【文章內(nèi)容簡介】 我國的房地產(chǎn)市場需求和房地產(chǎn)價值，隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化，這些影響因素將更直接更明顯。 區(qū)域因素區(qū)域因素是指商業(yè)酒店所在市場和地區(qū)的特性對房地產(chǎn)需求量和價值水平的影響因素。相對于一般因素而言，區(qū)域因素的影響范圍要小，一般影響到一個城市或城市的一部分，也可能影響到多個城市，尤其是影響到大城市周圍的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。影響商業(yè)酒店需求和價值的區(qū)域因素主要有：商圈規(guī)模、商服繁華程度、交通條件等。一、 商圈規(guī)模自然形成，市民、商家所公認(rèn)的商業(yè)集中區(qū)域，確定為商圈。商圈規(guī)模的大小將直接影響商務(wù)客流量的大小，進(jìn)而影響其價值。商圈確定是商業(yè)房地產(chǎn)投資中非常重要的一個環(huán)節(jié)。影響商圈規(guī)模的因子有：商圈范圍的大小、級別、總體規(guī)劃、發(fā)展歷史、商圈內(nèi)居民的消費水平、人口數(shù)量等。二、 商服繁華程度商服繁華程度是指一個城市或地區(qū)的商業(yè)服務(wù)業(yè)的集聚程度和對周圍環(huán)境的影響程度。商服繁華程度與一個城市的城市性質(zhì)、規(guī)模、人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等直接相關(guān)，并影響所在城市或地區(qū)的物質(zhì)流、信息流和人流通量，從而影響到所在地區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)價值。影響商服繁華程度的因子有：商業(yè)街的道路類型、所有商店的總營業(yè)面積、商店的檔次、商店的數(shù)量及經(jīng)營業(yè)態(tài)、大型購物中心的個數(shù)、名特商店的家數(shù)、金融機(jī)構(gòu)數(shù)量、娛樂中心的數(shù)量及檔次、人口流量、治安狀況等。.松浦大廈建設(shè)項目可行性研究報告三、 交通條件交通條件是指一個城市或地區(qū)的交通通達(dá)程度。交通條件的優(yōu)劣將直接影響城市人流、物流的通達(dá)性及其交通運輸成本(包括交通時間) ，明顯影響人們的出行，從而影響商業(yè)房地產(chǎn)需求和價值。影響交通條件的因子有：交通流量、公交站點密度、公交線路數(shù)、道路通達(dá)程度等。 個別因素個別因素指具體影響某宗商業(yè)酒店需求和價值的影響因素。這類因素對房地產(chǎn)市場的影響程度和影響范圍最小，但對具體商業(yè)房地產(chǎn)的影響卻是最直接、最具體。影響商業(yè)酒店需求和價值水平的個別因素包括物理因素和交通便捷度。一、 資源因素資源因素是商業(yè)酒店宗地本身的條件，包括所處地段、地塊位置、地塊規(guī)模、臨街寬度、臨街深度、容積率、建筑密度、建筑物面積、層高、層數(shù)、停車場狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等。二、 交通便捷度交通便捷度有別于區(qū)域因素中的交通條件，它主要指具體某宗商業(yè)酒店地產(chǎn)的交通便利程度。影響因子有地塊距地鐵車站、主要公共站點的距離及便捷程度。 STWO 分析 STWO 分析簡介SWOT 是一種分析方法，用來確定項目本身的競爭優(yōu)勢（strength） ，競爭劣勢（weakness） ，機(jī)會(opportunity)和威脅（threat） ，從而將項目的戰(zhàn)略與內(nèi)部資源、外部環(huán)境有機(jī)結(jié)合。因此，清楚的確定項目的資源優(yōu)勢和缺陷，了解項目所面臨的機(jī)會和挑戰(zhàn)，對于制定公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略有著至關(guān)重要的意義。其中，s 、 w 是內(nèi)部因素，o、t 是外部因素。按照項目競爭戰(zhàn)略的完整概念，戰(zhàn)略應(yīng)是一個項目“能夠做的” （即組織的強項和弱項）和“可能做的” （即環(huán)境的機(jī)會和威脅）之間的有機(jī)組合。SWOT 分析的步驟：.松浦大廈建設(shè)項目可行性研究報告羅列項目的優(yōu)勢和劣勢，可能的機(jī)會與威脅。