸款風(fēng)險管理相關(guān)原則自主確定；對以 “ 商住兩用房 ” 名義申請貸款的，首付款比例不得低于 45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。 土地供應(yīng)將會繼續(xù)收緊。 2021 年 5 月的 9 部委 “ 十五條 ” 做出了加大閑置土地處置力度的規(guī)定， 2021 年 9 月份國務(wù)院專門下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，強(qiáng)調(diào)對各地區(qū)在土地審批、用地集約管理、土地執(zhí)法中存在的問題進(jìn)行有效治理。 物業(yè)稅。雖然近期市場上對物業(yè)稅出臺的傳聞較多，但開征物業(yè)稅未必會對房價產(chǎn)生重要影響，房地產(chǎn)價格受宏觀經(jīng)濟(jì)和微觀經(jīng)濟(jì)兩方面因素影 響。宏觀方面，主要受到稅收調(diào)節(jié)的影響；微觀方面，房價的變化取決于供求關(guān)系的變化。征收物業(yè)稅是一種必然趨勢，但 13 時點(diǎn)上不是現(xiàn)在。 2021 年，國家宏觀調(diào)控政策的作用顯現(xiàn)，市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房價上漲幅度逐步放緩，房地產(chǎn)市場景氣回落。 2021 年，商品房銷售面積持續(xù)下降，下降幅度逐月增加。 111月，商品房銷售面積 萬平方米，同比減少 %，增幅減少 個百分點(diǎn)。其中，現(xiàn)房銷售面積為 萬平方米，同比減少 %；期房銷 售面積為 萬平方米，同比減少 %。商品房銷售面積降幅逐月增加，由 12 月份的 %降為 111 月份的%。四十個重點(diǎn)城市中，有四分之一的城市商品房銷售面積同比下降 40%以上，下降程度較高的城市包括寧波、北京、福州、石家莊、鄭州、深圳、上海等。同時，商品房空置面積較快增加。 2021 年 5月，商品房空置面積結(jié)束自 2021 年下半年以來的負(fù)增長局面， 11 月底，商品房空置面積為 萬平方米，同比增加 %；其中，商品住宅空置面積為同比增加 %，增幅比 3 月底增加 個 百分點(diǎn)。 受 需求 市場低迷的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的下降從 2021年 2 季度就開始顯現(xiàn)， 4 月份起商品房屋新開工面積和土地購置面積增幅均低于上年同期， 6 月份起這兩項反映房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的指標(biāo)各月均為同比負(fù)增長。 2021 年 110 月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積為 萬平方米，同比減少 %，增幅比去年同期減少 個百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成 開發(fā)土地面積 萬平方米，同比減少 %。 2021 年，商品房新開工面積增幅出現(xiàn)較大幅度下降， 14 施工面積增幅和竣工面積增幅均低于去年同期。 111 月，商品房新開工面積為 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期減少 個百分點(diǎn)；商品房施工面積為 萬平方米，同比增長%，增幅比去年同期減少 個百分點(diǎn)；商品房竣工面積為 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期減少 個百分點(diǎn)。 各類型房屋銷售價格漲幅逐步回落， 2021 年 8 月份 70 大中城市房價出現(xiàn)近 10 年來首次下跌，跌幅逐月加大，房價下降城市的數(shù)量逐步增多。 2021 年， 70 大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比 2021 年下降 個百分點(diǎn)。其中，新建商品住房和二手住房分別同比上漲 %和 %。從環(huán)比來看， 2021 年 70 大中城市房屋銷售價格下降 %，其中新建商品住房和二手住房分別下降 %和%， 90 平方米以下商品住宅價格比年初下跌 %。 12 月份， 70大中城市中有 50 個城市新建商品住宅價格出現(xiàn)環(huán)比下降，有 52 個城市二手住房價格出現(xiàn)環(huán)比下降。 2021 年， 商品住宅投資中，別墅高檔公寓投資比重下降，經(jīng)濟(jì)適用房投資比重與去年同期基本持平。 111 月，別墅高檔公寓投資額為 億元，在商品住宅投資中的比重為 %，下降 個百分點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)適用房投資額為 億元，同比增加 %。 1據(jù)中國財政部網(wǎng)站發(fā)布通知稱，下達(dá) 2021 年中央財政廉租住房保障專項補(bǔ)助資金 70 億元。 通知稱，為支持財政困難地區(qū)及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)盡快解決城市低收入家庭住房困難問題，加大廉租住房保障工作力度，近日，財政 15 部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于下達(dá) 2021 年部分中央廉租住 房保障專項補(bǔ)助資金的通知》，下達(dá) 2021 年中央財政廉租住房保障專項補(bǔ)助資金 70 億元，用于補(bǔ)助財政困難地區(qū)及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)廉租住房租賃補(bǔ)貼開支以及購買、改建、租賃廉租住房支出。 