【文章內(nèi)容簡介】 持有，甚至沈陽市寫字樓市場上，包括高檔寫字樓市場，外地發(fā)展商較少，除上海昌鑫開發(fā)的昌鑫置地廣場，新加坡華新國際開發(fā)的華新國際大廈等少數(shù)的幾個外地資本項目，其余均為本地發(fā)展商開發(fā)，而本地的發(fā)展商大多具有工業(yè)企業(yè)集團資本背景。當(dāng)然這與沈陽作為老工業(yè)基地的歷史經(jīng)濟背景聯(lián)系在一起。但是沈陽作為東北的經(jīng)濟中心，物資流通中心，以及國家振興東北的大背景，沈陽寫字樓市場有很大的發(fā)展?jié)摿ΑｋS著對沈陽經(jīng)濟的進一步發(fā)展，作為東北商貿(mào)中心功能的進一步完善，會有越來越多的 外地資本進入沈陽的寫字樓市場，越來越多的更加專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā) 展商會進入沈陽市場，提供更多高素質(zhì)的統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)的寫字樓物業(yè)。 沈陽市寫字樓市場上的產(chǎn)品質(zhì)量差異較大。 從寫字樓物業(yè)內(nèi)部的配套水平，裝修水平到物業(yè)管理水平都存在較大差異，當(dāng)然相應(yīng)的價格也存在較大的差異。這樣的差異由于沈陽寫字樓市場上存在的寫字樓既有近幾年上市的引進較先進設(shè)計理念的高檔次寫字樓物業(yè)，也有大量的由非專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)銷售或出租的質(zhì)量參差不齊的中低檔次的寫字樓。相應(yīng)的寫字樓物業(yè)管理市場水平與發(fā)達城市市場也有較大差距。只有極少數(shù)的高檔次寫字樓物業(yè)由專業(yè)的高素質(zhì)寫字樓物業(yè)管理公司接手，大部分都是發(fā)展商 自己成立的附屬物業(yè)管理公司或者市場上小規(guī)模的物業(yè)管理公司。 統(tǒng)一業(yè)權(quán) 寫字樓物業(yè)管理主要由開發(fā)商自營 可以認為統(tǒng)一業(yè)權(quán)形式下發(fā)展商有在商務(wù)配套上投入更大成本的動機。而統(tǒng)一業(yè)權(quán)的寫字樓物業(yè)物業(yè)管理水平不顯著高于分散業(yè)權(quán)的寫字樓物業(yè)。實際上，在實地調(diào)查中筆者發(fā)現(xiàn)，統(tǒng)一業(yè)權(quán)的寫字樓項目的物業(yè)大多由發(fā)展商自己的物業(yè)管理公司接管。如房地產(chǎn)大廈 (金廈廣場 )的金廈物業(yè)，瑪麗蘭總統(tǒng)大廈的瑪麗蘭物業(yè) (仲量聯(lián)行為合作方 )，東北電力開發(fā)的光明大廈的東電物業(yè)，以及世鴻地產(chǎn)的三個統(tǒng)一業(yè)權(quán)寫字樓項目均由世鴻的鴻運物業(yè)接管。實際上沈陽市寫 字樓物業(yè)管理市場上高質(zhì)量的專業(yè)物業(yè)管理公司較少，除了地王國際的凱賓斯基酒店管理，匯寶國際的世邦魏理士，以及商貿(mào)國際的戴德梁行等少數(shù)幾個知名的寫字樓物業(yè)管理公司，其余的都是沈陽市本地的小型的物業(yè)公司或附屬于發(fā)展商的物業(yè)管理公司，管理水平參差不齊。隨著更專業(yè)的寫字樓開發(fā)商進入沈陽市寫字樓市場，更多符合現(xiàn)代商務(wù)活動要求的寫字樓也要求相應(yīng)的高水平的物業(yè)管理，將會有更多的專業(yè)的寫字樓物業(yè)管理公司出現(xiàn)。 沈陽市寫字樓市場分類研究 酒店連體項目 此類項目是依托于較高檔次酒店，酒店的開發(fā)商在開發(fā)酒店時將部分物業(yè)作為商務(wù)目的 的招租，并與酒店物業(yè)統(tǒng)一管理，此類物業(yè)包括四星級酒店高登國際大酒 店的寫字樓項目，以及四星級酒店皇城酒店的寫字樓項目。 開發(fā)商持有項目 房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)并持有的中高檔寫字樓物業(yè)，包括華新國際開發(fā)的華新國際大廈，瑪麗蘭房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的總統(tǒng)大廈等。另外還包括由世鴻地產(chǎn)開發(fā)的并統(tǒng)一持有的三個中檔寫字樓物業(yè)鴻洋大廈，東祥大廈，鴻運大廈等。 