優(yōu)勢、劣勢與機(jī)會、威脅相組合，形成 SO、ST、WO 、WT策略。對 SO、ST、WO、WT 策略進(jìn)行甄別和選擇，確定項目目前應(yīng)該采取的具體戰(zhàn)略與策略。圖 SWOT 分析步驟 優(yōu)勢項目地塊正處于滂江街地鐵站南延長線上。目前，滂江街附近的星級賓館只有黎明國際酒店，沒有大型的商場和高檔的商業(yè)酒店，而這里將是地鐵一號線和地鐵五號線的交會點，未來的商流、客流量將十分巨大。松北區(qū)將據(jù)此打造發(fā)展?jié)摿薮蟮匿杞藤Q(mào)圈。一、 地理位置優(yōu)越“松浦大廈”位于松浦大道邊上，是城市交通內(nèi)環(huán)線的主干道。該地區(qū)處于市中心商業(yè)區(qū)“中央大街”的邊緣，是城市中心次熱點的地理位置，又處于規(guī)劃中極具發(fā)展?jié)摿Φ乃杀眳^(qū)， “依繁華存在，享都市寧靜” 。二、 綠化與景觀“松浦大廈”地處老生活區(qū)，在景觀方面似乎沒有什么優(yōu)勢，但大廈正處松花江畔，登高遠(yuǎn)眺，波瀾壯闊的松花江景觀便展現(xiàn)在眼前。.松浦大廈建設(shè)項目可行性研究報告三、 成熟的環(huán)境配套“松浦大廈”的周邊過去是人煙稀少的江北區(qū)，經(jīng)過近幾年現(xiàn)代生活區(qū)的開發(fā)，現(xiàn)代商業(yè)已經(jīng)形成；而這里的文化氛圍是久已形成的，有省市的中小學(xué)校、專業(yè)醫(yī)院、國家重點研究所等；郵政、銀行、商業(yè)、賓館和商務(wù)公寓等環(huán)境配套逐漸積聚和發(fā)展起來。深厚的文化積淀、雄厚的科技實力、完善的基礎(chǔ)設(shè)施，可滿足多方面需求，形成良好的投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境。四、 市、區(qū)兩級政府的戰(zhàn)略規(guī)劃在未來城市戰(zhàn)略規(guī)劃中，這里是**市東部的新興商貿(mào)圈，是**市的又一個商業(yè)集散地。松北區(qū)結(jié)合地鐵建設(shè)提出“一帶三圈”的規(guī)劃，糖廠街站口的商貿(mào)圈，將建設(shè)大型的商場、星級賓館、高檔商業(yè)酒店，充分發(fā)揮向四周輻射的功能，使這里成為現(xiàn)代商貿(mào)圈。“松浦大廈”的開發(fā)建設(shè)必將成為這里的亮點。五、 項目的建筑質(zhì)量和內(nèi)在環(huán)境發(fā)展商豐富的開發(fā)經(jīng)驗，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕す芾恚冗M(jìn)的建筑技術(shù)，低能耗的功能設(shè)計，樓宇智能化的引入，生態(tài)環(huán)境的構(gòu)建，是項目的質(zhì)量保證和內(nèi)涵所在。 劣勢一、 沒有形成規(guī)模效應(yīng)項目占地面積不足 2 千平方米，規(guī)模較小。二、 臨時停車受到限制由于臨近一線馬路，臨時停車量有一定局限。三、 商住氛圍不明顯目前項目區(qū)域內(nèi)未形成成熟的商住氛圍，是銷售不可忽略的難點。四、 交通道路較差大廈所在科技學(xué)院的前的道路較為狹窄和不平，而且公共交通線路距大廈有超過步行五分鐘以上的距離，對商住有一定影響。.松浦大廈建設(shè)項目可行性研究報告 機(jī)會一、 地理位置具有發(fā)展?jié)摿Α八善执髲B”是位于地理位置極具發(fā)展?jié)摿屯顿Y升值空間的多功能建筑。二、 項目順應(yīng)建筑潮流“松浦大廈”是具有高品位、高素質(zhì)、高智能、高質(zhì)量、低能耗的生態(tài)建筑。三、 項目適應(yīng)辦公居住需求“松浦大廈”在空間劃分上的靈活性，即同一樓層中單元格局的處理可按需間隔，以適應(yīng)不同租者的規(guī)模需要。 “松浦大廈”是“區(qū)隔任意，設(shè)置隨意，功能愜意”的建筑。四、 提出“整合型商務(wù)樓”概念隨著中小企業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、跨國公司代表處的發(fā)展，引入“整合型商務(wù)樓”的理念，更具市場競爭優(yōu)勢。商業(yè)酒店的硬件標(biāo)準(zhǔn)、生活空間的靈活配置、行政商務(wù)資源的共享， “三位一體”的“整合型商務(wù)樓”概念的首次提出，為“松浦大廈”確立了項目的整合優(yōu)勢。 