1《 2021－ 2021 年廉租住房保障規(guī)劃》已經(jīng)出臺，總體目標(biāo)是從 2021 年起到 2021 年，爭取用三年時間，基本解決 747 萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。 《規(guī)劃》還列出了年度工作任務(wù)，即 2021 年新增廉租住房房源177 萬套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼 83 萬戶； 2021 年新增廉租住房房源 180萬套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼 65 萬戶； 2021 年新增廉租住房房源 161 萬套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼 43 萬戶。 1住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（下稱住房部）與監(jiān)察部祭出重拳。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部聯(lián)合專門下發(fā)了《對房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題開展專項治理工作的通知》，要求對 2021 年至2021 年 3 月底期間領(lǐng)取規(guī)劃許可證的所有房地產(chǎn)項目進(jìn)行清理，重點(diǎn)對大中城市涉及提高容積率及改變土地性質(zhì)的房地產(chǎn)項目逐一清理檢查。 兩部委將重點(diǎn)對國家機(jī)關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中玩忽職守、權(quán)錢交易等違紀(jì)違法行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處。對 2021年 1 月 1 日至 2021 年 3 月 31 日期間完成規(guī)劃許可的開發(fā)項目，逐一進(jìn)行自查。對于拒不自查自糾、弄虛作假、掩蓋違規(guī)違紀(jì)問題的，要對部門責(zé)任人從嚴(yán)處理。對于涉嫌犯罪的，要依法移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。 16 相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策 關(guān)于發(fā)布實(shí)施《限制用地項目目錄（ 2021 年本）》和《禁止用地項目目錄（ 2021 年本）》的通知（國土資發(fā) [2021]296 號） 《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目錄（ 2021 年本）》 2021 年，建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、人民銀行、工商總局、外匯局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》 國家發(fā)展改革委員會 《關(guān)于印發(fā)《固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查指南（ 2021）》的通知（發(fā)改環(huán)資 [2021]21 號） 中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔 2021〕 359 號） 國務(wù)院辦公廳《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知》（國辦發(fā) [2021]8號） 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā) [2021]26 號） 國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》 (國辦發(fā)〔 2021〕 131 號 ) 中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委 員會出臺《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》 (銀發(fā)〔 2021〕 13 號 ) 中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會出臺《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》 (銀發(fā)〔 2021〕 355 號 ) 1財政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》 (財稅 [2021]137 號 ) 17 1《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》 (國發(fā)〔 2021〕 3 號 ) 1《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》（建設(shè)部部長令第 76 號） 1 2021 年 1 月 1 日起，外資企業(yè)和外籍個人統(tǒng)一依照 《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。 我國房地 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展源于 90 年代初期，嚴(yán)格來說是在黨中央、國務(wù)院于 1998 年之后正式開始發(fā)展我國房地產(chǎn)業(yè)，《關(guān)于深化住房建設(shè)的改革若干意見》著重強(qiáng)調(diào)發(fā)展住房商品化，走市場經(jīng)濟(jì)道路，將原來的分配性住房調(diào)整為分配性加補(bǔ)貼住房的分配模式，進(jìn)一步過渡到今天的住房建設(shè)完全商品化、市場化。