非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位持有項目 這類是由大型非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位開發(fā)小部分自用，大部分出租的寫字樓項目，比較具有代表性的是建筑面積 萬平米的房產(chǎn)局開發(fā)的房地產(chǎn)大廈 (金廈廣場 )，以及東北電力開發(fā)的光明大廈。 項目 影響因素分析 由于寫字樓市場的影響因素眾多而復(fù)雜，因此有必要對其進行歸納和分類。本文主要從影響寫字樓需求及價值的范圍來分類歸納，劃分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素三類，各類中又有眾多不同的次一級的影響因素、因子，構(gòu)成寫字樓的需求量影響因素體系。 一般因素 一般因素是指對房地產(chǎn)需求量及其走勢有普遍性、一般性和共同性的影響因素。這類影響因素對房地產(chǎn)需求的影響一般是整體性的、全面性的，其覆蓋范圍可以是一個地區(qū)、一個國家乃至全球。顯然，這類影響因素對于具體某一宗房地產(chǎn)而言并不 直接，但它們往往是決定具體房地產(chǎn)價值及其趨勢的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。一般因素中，主要有行政因素、經(jīng)濟因素、社會因素、人口因素、心理因素和國際因素等次一級因素。 一、 行政因素 行政因素是指國家政策、法律、法規(guī)和行政法令對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)需求的影響和干預(yù)。行政因素中主要有土地制度、房地產(chǎn)價格政策、稅收政策、信貸政策、城市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃、土地使用權(quán)出讓方式和行政隸屬變更、居民收入與消費水平等因子。 二、 經(jīng)濟因素 房地產(chǎn)業(yè)的興衰是國家或地區(qū)經(jīng)濟情況的直接反映。房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長，其發(fā)展將直接影響和帶動機械、建材、鋼鐵 、水泥、運輸、金融、裝潢等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展；反之，這些相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也必將影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 經(jīng)濟因素中，主要有經(jīng)濟發(fā)展狀況、財政收支與金融狀況、居民收入與消費水平、物價與利率水平、儲蓄與投資水平、社會消費品零售額等因子。 三、 社會因素 社會因素是指一個國家或地區(qū)的社會狀況對房地產(chǎn)需求和價值的影響，其影響因子主要有政治安定狀況、社會治安程度、城市化水平、商業(yè)房地產(chǎn)投機等。 四、 人口因素 人口因素是一個國家或地區(qū)的人口狀況對房地產(chǎn)需求和價值的影響，主要有人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模等因子。 五、 心理因素 房地產(chǎn)價值是 房地產(chǎn)市場上房地產(chǎn)商品供需關(guān)系的反映，而價值的形成則是由人這一主體完成的。在這一過程中，人的心理因素對房地產(chǎn)需求和價值的影響是不可忽視的。 影響房地產(chǎn)需求和價值的心理因素主要有購買與出售心態(tài)、欣賞趣味、消費時尚、攀比心理、價值觀念等因子。 六、 國際因素 房地產(chǎn)市場的發(fā)育與完善離不開國際環(huán)境的影響。國際政治環(huán)境、國際經(jīng)濟狀況、地區(qū)緊張或軍事沖突、貿(mào)易關(guān)系與競爭狀況等，都將明顯影響我國的房地產(chǎn)市場需求和房地產(chǎn)價值，隨著全球經(jīng)濟一體化，這些影響因素將更直接更明顯。 區(qū)域因素 區(qū)域因素是指寫字樓所在市場和地區(qū)的特性對房 地產(chǎn)需求量和價值水平的影響因素。相對于一般因素而言，區(qū)域因素的影響范圍要小，一般影響到一個城市或城市的一部分，也可能影響到多個城市，尤其是影響到大城市周圍的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。影響寫字樓需求和價值的區(qū)域因素主要有 ： 商圈規(guī)模、商服繁華程度、交通條件等。 