威脅一、 缺乏商務(wù)氛圍區(qū)域內(nèi)沒有商務(wù)氛圍，商業(yè)酒店、商務(wù)公寓的原有量和現(xiàn)有量幾乎為零，沒有集中商務(wù)廣場宇的優(yōu)勢。二、 商業(yè)貸款政策調(diào)整項目的公建屬性，給銷售過程中的銀行按揭?guī)砭窒蓿焕阡N售。 項目 SWOT 的綜合分析通過以上 SWOT 分析，得出只要策略處理得當(dāng)，完全可以轉(zhuǎn)化為對本項目有利的因素。特別在劣勢威脅中，只要控制、引導(dǎo)得當(dāng)，這些影響不至于成為本項目的硬傷。其他幾點只能根據(jù)市場及項目實施進(jìn)行修正。所以從理論上來看，只要方法到位，本項目是完全.松浦大廈建設(shè)項目可行性研究報告可以成功的。表 SWOT 綜合分析表競爭優(yōu)勢（strength） 競爭劣勢（weakness）略（參間 ） 略（參間 ）機(jī)會(opportunity)SO 戰(zhàn)略 WO 戰(zhàn)略略（參間）項目應(yīng)盡快動工，以趕在 2022 年前全盤推向市場，以合理利用下一個需求高峰；充分利用交通和區(qū)位的優(yōu)勢，宣傳以商業(yè)酒店供應(yīng)為主，提高項目的知名度。物業(yè)交由仲量聯(lián)行這一類似高質(zhì)量的專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理；學(xué)習(xí)、借鑒成功經(jīng)驗，對國際知名品碑的統(tǒng)一招商、管理等；把握機(jī)會做好宣傳，提高影響，突出該項目樓盤的優(yōu)勢，以降低競爭對手給予的商業(yè)酒店的租售壓力。威脅（threat）ST 戰(zhàn)略 WT 戰(zhàn)略.松浦大廈建設(shè)項目可行性研究報告略（參間）營銷和宣傳是關(guān)鍵，要把握好尺度，促進(jìn)租售及資金回籠；做好融資相關(guān)工作，保證項目按規(guī)定進(jìn)度進(jìn)行；盡量提升使用價值；為弱化不確定因素帶來的影響，按月進(jìn)行滾動預(yù)算，不段修正項目管理的細(xì)部。注意品質(zhì)，保證達(dá)到甲級商業(yè)酒店的標(biāo)準(zhǔn)；密切關(guān)注商業(yè)酒店市場的供需、價格等情況；保證資金鏈的連續(xù)性；注意宏微觀及區(qū)域市場的定期和不定期分析，以降低風(fēng)險。綜合以上分析，可以得到 SWOT 綜合分析表。從市場消化能力來看，銷售、租賃都會有一定的空間。但從資金回籠的角度看，則應(yīng)利用好優(yōu)勢，引入新的主題概念和賣點，以縮短銷售周期、提高樓盤附加值。作為城市內(nèi)環(huán)線位置上價值型商務(wù)為主的物業(yè)，以發(fā)展商公司品牌與項目品牌相結(jié)合打造整體形象，在產(chǎn)品品質(zhì)、資源配置上做實質(zhì)性投資，以滿足使用功能為主，客戶群對高檔商業(yè)酒店外形象提升的要求?！八善执髲B”作為公建立項的產(chǎn)品，前期推廣應(yīng)深入，把握入市時機(jī)，力爭各大樓盤銷售暫緩期入市，以短平快的方式銷售，以規(guī)避各大樓盤集中上市的風(fēng)險。同時要特別關(guān)注地緣甲級商業(yè)酒店與周邊商住客群，關(guān)注周邊科研單位的購買力，有意識從區(qū)域周邊各項目分流買家。.松浦大廈建設(shè)項目可行性研究報告4 經(jīng)營方案設(shè)計 項目名稱理念整體建筑群命名為“松浦大廈。以“松浦”命名是因為地處江北區(qū)松浦鎮(zhèn)，邊上另有松浦大橋，松浦大道，故而以此命名。 定位闡述1） 位置、地段和未來升值是商務(wù)大廈宇租、售行為重要因素，“松浦大廈”在該方面具有一定的優(yōu)勢，而完美的外觀設(shè)計，在區(qū)域內(nèi)極具視覺沖擊力，能夠激發(fā)購買和入主的沖動。2） 綜合素質(zhì)高，在建筑期已能通過效果圖等資料提前體現(xiàn)，基于項目的先天優(yōu)勢，買家對這方面的利益承諾應(yīng)有一定的信心。3） 大廈自身的資源整合、智能管理、生態(tài)環(huán)境，不僅使得商務(wù)形象優(yōu)越，而且更具個性，能給客戶良好的觀感和深刻的印象，這是定位中的“獨特的賣點” 。4） 市區(qū)兩級政府的前景規(guī)劃，使得保值、升值潛力得以提前體現(xiàn)，這是攻克市場觀望心理的唯一出路。這里，針對兩種的心理：5） 引入“整合型商務(wù)樓”經(jīng)營模式，準(zhǔn)確針對目標(biāo)客戶，與目標(biāo)客戶形成廣泛有效的溝通，達(dá)成發(fā)展商與買家雙贏的局面。