【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 /㎡，其中住宅平均為 2430 元 /㎡，辦公樓平均為 3870 元 /㎡； 2021 年 1月 — 5 月商品房住宅銷(xiāo)售價(jià)格平均為 2915 元 /㎡，價(jià)格上漲了 %。從以上的數(shù)據(jù)可以看出，各項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)出歷史新高，建設(shè)規(guī)模逐步擴(kuò)大，銷(xiāo)售市場(chǎng)也持續(xù)火暴，保持著供銷(xiāo)兩旺的良好局面。 綜上所述，二十一世紀(jì)的南寧市，在我國(guó)實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的大潮中，在中國(guó) — 東盟博覽會(huì)永久落戶(hù)南寧， 9＋ 2 泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈的形成，隨著城市建設(shè)的加強(qiáng)，投資置業(yè)政策的完善，南寧良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，無(wú)疑使其成為具有巨大潛力的城市。本項(xiàng)目及時(shí)建設(shè)不 11 僅有良好的投資環(huán)境保障，而且其經(jīng)濟(jì)前景也是非常樂(lè)觀的。 四、市場(chǎng)研究 （一 ）市場(chǎng)供求現(xiàn)狀研究 市場(chǎng)需求狀況 南寧市“十五規(guī)劃”提出 2021 年人均居住使用面積 16 ㎡的目標(biāo)，比 1999 年的目標(biāo)（人均居住使用面積 9 ㎡）多出 7 ㎡。南寧統(tǒng)計(jì)局公布2021 年人口普查結(jié)果；南寧市區(qū)人口 萬(wàn)人，常住流動(dòng)人口 40 萬(wàn)人，市區(qū)人口比 1999 年增加 萬(wàn)，南寧撤銷(xiāo)郊區(qū)又使城區(qū)人口增加 40萬(wàn)人，“七縣歸一的大南寧”以及南寧市不斷改善投資環(huán)境，“中國(guó) — 東盟博覽會(huì)”每年在南寧的舉行，吸引著大批的國(guó)內(nèi)外客商前來(lái)投資置業(yè)，南寧進(jìn)行的“ 136”工程和住房制度的改革，這些都使南寧的房子有著巨大的需求 ，不管是住宅還是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，因此，南寧的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有著廣闊的市場(chǎng)前景和無(wú)限的想象空間。 市場(chǎng)供給現(xiàn)狀 2021 年和 2021 年南寧市商品房銷(xiāo)售（含預(yù)售）面積分別為 萬(wàn)㎡和 萬(wàn)㎡， 2021 年比 2021 年增加了 萬(wàn)㎡。隨著建設(shè)投資、竣工面積逐年增長(zhǎng)，多渠道的房子供應(yīng)體系已基本形成。 2021 年一季度，南寧市房地產(chǎn)施工面積為 萬(wàn)㎡，竣工面積為 萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售面積為 萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售成交數(shù)量與竣工交付面積基本同步。從整個(gè)南寧市來(lái)看，南寧的房子還基本能滿(mǎn)足現(xiàn)在的市場(chǎng)需求， 但是今年起在南寧舉辦的“中國(guó) — 東盟博覽會(huì)”將會(huì)拉大房子的需求，而且，民族大道作為南寧最繁華的街道之一，商住樓的需求空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有滿(mǎn)足，由于該地段人口密集，商賈云集，流動(dòng)人員多，商住樓供應(yīng)緊張已初露端倪。 （二）銷(xiāo)售價(jià)格分析 據(jù)我們對(duì)最近南寧幾十個(gè)樓盤(pán)的調(diào)查，南寧市房?jī)r(jià)（住宅）起價(jià)基 12 本如下： 單位 :元 /㎡ 最高起價(jià) 最低起價(jià) 平均起價(jià) 瑯東新區(qū) 4500 元 /㎡ 2700 元 /㎡ 3490 元 /㎡ 江南區(qū) 3200 元 /㎡ 1458 元 /㎡ 2293 元 /㎡ 城北區(qū) 2800 元 /㎡ 1966 元 /㎡ 2320 元 /㎡ 新城區(qū) 3500 元 /㎡ 2500 元 /㎡ 3183 元 /㎡ 興寧區(qū) 3700 元 /㎡ 1887 元 /㎡ 3017 元 /㎡ 本項(xiàng)目的類(lèi)比樓盤(pán)基本情況表 名稱(chēng) 樓盤(pán) 名稱(chēng) 地理 位置 樓盤(pán) 性質(zhì) 主要 配套 起步價(jià) 最高價(jià) 均價(jià) 開(kāi)盤(pán) 日期 工程 狀況 銷(xiāo)售 情況 陽(yáng)光 100 民族 大道 住宅 地上 停車(chē)場(chǎng) 3088 6500 3500 竣工 90% 商鋪 35000 兩河 流域 民族 大道 商住樓 地下 停車(chē)場(chǎng) 2998 3580 3200 竣工 80% 新朝陽(yáng) 廣場(chǎng) 朝陽(yáng)路 商住樓 地下 停車(chē)場(chǎng) 28800 80% 從以上的數(shù)據(jù)可以看出，南寧市的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高，各個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售狀況都良好，幾乎是開(kāi)發(fā)一個(gè)成功一個(gè)，所以，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)具有良好的市場(chǎng)前景。 （三）綜合分析及預(yù)測(cè) 2021 年，南寧市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)格、檔次越來(lái)越高，品種也越來(lái)越豐富。隨著開(kāi)發(fā)商的觀念更新和購(gòu)房者的日趨理性，“以人為本”的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)理念開(kāi)始成為南寧房地產(chǎn)業(yè)界的共識(shí)，樓 13 盤(pán)的熱銷(xiāo)帶動(dòng)了南寧市房地產(chǎn)的快速發(fā)展?！?某某大廈 》商住綜合樓位于民族大道旁， 交通便利，且其市場(chǎng)前景廣闊，商機(jī)無(wú)限，周邊城市配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美景色怡人，是商賈投資興業(yè)的寶地。 綜上所述，基于《 某某大廈 》商住綜合樓其獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)地理位置，本項(xiàng)目把中高檔商住樓作為目標(biāo)市場(chǎng)，主要面向南寧市及來(lái)南寧市投資置業(yè)的各地商賈，針對(duì)消費(fèi)者市場(chǎng)，力求建成一座匯人文氣息、無(wú)限商機(jī)、安家立業(yè)于一體的綜合性大廈。 五、建設(shè)安排 （一）建設(shè)周期 本項(xiàng)目建設(shè)周期，根據(jù)相關(guān)規(guī)模工程量，預(yù)計(jì) 年內(nèi)完成。可行性研究報(bào)告審批后，應(yīng)立即開(kāi)展全面工作。安排好工作計(jì)劃，縮短建設(shè)周期提前受益。 （二）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度建議 2021 年 4 月 — 2021 年 10 月完成項(xiàng)目土地的報(bào)批手續(xù)，落實(shí)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。 2021 年 11 月前完成基礎(chǔ)設(shè)計(jì)、畫(huà)紅線、建設(shè)規(guī)劃等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)手續(xù)。 2021 年 12 月“ 某某大廈 ”奠基開(kāi)發(fā)建設(shè) 2021 年 4 月前封頂 2021 年 4— 8 月成立經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)機(jī)構(gòu) 2021 年 10 月前全部交付使用，商廈全部投入經(jīng)營(yíng)，住宅開(kāi)始入住 附項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 : 14 15 六、項(xiàng)目投資估算 表一：項(xiàng)目投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 數(shù)量 單位 備注 A 開(kāi)發(fā)成本 一 +二 +三 +四 +五 +六 +七 萬(wàn)元 一 土地成本 萬(wàn)元 1 土地面積 畝 2 土地單價(jià) 萬(wàn)元 /畝 3 其它土地費(fèi)用 二 前期工程費(fèi)用 萬(wàn)元 1 可行性研究費(fèi) 2 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi) *3% 3 審查費(fèi) 5 場(chǎng)地平整、臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 三 建安工程費(fèi) 萬(wàn)元 四 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 萬(wàn)元 1 供電工程 2 供水工程 3 排水工程 4 設(shè)備費(fèi) 5 綠化、道路工程 9245 ㎡ 6 煤氣工程 7 智能化工程 五 公共設(shè)施配建費(fèi) 萬(wàn)元 六 開(kāi)發(fā)期間費(fèi)稅 萬(wàn)元 1 城規(guī)綜合服務(wù)費(fèi) 2 城建配套設(shè)施費(fèi) 建安工程費(fèi) *3% 3 教育費(fèi)附加 建安工程費(fèi) *1% 4 人防建設(shè)費(fèi) 10 元 /㎡ 5 白蟻防治費(fèi) 2 元 /㎡ 6 工程質(zhì)監(jiān)費(fèi) 建安工程費(fèi) *‰ 7 工程招標(biāo)費(fèi) 建安工程費(fèi) *1‰ 8 監(jiān)理費(fèi) 建安工程費(fèi) *% 9 工程保險(xiǎn)費(fèi) 建安工程費(fèi) *2% 七 預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元 1 基本預(yù)備費(fèi) (一 +二 +三 +四 +五 +六 )*2% 2 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) B 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 八 +九 +十 萬(wàn)元 八 管理費(fèi)用 A*3% 萬(wàn)元 九 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售額 *% 萬(wàn)元 十 財(cái)務(wù)費(fèi)用 P=5500 萬(wàn)元 i=% 2 年 萬(wàn)元 C 總投資 A+B 萬(wàn)元 16 表二：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、建安工程、項(xiàng)目利潤(rùn)估算表 序號(hào) 項(xiàng)