一、 商圈規(guī)模 自然形成，市民、商家所公認的商業(yè)集中區(qū)域，確定為商圈。商圈規(guī)模的大小將直接影響商務(wù)客流量的大小，進而影響其價值。商圈確定是商業(yè)房地產(chǎn)投資中非常重要的一個環(huán)節(jié)。影響商圈規(guī)模的因子有 ： 商圈范圍的大小、級別、總體規(guī)劃、發(fā)展歷史、商圈內(nèi)居民的消費水平、人口數(shù)量等。 二、 商 服繁華程度 商服繁華程度是指一個城市或地區(qū)的商業(yè)服務(wù)業(yè)的集聚程度和對周圍環(huán)境的影響程度。商服繁華程度與一個城市的城市性質(zhì)、規(guī)模、人口數(shù)量、經(jīng)濟發(fā)展水平等直接相關(guān)，并影響所在城市或地區(qū)的物質(zhì)流、信息流和人流通量，從而影響到所在地區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)價值。影響商服繁華程度的因子有 ： 商業(yè)街的道路類型、所有商店的總營業(yè)面積、商店的檔次、商店的數(shù)量及經(jīng)營業(yè)態(tài)、大型購物中心的個數(shù)、名特商店的家數(shù)、金融機構(gòu)數(shù)量、娛樂中心的數(shù)量及檔次、人口流量、治安狀況等。 三、 交通條件 交通條件是指一個城市或地區(qū)的交通通達程度。交通條件的優(yōu)劣將直 接影響城市人流、物流的通達性及其交通運輸成本 (包括交通時間 )，明顯影響人們的出行，從而影響商業(yè)房地產(chǎn)需求和價值。影響交通條件的因子有 ： 交通流量、公交站點密度、公交線路數(shù)、道路通達程度等。 個別因素 個別因素指具體影響某宗寫字樓需求和價值的影響因素。這類因素對房地產(chǎn)市場的影響程度和影響范圍最小，但對具體商業(yè)房地產(chǎn)的影響卻是最直接、最具體。影響寫字樓需求和價值水平的個別因素包括物理因素和交通便捷度。 一、 資源因素 資源因素是寫字樓宗地本身的條件，包括所處地段、地塊位置、地塊規(guī)模、臨街寬度、臨街深度、容積率、建筑密度 、建筑物面積、層高、層數(shù)、停車場狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等。 二、 交通便捷度 交通便捷度有別于區(qū)域因素中的交通條件，它主要指具體某宗寫字樓地產(chǎn)的交通便利程度。影響因子有地塊距地鐵車站、主要公共站點的距離及便捷程度。 項目 STWO 分析 STWO 分析簡介 SWOT 是一種分析方法，用來確定項目本身的競爭優(yōu)勢（ strength），競爭劣勢（ weakness），機會 (opportunity)和威脅（ threat），從而將項目的戰(zhàn)略與內(nèi)部資源、外部環(huán)境有機結(jié)合。因此，清楚的確定項目的資源優(yōu)勢和缺陷，了解項目所面臨的機會和挑戰(zhàn)，對 于制定公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略有著至關(guān)重要的意義。 其中， s、 w 是內(nèi)部因素， o、 t 是外部因素。按照 項目 競爭戰(zhàn)略的完整概念，戰(zhàn)略應(yīng)是一個 項目 “能夠做的”（即組織的強項和弱項）和“可能做的”（即環(huán)境的機會和威脅）之間的有機組合。 SWOT 分析的步驟： 羅列項目的優(yōu)勢和劣勢，可能的機會與威脅。 優(yōu)勢、劣勢與機會、威脅相組合，形成 SO、 ST、 WO、 WT 策略。 對 SO、 ST、 WO、 WT 策略進行甄別和選擇，確定項目目前應(yīng)該采取的具體戰(zhàn)略與策略。 圖 SWOT分析步驟 優(yōu)勢 項目地塊正處于滂江街地鐵站南延長線上。 目前，滂江街附近的星級賓館只有黎明國際酒店，沒有大型的商場和高檔的寫字樓，而這里將是地鐵一號線和地鐵五 號線的交會點，未來的商流、客流量將十分巨大。大東區(qū)將據(jù)此打造發(fā)展?jié)摿薮蟮匿杞藤Q(mào)圈。 一、 地理位置優(yōu)越 “順天大廈”位于滂江街上，是城市交通內(nèi)環(huán)線的主干道。 該地區(qū)處于市中心商業(yè)區(qū)“中街”的邊緣，是城市中心次熱點的地理位置，又處于規(guī)劃中極具發(fā)展?jié)摿Φ匿杞稚藤Q(mào)圈的上游，“依繁華存在，享都市寧靜”。 二、 綠化 與景觀 “順天大廈”地處老生活區(qū)，在景觀方面似乎沒有什么優(yōu)勢，但大廈正處于萬泉公園北面，登高遠眺，密集而有序 的綠化景觀便展現(xiàn)在眼前。 