對于新興的房地產(chǎn)業(yè)，在我國高速增長的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，得到了快速的發(fā)展，特別是近些年來，房地產(chǎn)業(yè)對于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了中流砥柱的作用，房產(chǎn)價格也成為了行政主管部門和老百姓關(guān)注的熱點(diǎn)話題。我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也毫不例外地出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)政策相對滯后的現(xiàn)象，相 關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策和宏觀調(diào)控政策針對房地產(chǎn)業(yè)頻頻亮劍，取得了一定的成效，但仍有不盡人意之處。 對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，關(guān)系著老百姓的生存問題，是社會穩(wěn)定的重要因素。在以上的各項政策中，重點(diǎn)加強(qiáng)了土地管理，信貸管理及市場交易管理等，著手于房地產(chǎn)的供給與需求之間的實(shí)質(zhì)矛盾，發(fā)展商品房、廉租住房及經(jīng)濟(jì)適用房相結(jié)合的住房建設(shè)模式。對于房屋建設(shè)的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督，確保工程質(zhì)量和社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的成效建設(shè)。既要保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也要促進(jìn)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步完成最好的社會產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)。同時也努力做好資源節(jié)約型 、環(huán)境友好型以及人與自然和諧共處的和諧社會構(gòu)建。 18 當(dāng)前的房地產(chǎn)建設(shè)，除了房價成為相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策關(guān)注的焦點(diǎn)之外，建筑節(jié)能也是其中重要的一個焦點(diǎn)，乃至成為世界關(guān)注的焦點(diǎn)。目前我國 80%的新建筑不節(jié)能 ,當(dāng)前要大力開發(fā)資源節(jié)約型建筑。房屋建筑是各類消費(fèi)中耗用資源最多，同生態(tài)環(huán)境結(jié)合最密切的產(chǎn)品，在建造和使用過程中直接消耗的能源占社會總能源的 1/3，每年消耗各類建材總量近 40 億噸，而現(xiàn)有建筑中符合節(jié)能要求的不到 5%。當(dāng)前營造節(jié)能住宅的重點(diǎn)是太陽能的利用，污水處理和中水處理利用，節(jié)能保溫墻體和節(jié)能門窗，無污染化學(xué)建材，節(jié) 水節(jié)能廚衛(wèi)設(shè)備的利用。 資源上的節(jié)約，合理利用。要抓住節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材等重點(diǎn)，不斷提高對資源的利用率，達(dá)到資源最佳利用，最經(jīng)濟(jì)節(jié)約地利用的目的，著眼長遠(yuǎn)，抓好居住區(qū)規(guī)劃和住宅單體設(shè)計的布局，為后人改造，優(yōu)化留下余地，創(chuàng)造必要條件，注重綠色建材的應(yīng)用，逐步淘汰嚴(yán)重影響健康的污染材料和部件。 在建筑的節(jié)能指標(biāo)和規(guī)范要求中，針對建筑耗能較多、比例重、建筑節(jié)耗能的關(guān)鍵結(jié)構(gòu)，在建筑節(jié)能規(guī)范要求中均有重要體現(xiàn)。 本項目的建設(shè)嚴(yán)格按照我國現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)政策及相關(guān)文件的要求，控制房屋結(jié)構(gòu)及戶型建設(shè)，控制成本及投資結(jié)構(gòu)，采 用先進(jìn)的施工工藝及技術(shù)方案，加強(qiáng)工程質(zhì)量及建筑節(jié)能的建設(shè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)政策協(xié)調(diào)發(fā)展。 19 第三章 市場分析 一、房地產(chǎn)開發(fā)完成情況 2021 年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額波動下行， 8 月份之后累計投資增速更是加速下滑。數(shù)據(jù)顯示， 2021 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 61740億元，比上年增長 %，增速比上年回落 個百分點(diǎn)，比 111 月回落 2 個百分點(diǎn)。其中，住宅投資 44308 億元，增長 %，增速比111 月回落 個百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為%，比去年上升了 個百分點(diǎn)。 2021 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施