新經(jīng)營思路（整合型商務(wù)樓）的引入更可提高投資者探究的渴求，增強投資信心。保值、升值是作為樓盤入市的必要條件。綜上所述，本定位的目標(biāo)是結(jié)合項目先天后天優(yōu)勢，發(fā)掘新亮.松浦大廈建設(shè)項目可行性研究報告點；在市場上贏取美譽并得到經(jīng)濟(jì)利益回報。 客戶類型分類一、 初創(chuàng)業(yè)者有短期及長期發(fā)展思路，資金有一定壓力，初創(chuàng)業(yè)時機(jī)在選擇尋找中，微有急進(jìn)心理，既想節(jié)省開支，又想有規(guī)模，夠體面。具有相當(dāng)?shù)奈Α６?一般投資者偏向于穩(wěn)重、謹(jǐn)慎；在投資選擇時有優(yōu)選及備選、保底三種計劃。投資分析思路經(jīng)常是“如果……就……，退而求其次也……，再惡劣也……”模式的填空思維。規(guī)劃的優(yōu)勢便能最終觸動其投資決策。三、 中小企業(yè)主需要一定的面積，開間要合理，發(fā)展成敗取決于短期市場成績，所以，資金的投入會集中在硬件（包括場地）及廣告推廣、客戶服務(wù)三方面上。四、 跨國公司或大型公司代表處實力強大，在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)具備了的規(guī)模優(yōu)勢，并有長期發(fā)展的規(guī)劃，需要有完整的辦公系統(tǒng)和派駐人員生活空間。對于買、租辦公樓時會考量長期的運營成本和投資益，往往選擇前者。五、 風(fēng)險投資者一種典型的急需出路的資金持有者，好方案、新思維就值得一試，賭博心理甚重，但對項目出路的分析能力很強。經(jīng)分析， “松浦大廈”基本能滿足這幾類客戶需求，而且具很大的可塑性；可充分迎合目標(biāo)客戶需求。 客戶屬性分析一、 行業(yè)屬性取向較為散化，以第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的中小型發(fā)展.松浦大廈建設(shè)項目可行性研究報告公司為主。A 類──傳媒機(jī)構(gòu)、文化傳播公司、廣告發(fā)布公司、廣告藝術(shù)公司、廣告設(shè)計公司、印刷公司、公關(guān)活動公司、圖文信息公司、影視文化公司、培訓(xùn)教育機(jī)構(gòu)、圖書機(jī)構(gòu)、家具設(shè)計公司、雜志社等；B 類 ── 貿(mào)易公司、旅游公司、貨運代理公司、航空公司、銷售（醫(yī)藥、涂料、照明等）公司；C 類 ── 投資管理公司、咨詢服務(wù)公司、律師事務(wù)所、會計事務(wù)所、駐沈代表處（辦事處） 、中介服務(wù)公司、顧問公司、環(huán)保類公司。D 類──服務(wù)行業(yè)的品牌公司，如食品、酒業(yè)、保健、體育等，娛樂行業(yè)機(jī)構(gòu)；E 類── 電子商務(wù)公司、軟件高科技公司、通信公司、網(wǎng)絡(luò)公司；F 類──證券金融系統(tǒng)、商會組織、出國留學(xué)組織等；G 類──裝修公司、裝飾公司及其他。二、 職業(yè)性國有、集體及股份制企事業(yè)單位法人，私營、民營、三資企業(yè)主為主，兼顧少部分外籍服務(wù)型公司。三、 文化/年齡大學(xué)專科程度居高，其次是大專文化與大學(xué)本科不分上下；2835 歲為主，3545 歲為輔。四、 收入水平公司每月純利潤在 5 萬172。80 萬之間，其中以 1015 萬元居多。五、 區(qū)域分布工作區(qū)域在松北區(qū)將占到 50%左右，其他城區(qū) 50%。六、 投資目的70%以上為自己辦公；另有部分投資客轉(zhuǎn)租。.松浦大廈建設(shè)項目可行性研究報告 商住功能配套設(shè)立 24 小時行政中心，與大廈內(nèi)的業(yè)主公司共享。主要職能：1） 負(fù)責(zé)發(fā)展商公司的行政事務(wù)；2） 負(fù)責(zé)駐廈機(jī)構(gòu)行政辦公代理業(yè)務(wù)；3） 負(fù)責(zé)大中小型會議室、多功能廳的管理和使用調(diào)度；4） 負(fù)責(zé)共享高值辦公設(shè)備的使用和管理；5） 負(fù)責(zé)大廈整體形象的展示等。 項目 24 小時全天候的物業(yè)管理物業(yè)管理應(yīng)對業(yè)主提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。