三、 成熟的環(huán)境配套 “順天大廈”的周邊過去是老城區(qū)的傳統(tǒng)小商業(yè)，經(jīng)過近幾年現(xiàn)代生活區(qū)的開發(fā)，現(xiàn)代商業(yè)已經(jīng)形成；而這里的文化氛圍是久已形成的，有省市的重點學(xué)校、專業(yè)醫(yī)院、國家重點研究所等；郵政、銀行、商業(yè)、賓館和商務(wù)公寓等環(huán)境配套逐漸積聚和發(fā)展起來。深厚的文化積淀、雄厚的科技實力、完善的基礎(chǔ)設(shè)施，可滿足多方面需求，形成良好的投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境。 四、 市、區(qū)兩級政府的戰(zhàn)略規(guī)劃 在未來城市戰(zhàn)略規(guī)劃中，這里是沈陽市東部的新興商貿(mào)圈，是沈陽市的又一個商業(yè)集散地。大東區(qū)結(jié)合地鐵建設(shè)提出“一帶三圈”的規(guī)劃，滂 江街站口的商貿(mào)圈，將建設(shè)大型的商場、星級賓館、高檔寫字樓，充分發(fā)揮向四周輻射的功能，使這里成為現(xiàn)代商貿(mào)圈?！绊樚齑髲B”的開發(fā)建設(shè)必將成為這里的亮點。 五、 項目的建筑質(zhì)量和內(nèi)在環(huán)境 發(fā)展商豐富的開發(fā)經(jīng)驗，嚴謹?shù)氖┕す芾?，先進的建筑技術(shù)，低能耗的功能設(shè)計，樓宇智能化的引入，生態(tài)環(huán)境的構(gòu)建，是項目的質(zhì)量保證和內(nèi)涵所在。 劣勢 一、 沒有形成規(guī)模效應(yīng) 項目建筑面積不足 2 萬平方米，規(guī)模較小。 二、 臨時 停車 受到限制 由于臨近一線馬路，臨時停車量有一定局限。 三、 商住氛圍不明顯 目前項目區(qū)域內(nèi)未形成成熟的商住氛圍，是銷售不可忽略的難點。 四、 公交線路較少 大廈前的公共交通線路僅有兩條，而其他公共交通線路距大廈有超過步行五分鐘以上的距離，對商住有一定影響。 機會 一、 地理位置具有發(fā)展?jié)摿? “順天大廈”是位于地理位置極具發(fā)展?jié)摿屯顿Y升值空間的多功能建筑。 二、 項目順應(yīng)建筑潮流 “順天大廈”是具有高品位、高素質(zhì)、高智能、高質(zhì)量、低能耗的生態(tài)建筑。 三、 項目適應(yīng)辦公居住需求 “順天大廈”在空間劃分上的靈活性，即同一樓層中單元格局的處理可按需間隔，以適應(yīng)不同買家的規(guī)模需要；單元內(nèi)可適應(yīng) SOHO 族的家居“多功能化”，辦公、居住、廚、衛(wèi)可自主分隔和組合。“順天大廈”是 “區(qū)隔任意，設(shè)置隨意，功能愜意”的建筑。 四、 提出 “整合型商務(wù)樓”概念 隨著中小企業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、跨國公司代表處的發(fā)展，引入“整合型商務(wù)樓”的理念，更具市場競爭優(yōu)勢。 寫字樓的硬件標準、生活空間的靈活配置、行政商務(wù)資源的共享，“三位一體”的“整合型商務(wù)樓”概念的首次提出，為“順天大廈”確立了項目的整合優(yōu)勢。 威脅 一、 周邊有類似銷售項目 項目對面是正在銷售中的商務(wù)公寓（東逸花園商務(wù)公寓）。 二、 商住樓有集中趨勢 全市的行政辦公樓盤、商務(wù)公寓樓盤項目大多處于地理位置優(yōu)越、保有量豐富的狀態(tài)。 三、 缺乏商務(wù)氛圍 區(qū)域內(nèi)沒有商務(wù)氛圍， 寫字樓、商務(wù)公寓的原有量和現(xiàn)有量幾乎為零，沒有集中商務(wù)廣場宇的優(yōu)勢。 四、 商業(yè) 貸款 政策調(diào)整 項目的公建屬性，給銷售過程中的銀行按揭?guī)砭窒蓿焕阡N售。 項目 SWOT 的綜合分析 通過以上 SWOT 分析，得出只要策略處理得當(dāng)，完全可以轉(zhuǎn)化為對本項目有利的因素。特別在劣勢威脅中，只要控制、引導(dǎo)得當(dāng)，這些影響不至于成為本項目的硬傷。其他幾點只能根據(jù)市場及項目實施進行修正。所以從理論上來看，只要方法到位，本項目是完全可以成功的。 表 SWOT綜合分析表 競爭優(yōu)勢（ strength） 競爭劣勢（ weakness） 略（參 間 ） 略（參間 ） 機會 (opportunity) SO戰(zhàn)略 WO戰(zhàn)略 略 （參間 ） 項目應(yīng)盡快動工，以趕在 2021年前全盤推向市場，以合理利用下一個需求高峰； 充分利用交通和區(qū)位的優(yōu)勢，宣傳以寫字樓供應(yīng)為主，提